裁判字號：臺灣桃園地方法院94年簡上字第57號民事判決
裁判日期：民國94年09月01日
裁判案由：給付管理費
臺灣桃園地方法院民事判決94年度簡上字第57號上訴人美麗森林管理委員會法定代理人丁○○被上訴人甲○○
乙○○共同訴訟代理人丙○○上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國94年1月25日本院桃園簡易庭93年度桃簡字第1442號第一審判決提起上訴，於民國94年8月18日辯論終結，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張其係於民國86年12月25日成立，並於87年2月2日向桃園縣政府申請報備核准之公寓大廈管理委員會，被上訴人乙○○於92年8月間取得門牌號碼桃園縣○○鄉○○街○○號11樓房屋之所有權、被上訴人甲○○則於93年2月4日取得門牌號碼同街28號11樓房屋之所有權，而成為上訴人社區之區分所有權人，依上訴人社區規約規定，被上訴人乙○○每月應繳納新臺幣（下同）1,400元之管理費，被上訴人甲○○每月則應繳納1,570元之管理費。惟被上訴人經由法院拍賣程序買得系爭房屋後，卻拒不繳納原所有權人 鄭夏花 所積欠之管理費，然依據系爭房屋拍定當時即修正前公寓大廈管理條例第24條第1項規定，被上訴人甲○○應繼受鄭夏花所積欠自87年1月起至90年12月止之管理費債務共70,050元，被上訴人乙○○亦應繼受鄭夏花積欠自87年1月起至92年7月止之管理費債務共91,200元，惟被上訴人均置之不理，依上訴人組織規程第10條第2款規定：「連續2個月未繳者，無正當理由，統由主任委員代表逕循司法途徑解決，一切費用及法定利息皆由未繳交管理費者負擔」，上訴人委由律師代為撰寫本件起訴狀之費用10,000元，亦應由被上訴人平均負擔。而由公寓大廈管理條例第24條規定修正演變之過程，足以彰顯公寓大廈管理條例立法之原意，亦係要求後手必須承繼前手所遺留之權利義務，即推由管委會向後手索求，而非由社區其他組成份子之公眾來承擔此未繳納管理費之後果，此即所有權社會化之結果，公的利益應較私的利益優先受到保護，否則社區人人皆得如此拒繳管理費，又何能維持社區基本運作？況後手因承繼前手之權利義務，因而負擔繳納前手積欠管理費之義務時，後手區分所有權人儘可依民法第349條規定向出賣人即前手主張權利瑕疵擔保之損害賠償，已足保障後手買受人之權利。又前手之房屋早已被後手買受或拍定，前手根本就不住在上訴人社區內，如何強制其遷離？上訴人之前已對有類似情況之後手買受人依法請求繳納前手積欠之管理費，均獲該後手同意繳納，上訴人如遭敗訴之結果，無異對已繳納前手積欠管理費之住戶產生不公平，進而影響社區團結與氣氛即社區住戶之公平權利。又上訴人均有將積欠管理費之住戶公告周知於上訴人社區公佈欄，任何人均可得知，據上訴人社區警衛表示，經常有欲買受法拍屋之人士向其打聽法拍屋及有無積欠管理費之情形，其均據以告知，是就前手有無積欠管理費，後手若明知或隨時可得而知，或疏未查證，自應歸責其自身，而仍應繼受前手之權利義務。台灣台中地方法院（下稱台中地院）92年度簡上字第130號、93年度簡上字第75號民事判決亦同此見解，因此在桃園縣龜山鄉一般公寓大廈管理實務上是採台中地院前開見解，有桃園縣龜山鄉住戶管理處促進會實務討論案決議可稽。又與公寓大廈管理條例法令相關之消防、建築、防空避難法令亦均採上述見解，台灣高等法院89年法律座談會內容未研判建築物現行頒布相關消防、建築及防空避難法令，顯有疏漏，且為原提案單位台中地院所不採。另學者 古振暉 亦認此種管理費亦應由繼受人負擔。上訴人在87年區分所有權人會議中亦決議依台灣台北地方法院（下稱台北地院）法官鄭燕麗及台灣板橋地方法院（下稱板橋地院）二審判決向法拍屋購屋者收取管理費，此會議決議已公告於社區而為該社區區分所有權人所周知，被上訴人自應承擔原區分所有權人所積欠管理費。再者被上訴人委任訴外人丙○○代書代標系爭房屋，伊說在92年8月1日法院拍賣前曾向本社區警衛打聽系爭房屋情況，依法推定被上訴人應知悉其前手積欠管理費情事。原審未審酌上開各點，判決上訴人敗訴，認事用法皆有違誤，為此提起上訴等語。並聲明：原判決廢棄，被上訴人甲○○應給付上訴人75,050元（含撰狀費5,000元）、被上訴人乙○○應給付上訴人96,200元（含撰狀費5,000元），及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息等語。
貳、被上訴人則均以上訴人請求之系爭管理費均係系爭房屋前所有權人鄭夏花所積欠。而修正前公寓大廈管理條例第24條規定，乃係指繼受前手之「權利義務」，並非連同「債務」亦須一併承受，被上訴人並無承受鄭夏花所積欠系爭管理費之義務。被上訴人於93年2月6日，將自92年10月起至93年3月止，共6個月之管理費提存於鈞院，再於同年3月22日向鈞院聲請假處分併提供擔保金提存，被上訴人並非拒繳管理費，上訴人要求被上訴人承受鄭夏花未繳納之管理費責任，並不公平，鄭夏花積欠之管理費乃其與上訴人間之債權債務關係，自應由鄭夏花負擔等語資為抗辯，並聲明：如主文所示。
參、上訴人主張其係依公寓大廈管理條例組織成立並向桃園縣政府申請報備之公寓大廈管理委員會，被上訴人乙○○於92年
8月1日由法院拍賣之方式，拍定取得門牌號碼桃園縣○○鄉○○街○○號11樓房屋及其基地所有權，並於同年月26日完成所有權移轉登記；另被上訴人甲○○則於93年1月7日透過買賣方式取得門牌號碼同街28號11樓房屋及其基地所有權，嗣於同年2月4日始完成所有權移轉登記，而成為上訴人社區之區分所有權人，然因系爭房屋原所有權人鄭夏花已分別積欠自87年1月份起至92年7月份之管理費91,200元、87年1月份起至90年12月份之管理費70,050元未繳納，經上訴人於93年3月9日於上訴人社區內張貼公告向被上訴人催繳，被上訴人均置之不理之事實，業據上訴人於原審提出與其所述相符之桃園縣政府公寓大廈管理組織報備證明、上訴人社區管理委員會組織規程、管理費及各項基金未繳明細表、催繳公告各1件、上訴人會議記錄、建物登記謄本各2件為證，並均為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
肆、上訴人又主張依修正前公寓大廈管理條例第24條規定，被上訴人應繼受鄭夏花積欠上訴人之系爭管理費債務云云，則均為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究繼受取得區分所有權之繼受人（即被上訴人）是否應依修正前公寓大廈管理條例第24條或上訴人社區規約之規定或區分所有權人會議之決議，承受原區分所有權人鄭夏花所積欠之系爭管理費債務。經查：
一、按公寓大廈管理條例於92年12月31日修正公布時，既無溯及既往之規定，自不適用於該條例修正施行前已發生之法律事實。本件上訴人主張被上訴人積欠系爭管理費之時期，均在公寓大廈管理條第24條規定修正施行之前，故本件自應適用修正前之公寓大廈管理條例規定。
二、再按修正前公寓大廈管理條例第24條固規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。惟參照該條當時之立法說明乃為：「明定區分所有權人之繼受人應繼受前區分所有權人之權利義務，以維護『區分所有關係』之一貫性」；因區分所有權之性質，並非單獨使用專有部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，乃為一種財產（私權）與生活（共益）之調和。而所謂規約，依同條例第3條第12款規定，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，因區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議又係為區分所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關事項而發，則凡屬區分所有人團體之構成員，不問其究在為該決議之前或之後加入，各區分所有權人間為共同關係所訂立之管理規約，其效力不僅應約束每一區分所有權人，對於其繼受人亦應同樣存在，始能維持原區分所有關係之和諧存在，亦即為維護區分所有關係之一貫性，繼受之區分所有權人或住戶，仍應承受其前手就規約所定之權利義務。是依前述立法理由及立法沿革解釋，該條例第24條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務。再參以修正前公寓大廈管理條例或住戶規約所定者，均係抽象之權利義務，以為具體行使權利或負擔義務之依據，此觀該條例於第2章定有住戶之權利義務專章共21條條文亦明；苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠償責任，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三人。況善意第三人應受保護，以維交易安全，為民法之重要原則，復為司法院大法官會議釋字第349號解釋之本旨，苟未依法為債之移轉，遽令不知情之第三人擔負履行債務之責，致其生有不測損害之虞，殊有悖債之相對性法理，亦與保護善意第三人之旨有違。再稽諸區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾2期或達相當金額，管理委員會既得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息；同條例第22條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等效力為明定，足見對於違反義務之區分所有權人已有多項制裁及救濟之道。是修正前公寓大廈管理條例第24條規定茍包括繼受前手已生之具體債務，則前手得以免卻其本應負擔之債務，管理委員會亦可無視前開賦予其得對積欠管理費及其他費用之區分所有權人之相關制裁及救濟規定，上開規定豈非具文，益徵區分所有權之繼受人對於原區分所有權人積欠管理費或其他費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依法承擔其債務，管理委員會應循上開各規定加以請求外，原區分所有權人之繼受人，無論係經由自由買賣或法院拍賣方式取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，如尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，應非修正前公寓大廈管理條例第24條之立法本旨。再管理費係為因應公寓大廈經常性管理支出而支付，乃事實上居住於該區分所有建築物之人共同委託管理委員會代為管理共有部分之代價，本質上含有使用者付費原則，若謂繼受人應就其未使用公寓大廈之管理費負擔清償之責，亦有失公平。是前手區分所有權人所積欠之管理費或其他費用，乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規範之事項，自無該條之適用。即台灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會，亦認修正前公寓大廈管理條例第24條應屬契約地位之繼受規定，亦即後手對其後所生權利義務悉依原相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務。另內政部86年
2月26日台86內營字第8672309號函，同認除新區分所有權人已參照民法第300條或301條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，不得逕向新區分所有權人請求繳納之。
三、經查被上訴人既分別於92年8月及93年2月間始取得系爭房屋所有權，而成為上訴人社區之區分所有權人，參照前開說明，被上訴人自僅繼受系爭房屋前所有權人鄭夏花依修正前公寓大廈管理條例或上訴人社區規約所定之抽象權利義務，對於前所有權人鄭夏花已發生之具體管理費或其他費用債務，因非修正前公寓大廈管理條例第24條規範之範圍，則除被上訴人已依法承受系爭房屋之前所有權人鄭夏花積欠上訴人之系爭管理費債務外，上訴人自不得依修正前公寓大廈管理條例第24條規定，請求被上訴人給付。上訴人雖以公寓大廈管理條例第24條規定之修正演變過程，及後手區分所有權人可依民法第349條向前手主張權利瑕疵擔保責任，且前手已不住在上訴人社區，上訴人無法強制其遷離，如判上訴人敗訴，對其他已繳納前手積欠管理費之住戶不公平為由，主張被上訴人應繼受鄭夏花積欠之系爭管理費債務云云。惟修正後公寓大廈管理條例第24條規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。無權占有人違反前項規定，準用第21條、第22條、第47條、第49條住戶之規定。」，可知該條修正前後之規定，除課予區分所有權之繼受人應於繼受前請求閱覽規約及其他社區相關文件之義務外，對於區分所有權繼受人所繼受者，亦僅為原區分所有權人依該條例或規約所定之權利義務事項，亦即繼受原區分所有權人依該條例或規約所應負之抽象權利義務，而就債權債務之觀點而言，並無不同，自難以該條例第24條之修正，認為立法者之原意係要求後手必須承繼前手已發生之具體管理費債務。又民法第349條出賣人對買受人應負之權利瑕疵擔保責任，乃因出賣人本有使買受人取得標的物所有權之義務，因此亦有排除第三人對買受人主張標的物權利之擔保責任，是出賣人所擔保之範圍僅限於足以影響買受人取得標的物之所有權者為限，而不及於其他權利，然鄭夏花積欠之系爭管理費債務，乃因其為系爭房屋之原所有權人及上訴人社區住戶而產生，換言之，鄭夏花對系爭房屋之原所有權僅為其負擔系爭管理費債務之資格條件，系爭管理費並非因系爭房屋所有權本身而發生之債務，自僅屬鄭夏花個人對上訴人所負之債務，因此上訴人亦無從對被上訴人主張系爭房屋之任何權利，自不發生鄭夏花應依民法第349條規定對被上訴人負擔權利瑕疵擔保責任之問題，上訴人認為民法第349條規定已足保障被上訴人云云，殊屬無據。另上訴人於鄭夏花積欠系爭管理費之初，或系爭房屋尚未拍定前，應即可依修正前公寓大廈管理條例第22條規定，對當時尚為上訴人社區之區分所有權人鄭夏花進行相關制裁及救濟途徑，乃上訴人怠於行使權利在先，自無於被上訴人買受系爭房屋後，再將上訴人怠於向鄭夏花請求給付系爭管理費之不利益結果，冠以維持上訴人社區公益之理由，而歸由被上訴人負擔之理。至上訴人社區有其他後手買受人已向上訴人繳納其前手之管理費部分，則僅屬該繳納管理費之後手自願承擔其前手之債務，惟被上訴人依法既有拒繳前手所積欠之系爭管理費之權利，自不因上訴人社區有類似本件情況者已有人繳納前手管理費之行為，即認被上訴人拒絕繳納系爭管理費有何不公平之處。是上訴人以上開事由，主張被上訴人應依修正前公寓大廈管理條例第24條規定，承受鄭夏花所負之系爭管理費債務云云，均無可採。而被上訴人既已明白拒絕給付系爭管理費，上訴人請求被上訴人給付之系爭管理費亦均為系爭房屋原所有權人鄭夏花所積欠，則上訴人依上開規定，請求被上訴人給付系爭管理費，自屬無據。
四、上訴人雖另主張其均已將積欠管理費之住戶公告周知於社區公佈欄，被上訴人亦委由丙○○代書向上訴人社區警衛打聽系爭房屋情況，被上訴人自應繼受鄭夏花之系爭管理費債務云云，惟未據上訴人舉證以實其說，已難信實。縱然上訴人確已將積欠管理費之住戶公告周知於上訴人社區公佈欄，且上訴人社區警衛亦將法拍屋住戶積欠管理費之情況告知丙○○或其他前來查詢之人，核其性質亦均僅係促使應買人注意，以決定是否參與投標應買，上訴人既非系爭房屋之原所有權人，並無代原所有權人鄭夏花要求或提出應買人承受其積欠之管理費債務之權利，上訴人亦無權以其片面意思表示，要求或強制參與投標應買上訴人社區之法拍屋者，必須承受前手之管理費義務，自不因上訴人社區公佈欄之前開公告內容或其社區警衛之告知行為，即認發生被上訴人合法承擔鄭夏花之系爭管理費債務之效力，是上訴人以上開事由，主張被上訴人應繼受系爭管理費債務云云，亦無可採。
五、上訴人另主張上訴人社區曾於87年召開之區分所有權人會議中，決議依台北地院法官鄭燕麗及板橋地院二審判決見解，向法拍屋購屋者收取管理費，此會議決議已公告於社區而為該社區區分所有權人所周知云云，則同未見上訴人提出相關會議紀錄或證明文件舉證以實其說，已難信為真實。況有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。修正前公寓大廈管理條例第23條亦有明文。此即規約之補充性原則，顯見依該法所制定之住戶規約，原則上應以法令規定為依歸，僅於法令規定限制外，始得另以規約加以補充。而上訴人主張其社區於87年召開之區分所有權人會議決議通過由拍定人繼受其前手所積欠之管理費乙節，既違反修正前同法第24條規範僅限於繼受其前手抽象權利義務之規定，則除後手同意依該決議履行外，自屬違法而不生法律上任何效力。再者上訴人將該決議公告於其社區內，亦僅具有促使欲買受系爭社區內之各區分所有不動產之人注意之效果，上訴人既非其社區內各區分所有不動產之所有權人，亦非買賣契約當事人，更無權強制拍定人同意承受其前手之債務，是上訴人之前開公告內容除經後區分所有權人（即拍定人）同意外，同不生債務移轉或承擔之效力。上訴人主張被上訴人及嗣後買受人均應負擔前手積欠之管理費云云，委無可採。
六、上訴人另舉台中地院92年度簡上字第130號、93年度簡上字第75號民事判決及桃園縣龜山鄉一般公寓大廈管理實務，均採後手應繼受前手之管理費債務之相同見解，上開台灣高等法院89年度法律座談會未研判建築物現行頒布相關消防、建築及防空避難法令，顯有疏漏，亦為原提案機關台中地院所不採，學者古振暉亦認此種管理費應由繼受人負擔云云。惟台中地院、學者古振暉及上訴人所謂桃園縣龜山鄉一般公寓大廈管理實務之上開見解，既與本院本於法的確信之上開見解不同，並無拘束本院之效力，至上訴人所舉建築物相關消防、建築及防空避難法令，均僅處罰建築物之現任所有權人之部分，經核均與修正前公寓大廈管理條例第24條規範區分所有權之繼受人應抽象繼受原區分所有權人依該條例或規約所定之一切權利義務之間，其法律性質、規範目的、構成要件、法律效果等均不相同，均不足以影響修正前公寓大廈管理條例第24條規定效果之認定，上訴人此部分之主張，仍無可取。
七、綜上各節，修正前公寓大廈管理條例第24條僅規範後手繼受前手之抽象權利義務之契約地位，並不包括前手已經發生之具體管理費債務，縱然上訴人社區之區分所有權人會議或住戶規約做出應由後手承受前手已積欠之管理費債務之規定，亦應屬無效，被上訴人無庸負擔其前手鄭夏花積欠之系爭管理費，上訴人依據修正前公寓大廈管理條例第24條規定，主張前手住戶以前積欠之系爭管理費，應由被上訴人承擔云云，要屬無稽。被上訴人辯稱其無承擔原區分所有權人所積欠管理費債務之義務等語，應屬可採。
伍、上訴人再主張因被上訴人拒不繳納管理費，造成伊須進行法律訴訟及委請律師撰寫起訴狀而支出10,000元，依據上訴人組織規程第10條第2款規定，應由被上訴人各負擔5,000元云云。惟被上訴人並未負有承擔原區分所有權人鄭夏花積欠系爭管理費之義務，已如前述，則上訴人自不得依系爭組織規程規定，請求被上訴人負擔系爭撰狀費，上訴人此部分之請求，同屬無據。
陸、綜上所述，上訴人主張各節，均不足採，被上訴人抗辯其無負擔前手鄭夏花所負之系爭管理費義務，要屬可採，則上訴人依修正前公寓大廈管理條例第24條及系爭組織規程第10條第2款規定，請求被上訴人甲○○給付系爭管理費及律師撰狀費共75,050元、被上訴人乙○○給付系爭管理費及撰狀費共96,200元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，自均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及未經援用之舉證，經核與判決結果均不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國94年9月1日
民事第三庭審判長法官潘進柳
法官劉雪惠法官林雯娟上列正本證明與原本無異本判決不得上訴中華民國94年9月1日
書記官簡維萍