裁判字號：最高法院88年台上字第1412號民事判決
裁判日期：民國88年06月25日
裁判案由：請求拆屋還地
最高法院民事判決八十八年度台上字第一四一二號
上訴人甲○○○
丙○○
乙○○被上訴人丁○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十七年六月三十日台灣高等法院第二審更審判決（八十七年度上更㈠字第一四二號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人其他上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國八十五年二月十五日，向台灣新竹地方法院（下稱新竹地院）標得訴外人 黃勇成 所有坐落新竹縣○○鎮○○段○○○號土地（下稱系爭土地），並於同年月十九日取得權利移轉證書。上訴人共有之新竹縣○○鎮○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋），無權占用該土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示橙色部分面積一六三‧七九平方公尺，致伊不能使用收益，受有損害等情。爰依物上請求權及不當得利之法律關係，求為命上訴人拆除該部分系爭房屋，返還該土地，並自八十五年二月二十日起至返還土地之日止，按月給付伊新臺幣（下同）五百二十四元之判決（被上訴人超過上開金額及連帶給付暨本於侵權行為之請求部分，分別經第
一、二審判決其敗訴，未據其聲明不服，已告確定）。上訴人則以：伊於八十二年三月十五日出售系爭土地予訴外人 陳榮琳 ，僅收受部分價金，尚未交付土地，即遭陳榮琳等人共同以偽造文書之方式，將之移轉登記與黃勇成所有，再持向訴外人 何澍霖 抵押貸款。嗣系爭土地經 何樹霖 聲請新竹地院實施強制執行，其拍賣公告已記載土地上有房屋，現為第三人所有，占有權源不明，拍定後不點交，被上訴人明知系爭土地及房屋為同一人所有，仍買受土地，被上訴人顯有默許伊之房屋繼續使用系爭土地等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為命上訴人將系爭土地上如附圖所示橙色部分建物拆除，返還該土地，並按月給付被上訴人五百二十四元，無非以：系爭土地原為訴外人翁 林火生 、 林吉雄 二人共有，應有部分各為一四四六分之九○○及一四四六分之五四六。其中 翁林火生 應有部分一四四六分之九○○，於七十八年十一月三十日以贈與為原因，移轉登記與訴外人翁 林瑞鳳 ，及上訴人甲○○○、丙○○、乙○○等四人，應有部分各為一四四六分之二二五。至八十一年十月十六日，系爭土地以共有物分割為原因，由甲○○○取得其所有權全部。甲○○○復出售予陳榮琳，並於八十二年三月二十六日，以買賣為原因，將系爭土地所有權全部移轉登記與黃勇成。嗣經何澍霖以新竹地院八十二年度拍字第三三二號裁定為執行名義，聲請新竹地院就系爭土地實施強制執行，由被上訴人於八十五年二月二日拍定買受，並於八十五年四月十八日辦妥所有權移轉登記。又系爭房屋係屬上訴人三人共有，占用系爭土地如附圖所示橙色部分面積一六三‧七九平方公尺。新竹地院拍賣系爭土地時，其所有人為黃勇成，並非上訴人；即被上訴人買受土地時，土地及房屋並非同一人所有。再依上訴人所提之新竹縣稅捐稽徵處竹東分處房屋稅籍證明書記載：房屋納稅義務人為上訴人等三人，課稅起日為七十六年七月，足見系爭房屋係七十六年七月間建竣，系爭房屋座落之系爭土地於七十八年十一月三十日，始由訴外人 翁林瑞鳳 及上訴人等四人取得翁林火生所有權應有部分，至八十一年十月十六日由甲○○○取得所有權全部。是系爭土地與房屋所有權人本非屬同一人，即與最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例所示情形不同，自無適用之餘地。至新竹地院之拍賣公告附記第五項固記載：「查封之五三一地號土地上似有第三人之加強磚造平房一棟，門牌新竹縣○○鎮○○路○段○○○號……第三人使用查封標的之法律關係不明，請應買人自行注意查證，拍定後五三一地號不點交」等語，係因第三人使用查封標的物之法律關係不明，執行法院又無實體審查權，故載明於公告，以促買受人注意，非謂上訴人之房屋為有權占有。被上訴人基於物上請求權，請求上訴人拆屋還地，應予准許。次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地而受利益，致其受損害，因而依不當得利之法律關係，請求上訴人返還其利益，應屬有據。茲審酌系爭土地並非位於市衢繁榮地帶，上訴人以之為房屋基地而買受，係供自己居住使用，非用以營利，而系爭土地八十三年度公告地價每平方公尺僅六百元，八十五年度公告現值亦僅四千元，認被上訴人請求上訴人返還相當於租金之不當得利，以按系爭土地申報價額年息百分之八為適當。系爭土地並未申報地價，依平均地權條例第十六條規定，應以上開公告地價百分之八十為申報地價。被上訴人所得請求之金額，為每月五百二十四元等詞，為其判斷之基礎。
惟按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣房屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋所有人或承買人繼續使用土地。此時應認使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價而成立租賃關係，其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用；其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，即不問其後轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對該房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之使用關係。本件系爭土地原為訴外人翁林火生、林吉雄二人共有，其中翁林火生應有部分一四四六分之九○○，於七十八年十一月三十日以贈與為原因，移轉登記與訴外人翁林瑞鳳及上訴人甲○○○、丙○○、乙○○等四人，應有部分各為一四四六分之二二五，至八十一年十月十六日由甲○○○取得所有權全部。嗣甲○○○將之售予陳榮琳，並於八十二年三月二十六日，以買賣為原因，將其所有權全部移轉登記與黃勇成；被上訴人於八十五年二月二日向新竹地院拍定買受，而坐落系爭土地上之系爭房屋為上訴人三人所共有，均為原審確定之事實。則甲○○○於八十二年三月間出賣並移轉系爭土地予黃勇成時，系爭土地及房屋既屬同一人所有，倘無特別情事，應推斷系爭土地承買人之黃勇成默許房屋所有人之上訴人繼續使用系爭土地而成立租賃關係，果爾，被上訴人承受系爭土地，依民法第四百二十五條之規定，其租賃關係既繼續存在，即難謂上訴人之系爭房屋為無權占有，實情究竟如何﹖原審未遑推闡明晰，遽以上開情詞，為上訴人不利之判斷，自嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決關於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十八年六月二十五日
最高法院民事第七庭
審判長法官洪根樹
法官謝正勝法官劉福來法官吳麗女法官許朝雄右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年七月十三日
Ｂ