臺灣臺中地方法院101年度重訴字第453號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院101年重訴字第453號民事判決

裁判日期：民國101年12月28日

裁判案由：解除契約等

臺灣臺中地方法院民事判決101年度重訴字第453號原告 胡倫志 訴訟代理人 賈俊益 律師被告 江志興 訴訟代理人 江瑞進 被告 廖靚怡 上列當事人間解除契約等事件，本院於101年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告廖靚怡經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告因有購地建築之需要，經不動產公司介紹，向被告購買
該2人持分各為一半，位於臺中市○○區○○段○○○○號之共有土地（下稱系爭土地），買賣價金為新臺幣(下同）1624萬元，並已完成移轉登記。於洽談過程中，原告明確告知購買後將建置廠房，惟被告隱瞞系爭土地因鄰近高鐵，依獎勵民間參與交通建設毗鄰地區禁限建辦法（下稱禁限建辦法）無法興建房屋此節，反而表示土地上有申請電表，並提出電表收據來取信原告，讓原告誤信土地將來可以建築，爾後雙方於民國100年8月19日簽訂買賣契約，該約第14條第6款並有系爭土地非屬套繪管制用地之保證約定。然原告於101年4月間整地時，卻遭大雅區公所於101年5月1日來函要求原告停工，其後市政府都市發展局來函亦復如此，經原告了解後，始發覺系爭土地鄰近高鐵站，依禁限建辦法第12條第2項第1款有高鐵站兩側水平淨距離15公尺內不得建築之規定，而被告於簽約前未誠實告知土地有禁限建之規定，反而提出電表之收據取信原告，被告提出收據之行為，已積極使原告以為既取得用電，則土地可以建築使用，被告構成詐欺，退步言之，被告知悉有禁限建之規定，該規定屬於影響購買意願之重要資訊，被告卻未消極隱瞞未予告知，亦構成詐欺行為，故原告已於101年5月11日委託律師發函解除買賣契約，是以，兩造間之買賣契約既已解除，被告受領價金之法律上原因已不存在，原告得依不當得利之法律關係，請求被告各返還1624萬元之半即812萬元，及自契約解除後起算之利息。
㈡按「被上訴人購買系爭土地之目的在建築農舍，為買賣雙方
所知悉。故上訴人應擔保其出賣之土地於危險移轉時，具有能夠建屋之品質。茲該土地早經禁建，且無解禁計畫，已經空軍總司令部於八十年一月二十一日以（80) 柳漓 字第○一○八號函覆知在案。上訴人既無法擔保買賣雙方訂立契約所預定之蓋農舍之效用，則其瑕疵灼然明甚，上訴人自應負民法第三百二十四條之瑕疵擔保責任。」最高法院80年度台上字第1600號判決可資參照。原告購買土地乃是著眼於建築使用，原告對此已有表明，但被告未告知土地因法令緣故而限建，反而積極提出電表收據讓原告以為可以搭蓋房屋，惟原告卻遭大雅區公所及臺中市政府發禁止興建，是以系爭土地缺少被告所保證之品質、契約約定之效用，構成民法第354條之瑕疵，原告已去函解除契約，則原告得請求被告依民法第259條第2款之規定返還所受領之價金及契約解除時起算之利息。原告上述請求權乃是重疊合併之關係，以單一聲明請求法院擇一為有利之判決。
㈢對被告抗辯之陳述：
原告非懂法律之人，在農地上興建廠房是常見現象，雖土地低於300坪，但可以合併其他土地為興建，在本件兩造在簽約過程時，依證人所述原告都沒有提到高鐵限建辦法，這是本件訴訟最大的問題。
㈣聲明：1.被告應各給付原告812萬元，及自101年5月11日起
至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告江志興則以：㈠系爭土地使用分區為特定農業區，地目為田，使用地類別為
農牧用地，依農業發展條例（下稱農發條例）第3條之規定，系爭土地為農業用地，僅供耕地使用，本不得作為建築基地，況系爭土地僅992平方公尺，依農業用地興建農舍辦法第3條第1項第3款規定，申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃（即2500平方公尺），系爭土地亦無法興建農舍，故系爭土地既非建築用地，不得建築房屋，本為一般土地使用之常識，原告為通常社會經驗之人，且從事組裝工廠業務之人，本件買賣價金又高達1624萬元，非區區數十萬或數百萬而已，原告本應了解系爭土地狀況、地理位置、經界範圍、價格，及評估產權、使用用途，方能決定購買與否，且原告也順利貸得銀行貸款1000餘萬，顯見原告承買系爭土地，非因陷於錯誤，其理甚明，而原告對於系爭土地作何用途，非被告所能左右，雖原告主觀上以購買系爭土地將建置廠房之用，亦非被告所得知悉。
㈡又被告申裝設電表，無非因灌溉、照明等需要，且原告可無
須再行申請而已，並非保證將來可以興建房屋之證明，否則，現今農田設有電表者比比皆是，豈非皆可建築房屋。又買賣契約第14條第6款有關系爭土地非套繪管制用地之約定，乃定型化契約所舉，旨在禁止買賣標的物再重複作為其他建築基地使用，要非被告須擔保系爭土地未受任何管制之約定，且被告既無隱瞞任何有受任何政府單位之通知，原告購買系爭土地之用途亦非被告所明知，被告亦無承諾之保證，本件自與原告所舉之判決無關。又系爭土地為農業用地，興建農舍猶不可為，遑論興建廠房，故上開公開資訊，任何人可以輕易取得查證，故原告如有怠於注意而不知，顯有重大過失，故被告自無須負擔瑕疵擔保責任。
㈢聲明：1.原告之訴暨假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告廖靚怡經合法通知未到庭，亦未提出書狀為何陳述或爭執。
四、原告主張其已與被告就系爭土地簽訂買賣契約並已移轉之事實，已據其提出與所述相符之土地買賣契約書為證，核與被告所提出之系爭土地土地登記謄本相符，並為被告所承認，原告此部分之主張自足採信。而原告主張其受被告詐欺，且系爭土地亦缺少被告所保證之品質、契約約定之效用，構成民法第354條之瑕疵，故原告得請求被告返還價金及遲延利息，被告則以前詞置辯。故本件兩造之爭點即再於，被告於買賣契約之過程，是否有施用詐術之行為？系爭土地是否缺少被告所保證之品質、契約約定之效用，而構成民法第354條之瑕疵？
五、得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文；故民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。（最高法院17年上字第917號判例參照）。
㈡查原告雖主張其明確告知被告購買後將建置廠房，惟被告隱
瞞系爭土地因鄰近高鐵，依禁限建辦法無法興建房屋此節，反而表示土地上有申請電表等節，惟此為被告所否認，經本院傳喚證人即原告方簽約之 仲介 劉百城 證稱：「（問：當時原告先委託你尋找土地？抑或原告看到土地再委託你？）我先看到土地，因原告要買土地，我就帶原告四處看，原告說可能會搭建廠房，因建地比較貴，所以要我幫他找農地，但我有跟他說農地不能違建，若是違建可能會被舉發。（問：你看到看板，上面是否有寫明土地性質？）上面只有寫農地要售，價格是我去找 蔡來 發與地主一起談…（問：是否有跟 蔡來發 表示原告買土地是要搭建廠房？）蔡來發有告訴我農地只能農用…（問：你如何告訴原告系爭土地是農地？）原告知道土地是農地，他只問我農地一坪多少錢。（問：當時有無特別注意農地旁就是高鐵高架橋？）我有告訴原告因為旁邊就是高鐵，所以才有一坪5萬多元的價格。（問：系爭土地靠近哪條道路？○○○區○○○路，本件土地有臨路，當地臨路的行情一坪約要10萬元，就是因為系爭土地緊鄰高鐵，所以才會有一坪5萬多元的價格。（問：原告告訴你願意購買後，雙方簽約時，何人在場？）就是江瑞進及其太太、我、蔡來發、原告夫妻在場。（問：簽約時，是否有談論其他事情？）就是談到價錢及水電的問題。（問：水電是何種問題？）因為被告有申請水電，其要過戶給原告，需要費用。（問：有無談到高鐵旁邊的土地有無禁建之問題？）沒有談到這方面的問題。（問：地主《即被告江志興之訴訟代理人江瑞進》有無講到水電本來就是要申請工廠用或是其他用途？）本來地主是要自己賣牛肉麵，但因為身體不好，所以才賣土地。（問：原證1契約書，是你公司的格式？抑或永春不動產的格式？）是永春不動產的格式。（問：第14條特約事項第6點《賣方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地》，訂約時有無特別講到此點？）這是指土地從未被用過，我有拿套繪圖給原告看過，確認位置及土地上面有無蓋房屋，當時也沒有特別談到這點，這應該是制式契約規定。（問：原告有無特別問過系爭土地有無經過套繪，能否合法建築之問題？）我有跟他說農地只能農用，若在上面蓋建築就是違建，因為坪數不夠也無法蓋農舍，所以就不能蓋農舍部分我有跟原告提過，因為原告只有買300坪而已。（問：證人擔任仲介之經驗，買方購買農地蓋廠房的情形是否普遍？）有遇過，但那都是違建，我都有跟我的仲介對象講過。（問：接洽過程賣方有無提過《系爭土地有無高鐵禁限建規定》適用？）接洽過程賣方並沒有提到，但就我仲介的經驗，本件300坪的土地本來就不能蓋農舍，更不能蓋廠房。（問：當時有無跟原告說系爭土地旁邊都有其他人搭蓋廠房，所以原告如果買土地，也可以蓋廠房，不管是違建或是合法建物？）我就說系爭土地附近很多都是違建。」等語，核與證人即被告之仲介蔡來發證稱：「（問：原告有無講到購買土地是要搭建廠房用？）我不清楚。（問：第14條特約事項第6點《賣方保證本約標的非屬建管單位已套繪管制之法定空地》，簽約時是否有特別談到此點？）土地如有被使用過要據實以告，因為我已經查證土地沒有被使用，所以沒有特別告知原告，也沒有特別討論到此條款。（問：賣方有無談到於100年2月22日買下本件土地後，同年8月就要把土地賣掉之原因？）這個我沒有問過。（問：交易過程有無提到『高鐵禁限建辦法』適用？）因為賣的土地是農地，就沒有特別提到禁限建的問題。（問：本件土地是否有賣得比較便宜？）是的。（問：土地賣得比較便宜的原因是否就是土地緊鄰高鐵？）是的。」等語大致相符，足證本件確係原告因自己欲尋求較便宜之土地興建廠房，始要求仲介代為尋找相關之農地，且證人劉百城既已明確告知原告農地只能農用，若在上面蓋建築就是違建，因為坪數不夠也無法蓋農舍，另本件買賣契約第14條特約事項第6點《賣方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地》，僅是制式契約規定，且系爭土地旁邊就是高鐵，所以才有一坪5萬多元的價格等情無誤，參以被告江志興訴訟代理人本來既只是想在土地上賣牛肉麵，則如以攤販方式為之，亦非一定要建築房屋，故亦無證據證明被告明知系爭土地因緊鄰高鐵站而有遭禁限建之相關規定，故自難以證明被告確有何積極或消極詐欺之行為，故原告以此解除契約即屬無據，其要求被告依不當得利返還所受利益及利息等顯無理由。
㈢本件原告於購買系爭土地前，既係以農地為購買對象，參以
依前揭證人劉百城所證：已明確告知原告農地只能農用，若在上面蓋建築就是違建，因為坪數不夠也無法蓋農舍，系爭土地緊鄰高鐵，所以才會有一坪5萬多元的價格等情，及前揭證人蔡來發證稱：「（問：原告有無講到購買土地是要搭建廠房用？）我不清楚。」等情，故亦無證據證明被告明知原告購買系爭土地確係用來興建廠房使用，及系爭土地買賣契約第9條之擔保責任，亦未規定被告確有擔保系爭土地可以興建廠房之責任，則自難以認為本件被告就買賣契約有何缺少契約預定效用之瑕疵，故原告主張被告應負民法第354條之瑕疵擔保責任亦屬無據，從而其依此主張解除契約及要求被告依依民法第259條第2款之規定，返還所受領之價金及利息亦無理由。
六、綜上所述，原告請求不當得利及瑕疵擔保責任均為無理由，應予駁回。其訴既經駁回，假執行之聲請亦失依附，應併予駁回之。
七、兩造其他舉證或主張，經本院審酌後，認與上開認定無涉或無違，爰不予一一論駁，併此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國101年12月28日
民事第三庭法官黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年12月28日
書記官