裁判字號：臺灣臺北地方法院93年訴字第3146號民事判決
裁判日期：民國93年11月17日
裁判案由：給付服務報酬
臺灣臺北地方法院民事判決九十三年度訴字第三一四六號
原告誠忠不動產仲介經紀有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 蘇美妃 律師被告丙○○訴訟代理人兼送達代收人 楊慧如 律師當事人間請求給付服務報酬事件，本院於中華民國九十三年十一月三日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新台幣伍拾貳萬伍仟元及自民國九十三年七月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾壹萬元供擔保後，得假執行，但被告得以新台幣伍拾貳萬伍仟元為原告預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）被告於民國（下同）九十二年十二月十五日將其所有坐落：台北市○○區○○段二小段六七一、六七二地號土地，及其上門牌號碼：台北市○○區○○○路○段○○○號房屋（建號為七四九）（下簡稱系爭房地），委由原告居間仲介銷售。依兩造所簽訂之不動產出售委託契約書（下稱系爭契約）第二條第一項、第三條第一項之約定，上開房地之委託銷售總價額為新台幣（下同）一千五百萬元整；委託銷售期間自九十二年十二月十五日起至九十三年三月三十一日止。而原告於委託銷售期間內之九十三年二月二十九日為被告覓得訴外人甲○○願以被告委託銷售總價額一千五百萬元整買受上開房地，並已交付十萬元整之定金，惟原告於通知被告速依系爭契約書第九條約定，與訴外人甲○○簽訂「不動產買賣契約書」時，被告竟拒不依約與買受人簽訂不動產買賣契約書，原告幾經催告無效乃委請律師於九十三年三月二十四日發函，而被告委請律師於九十三年三月三十一日覆函，即足證前述事實為真。按「甲方（即被告）應於買賣成交與買方簽訂不動產買賣契約時，支付乙方（即原告）服務報酬，其數額為實際成交價額之百分之三‧五。」「有下列情形之一者，甲方仍應依本契約第四條之約定，履行給付服務費之義務：．．２．乙方收受定金後，甲方不依本約條件與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約時。」，分別為系爭不動產出售委託契約書第四條、第七條第五項第二款所明定。是依上開約定，原告自得請求判決被告應給付原告五十二萬五千元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，並聲明願供擔保，請准宣告假執行。
（二）原告依系爭契約第五條所收受之金錢性質係屬「訂金」，且一經原告收受，買賣雙方之契約即成立：按「甲方（即被告）授權乙方（即原告），得代理甲方收受保管定金至簽訂不動產買賣契約書時．．」系爭契約第五條第三項約定有明文，是原告於本件確實有權代理被告收受定金，要屬無疑。另由系爭契約第五條第一項之約定：「甲方（即被告）授權乙方（即原告）得收取買方之斡旋金，以利買賣之進行，若收取斡旋金後，經甲方同意出售時，該斡旋金即轉為定金。」可知，本件只有於原告向買方所收取者為「斡旋金」之情形時，系爭房地之出售與否，始須經被告之同意；倘原告向買方所收取者為「定金」時，依民法第二百四十八條之規定，買、賣雙方間之買賣契約即已成立，本無須再經被告之同意，此觀上開契約之約定即明，亦為不動產仲介業界之商業慣例。次查所謂「斡旋金」者，於不動產仲介之情形，係指買方所欲承購之買賣條件（如：價格、付款方式．．等等），未達（未符合）賣方委賣之條件時，買方為表示其購買意願與誠意，並確保其購買權利，乃交付「斡旋金」予仲介業者，委託仲介業者代其向賣方洽談、斡旋買賣條件。準此可知，唯有於買方所欲承購之買賣條件，未達（未符合）賣方委賣之買賣條件時，買方始有交付「斡旋金」之必要；倘買方所欲承購之買賣條件，已達（已符合）賣方委賣之買賣條件時，買方即無交付「斡旋金」之必要，此時，買方若欲承購，直接交付「定金」即可。依系爭不動產出售委託契約書第二條第一項之約定，被告委由原告居間仲介銷售系爭房地與訴外人甲○○欲承購系爭房地之價格均為一千五百萬元整，於此情形下，原告向訴外人甲○○所收受之十萬元，其性質確屬「定金」，要非被告所稱之「斡旋金」，應堪認定。
（三）本件係因可歸責被告之事由，依系爭契約第七條規定，被告仍應依契約第四條給付原告服務報酬之責：
１、本件原告與訴外人達成系爭房地讓與合意係在被告向原告終止系爭契約之前：被告係直至九十三年三月十五日始由其妻自美國打越洋電話向原告表示，其不願出賣系爭房地之意思，在此之前，被告從未曾向原告表示過「暫緩銷售事宜」之意思。被告雖主張其早於九十三年一月初，即曾以電話向原告表示暫緩銷售事宜，惟被告委請律師發函時係主張：「早在今年（即九十三年）二月，誠忠仲介公司 黃耿彬 先生去電時，即表示終止代銷本件房地契約」，由被告自己所主張其向原告表示終止系爭契約之時間，先後不一致之情形觀之，足認被告辯稱其於原告代被告收受系爭定金前，其已終止系爭契約云云，顯非事實。又被告並未交付系爭房地之鑰匙予原告，故原告若欲帶客戶至系爭房地看屋，均須事先打被告所留系爭房地之住家電話或其妹手機，以與被告或住居於系爭房地之被告之父、被告之妹聯繫，經與渠等約定時間後，始能帶客戶至系爭房地看屋。查兩造簽訂系爭不動產出售委託契約書後，原告曾先後於九十二年十二月二十二日、九十三年一月六日、同年二月二十一日多次帶客戶至系爭房地之屋內看屋。依一般經驗法則，被告若果真早於九十三年一月初，即不想再委託原告居間仲介銷售系爭房地，並業以電話告知原告，衡情被告自會將此事告知內看屋。由上所述足見，被告所言，顯不實在。嗣被告以契約早已終止為由拒絕履約，自應依系爭契約第七條第五項第四款之規定給付服務報酬予原告。
２、退萬步言，縱使被告確有告知，系爭不動產出售委託契約業經被告於委託銷售期間屆滿（九十三年三月三十一日屆滿）前終止，惟依系爭不動產出售委託契約書第七條第五項第四款之約定，系爭契約系於委託期間內，因可歸責於甲方（即被告）之事由而終止本契約，被告自仍應給付原告服務報酬五十二萬五千元整。
（四）本件原告已盡通知義務：兩造於簽訂系爭不動產出售委託契約書時，被告係留系爭房地之住家電話及其妹手機號碼予原告，是原告僅能以被告所留之系爭房地之住家電話及其妹之手機，與被告之父、被告之妹二人聯繫。原告係直到被告之妻於九十三年三月十五日自美國打越洋電話與原告聯繫後，經由被告之妻之告知，始取得被告於美國之聯絡電話。是原告於「九十三年一、二月間」，因沒有被告於美國之聯絡電話，以致無從主動與被告本人聯繫通上電話，是關於客戶欲出價、欲承購等相關訊息，原告只得委由被告之父、被告之妹代為轉達告知被告。而上開情形，顯係可歸責於被告之事由所致，其狀至明。原告於代被告收受系爭十萬元定金之翌日（即九十三年三月一日），即至系爭房地拜訪被告之父，告知已代被告收受十萬元定金乙事，並告訴欲主動聯絡在美國之被告，惟被告之父表示，其會將上情轉告被告，並請被告與原告聯繫。被告之妻直到九十三年三月十五日自美國打越洋電話向原告表示被告不願出賣系爭房地之意思。由此足見，被告之父確有將原告已代被告收受十萬元定金等事轉告被告，被告不能諉為不知。原告於委請律師於九十三年三月二十四日發律師函予被告前，曾先後於九十三年三月十七日、十九日打電話至美國，與被告本人聯繫，催促被告回國，依約與買受人簽訂不動產買賣契約書，惟被告均藉詞拒絕。原告為保自身權利，乃先聲請假扣押，又唯恐被告日後推託原告未盡通知義務，乃委請律師於九十三年三月二十四日發律師函予被告，被告則委請律師於九十三年三月三十一日發律師函回覆原告，是原告於本件已盡通知義務至明。被告辯稱其根本不知有人已出價或已給付任何金錢，其無原告所指違約情事云云，顯非事實。
二、被告抗辯如下：
（一）二造間簽定之「不動產出售委託契約書」為定型化契約，而被告在不知原告已與第三人合意出售被告之房地時，於九十三年一月即表示不願出售系爭房地。是本件被告未能依契約內容履行與他人訂立不動產契約書，係因被告未盡通知之義務，被告在不可歸責之情形下始終止本件系爭契約。再者，按照行政院消費者保護委員會所定「房地產委託銷售契約書範本」第五條（服務報酬）第一項，若買賣未有成交，原告不應收取報酬；又原告收取者乃「斡旋金」，並非定金，被告並未同意出售系爭房屋；依定型化契約應有利於原告之解釋，本件原告請求被告給付報酬自無理由，應予駁回，同時若受不利判決被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
（二）原告於買方所收取之金錢係屬「斡旋金」：依系爭契約第五條第一款約定可知，原告有權收取的，不過系所謂的「斡旋金」，而於「被告同意出售時」，始轉為「訂金」。查，系爭契約書係原告自行製作之定型化契約，遇有任何疑義時（按系爭契約並未就斡旋金加以定義），依法應做對原告不利之解釋，並應適用民法第二百四十七條之一各款規定。依被告所提出之不動產委託銷售售契約書官方範本第十四條規定：「本契約定型化條款如有疑義時，應依消費者保護法第十一條第二項規定，為有利於委託人之解釋。」即明。同時依行政院消保會所公佈之「仲介業者應提供消費者公平自由選擇交付斡旋金或使用內政部所頒要約書之資訊」：為促進公平合理之購屋交易秩序，行政院公平交易委員會業於九十年五月二十二日以公壹字第０一五二四號令發布「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」，明訂房屋仲介業者如提出斡旋金要求，未同時告知消費者亦得選擇採用內政部版要約書，及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞，．．另若仲介業者約定交付斡旋金，則宜以書面明訂交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務。惟本件原告並未於契約中說明斡旋金的定義，逕自援引所謂「不動產仲介業者」定義，來解釋何謂「斡旋金」，本難拘束被告。且被告不但並非「不動產仲介業界人士」，更長年僑居美國。除非系爭合約曾經將前述何謂「不動產仲介業界對斡旋金所做定義」明白載入，否則，被告如何可能知悉「原告所謂不動產仲介業界對斡旋金的定義」？因此，系爭「斡旋金」究竟性質何屬？絕對、應該全依契約文義為解釋，不能由原告單方面來下定義。
２、就原告明知所收受之金錢，絕不等同定金：原告公司人員，直到九十三年三月十七日，與被告父親交談時，仍然絲毫不敢說「已收了定金」、「買賣已成立」等語，反而一再說：「要買的人，很喜歡我們這間，那我會慢慢進行」，「如果有買成，我就說那給我們二至三個月、一至二個月找屋搬家」「是、有談成、就來辦手續，辦完再來搬嘛！阿伯也很高興」。再者當時，就「能不能要買方給幾個月來搬家？」，連談都沒談過，若就「搬家時點」不能達成合意，那麼「買賣」到底是否已成立？如果原告父親短時間內找不到新房，難道只因為原告（在被告同意出售前即）擅自收受「定金」，被告父親就非搬不可嗎？是顯見原告有權收取乃斡旋金，而只有在被告同意出售時，斡旋金始能轉為定金，而本件被告並未同意出售，是依契約文義解釋原告請求被告給付本件金額自無理由。
（三）原告請求報酬乙節，所述誠屬不合理，按：
１、被告常年旅美，九十二年十二月間回台省親，由於不忍九十四高齡老父，每日攀爬樓梯上、下，始有另覓新居念頭，也因而委託原告仲介銷售系爭房地，惟嗣後被告陪同父親看了幾處房地，卻都不能符合需要，而父親已不堪勞累，不得已，只好暫停搬家計畫，被告也因此在九十三年一月初曾即以電話向原告表達：「請暫緩銷售事宜（以免舊屋一旦賣出，新厝卻尚無著落等窘境！）」。被告未向原告表達暫緩銷售意思前，從未聽聞有任何人就系爭房地有興趣，九十三年三月間原告以越洋電話告知被告：有一廈門人士願以一千三百萬元承購（本件委託時所定總價為一千五百萬元）云云，當時被告即馬上再提醒原告「眼前不宜出售的原委」，後原告又曾來電，表示買方願出價一千五百萬元云云，被告又再度表明不同意出售。幾次連絡中，原告從未說明該「買方」的明確背景，最重要的是：幾次連絡中，被告從未曾同意：「要把本件房地，賣給這麼一個來歷不明的買方」。直至九十三年三月底，被告收到原告委請律師所發九十三年三月二十四日信函，當時被告知原告竟然擅自開具定金收據，且原告早已在同年三月十九日左右，進行假扣押（被告財產）行動。綜上所述，可見本件爭訟全應歸咎於原告自身不當行徑！
２、被告不知原告已收取買方「金錢」一事：既然原告「只得委由被告父、妹代為轉達訊息」，則直到今年三月間為止，被告這邊，根本還不知道有何人已出價或已給付任何金錢等。此有原告提出之九十三年三月十七日錄音譯文可證。既然被告全然不知有任何人已支付斡旋金或所謂「定金」，被告何來原告所指之違約情事可言？況查本件原告明確知悉被告委賣前提是為幫老父換電梯大樓，未買新居前不可能出賣舊屋，同時被告父亦不知悉被告已向原告表示暫緩銷售，是原告所提錄音譯文亦不足為有利原告之解釋。
３、而按照行政院消費者保護委員會所定「房地產委託銷售契約書範本」。其中：第五條（服務報酬）第一項：「受託人於買賣成交時，得向委託人收取服務報酬」。第七條（受託人之義務）第七款：受託人應於收受定金後二十四小時內者，受託人應於二日內寄出書面通知表明收受定金及無法送達之事實。」；參照前開條文內容，若買賣未有成交，受託人（即原告）即不應收取報酬！故即使真有收受定金，而賣方卻反悔不賣情事，也只有加倍返還定金，但仍然不須支付仲介報酬。若真有收受定金之事實，原告應於收受後二十四小時內送達被告。但被告從未獲送達或通知，原告何能主張已合法收受定金？並進一步加諸被告法律責任？是本件原告請求顯無理由。
（四）退一萬步言，證人甲○○早在三月底前即已領回該筆十萬元款項，且毫未要求任何其他金錢，反觀原告：不但未盡合約上義務通知及交付收受款項事，以至於滋生本件爭議，更違反官方範本（除非簽約賣出，否則不向委賣方收取任何費用的規定），要求全額服務費，實在太不合理。被告請求鈞院，即使認為被告應支付服務費，亦應以一萬元（貼補費用）為限，以維公平正義！
三、法院協助二造整理爭點如下：
（一）二造不爭執事實：
１、二造於九十二年十二月十五日簽訂「不動產出售委託契約書」定型化契約，被告將其所有坐落台北市○○區○○段二小段六七一、六七二地號土地，及其上門牌號碼：台北市○○區○○○路○段○○○號房屋（建號七四九）系爭房地，委由原告居間仲介銷售。依系爭不動產出售委託契約書第二條第一項、第三條第一項之約定，上開房地之委託銷售總價額為一千五百萬元整；委託銷售期間自九十二年十二月十五日起至九十三年三月三十一日止。第四條則約定：被告應於買賣成交與買方簽訂不動產契約時，支付原告服務報酬，其數額為實際成交價額之百分之三點五。
２、九十三年二月二十九日訴外人甲○○與原告間簽立定金收據，訴外人甲○○願向原告訂購所代理銷售賣方被告所有之前開不動產，議定價金為一千五百萬元，甲○○於簽約同時另支付原告十萬元作為給付系爭不動產價金之一部分。並約定甲○○應九十三年三月三十一日二十四時前至原告公司與賣方簽訂不動產買賣契約書。被告對訂金收據形式不爭執，但否認實質上內容。
３、九十三年三月二十四日，原告委請律師發函被告（副本甲○○）表示，請被告依限履行訂立不動產買賣契約書，說明略以，原告居間仲介第三人甲○○願以一千五百萬元購買前開系爭房地，並交付十萬元定金，原告乃通知被告簽約，詎被告告知不賣，拒不簽立買賣契約書。是請被告於函到三日內出面補簽不動產買賣契約，並履行買賣事宜，給付原告服務報酬五十二萬五千元。
４、本件被告委託出售系爭不動產原因，乃因高齡老父需要換屋即換有電梯之房屋以利住居使用。
５、本件系爭不動產若以二造簽約原約定銷售總價一千五百萬元計算並售出，被告依約應支付原告之服務費為五十二萬五千元。
（二）爭執要點：
１、本件被告在簽立「不動產出售委託契約書」後，原告可否依前開契約第五條規定向買方收取「定金」或「斡旋金」？若原告收取後被告可否拒絕不出售系爭房屋？
２、原告依二造間「不動產出售委託契約書」第七條第五款規定，向被告請求給付本件服務費是否有理由？
四、法院之判斷：
（一）被告於九十三年三月三十一日委託律師發函原告略以，被告出賣系爭房屋是顧及老父健康及盡孝道，九十三年二月間告知原告公司黃耿彬終止本件系爭代銷契約，同時本件原告收取斡旋金，因原告並不同意出售系爭房屋，故未轉為定金，無本件系爭契約第五條第二、三款及第七條第五項第二款適用等語，亦為二造所不爭執，同時並有被告提出之律師函影本一件可稽，自堪信為真實。
（二）訴外人甲○○交付原告之十萬元，依二造契約規定為「定金」非「斡旋金」，而原告依二造間系爭契約條件，代理被告收取買方交付之定金後，被告依約即負有與買方訂立契約之義務：
１、按定金是契約當事人一方以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的，而交付他方之金錢或其他代替物。而一般言，在契約成立並履行時，定金即轉為給付之一部分為應返還，而契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，受定金當事人應加倍返還定金。參照民法第二百四十九條各款規定即明，是「定金」之約定顯然存在於定立契約之當事人間。次查所謂「斡旋金」，乃不動產仲介業興起後始出現之名詞，仍指於不動產「居間」、「仲介」時，因買方所欲承購之買賣條件（如：價格、付款方式．．等等），與賣方委託出賣之條件未完全一致時，而買方為表示其購買意願與誠意，並確保其購買權利，乃交付「斡旋金」予仲介業者，委託仲介業者持續代其向賣方洽談、斡旋買賣條件。是與買賣契約之定金存在於契約當事人間顯有不同。
２、系爭契約第五條代理定金收取明文規定：「１．甲方（即被告）授權乙方（即原告），得收取買方之斡旋金，以利買賣之進行，若收取斡旋金後，經甲方同意出售時，該斡旋金即轉為定金。２．買方支付定金後，如違約不買，甲方得沒收定金；若甲方違約不賣，應加倍返還買方所支付之定金。３．甲方授權乙方，得代理甲方收受保管定金至簽訂不動產買賣契約書時，扣除服務報酬後，交付甲方。若有應沒收定金之情事發生，甲方應支付沒收定金二分之一的服務報酬予乙方。」，是由上開條文文義解釋，第五條乃規定原告「代理定金之收取」，而定金與斡旋金又為二不同之觀念，同時一般當事人習知定金之定義，乃規定於契約第五條第二款，而有關斡旋金規定則明文規定在第一款，同時更明文規定，原告收取買方支出之斡旋金，嗣後被告同意買賣條件時，斡旋金即轉為定金。核與定金之交付乃為「確保契約之履行或擔保契約之成立」，是交付定金時，顯然買賣當事人雙方意思表示已達到一致，無須繼續磋商觀念相符；更與交付斡旋金是在買賣雙方意思表示尚未趨於一致時，由買方交付一定金額予仲介人，並由仲介人繼續為媒介協調買賣條件，以使買賣契約成立之規定相符。從而依有利於定型化契約使用人即被告之利益解釋系爭契約第五條規定時，亦不能解釋依約被告僅授權原告代理收受「斡旋金」，而不包含收受定金，更不能解釋原告向買受人收取之金額均屬「斡旋金」，否則即與二造契約約定及不動產仲介業現況嚴重背離。再參酌前開系爭契約第五條第三款明文規定，更足證明本件被告辯稱原告僅有權收取斡旋金無權收取定金云云，顯無所據，難加採據。
３、本件訴外人甲○○交付原告十萬元為定金。經查證人甲○○到庭具結證稱略以：「我看到房子廣告，打電話與原告業務員呂先生聯繫，在農曆年過年之前，打電話的次日就去看房子，看門沒有開，因隔壁間的房子門開著，就看隔壁間的房子，因為比較破爛我不要，再隔一天下午五、六點再去看房子，我跟我爸爸還有我太太一起去看房子，看了還可以，在路上我太太跟呂先生說壹仟參佰萬差不多，仲介呂先生說要壹仟伍百萬元才可以，過完年後，我們說服我太太說壹仟伍佰萬，先給定金十萬元，因為屋主聽說在國外，說總統大選會回來投票，預定那時簽約，後來投票也沒有回來，一直拖到三月底我們表示我們不要買了，呂先生就把十萬元定金還給我們，我們並沒有碰到屋主。而原告提出之定金收據是我親簽的沒錯。」等語，核亦與原告提出之證人甲○○九十三年二月二十九日簽立之定金收據記載內容相符，是自堪信為真實，從而被告未提出證據空言辯稱系前開定金收據內容記載不實云云，自無理由，亦應敘明。
４、綜上本件二造簽立系爭契約後，原告即努力提供廣告等服務銷售，而訴外人甲○○在看到廣告後，請原告提供仲介服務，經實地查看並思考後，決定依系爭契約之出賣條件買受，乃交付定金十萬元予原告，並請求原告催促被告依約簽定本件系爭房屋之買賣契約（依系爭契約第九條規定）等事實應足證明；又本件被告拒絕出賣，即違背二造契約應負之義務，依系爭契約第五條第二款約定，應加倍返還買方所支出定金。又被告應加倍返還「買方「支出定金義務，與被告依系爭契約第七條規定給付「原告」服務費之義務，為被告違約應負之二個不同義務，被告將之合而為一認被告負擔過重云云，難認有理由。
５、被告抗辯稱系爭房地出賣尚附有老父換屋畢後之條件，但被告尚未找到適當房屋，故本件仲介條件不成就云云，惟查二造間系爭契約並未明文約定原告主張之「條件」，且查系爭依原告所提電話錄音顯示，被告之父親亦未反對出賣系爭房地，同時原告亦願安排買方延後「交屋」，且查二造簽定系爭契約之條件，重視是買賣價金，而非何人買賣，是被告前開換屋或不知何人買受云云，均無理由。
（三）原告得依二造間「不動產出售委託契約書」第七條第五款規定，向被告請求給付本件服務費五十二萬五千元。
１、本件被告並未於九十三年二月二十九日訴外人甲○○願應買系爭房屋前終止本件系爭契約：按當事人主張有利於已之事實者，應負舉證證明之責。故被告抗辯於九十三年一月間即合法終止本件系爭契約，自應由其負舉證證明之責。經查本件原告否認被告曾經終止系爭契約，同時原告亦以繼續帶看房屋，嗣由甲○○交付定金購買系爭房地為證，敘明若二造若於九十三年一、二月間即終止系爭契約，原告不可能再繼續花費財力及心力提供仲介服務，促成甲○○買受系爭房地等語，本符合情理。而原告未提出證據，空言陳稱在電話中已向被告公司員工黃耿彬表示終止本件系爭契約云云，即難採據。
２、本件原告已將訴外人甲○○付定金表明願買受系爭房屋之事實告知被告。經查依二造九十三年三月間往來存證信函可知，本件原告已將訴外人甲○○支付定金願買受系爭房屋之事通知被告。次依經驗法則，房屋仲介業者為求契約順利成立，在買受人依二造系爭契約交付定金由原告即仲介業者代收時，原告為求早日確定買賣契約，以利取得其應收取之報酬，自會早日將買方出價及收取定金等事通知被告即出賣人，是原告陳稱在早將甲○○交付定金之事通知被告家人，且因被告遠在美國知悉被告美國電話後，亦通知被告等語，即合常理；再輔以原告提出之九十三年三月十七日與被告父親之電話錄音譯文，更足證被告業已將有人買受系爭房地且交付定金之事，通知原告。且本件被告人在美國，原告先通知人在台灣之替被告處理系爭房地出賣事宜之原告父親及妹妹等亦合常理。況查本件原告依約並無義務應在二十四小時內通知被告收受定金之義務，從而被告指稱原告未及時通知被告業已收受「定金」拒絕給付本件報酬，亦無理由。
３、再按依二造間契約第四條規定：「甲方（即被告）應於買賣成交與買方簽訂不動產買賣契約時，支付乙方（即原告）服務報酬，其數額為實際成交價額之百分之三‧五。」，第七條第五項規定「有下列情形之一者，甲方仍應依本契約第四條之約定，履行給付服務費之義務：．．２．乙方收受定金後，甲方不依本約條件與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約時。」。而本件原告業向訴外人甲○○收受定金十萬元如前述，而被告違約拒絕與甲○○簽立不動產買賣契約，是自應依約給付契約約定系爭房地交易條件一千五百萬元之百分之三點五，即五十二萬五千元。從而本件原告起訴主張被告應給付前述金額及自起訴狀繕本送達翌日起（即九十三年七月二十四日）按法定利率計算之利息為有理由，應予准許。
４、次查本件雖為定型化契約，惟有開報酬給付規定乃係由二造另行協議「手寫」，故非定型化契約定「一般條款」，而屬二造另行別經過磋商協議之條款，從而被告抗辯稱本件報酬過高云云，即難認有理由。再查有關假扣押保全程序乃債權人為保全債權之合法手段，若債務人受有損失，依法亦有救濟之道，是難認本件原告對被告假扣押程序有何疏失或不當；次查本件原告亦陳稱與原告簽立本件系爭契約後，花費人力及物力居間仲介，訴外人甲○○才能依原告廣告找原告提供服務仲介，願買受系爭房地，是本件請求依約請求被告給付全部服務報酬亦符合常理。
（四）又本件事證已明，二造間其他提出未經審酌之證據及攻擊防方禦方法，均核與判斷結果無涉，爰不一一審酌。
五、假執行之宣告：本件二造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，茲各酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項判決如主文。
中華民國九十三年十一月十七日
民事第四庭法官洪遠亮正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年十一月十七日
書記官柯金珠