臺灣臺中地方法院109年度訴字第3585號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院109年訴字第3585號民事判決

裁判日期：民國110年04月15日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣臺中地方法院民事判決109年度訴字第3585號原告 楊明穎 訴訟代理人 陳昭全 律師複代理人 陳葛耘 律師
廖姿語 被告 張崇連 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國110年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺中市○區○○○段一四九之二一、三八九之七八、三八九之七七及三八九之一二○地號土地上，如附圖所示一四九之二一（B）面積四平方公尺、三八九之七八（B）面積三平方公尺、三八九之七七面積十三平方公尺及三八九之一二○面積一平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。
被告將坐落臺中市○區○○○段0000000000000地號土地上，如附件所示建物（即後廚房）全部騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬元，及自民國一百零九年十一月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百零九年九月一日起至遷讓返還前二項土地及建物之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告向原告承租臺中市○區○○路○○○號騎樓及後廚房暨入口空間右側約5坪（門牌號碼為臺中市○區○○路○○○巷○號所在位置）之土地及建物（下合稱系爭租賃範圍），租賃期間自民國107年9月1日起至109年8月31日止，每月租金新臺幣（下同）1萬5,000元，兩造並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），其中使用範圍為臺中市○區○○路○○○號騎樓及入口空間右側約5坪部分，係坐落原告所有臺中市○區○○○段149-21、389-77、389-78、389-
120地號土地上（下以各該地號土地稱之，合稱系爭土地），其上並有被告自行搭建之地上物。被告自109年4月起即積欠租金，至系爭租約期滿止僅給付租金5,000元，尚有10
9年4月至8月租金共7萬元未給付，經原告以臺中法院郵局第2010號存證信函催討，被告仍置之不理，且租期屆滿後亦未將自行搭建之地上物拆除，甚至將系爭租賃範圍一部轉租予訴外人 簡秋霞 開設麵店使用。兩造間租賃關係既因系爭租約期滿而消滅，爰依系爭租約第4條第3項約定及民法第
455條、第767條規定，請求被告將如附圖即臺中市中山地政事務所110年1月20日複丈成果圖所示149-21（B）、389-78（B）、389-77、389-120之地上物拆除，並將該部分土地及149-21、389-78地號土地上後廚房部分全部騰空返還原告。又被告有系爭租約第6條之違約情事，不於租期屆滿時交還房屋且違反不得轉租之約定，併依系爭租約第6條約定，請求被告給付懲罰性違約金10萬元，加計積欠租金7萬元，共計17萬元。另依民法第179條規定，請求自109年9月1日起至遷讓返還系爭租賃範圍止，按月給付原告1萬5,
000元之不當得利等語。並聲明：如主文第1、2、3項所示；暨願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）原告主張於107年9月18日與被告簽訂系爭租約，將系爭租賃範圍出租予被告，租賃期間自107年9月1日起至10
9年8月31日止，每月租金1萬5,000元，其中使用範圍為臺中市○區○○路○○○號騎樓及入口空間右側約5坪部分，係坐落原告所有系爭土地，其上並有被告自行搭建之地上物。詎被告自109年4月起即積欠租金，至系爭租約期滿止僅給付租金5,000元，尚有109年4月至8月租金共7萬元未給付，經原告於109年8月10日以臺中法院郵局第2010號存證信函催討，被告仍置之不理，且租期屆滿後亦未將自行搭建之地上物拆除，甚至將系爭租賃範圍一部轉租予簡秋霞開設麵店使用等情，業據原告提出地籍圖騰本、系爭租約、系爭土地登記謄本、現場照片、臺中法院郵局第2010號存證信函及被告親簽之收件回執為證（見本院卷第21、25至65頁）。又被告於系爭租賃範圍自行搭建之地上物範圍，經本院囑託臺中市中山地政事務所測量結果，係如附圖所示149-21（B）面積4平方公尺、389-78（B）面積3平方公尺、389-77面積13平方公尺及389-
120面積1平方公尺之地上物，有本院勘驗筆錄、現場照片及臺中市中山地政事務所土地複丈成果圖附卷可佐（見本院卷第95至135頁、第147頁）。而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，是經本院調查前開證據後，堪認上開情事為真實。
（二）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條、第767條第1項規定甚明。又於他人土地有建築房屋之租賃權或其他之權利，在其權利存續間，房屋與基地固歸屬於各別之所有人，但其權利消滅時，房屋所有人既無使用基地之權，則除基地所有人自願留買該房屋或法律上別有規定外，房屋所有人當然有回復原狀，交還基地之義務（最高法院18年上字第2957號裁判要旨參照），是承租人返還租賃物，應回復租賃物之原狀，即對出租人負有回復原狀之義務。查系爭租約第2條約定：「租賃期限自107年9月1日起至
109年8月31日止」、第4條第3項約定：「乙方（即被告）於租賃期滿，應即將房屋遷讓交還，不得向甲方（即原告）請求遷移費或任何費用」（見本院卷第25、27頁），而原告已於109年8月10日以臺中法院郵局第2010號存證信函通知被告租期屆滿不再續租，堪認兩造間之租賃關係已於109年8月31日租期屆滿而消滅，被告於系爭租約期滿後，已無其他正當權源繼續占有系爭租賃範圍，自屬無權占有。從而，原告依民法第455條、第767條第1項規定，請求被告拆除如附圖所示149-21（B）面積4平方公尺、389-78（B）面積3平方公尺、389-77面積13平方公尺及389-120面積1平方公尺之地上物，將該部分土地及149-21、389-78地號土地上後廚房部分全部騰空返還原告，為有理由，應予准許。
（三）又被告依系爭租約之約定，尚應給付109年4月至8月積欠之租金共7萬元，故原告請求被告給付租金7萬元，即屬有據。再者，系爭租約第6條約定：「乙方如違約不於租賃關係消滅後（期滿或終止時）交還房屋獲違反第4條第2款之規定者甲方得請求乙方給付懲罰性違約金10萬元整」、又第4條第2項約定：「未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或一部轉租、出租、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋」（見本院第25、27頁），而被告於租賃關係消滅後，未將系爭租賃範圍返還原告，且曾將系爭租賃範圍一部轉租予他人開設麵店使用等情，已如前述，則被告既有系爭租約第6條所定之違約情事，則原告依此請求被告給付懲罰性違約金10萬元，亦屬有據。故原告請求被告給付租金7萬元、懲罰性違約金10萬元，合計17萬元，為有理由。
（四）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第18
1條但書規定甚明。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。系爭租約既因租期屆滿而消滅，則被告自租期屆滿之翌日起，已無占有使用系爭土地之正當權源，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭土地，可能獲得相當於租金之利益，並致所有權人即原告受有無法使用系爭土地之損害。揆諸上開說明，原告依不當得利之法律關係，請求被告自系爭租約期滿之翌日即109年9月1日起至遷讓返還上開地上物及建物之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬5,000元，亦應准許。
四、綜上所述，本件原告依系爭租約、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告將坐落系爭土地上如附圖所示149-21（B）、389-78（B）、389-77及389-120之地上物拆除，並將占有之土地騰空返還原告；及將坐落149-21及389-78地號土地上，如附件所示建物（即後廚房）全部騰空遷讓返還原告；並給付原告17萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即
109年11月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自109年9月1日起至遷讓返還前2項土地及建物之日止，按月給付原告1萬5,000元，均為有理由，應予准許。
五、本件原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年4月15日
民事第一庭法官廖欣儀正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年4月15日
書記官顏嘉宏