裁判字號：臺灣嘉義地方法院92年訴字第129號民事判決
裁判日期：民國92年06月11日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣嘉義地方法院民事判決九十二年度訴字第一二九號
原告乙○○訴訟代理人 高原茂 律師複代理人 林鍾仁 律師被告甲○○右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段第四十一地號土地，面積：一四四一平方公尺，應有部分一四四一分之六六一所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣伍拾萬陸仟元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹佰伍拾貳萬零叁佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段第四十一地號耕地，面積：一四四一平方公尺，持分一四四一分之六六一所有權移轉登記予原告。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告甲○○之父母透過訴外人 吳王秀 之介紹，於民國（下同）五十七年六月二十日，就原告父親 蔡碧 所有坐落於嘉義縣○○鄉○○○段第四十一地號、同地段第四十二地號及同地段第四十三地號之三筆耕地（下簡稱系爭土地），以被告之名義與原告之父親蔡碧簽立耕地買賣契約書；惟簽訂上開契約後，被告母親始表示其中第四十一地號耕地之東側三角形部分不好利用，不想購買，為此雙方協商多次，嗣於五十八年十月二十六日另行簽訂「耕地壹部買回合約書」（下簡稱系爭買回合約書），約定以原告之父親蔡碧名義售予被告之耕地，其中坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○號壹筆之靠東側以南北直線割分出之三角地形二百坪（約０‧０六六一一五平方公尺）（下簡稱三角形土地部分），依照原價每坪新台幣（下同）伍佰元之價格由原告買回，同時由被告父親 王金標 為該買回合約書之連帶責任人，並於翌日（即同年十月二十七日）由雙方偕同辦理所有權移轉登記完畢，並將系爭土地東側三角形土地部分交由原告管理。系爭土地因當時農地法令限制不得分割，然於今除面積設限依法尚無法辦理共有物分割登記外，自八十九年一月二十六日農業發展條例修正公布後，已可辦理持分所有權移轉登記，原告爰依系爭買回合約書附註所載：「本合約第六條之分割，如因政府不准分割時，雙方同意以持分登記」之約定而為本件之請求。
（二）被告以系爭買回合約書上之簽名非親筆所書，而否認該買回合約書之真正，惟查於五十七年六月二十日所訂定之原土地買賣契約書亦由被告父母親出面接洽並以被告名義簽訂，故同樣非為被告本人所簽，然被告對於原土地買賣契約之真正從無異議，加上該買回合約書第五條中所載：「依原契約所載買賣標的物，甲方應限本月（拾月）貳拾柒日會同乙方提出移轉登記手續」等文，核與土地登記謄本上所載首揭三筆耕地之完成所有權移轉登記予被告之期日（五十八年十月二十七日）完全相符，則依此推論，該系爭買回合約書確屬真正，實無庸置疑；且按當時被告不過是名年紀二十出頭且正準備入伍的年輕小伙子，理應尚無此能力憑己一次買下三筆土地，又根據證人 吳王秀之 證述，當初買回合約書係委託代書寫的，但簽約當時被告父母親均在場，印章也是被告父母親拿來蓋的，由此可見，縱被告無直接授權，被告父母親之作為亦已達表見代理之程度，從而被告依法應受系爭買回合約書之拘束。
（三）關於請求權時效問題，因八十九年修法前舊農業發展條例第三十條規定：「每宗耕地不得分割或移轉為共有。」意即除了已登記之每宗耕地不得分割為二宗以上之地號外，亦不得以共有之型態為持分所有權登記，一直到八十九年一月二十六日農業發展條例修正公佈，上開修正前第三十條規定已不復見，而根據修正後農發條例第十六條規定，除有每宗耕地分割後每人所有面積未達０‧二五公頃者不得分割之限制外，現已無禁止持分所有權登記之規定；按民法第一百二十五條規定：「請求權，因十五年間不行使而消滅。」，及民法第一百二十八條規定：「消滅時效，自請求權可行使時起算。」則本件持分所有權移轉登記請求權之時效，依法應自農發條例新法公布施行日即八十九年一月二十六日起算，故原告之請求權時效迄今尚未消滅，為此，原告自得請求被告履行協同辦理系爭第四十一地號耕地之持分所有權移轉登記。
三、證據：提出耕地壹部買回合約書影本一份、土地謄本十份、地籍圖影本一份、律師函一份等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告所提之「耕地壹部買回合約書」係在五十八年十月二十六日所簽立，惟上開時間被告正於軍中服役，如何與原告簽立買回合約書？系爭買回合約書究係何人冒用被告名義簽署？且該買回合約書之簽名非本人所簽立，被告亦無授權他人處理，況且證人吳王秀亦因年代久遠以不復記憶無法證明系爭買回合約書為被告所簽立，故該份買回合約書對被告無拘束力。
（二）系爭土地係被告於五十七年六月二十日向原告父親蔡碧購買，是價金付清之後，於五十八年十月二十七日由雙方協同辦理所有權移轉登記完畢，隨即由被告取得系爭土地所有權狀，而系爭土地自購買後，即沒有耕作管理，根本不知有買回這件事。
（三）按為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有。次按以不能之給付為標的者，其契約無效，修正前農發條例第二十二條暨民法第二百四十六條第一項前段定有明文。再按「實體從舊，程序從新」之法理，則縱認前開合約書存在，惟該合約書於訂約當時，係以不能之給付為契約之標的，依前開修正前之農發條例第二十二條暨民法第二百四十六條第一項前段之規定，應屬無效。又縱認該合約書對於被告有拘束力，惟原告之請求權依民法第一百二十五條之規定，亦已罹於時效，原告之請求顯無理由。
三、證據：提出退伍令影本一份等為證。
丙、本院依職權函嘉義縣大林地政事務所查詢坐落嘉義縣○○鄉○○段南港小段四一地號土地於民國五十八年十月二十七日（原因發生日：五十七年六月二十七日）辦理土地移轉登記之所有相關資料；並依原告之聲請，履勘現場。
理由
一、本件原告主張：被告父母透過訴外人吳王秀之介紹，於五十七年六月二十日，就原告父親蔡碧所有坐落於嘉義縣○○鄉○○○段第四十一地號、同地段第四十二地號及同地段第四十三地號之三筆耕地，以被告之名義與原告之父親蔡碧簽立耕地買賣契約書；惟簽訂上開契約後，原告母親始表示其中第四十一地號耕地之東側三角形部分不好利用，不想購買，為此雙方協商多次，嗣於五十八年十月二十六日另行簽訂「耕地壹部買回合約書」，約定以原告之父親蔡碧名義售予被告之耕地，其中坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○號壹筆之靠東側以南北直線割分出之三角地形二百坪，依照原價伍佰元之價格由原告買回，並於翌日即同年十月二十七日，由雙方偕同辦理所有權移轉登記完畢。系爭土地因當時農地法令限制不得分割，然於今除面積設限依法尚無法辦理共有物分割登記外，自八十九年一月二十七日農業發展條例修正公布後，已可辦理持分所有權移轉登記，原告即依系爭買回合約書附註所載：「本合約第六條之分割，如因政府不准分割時，雙方同意以持分登記」之約定而為本件之請求。雖被告否認系爭買回合約書並非其所簽立，惟該買回合約書係委託代書寫的，簽約當時被告父母親均在場，印章也是被告父母親拿來蓋的，是被告雖無直接授權，但被告父母親之作為已符合表見代理，故被告依法應受系爭買回合約書之拘束。關於請求權時效問題，因八十九年一月二十六日修正之農業發展條例公佈後，根據新農發條例第十六條規定，除有每宗耕地分割後每人所有面積未達０‧二五公頃者不得分割之限制外，現已無禁止持分所有權登記之規定，是本件持分所有權移轉登記請求權之時效，依法應自農發條例新法公布施行日即八十九年一月二十六日起算，故原告之請求權時效迄今尚未消滅，為此，原告自得請求被告履行協同辦理系爭第四十一地號耕地之持分所有權移轉登記等語。
二、被告則以：系爭「耕地壹部買回合約書」係在五十八年十月二十六日所簽立，惟上開時間被告正於軍中服役，如何與原告簽立系爭買回合約書？該買回合約書究係何人冒用被告名義簽署？且被告亦無授權他人處理，故該份買回合約書對被告無拘束力。又系爭土地係被告於五十七年六月二十日向原告父親蔡碧購買，價金付清之後，於五十八年十月二十七日由雙方協同辦理所有權移轉登記完畢，隨即由被告取得系爭土地所有權狀，而系爭土地自購買後，即沒有耕作管理，根本不知有買回這件事。按為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有，次按以不能之給付為標的者，其契約無效，修正前農發條例第二十二條暨民法第二百四十六條第一項前段定有明文；再按「實體從舊，程序從新」之法理，則縱認前開合約書存在，惟該合約書於訂約當時，係以不能之給付為契約之標的，依前開修正前之農發條例第二十二條暨民法第二百四十六條第一項前段之規定，應屬無效。又縱認該合約書對於被告有拘束力，惟原告之請求權依民法第一百二十五條之規定，亦已罹於時效，故原告之請求顯無理由等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
１、坐落於嘉義縣○○鄉○○○段第四十一地號、同地段第四十二地號及同地段第四十三地號之三筆耕地，前為原告之父親蔡碧所有，於五十七年六月二十七日以買賣為理由，並於五十八年十月二十七日移轉登記為被告甲○○所有之事實，業據原告提出土地登記謄本在卷可按，復有嘉義縣大林地政事務所九十二年二月二十五日嘉林地一字第０九二００００八八二號函覆及其所附資料可證。
２、系○○○鄉○○○段第四十一地號土地之東側約０‧０四０七公頃三角形土地部分，目前植農作物，由訴外人 余春源 管理，並向訴外人 蔡滄鑫 （即原告之姪子）領取管理費等事實，業據證人余春源、蔡滄鑫證述屬實，並有本院勘驗筆錄及嘉義縣大林地政事務所九十二年三月三十一日嘉林地二字第０九二０００一三二九號函所附之複丈成果圖在卷可稽。
３、系爭土地自被告買受迄今，被告均無耕作及管理之事實，業據被告自認在卷（見本院九十二年三月六日準備程序筆錄）。
四、本件原告主張：原告與被告於五十八年十月二十六日簽訂「耕地壹部買回合約書」，約定以原告之父親蔡碧名義售予被告之耕地，其中坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○號壹筆之靠東側以南北直線割分出之三角地形二百坪，依照原價每坪伍佰元之價格由原告買回，又系爭土地因當時農地法令限制不得分割，然自八十九年一月二十七日農業發展條例修正公布後，除面積設限依法尚無法辦理共有物分割登記外，已可辦理持分所有權移轉登記，原告即依系爭買回合約書之附註約定而為本件之請求等語，惟被告則以前詞置辯，是本件應審究者在於系爭買回合約書是否對於被告生效？有無表現代理之適用？原告之請求權有無罹於時效而消滅？
（一）按民法第一百六十九條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件」、「由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表現之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，且須第三人基此表現之事實，主張本人應負授權人之責任，若第三人不為此項主張，法院不得逕將法律上之效果，歸屬於第三人」，最高法院四十度年台上字第一二八一號及六十年度台上字第二一三０號分別著有判例可資參照。
（二）經查：系爭坐落於嘉義縣○○鄉○○○段第四十一地號、同地段第四十二地號及同地段第四十三地號之三筆耕地，係被告父母親向原告父親蔡碧購買，直接登記在被告名下之事實，業據證人吳王秀（即本件土地買賣之仲介人）到庭證稱屬實，其證述如下：【（問：五十八年十月二十六日所簽立系爭合約書，你怎會擔任見證人？）那時候我有從事土地仲介，本件土地是我介紹買賣的，是我和被告母親接洽的，當初被告母親在菜市場做生意，她知道我有介紹土地買賣，所以拜託我幫忙，當時我介紹了好幾筆，他母親只看中這一筆土地，覺得系爭土地比較有發展性，當初我建議她將系爭土地全部買起來，但是她說土地呈三角形，他說三角尖的部分她不要買，不好利用，出賣人也答應說，該三角的部分由出賣人留著】、【（問：買賣價金有無付清？）她買的部分有付清，但是出賣人保留三角部分則沒有包括在她所付清的價金中】、【（問：簽契約書的時候在場的有誰？）簽契約書的時候被告的父母親都在場，土地出賣人也在場】、【（問：除了你之外，還有誰作見證？）除了我之外還有二位見證人】、【（問：這筆土地是過戶給誰？）當初被告的父母親表示他們已經有年紀了，所以要把系爭土地直接過戶給他兒子即被告甲○○的名下，簽契約書的時候被告有沒有去我已經忘記了，契約書代書寫完後由在場的買賣雙方將印章拿出來蓋】、【（問：被告父母有說系爭土地的三角尖部分他們不要付價金？）是的，土地過戶是代書去辦，過戶完到現在法院調我開庭我才知道這件事情產生糾紛】（見本院九十二年五月八日準備程序筆錄）；【（問：本件系爭土地買賣是由你仲介？是否書立契約書？）是的，有書立契約書。】、【（問：系爭買賣是由誰買賣？）本件是由被告父母親向原告父親購買，當初買賣都是和被告母親聯絡】、【（問：被告本人有無親自出面與你接洽？）他有無出面我已經忘記了，都是被告母親作主，我有去被告家中，被告有在場，後來他去當兵，被告本人知道買這塊地的事情】、【（問：當初有無約定將土地再買回去的事情？）當初因為本件土地是三角形，已經送訂金之後，被告母親才又說那塊土地是三角形，不好利用，而且錢也不夠，再加上當初法律規定農地不得分割，所以他們後來協商的結果就是說被告父母親就三角形的三角部分沒有付錢】、【（問：系爭契約書第一條有約定買回的約定？）有】、【（問：錢有沒有全部付清？）就我記憶土地價金沒有全部付清，錢都是由被告父母親拿出來的，我記憶最深刻的就是說那個三角尖的土地的部分他們沒有買】（見本院九十二年五月二十八日辯論筆錄）；且由上證詞益證，系爭土地買賣及壹部買回等事，均係被告父母親全權處理，同時於系爭買回合約書蓋被告印章，而被告均知情且亦無異議，則揆諸前揭判例意旨，被告自應負授權人之責任。又系爭土地東側之三角形土地部分之買賣價金並未付清，該部分之價款即由買回價金中扣除，否則，何以土地買賣係在五十七年六月二十七日訂立，卻又於五十八年十月二十六日買回合約書中第二條及第四條詳細約定未付清之買賣價金如何支付及買回價金自買賣價金中扣除十萬元乙事；況且，被告當時不過是名年紀二十出頭且正準備入伍的年輕人，理應無一次購買三筆土地之能力，是被告抗辯系爭土地買賣是渠親自向原告父親購買及付清價金云云，顯不足採。
（三）次查，系爭舊南港段第四十一地號、同地段第四十二地號及同地段第四十三地號之三筆耕地，前為原告之父親蔡碧所有，於五十七年六月二十七日以買賣為理由，並於五十八年十月二十七日移轉登記為被告甲○○所有之事實，為兩造不爭之事實，除土地登記謄本在卷可按外，復有嘉義縣大林地政事務所九十二年二月二十五日嘉林地一字第０九二００００八八二號函覆及其所附資料可證，此事實核與系爭耕地壹部買回合約書第五條前段約定：「依原契約所載買賣標的物，甲方（即原告）應限本月貳拾柒日（即五十八年五月二十七日）會同乙方（即被告）提出移轉登記手續」等情相符，而被告辯稱系爭土地係渠向原告父親蔡碧購買並付清價金，始辦理所有權移轉登記手續，惟查系爭土地自五十七年六月二十七日買受後，卻迄至五十八年十月二十七日始辦理移轉登記，倘如被告所言渠已付清價金，何以拖延一年才辦理過戶，此顯有悖常情，而被告就此點亦未提出任何證據以實其說或供本院調查；尤有甚者，被告自認系爭土地自買受迄今三十五年，渠均無耕作及管理，而任由原告在系爭土地上耕作、使用收益數十年，復於原告發函催促渠出面解決買回乙事後，始積極出面商談，是足認被告應知悉系爭土地買回乙事。
（四）綜上，被告既知悉渠父母親處理系爭土地買賣及買回之事，亦無反對之表示，則系爭買回合約書對於被告自應發生拘束力，從而，原告依系爭買回合約書請求被告履行系爭合約書第一條之約定：「就嘉義縣○○鄉○○○段○○○號壹筆之靠東側以南北直線割分出之三角地形二百坪，依照原價每壹坪新台幣伍佰元正之價格由賣回甲方（即原告）」，即屬有據。
五、次按舊農業發展條例第三十條規定：「每宗耕地不得分割或移轉為共有」，此規定雖於八十九年一月二十六日修正後已刪除，惟為防止耕地面積細分，便利農場經營管理，簡化耕地權屬複雜性，復於新修正之農業發展條例第十六條規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割」，亦即自八十九年一月二十六日農業發展條例修正後，耕地得分割或移轉為共有，惟分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，則不得分割。查本件耕地面積僅為一四四一平方公尺，此土地謄本在卷可稽，則依所前述，原告雖得依系爭買回合約書請求被告履行系爭合約書第一條之約定，惟卻違反農業發展條例第十六條之規定而所有面積未達○‧二五公頃而不得分割之限制，然又按雙方所定之系爭買回合約書附註所載：「本合約第六條之分割，如因政府不准分割時，雙方同意以持分登記」，原告即得依此約定為土地持分登記之請求，據此，原告訴請被告將坐落嘉義縣○○鄉○○○段第四十一地號耕地，依二百坪之持分比例（即一四四一分之六六一）之所有權移轉登記予原告，即屬有據，應予准許。另被告雖抗辯原告請求權已罹於時效消滅云云，惟查，自八十九年一月二十六日農業發展條例修正後，耕地得分割或移轉為共有，則本件持分所有權移轉登記請求權之時效，依法應自農發條例新法公布施行日即八十九年一月二十八日起算，故原告之請求權時效迄今尚未消滅，職是，被告抗辯原告之請求權已罹於時效而消滅，顯無足採。
六、綜上所述，原告爰依系爭買回合約書附註之約定，訴請被告將坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○號耕地，面積：一四四一平方公尺，應有部分一四四一分之六六一所有權移轉登記予原告，於法有據，應予准許。
七、本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
八、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與本判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十二年六月十一日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭~B審判長法官曾文欣~B法官洪嘉蘭~B法官吳昀儒右為正本係照原本作成如對本判決上訴應於收受本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（應按他造人數附繕本）中華民國九十二年六月十一日~B書記官楊國色