裁判字號：臺灣臺中地方法院103年訴字第1082號民事判決
裁判日期：民國103年06月30日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決103年度訴字第1082號原告 楊政達 被告 陳張碧
陳俊元 陳 春和 陳貴仁 上一人訴訟代理人 黃再興 被告 吳姿儀 上列當事人間分割共有物事件，本院於103年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落如附表一、二所示之土地及建物准予變賣，所得價金，按原告應有部分五十分之九，及被告陳張碧、陳俊元、 陳春 和、陳貴仁應有部分各五分之一、被告吳姿儀應有部分五十分之一比例分配之。
訴訟費用由被告陳張碧、陳俊元、 陳春和 、陳貴仁分別負擔各五分之一、被告吳姿儀負擔五十分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分被告陳張碧、陳俊元、吳姿儀均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：如附表一所示之土地及附表二編號1所示之建物（下稱系爭房地）為兩造所共有，原告應有部分為50分之9，被告陳張碧、陳俊元、陳春和、陳貴仁應有部分各5分之1、被告吳姿儀應有部分50分之1，附表二編號1所示之建物復有如編號2所示之未保存登記增建部分（下稱增建部分）。原告與被告吳姿儀係經由法院拍賣，取得系爭房地及增建部分（下合稱時稱整體建物）之持分，該整體建物係屬透天厝之建物，並非公寓之形式，僅有樓下單一門戶為進出，原告與被告並非同一家族之親友，原告亦不同意被告所稱讓原告搬進與被告同住，故整體建物在使用上無法按兩造應有部分比例為實物分割，為發揮整體建物之經濟效用，使之產權歸於一人所有，以便做成具體之規範與利用，爰請求將如附表
一、二所示之土地及建物准予變賣，而以變賣所得價金按兩造各該應有部分比例分配之，以維兩造公平權益。並聲明：兩造共有如附表一、二所示之土地及建物准予變賣分割，所得價金按兩造應有部分比例分配。
二、被告陳春和、陳貴仁則陳述：不同意變價分割，被告陳張碧、陳俊元、陳春和、陳貴仁共持有5分之4的權利，其4人均歡迎原告搬入系爭房地內居住，目前系爭房地還住著被告陳張碧及原來法院拍賣時的執行債務人 陳壬癸 ，其4人也願意向原告購買原告的持分，當初執行法院有通知共有人是否要優先承買，但當時沒有錢可優先承買，現在其4人願意跟原告洽談買回原告應有部分的事宜。並聲明：駁回原告之訴。
三、被告吳姿儀經合法通知未到庭，惟其具狀稱：同意變價分割，如其他被告仍欲保有整體建物，尚可在法院准為變價分割後，依民法第824條第7項之規定，以共有之形態，再次買回，取回整體建物，亦不至於以不良之價格傷害他共有人之分配權利，始符合公開公正之精神。並聲明：同意原告之請求。
四、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；復按，共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項及第824條第5項分別定有明文。查系爭房地為兩造共有，原告應有部分為50分之9，被告陳張碧、陳俊元、陳春和、陳貴仁應有部分各5分之1、被告吳姿儀應有部分50分之1，為兩造所不爭執，並有土地及建物登記第一類謄本在卷可查，自堪信為真實。玆系爭房地之共有人及其應有部分既均相同，而建物又不能離土地而單獨存在，且無不能分割之情形，兩造間又無不分割之約定，而因無法協議分割，原告爰訴請將該房地合併予以裁判分割，揆之上開規定，自為法之所許。復按，非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物；又動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民法第68條第1項前段及第811條分別定有明文。故主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分。查已辦保存登記之如附表二編號1所示之主建物為二層樓房，然其地面層、第二層、第三層分別有如附表二編號2所示各該增建部分等情，業據本院民事執行處人員至現場勘驗屬實，並囑託臺中市中山地政事務所測量明確，製有各該查封筆錄及建物測量成果圖附於本院102年度司執字第57735號執行案件卷宗可查，復由該案卷附林綠香建築師事務所製作之鑑定報告書內所附具之建物現況照片以觀，如附表二編號2所示各該樓層增建部分係與原有主建物（即附表二編號1所示建物）相通，並利用原有主建物大門對外聯絡，無構造上之獨立性，且無法獨立使用，而係附屬於已辦保存登記之如附表二編號1所示原有二層樓房主建物而合為一體使用等情，核與原告及被告陳春和、陳貴仁所述相符，自堪信為真實，故增建部分所有權已附屬於原有主建物之所有權，亦即如附表二編號1所示原有主建物之所有權範圍已擴張及於如附表二編號2所示增建部分建物。從而，如附表一、二所示之土地及建物即均屬兩造所共有，本院自應將該等土地及建物予以合併分割處理，先此敘明。
五、次按，分割共有物之訴，法院就其分割方法，固有依民法第824條第2項所定之分配方法，命為適當分配之自由裁量權，而不受任何共有人主張之拘束。然其分割方法仍以適當為限，故分割共有物，究以原物分割或變價分割為適當，法院應依共有物之性質、價值，斟酌當事人之聲明、意願，共有物之使用狀況及分割後之經濟效用等情形，符合公平經濟原則，並兼顧全體共有人之利益，而為公平適當之分割。查原告主張本件共有之整體建物應予變賣，而以所得價金分配予各共有人；然被告陳春和及陳貴仁則 陳明伊 等二人願繼續維持共有，同意原告搬入居住，並願以金錢補償未受分配之原告等情，顯見兩造並未就本件共有之整體建物之分割方式達成共識，且對於分割方法，兩造亦各持己見。故本院茲應審究者，厥為兩造共有整體建物應以原物分割或變價共有物分配其價金之方式較為公平妥適？經查：
㈠本件整體建物現由被告陳張碧及原來法院拍賣時的執行債務
人陳壬癸居住使用，該房地原來僅有一、二樓，嗣雖有增建，然其一、二、三樓均無單獨出入口，而係使用一樓大門對外出入，業如前認定，故如以原物分割予兩造，或由兩造共同使用，衡有實際上之困難，且對兩造亦有不便，並有違經濟效益原則，自難採行。
㈡被告陳春和及陳貴仁雖同意原告搬入居住，惟此僅係該2名
被告之主張，並未徵得其他被告之同意，原告亦不同意搬入居住，難認兩造間確有達成分管之合意，況即令兩造間確有分管之合意，除兩造間另有不分割之合意外，亦難認原告不得另行請求分割共有物。又被告陳春和及陳貴仁雖表示願意向原告購買原告的持分云云，惟其亦坦承當初執行法院有通知共有人是否要優先承買，當時沒有錢可優先承買等情，則以當初原告承買本件土地時，係於本院前揭102年度司執字第57735號執行案件之特別拍賣程序時，於103年1月2日時，向本院聲明應買，此業經本院調閱執行卷宗查閱無誤，至今不過5月餘，被告陳春和等人是否已有資力向原告及被告吳姿儀購買持分，顯有疑問。況本件原告及被告吳姿儀固係經由法院強制執行程序，僅以560,000元之價格拍定買受本件整體建物應有部分5分之1，然因不動產應有部分之拍賣，縱使得標買受，亦僅能取得不動產之持分，並非所有權全部，較難為完整有效之利用，且易與其他共有人滋生紛爭，故一般社會大眾之應買意願較低，常造成其應買價格每每低於市價之結果，故於本件訴訟中，就願意保持共有之共有人，究應補償不願繼續共有之原告及被告之金額為何，實有另行鑑定之必要，惟被告陳春和等人迄至本院宣判前，均未聲請鑑定本件整體建物現今之市場價值究為何，則以被告陳春和等人尚無法先出具鑑定費用乙情，難認被告陳春和、陳貴仁所述願意補償原告持分之詞可以採信，則以被告春和、陳貴仁等人之資力狀況而論，即使本件整體建物分配予被告陳張碧、陳春和、陳俊元、陳貴仁共有，被告顯然亦無力支付原告及被告吳姿儀應受補償之金額。且因原告及被告吳姿儀就其補償金額，對於補償義務人即其餘被告所分得之整體建物復有抵押權（民法第824條之1第4項規定參照），則原告及被告吳姿儀為使其受補償之金額能滿足受償，勢將聲請拍賣抵押物即本件整體建物，而自拍賣所得價金分配受償，如此一來，即與將兩造共有之整體建物予以變價分割之結果無異。足見如採用被告陳春和、陳貴仁之分割方法，將因被告無力支付原告及被告吳姿儀應受補償之金額，致使其餘被告所欲分得之本件整體建物，最終勢將變價分配其價金，而無法保留該整體建物之完整使用，顯見被告陳春和、陳貴仁所主張之分割方法，尚非適當。
㈢綜上，兩造共有之整體建物以原物分割或依被告陳春和、陳
貴仁之分割方案，將該整體建物房地分配予被告陳張碧、陳春和、陳俊元、陳貴仁共有，由該4名被告以金錢補償予原告及被告吳姿儀，既均有其困難而不可行。本院因認將該整體建物變賣，以所得價金分配予共有人，經由市場行情決定本件房地之價值，不僅可避免兩造對整體建物目前客觀市價之疑慮，保持整體建物之完整利用及經濟效用，且將來執行法院依變價分割判決拍賣本件房地時，若原告或被告對該整體建物已作使用規劃或有特殊感情，則仍可與其他共有人磋商一起買受，或參酌修訂後民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」，於強制執行拍賣程序中應買或承買之，或俟第三人得標買受，再依上開規定行使優先承買權，買受整體建物。如此，不僅使本件整體建物發揮最高經濟上之利用價值，保持該建物之完整利用性，對兩造均屬有利；且兩造於執行法院拍賣時，亦均有公平應買或承買而得以買受本件房地之機會。則在雙方經由拍賣程序取得本件房地之機會係為均等之情況下，對兩造而言，實屬公平。是則，本院認將兩造共有之如附表一、二所示土地及建物予以變價分割，應屬最妥適之分割方法。
六、綜上所述，本院斟酌本件整體建物之性質、使用現況、共有人之意願、分割後之經濟效用，並兼顧全體共有人之利益均衡等情事，認以變價分割之方法為分割，較為合理及公平適當，爰判決如主文第一項所示。
七、按定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，既如前述，則本件縱准原告合併分割共有物之請求，並採行變價分割方式為分割，然因分割共有物之訴，係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人所提出之分割方法，僅係供法院之參考，其分割方法，對於各共有人而言，並無勝負之問題，當事人提出其認為適當之分割方法，應認係屬防禦其權利所必要，故本件訴訟費用之負擔，爰參酌兩造應有部分之比例，認應被告陳張碧、陳俊元、陳春和、陳貴仁分別負擔各5分之1、被告吳姿儀負擔50分之1，餘由原告負擔，較為公平合理，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國103年6月30日
民事第三庭法官黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年6月30日
書記官附表一：
┌───────────────────┬─┬────┬──┐│土地坐落│地│面積│權利│├───┬────┬──┬──┬────┤├────┤││縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺│範圍│├───┼────┼──┼──┼────┼─┼────┼──┤│臺中市│東區│ 尚武 ││691│建│85.00│全部│└───┴────┴──┴──┴────┴─┴────┴──┘附表二：
┌─┬─────┬────┬──────┬─────────────┬──┐│編│建號│基地坐落│建築式樣主要│建物面積（平方公尺）│權利│││├────┤├───────┬─────┤│││││建築材料及房││附屬建物主│││號││建物門牌││樓層面積合計│要建築材料││││││屋層數││及用途│範圍│├─┼─────┼────┼──────┼───────┼─────┼──┤│1│633│臺中市東│鋼筋混凝土、│第一層：40.40│陽台：5.32│全部│○○○區○○段│加強磚造、二│第二層：40.40││││││691地號│層樓房│合計：80.80│││││├────┤│││││││臺中市東│││││○○○區○○路││││││││271巷13││││││││號│││││├─┼─────┼────┼──────┼───────┼─────┼──┤│2│增建部分│同上│住房、三層樓│第一層：45.33││全部│││││房│第二層：25.24││││││││第三層：70.97││││││││合計：141.54│││└─┴─────┴────┴──────┴───────┴─────┴──┘