臺灣臺北地方法院簡易民事判決 105年度店簡字第177號
原 告 鼎鉅不動產經紀有限公司
法定代理人 楊雅雯
訴訟代理人 邱靖貽 律師
被 告 吳國安
上列當事人間給付服務報酬事件，本院於民國105年12月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國104年12月1日與原告簽訂專任委託契
約書（下稱系爭委託契約），委託原告以新臺幣（下同）49
8萬元銷售門牌號碼為新北市○○區○○路○○巷○弄○○○○號
之房地（下稱系爭房地），依據系爭委託契約第五條第一項
、第三項第四款約定，加盟店（即原告）於買賣契約成立時
，得向賣方（即被告）請求約定之服務報酬，服務報酬以成
交價之4%計算，委託期限內賣方拒絕以系爭委託契約之委託
條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約時，賣方應
一次全部給付所約定之服務報酬；嗣於同日雙方合意變更委
託總價為400萬元；經原告居間仲介，覓得一買方願以400萬
元承購條件向被告購買系爭房地，並已簽署不動產買賣意願
書；惟被告卻遲不願與買方簽訂系爭房地買賣契約，經原告
於104年12月8日發函催告被告應與買方簽訂不動產買賣契約
，被告仍拒絕辦理，是依據系爭委託契約第五條第三項第四
款規定，被告應一次給付原告以成交價4%計算之服務報酬16
萬元。另被告拒絕與買方簽訂系爭房地買賣契約，致原告無
法依據與買方間之約定，取得原本因居間成功得向買方收取
以成交價2%計算之服務報酬8萬元，此為因被告上述債務不
履行致原告所受損害，被告應負債務不履行損害賠償責任；
是被告共應給付原告24萬元，為此提起本件訴訟等語。並聲
明：被告應給付原告24萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則抗辯：原告於簽訂系爭委託契約前，未確實給予被告
契約審閱期間，亦未向被告詳細說明契約內容，致使被告簽
約後權益遭受損害；有關委託出售價格400萬元，原告於簽
約前先向被告表示有買方願意出價380萬，被告拒絕後，原
告即以買方為單親媽媽，且系爭房屋老舊等語，誤導被告簽
訂出售價格400萬元之委託銷售契約，被告於簽約後之當日
即12月1日晚間，察覺賣價過低後，即曾以口頭向原告表達
變更出售價格為450萬元，並表達解除系爭委託契約之意思
表示，又於12月3日以存證信函再次表達解除契約之意思表
示，被告自不受系爭委託契約之拘束；另被告前急於出售系
爭房屋，係為籌措父母親之醫療費用，原告卻沒同理心，原
告與被告簽訂之系爭委託契約，有諸多顯失公平之處，損及
被告權益，如法院認為被告應給付服務報酬，請酌情減輕等
語。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益判決
，願供擔保請准宣告假執行。
三、原告主張與被告曾於104年12月1日簽訂系爭委託契約，被告
委託原告以498萬元銷售系爭房地，嗣雙方於同日合意變更
委託總價為400萬元之事實，業據提出專任委託契約書、契
約內容變更合意書為證，且為被告所不爭執，自堪信原告此
部分主張為真實。惟原告主張其為被告居間仲介願以400萬
元承購系爭房地之買受人後，被告卻不願簽訂系爭房地買賣
契約，被告依系爭委託契約約定應給付原告服務報酬等情，
則為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件之爭點厥為：
原告與被告簽訂系爭委託契約前，是否已提供合理之審閱期
間？原告依系爭委託契約請求被告給付服務報酬，是否有理
由？對此，本院判斷如下：
（一）按消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受
服務者。企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、
經銷商品或提供服務為營業者。消費關係，指消費者與企
業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。消費者保護
法第2條第1款、第2款、第3款有所明文。查原告係不動產
經紀業者，為以提供房地買賣仲介服務為營業者，乃消費
者保護法所規範之企業經營者，而被告與原告簽訂系爭委
託契約，接受原告所提供之房地買賣仲介服務，藉以出售
其所有系爭房地，乃消費者保護法所明定之消費者，原告
與被告間就系爭委託契約所發生之法律關係，自屬消費者
保護法所定義之消費關係，而有消費者保護法之適用，合
先敘明。
（二）按定型化契約條款，係指企業經營者為與不特定多數消費
者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款。定型化
契約，係指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約
內容之全部或一部而訂定之契約。消費者保護法第2條第7
款、第9款亦有明文。原告為提供不動產仲介服務之企業
營業者，系爭委託契約則為原告為與多數不特定消費者簽
訂不動產委託銷售契約之用，以預先擬定之契約條款做為
契約內容而預先擬定之契約，有系爭委託契約1份在卷可
據，且為原告所不爭執在卷，系爭委託契約自屬定型化契
約，亦受消費者保護法之規範。
（三）又按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日
以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營
者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違
反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得
主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定
行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及
複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。企業經營
者與消費者訂立定型化契約，主張符合本節規定之事實者
，就其事實負舉證責任。消費者保護法第11條之1、第17
條之1復有明文。又內政部92年6月26日內授中辦地字第
0000000000號公告之不動產委託銷售定型化契約應記載及
不得記載事項中，壹、應記載事項一、契約審閱期間明定
：「本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於3日）
。違反前項規定者，該條款不構成契約內容，但消費者得
主張該條款仍構成契約內容」。消費者保護法第11條之1
規定企業經營者應提供消費者合理契約審閱期間之立法目
的，在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前
，有充分了解定型化契約條款內容之機會，俾消費者得確
實知悉其權利義務，以落實消費者保護。查系爭委託契約
既為消費者保護法所規範之定型化契約，已如前述，揆諸
上開規定及公告，原告與被告簽訂系爭委託契約前，至少
應給予被告3日以上期間詳閱契約內容，且此符合法律規
定之事實，應由企業經營者即原告負舉證責任。
（四）經查，本件原告雖提出被告於契約審閱條款後方簽名之契
約書，以此作為已給予被告3日以上審閱期間之證明，惟
原告之主張，業據被告否認在卷，被告並以簽約時完全沒
看過內容，是房仲營業員指著簽名位置叫伊簽名等語置辯
。兩造就上述待證事實聲請訊問證人，前經本院於105年
12月14日言詞辯論期日隔離訊問證人 張景業 （前任職原告
公司經紀營業員，曾參與系爭委託契約之簽訂）、 林志泓
（原告公司之店長）、 楊麗蓉 （被告之配偶），證人張景
業、林志泓2人均證述不能確認何時、何人將系爭委託契
約拿給被告或被告配偶楊麗蓉，且證人張景業、林志泓2
人並證述，於104年11月30日由證人楊麗蓉受被告委託與
原告簽訂一般委託契約書、委託意願確認書，104年12月1
日則由被告與原告簽訂系爭委託契約等語，證人楊麗蓉則
證述系爭委託契約是在被告住家一樓大廳簽約，被告沒有
看，店長就叫被告簽名，之前並沒有拿空白的契約書給被
告看過等語（見本院105年12月14日言詞辯論筆錄）。依
據證人3人證述內容判斷，原告既係104年11月30日與證人
即被告代理人楊麗蓉簽訂一般委託契約書，隔日即104年
12月1日與被告簽訂專任委託契約書，2份契約簽訂日僅相
隔1天，衡情原告應未於3天前將專任委託契約書交付被告
閱覽，蓋簽訂一般委託契約與專任委託契約日期如此相近
，如果原告真於簽約3日前均已提供一般委託契約與專任
委託契約供被告或被告配偶楊麗蓉閱覽，則兩造間直接簽
訂其中一種契約即可，何需先簽訂一般委託契約，隔日再
接續簽訂專任委託契約，且兩造如先簽訂一般委託契約，
事後認有改訂專任委託契約必要，依一般狀況，應該會間
隔相當時間；況且證人張景業就本院詢問簽訂一般委託契
約書與簽訂系爭委託契約僅差距1天，如何能在前3天就將
專任委託契約書交給被告閱覽之問題，證人張景業則證述
一般委託契約書與專任委託契約書大致相同，有沒有在3
天前交付專任委託契約書給被告閱覽，伊沒有印象等語，
證人張景業已未能確認曾於3日前提供專任委託契約書予
被告閱覽之事實，堪認原告實無法確認確實有於簽訂系爭
委託契約前，將系爭委託契約交付被告審閱，更遑論確認
有給予3日以上之審閱期間。是不能僅因被告曾簽名於系
爭委託契約內容所載「本人已事前詳閱契約書內容達3日
」處，即認原告確實已給予被告合理之審閱期。則本件原
告未能舉證證明其與被告簽訂系爭委託契約前，已給予被
告3日以上審閱期間之事實。
（五）按定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不
構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，
該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公
平者，該契約全部無效，消費者保護法第16條亦有明文。
企業經營者不能證明期已提供審閱期間與消費者，將生該
企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契
約內容之效果，至於該因定型化契約條款未能列為契約內
容之事項，仍應視兩造間契約之性質，依相關法律規定補
充之。系爭委託契約未提供被告合理審閱期，已如上述，
又被告已爭執系爭委託契約第五條第三項第四款所約定委
託期限內賣方拒絕以系爭委託契約之委託條件與加盟店所
仲介之買方訂立不動產買賣契約時，賣方應一次全部給付
所約定之服務報酬條款效力，則此非個別磋商條款部分（
即系爭委託契約第五條服務報酬部分），自不構成系爭委
託契約之內容，並應以民法有關居間契約之規定加以補充
。而按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之
機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以
契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第
565條、第568條第1項有所明文。系爭委託契約既應以民
法居間契約規定補充之，則原告僅係居間仲介被告所有不
動產之買賣，被告即委託人應仍保有與買方議價之權利，
不應因原告之居間仲介，而剝奪被告即委託人與交易對象
議價之權利，非謂被告因此有應按其委託價格與原告居見
仲介之買方簽約之義務，否則即與民法居間契約之定義有
所不符。況且依據系爭委託契約第九條規定有賣方同意售
出時，應於三日內依加盟店所指定之時間處所與買方另行
簽訂不動產買賣契約書等語，可見原告居間買方出價後，
被告即委託人仍保有是否同意出售之權利，又原告居間仲
介之買方所簽訂之不動產購買意願書第二條、第四條、第
五條、第八條亦均有「賣方同意售出」之文字，可見買方
縱簽訂不動產購買意願書，仍待被告即賣方同意出售，被
告與買方才有簽訂系爭房地買賣契約之義務。而本件原告
於104年12月1日居間仲介買方願意出價400萬元購買系爭
房地，然本件被告尚未為同意以400萬元出售予買方意思
表示，且被告於104年12月1日已經通知證人張景業要更改
委託價格為450萬元，後續被告尚與證人張景業、林志泓
磋商變更價格等情，為證人張景業、林志泓所證述在卷，
被告既尚未同意出售系爭房地予買方，則被告自無義務與
買方簽訂買賣契約，系爭房地買賣契約尚未簽訂，依據民
法第568條第1項規定，原告自無請求系爭房地居間報酬之
權利，又被告既無義務與買方簽訂系爭房地買賣契約，自
無原告所主張債務不履行情事，原告請求被告應負系爭委
託契約之債務不履行損害賠償責任，自亦屬無據。
四、從而，原告依系爭委任契約之法律關係，請求被告給付服務
報酬及債務不履行損害賠償共計240,000元，及自支付命令
聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，
為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與
判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年12月28日
新店簡易庭法官陳杰正
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年12月28日
書記官馮姿蓉