裁判字號：臺灣臺南地方法院89年訴字第991號民事判決
裁判日期：民國89年08月18日
裁判案由：債務人異議之訴
臺灣臺南地方法院民事判決八十九年度訴字第九九一號
原告丙○○訴訟代理人 許雅芬 律師
鄭嘉慧 律師被告甲○○住台南
乙○○住同右右二人共同訴訟代理人 洪梅芬 律師
楊惠雯 律師 郭家祺 律師右當事人間請求債務人異議之訴事件，本院判決如左：
主文本院八十八年度執字第二六二四八號遷讓房屋強制執行事件就登記為被告共有台南市○區○○段一三四二建號、建號門牌台南市○區○○路四段二二五號房屋之強制執行程序，應予撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）原告於民國八十二年五月四日向被告承租位於台南市○區○○段九之三、十一之二、十一之三、十二號之部份土地（以下簡稱系爭土地）約二百二十六坪，雙方約定原告得在該土地上建築房屋，申請建照時以被告名義為起造人，建築所需之各項費用概由原告負擔，地租計算方式為第一至第三年每月新台幣（下同）十九萬二千一百元，第四至第六年為每月二十四萬九千七百三十元，第七、第八年按物價指數調整，租期自八十二年八月廿五日至八十八年八月廿五日止，期滿另議，保證金二十萬元，房屋與建完成時，雙方另就房屋補行公證契約，但房屋應繳之租賃所得稅及房屋稅均由原告負擔，地價稅始由被告負擔。
（二）嗣原告即委請訴外人即友人 高明堂 叫人來施工蓋房屋，建築物部份約花費四百多萬元，室內裝璜設備約花費二千萬元，房屋蓋好後，雙方於八十二年十一月廿五日前往鈞院公證，就該新建位於門牌台南市○區○○路四段二二五號房屋（以下簡稱系爭房屋）租賃契約書，作成公證書，並載明租期自八十二年十一月廿五日起至八十八年十一月廿五日止，期間每月租金十萬元，押租金十萬元，承租人如不依期限給付租金或租期屆滿後不交還房屋時，應逕受強制執行。以上就公證書所約定之「房屋租賃」、「每月租金」、「押租金」內容，均與先前雙方所訂立之土地租賃契約書不同，足以證明雙方於公證人前所訂立之房屋租賃契約書，係虛偽通謀之意思表示。
（三）雙方租期屆滿後，原告欲繼續承租，但被告卻要求調高租金，原告因景氣差要求不調租金，被告亦應允，但被告要求每月租金二四九七三０元，分十萬元一張支票用原告承租人名義簽發，另一張十四萬九千七百三十元支票必需以其他人名義之支票交付，一次交付十八個月份共三十六張支票，俾能逃避國稅局之查核，但原告因為公證租約只約定租金十萬元，另十四萬九千七百三十元之租金如交付，一旦市政府勒令停業，原告無法取回支票，將遭受很大之損失，原告要求照舊均簽發實收租金二十四萬九千七百三十元給被告，但被告不為接受，因此被告即以前揭公證書為執行名義，要求原告遷出自己出資所蓋之建物，向鈞院聲請強制執行，由鈞院以八十八年執字第二六二四八號受理在案，並命原告應將該「建物」交還被告。
（四）查原告實際上是向被告承租土地，並非向其承租房屋，本件執行標的系爭房屋是原告以自己之費用，於八十二年間建造完成，該建築物之所有權人為原告，並非被告，被告當初為了節省建造費用，雙方約定建物以被告之名義申請建築執照，而建築所需之各項費用約定概由原告自己負擔，雙方於八十二年五月四日之租賃契約書已明白約定「出租承租台南市○區○○段九之三號、十一之二號、十一之三號、十二號之部份土地約二二六坪」，故原告與被告間是「租賃土地契約」而非「租賃房屋契約」。至於雙方委託代理人在八十二年十一月二十五日在鈞院公證處就該房屋所立之公證租賃契約書，是雙方通謀虛偽之意思表示，依民法第八十七條第一項之規定，該公證之房屋租約書應屬自始、當然無效，被告以該無效之公證租約書為執行名義聲請強制執行，於法自有未合，顯已侵害原告之權益，特依強制執行法第十四條第一項、第二項之規定、提起本件執行異議之訴，請求判決如訴之聲明。
（五）對被告抗辯所為之陳述：
１、公證人之公證書，僅能證明請求人對於公證書記載事項，曾為陳述之事實，但請求人所陳述之內容是否真實，則非所問，故公證書不具實質證據力，仍應由法院依自由心證認定之。
２、本件中兩造事實上係要成立租地建屋之契約，此由兩造八十二年五月四日所定之土地租賃契約足證之，另證人高明堂於八十九年六月二日於鈞院審理中亦已證述詳實：「土地是被告父親的，我們向他租地蓋屋要做生意」「事實上，甲○○、乙○○所簽的租賃契約是要出租土地」「租金都是算土地的，我們從來沒有付過房屋部分之租金」「一般公證契約上，弱勢的人為了取得租賃契約，所以都是以房屋租賃方式去公證，並不符合實情」，另被告於鈞院八十九年六月二十三日，及七月十八日審理中，亦已分別就原告提出之轉帳傳票上簽名真正，而房屋租賃所得稅等，均由原告繳付等事實承認而不爭執，倘本件已如被告所述將房屋讓與被告，而變更為房屋租賃，則何以仍是付土地租賃之租金？甚且房屋租賃所得等均由原告給付？被告所述顯與常情不符而不可採。
３、被告稱原告於建屋完成後即有將房屋所有權讓與被告之合意，原告否認，依民事訴訟法第二百七十七條之規定被告自應就其主張有利於己之事實負舉證責任。
４、另被告辯稱原告八十二年十一月前均未給付租金，故非土地租賃，按租金何時給付，與是土地或房屋租賃認定上並無必然關聯，況當事人可合意變更。再者，原告當時已依約給付，倘原告未給付，被告豈可能多年從未向原告主張請求！益證係已給付。
５、預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約雖名為「土地買賣預約書」，但買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第三條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約（最高法院六四年台上字第一五六七號判例參照），故本件原土地租賃契約中就租賃標的（土地座落地號面積）、租金、租期、甚至租賃所得稅房屋稅繳款方式均明確約定，自屬本約而非預約至明，被告辯稱私契約係將來訂立房屋之預約並不可採。
６、解釋契約應以當事人立約時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不得拘泥文字致失真意（最高法院十九年上字第四五三號判例參照），按兩造嗣雖另做公證書，然實際上均仍依原土地租賃契約書履約，此由租金、押租金數額均仍依土地租約收取，而系爭房屋之房屋稅、房屋租賃所得稅亦均依原土地租賃契約由原告繳納，倘兩造確已改為房屋租賃或如被告所稱已將房屋讓予被告，則原告豈可能仍給付房屋稅及房屋租賃所得稅，被告所述與常理不符，可知兩造並無使原土地租賃契約作廢，而改依公證契約履約之意思，被告辯稱僅租金及押租金數額為通謀虛偽意思表示云云並不可採。
三、證據：提出土地租賃契約書一件、估價單五件、公證書一件、房屋租賃契約書一件、執行命令二件、八十九年房屋繳稅書一件、轉帳傳票八件、各類所得扣繳稅額繳款書一件（以上均影本）並聲請訊問證人高明堂。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）本件原告向被告承租土地，約定原告得在其上建屋，房屋建成時，雙方另就房屋補行公證，嗣原告委人蓋好房屋，即以被告為出租人、原告為承租人，至鈞院公證處作成公證書，足見雙方間之真意，係以房屋承租人代出租人出資建築房屋，且約定其房屋所有權乃歸屬於出租人，是原告於建成房屋時即有將房屋所有權讓與予被告之合意。況倘原告無讓與房屋所有權之合意，則於作成公證書時，實無須加註約定逕受強制之執行條款，蓋原告若為房屋所有人，於租期屆滿，伊本非為無占有權源，根本無須加註此項執行條款；反之，正因雙方已認知被告為房屋所有人，始有加註此項執行條款之必要，據此亦見雙方訂約時，已有將房屋所有權讓與予被告之合意，被告係系爭房屋之所有人，始不違雙方訂約之真意。
（二）又依系爭房屋之建物登記謄本內建物所有權部載，其「登記日期：民國八十五年二月九日，登記原因：第一次登記，原因發生日期：八十二年九月二日」，其所有權登記予被告名下，乃係「第一次登記」，即俗稱「保存登記」，是系爭房屋縱係原告出資興建，然原告既同意將房屋所有權登記予被告名下，亦見原告自始即有讓與其所有權予被告之合意。
（三）縱房屋租約之「租金」及「押租金」數額，與在前土地租約所約定者不同，然原告自始依土地租約所訂者給付租金及押租金，且於作成房屋租約之公證書後，亦未有異議之情，足見兩造僅就房屋租約內所載租金及押租金數額之一部約定，不受其拘束，仍以在前之原有土地租約所訂者為準。故依此兩造訂立房屋租約之目的，在於使房屋租約所載租金及押租金數額之一部非真意之合意，無欲為該意思表示所拘束，至由被告出租所有房屋予原告之其他約定事項仍為兩造之真意，是系爭房屋租約所成立之租賃關係仍屬有效，僅其租金及押租金數額之一部約定無效而已，其他房屋租約之約定事項仍屬兩造之真意而為成立。故此一部事項與其他約定事項，乃屬可分，且對於其所生效果亦符合當事人訂約之目的，是系爭房屋租約所成立之租賃關係係成立並已生效，則依此租約訂有執行條款，原告於約定期間屆滿仍不交還房屋，被告自得聲請強制執行，原告提起債務人異議之訴，訴請撤銷執行程序，應無理由。至於公證契約書上租金及押租金數額所為通謀偽載，僅係為逃稅而為，此在民間乃所習見。就算公證契約書上租金及押租金雙方合意偽載數額，惟仍有租金支付，仍屬房屋租賃契約，原告屆期未依約返還房屋，被告仍可請求強制執行，原告之訴顯無理由。
（四）兩造私契載「自即日起三‧五個月內乙方應興建完成，於八十二年八月二十五日起開始支付租金」，而所謂「租地建屋」顧名思義係支付地租在土地上蓋房子，私契中所指三．五個月乃兩造約定房屋興建時間，由兩造在訂定契約之始至房屋興建完時，原告並不須支付租金，可知兩造所訂私契並非「租地建屋」甚明。且原告訂立此私契之日起至房屋興建完成之期間，未支付任何租金，而自八十二年八月二十五日約定房屋完成日後之八十二年十一月二十五日向法院申辦公證房屋租賃契約書後始給付租金予被告，是該私契係因約定將來訂立房屋租約之契約，純屬預約性質，兩造不具有租地建屋之合意，蓋租地乃有償使用者，然在該三．五個月期間及訂立公證房屋租約前，原告未有付租，故兩造私契係屬預約，僅在約定將來訂立房屋租約之預約而已，尚非兩造自始即有租地建屋之合意。又兩造原訂房屋完成時間為八十二年八月二十五日故私契寫「八十二年八月二十五日起開始支付租金」，且嗣後於房屋所有權移轉給被告，而兩造既約定於房屋完成使用時，才支付租金，也可見此租金乃使用房屋之代價，而為房屋租金。惟因原告興建工程遭人取締致工程延誤於八十五年十一月完成，兩造旋即於八十五年十一月二十五日向法院辦理房屋租賃公證，原告並於八十二年十一月二十五日始支付租金，已在在證明兩造法律關係為房屋租賃契約，而非租地建屋契約。
（五）再兩造既於私契載「房屋興建完成時，另補行法院公證事宜，公證完畢本契約既行作廢」即表示：（１）兩造訂立私契時，即有於將來房屋興建完成時另行訂立契約，而使私契作廢，兩造不受其拘束之表示，亦證該私契係約定將來訂立房屋租約之預約而已。（２）兩造在訂定房屋租賃契約並公證後，雙方法律關係合意照房屋租賃契約履行租金及押租金部分。（３）並且證人高明堂亦表示一般情形，地主為保護自己，通常在房屋蓋好時，出錢蓋房子的人，即土地承租人乃變成房客；可見在房屋蓋好後，出資人即將房屋所有權移轉給出資人，雙方合意照房屋出租賃關係履行，乃交易慣例。（４）高明堂雖表示兩造對系爭房屋建好後所有權歸屬未言明，但因渠為原告合夥人，證詞難免偏頗。反觀兩造既於私契載明「房屋興建完成時，另補訂法院公證事宜」，而法院公證書以被告為系爭房屋出租人，且嗣被告亦為登記簿載所有權人，顯見兩造於訂私約時即有房屋興建完成後，所有權移轉給原告之合意。綜上，兩造真實之法律關係確為房屋租賃而非租地建屋。
三、證據：提出土地登記謄本、建物登記謄本各一件。
丙、本院依職權調閱本院八十八度執字第二六二四八號強制執行案卷。理由
一、本件原告起訴主張：原告實際上是向被告承租土地，並非向其承租房屋，本件執行標的系爭房屋是原告以自己之費用，於八十二年間建造完成，該建築物之所有權人為原告，並非被告，被告當初為了節省建造費用，雙方約定建物以被告之名義申請建築執照，而建築所需之各項費用約定概由原告自己負擔，雙方於八十二年五月四日之租賃契約書已明白約定「出租承租台南市○區○○段九之三號、十一之二號、十一之三號、十二號之部份土地約二二六坪」，故原告與被告間是「租賃土地契約」而非「租賃房屋契約」。至於雙方委託代理人在八十二年十一月二十五日在鈞院公證處就該房屋所立之公證租賃契約書，是雙方通謀虛偽之意思表示，依民法第八十七條第一項之規定，該公證之房屋租約書應屬自始、當然無效，被告以該無效之公證租約書為執行名義聲請強制執行，於法自有未合，顯已侵害原告之權益，特依強制執行法第十四條第一項、第二項之規定、提起本件執行異議之訴，請求判決如訴之聲明等情。
被告則以：原告向被告承租土地，約定原告得在其上建屋，房屋建成時，雙方另就房屋補行公證，嗣原告委人蓋好房屋，即以被告為出租人、原告為承租人，至
鈞院公證處作成公證書，足見雙方間之真意，係以房屋承租人代出租人出資建築房屋，且約定其房屋所有權乃歸屬於出租人，是原告於建成房屋時即有將房屋所有權讓與予被告之合意。縱房屋租約之「租金」及「押租金」數額，與在前土地租約所約定者不同，然原告自始依土地租約所訂者給付租金及押租金，且於作成房屋租約之公證書後，亦未有異議之情，足見兩造僅就房屋租約內所載租金及押租金數額之一部約定，不受其拘束，仍以在前之原有土地租約所訂者為準。故依此兩造訂立房屋租約之目的，在於使房屋租約所載租金及押租金數額之一部非真意之合意，無欲為該意思表示所拘束，至由被告出租所有房屋予原告之其他約定事項仍為兩造之真意，是系爭房屋租約所成立之租賃關係仍屬有效，僅其租金及押租金數額之一部約定無效而已，其他房屋租約之約定事項仍屬兩造之真意而為成立，原告於約定期間屆滿仍不交還房屋，被告自得聲請強制執行，至於兩造私契載「自即日起三‧五個月內乙方應興建完成，於八十二年八月二十五日起開始支付租金」，原告訂立此私契之日起至房屋興建完成之期間，未支付任何租金，而自八十二年八月二十五日約定房屋完成日後之八十二年十一月二十五日向法院申辦公證房屋租賃契約書後始給付租金予被告，是該私契係因約定將來訂立房屋租約之契約，純屬預約性質，兩造不具有租地建屋之合意，蓋租地乃有償使用者，然在該三．五個月期間及訂立公證房屋租約前，原告未有付租，故兩造私契係屬預約，僅在約定將來訂立房屋租約之預約而已，尚非兩造自始即有租地建屋之合意。又兩造原訂房屋完成時間為八十二年八月二十五日，故私契寫「八十二年八月二十五日起開始支付租金」，且嗣後於房屋所有權移轉給被告，而兩造既約定於房屋完成使用時，才支付租金，也可見此租金乃使用房屋之代價，而為房屋租金。再兩造既於私契載「房屋興建完成時，另補行法院公證事宜，公證完畢本契約既行作廢」即表示兩造訂立私契時，即有於將來房屋興建完成時另行訂立契約，而使私契作廢，兩造不受其拘束之表示，亦證該私契係約定將來訂立房屋租約之預約而已。兩造在訂定房屋租賃契約並公證後，雙方法律關係意照房屋租賃契約履行租金及押租金部分。綜上，兩造真實之法律關係確為房屋租賃而非租地建屋。原告提起債務人異議之訴，訴請撤銷執行程序，應無理由等語，資為抗辯。
二、按執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第十四條第二項定有明文。經查：
（一）原告主張被告於八十八年十二月十七日依兩造簽訂之房屋租賃契約書及公證書為執行名義，聲請強制執行，請求原告遷讓系爭房屋等情，經本院調取八十八年度執字第二六二四八號遷讓房屋強制執行卷查明屬實，復為兩造所不爭，堪信其主張為真實。
（二）另原告主張其實際上是向被告承租土地，並非承租房屋，系爭房屋是原告以自己之費用，於八十二年間建造完成，該建築物之所有權人為原告，並非被告，兩造間是「租賃土地契約」而非「租賃房屋契約」，至於雙方委託代理人在八十二年十一月二十五日所立之公證租賃契約書，是雙方通謀虛偽之意思表示，兩造間租金、押租金數額均仍依土地租約收取，而系爭房屋之房屋稅、房屋租賃所得稅亦均依原土地租賃契約由原告繳納等情，業據提出土地租賃契約書一件、估價單五件、公證書一件、房屋租賃契約書一件、八十九年房屋繳稅書一件、轉帳傳票八件、各類所得扣繳稅額繳款書一件（以上均影本）為證，被告對於系爭房屋係由原告出資興建，兩造間租金、押租金數額仍依土地租約收取，系爭房屋之房屋稅、房屋租賃所得稅亦均依原土地租賃契約由原告繳納等事實固不爭執，惟辯稱：原告自始即有讓與系爭房屋所有權予被告之合意，且縱房屋租約之「租金」及「押租金」數額，與在前土地租約所約定者不同，然依兩造訂立房屋租約之目的，在於使房屋租約所載租金及押租金數額之一部非真意之合意，無欲為該意思表示所拘束，至由被告出租所有房屋予原告之其他約定事項仍為兩造之真意，是系爭房屋租約所成立之租賃關係仍屬有效，僅其租金及押租金數額之一部約定無效而已，其他房屋租約之約定事項仍屬兩造之真意而為成立，再兩造既於私契載「房屋興建完成時，另補行法院公證事宜，公證完畢本契約既行作廢」即表示兩造訂立私契時，即有於將來房屋興建完成時另行訂立契約，而使私契作廢，兩造不受其拘束之表示，亦證該私契係約定將來訂立房屋租約之預約而已，兩造真實之法律關係確為房屋租賃而非租地建屋云云置辯，惟查，證人高明堂於本院審理時到庭結證證稱：「我與原告丙○○是合夥關係。系爭房屋是我與原告丙○○、丙○○的親戚一起建築的。我們六人一起出資建造，建物部分花了三、四百萬元，有收據，連裝潢費用共花了兩千多萬元。出資比率是各六分之一。工程款由我支付給包工，是做到哪裡付到哪裡，當時工程款是我去收來支付的，土地是被告父親的，我們向他租地蓋屋要做生意，當初是由原告丙○○去簽約的，簽完後他告訴我租約簽八年，租金第一年到第三年好像是十九萬多元，第四年到第六年是二十四萬九千七百三十元，第七年要調整租金，我們說景氣不好不讓他調高，他便說不住便搬家，這些租金的支付都有留下收據。起造人是用何人名義，我不清楚，但習慣上是要用土地所有權人的名字．．．實際上，甲○○、乙○○所簽的租賃契約，是要出租土地．．．我以生意所得交給原告丙○○去支付，租金都是算土地的，我們從來沒有付過房屋部分的租金．．．但是房屋是我們蓋的，本來就不是租賃．．．我說的意思是，一般在公證契約上，弱勢的承租人為了取得租賃契約，所以都是以房屋租賃契約的方式去公證，並不符合實情，也是地主為了保護自己才如此要求的。」等語（見本院八十九年六月二日言詞辯論筆錄），核與原告之主張相符，是以兩造原先即合意訂立土地租賃契約，嗣雖另做房屋租賃契約書之公證，然實際上租金、押租金數額均仍依原土地租賃契約書收取，而系爭房屋之房屋稅、房屋租賃所得稅亦均依原土地租賃契約由原告繳納，顯見兩造均仍依原土地租賃契約書履約，並無變更為房屋租賃之合意，倘兩造確已改為房屋租賃，則焉會對於租賃契約中最重要之租金、押租金，均仍依原土地租賃契約書履約？又若原告已將系爭房屋所有權讓與被告，衡諸常理，原告豈可能仍給付房屋稅及房屋租賃所得稅？被告上開辯解，顯與事理有悖，可知兩造並無使原土地租賃契約作廢，而改依公證契約履約之意思，被告辯稱僅租金及押租金數額為通謀虛偽意思表示云云，與事實不符，不足採信。原告主張兩造間之房屋租賃契約為通謀虛偽意思表示而訂立，堪予認定。按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。」民法第八十七條第一項定有明文，本件兩造間為逃避稅捐而訂立虛偽之租約乃通謀虛偽意思表示，依法應為無效。
三、從而，原告據以提起本件異議之訴，請求撤銷本院八十八年度執字第二六二四八號遷讓房屋強制執行事件就登記為被告共有系爭房屋所為之強制執行程序，揆諸強制執行法第十四條第二項之規定，自無不合，應予准許。
四、兩造其餘攻擊、防禦方法與舉證，經審核結果均不能動搖本件判決之基礎，且與本件事實之認定無涉，自無庸一一贅述。
五、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年八月十八日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B法官黃瑪玲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（應依對照人數附具繕本）。
中華民國八十九年八月十九日~B法院書記官黃傳鈞