裁判字號：臺灣花蓮地方法院99年訴字第44號民事判決
裁判日期：民國100年07月29日
裁判案由：返還價金
臺灣花蓮地方法院民事判決99年度訴字第44號原告 林信亮 訴訟代理人 簡燦賢 律師被告 呂三郎 訴訟代理人 余道明 律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國100年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣肆佰萬元，及自民國99年3月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰參拾參萬元供擔保後得假執行，但被告如以新台幣肆佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國82年5月27日與被告簽訂土地讓渡契約書，由被
告將花蓮縣玉里鎮大禹開發區臨編第7-3-4號、面積約一公頃之土地（下稱系爭土地）於向土地開發處承購後，出售予原告。兩造議訂價金為新台幣（下同）300萬元，共分5次付款，前4期共付款200萬元，餘100萬元於土地開發處通知繳納開發成本費用時扣抵後，餘額再一次付清，並簽立土地讓渡契約書（下稱系爭契約）。兩造契約第三條另約定「甲方（指被告）應依限向開發處承購，取得所有權後，無條件移轉（隨即）登記予乙方（指原告）」；兩造契約第四條特約事項並約定「甲方如有違約則應按已收價款，賠償一倍損失金（已收價款應即時返還）」。依上揭約定，苟被告有違約情形，原告除請求被告返還已繳之200萬元價金外，另得請求被告給付違約金200萬元。
㈡上揭土地早已由土地開發處開發完成，料早已向被告為承購
通知，但被告應是經計算已無其他利益可得，是以始終怠於辦理承購事宜。為此，原告不斷向被告催促，被告均藉詞拖延，甚至到最後不理不睬，明顯有違約之事實。原告不得已於98年12月間委請律師以存證信函催告 伊於文 到後七日內辦理及洽商，但仍如石沈大海。土地開發處之承購等相關通知，均是向被告為之，苟非經被告提供，原告不可能獲得任何資料，即連土地承購之時間、價金及承購後編列之地號均有所不知，此部分應由被告提出相關資料俾便明瞭。原告前委請律師催告被告限期七日內履行，迄今已逾二個月餘，仍不見被告有何回應，顯見伊已無履約之誠意。爰依本訴訟繕本為解除契約之通知，並依兩造契約第四條特約事項之約定，請求返還已繳之200萬元價金外，並請求加倍返還200萬元。
㈢依民法第128條第1項前段規定，請求權消滅時效並非指請求
權發生時（如簽訂買賣契約或租賃契約時）即起算，而係應依據兩造所簽訂之契約內容，判斷該請求權之可行使之時日。系爭契約為買賣契約，原告支付價金予被告，被告則須移轉土地所有權予原告，兩者互有對價關係。因此，原告對被告之請求權即為「移轉系爭土地所有權」。兩造於簽定系爭契約時，被告並未取得系爭土地之所有權，因而原告與被告簽立系爭契約後，絕不可能要求被告「應即」「移轉土地所有權」。再系爭土地係國有財產局位處大禹開發區之土地，必須配合行政機關就大禹開發區之開發進度，方能辦理承購作業，非被告或原告所能「隨時」辦理或要求辦理，此亦為兩造訂約時知悉甚詳，因而原告更不可能於訂約時即要求被告負有移轉系爭土地所有權之義務。是以被告辯稱以訂約日起算請求權時效，洵屬無據。依系爭契約第三條約定，並未於系爭契約中約定具體履行期限，衡諸當事人之真意，應係指依據行政機關所規定之「期限」辦理承購（換言之，並非訂約時即可辦理承購），且於被告在「向開發處承購，取得所有權後」，才須負無條件移轉登記予原告之義務。本件被告至今均尚未取得系爭土地之所有權，其移轉登記義務之期限並未開始進行，因而原告請求權時效亦未開始進行。被告主張罹於時效之主張，顯不可採。又有關時效抗辯為權利障礙事項，依民事訴訟法之規定，應由主張之人負舉證責任。本件之請求權非於訂約當時即行起算已如前述，倘被告認已罹於消滅時效，應由被告就「原告何時即可請求被告移轉所有權」之事實，負舉證責任。依內政部營建署城鄉發展分署（下稱城鄉發展分署）100年3月24日函，於88年10月26日核定地價後，被告就可以辦理申購事宜，原告並無被告主張消滅時效情形。
㈣原告於82年間已經給付被告200萬元，88年才核定地價，核
定之總價約170萬元，原告給付之金額不含利息，已足夠支付被告承購地價，何況原告於被告承購後依約還須再給付100萬元，被告既不承購，且依城鄉發展分署100年3月24日函記載，被告只是嫌地價過高而未辦理申購，被告違約情形明顯，應依契約給付如原告起訴狀聲明所載。另酌減違約金部分，雙方契約並無明文約定被告申購土地價應低於100萬元，所謂開發成本目前依城鄉發展分署函中均未提及承購人必須支付開發成本，所以該開發成本應該只是雙方訂約時誤認有開發成本所致，但原告還是願意以300萬元之價格在被告承購後予以購買，顯見原告已經按照被告承購土地成本的
1.8倍來價購該土地，被告蓄意違約，應依契約給付違約金，違約金並無過高情形。並聲明：被告應給付原告400萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年3月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造於82年間簽訂系爭契約，惟迄今逾15年，即便原告98年
12月以存證信函催告被告履行契約，而其催告日期亦已逾15年，原告契約請求權已時效完成而消滅，被告提出時效抗辯，拒絕原告之請求。依系爭契約第三條約定「甲方（即被告）應依限向開發處承購，取得所有權後，無條件移轉登記予乙方（即原告）」，探究當事人之真意，即簽約後，被告負有向開發處承購系爭土地，並移轉至原告或原告指定之人名下之義務，則原告自簽訂契約後，即得隨時請求被告向開發處承購，而非單純請求移轉所有權，故原告之請求權時效應自簽訂契約時起算。
㈡依城鄉發展分署城東字第1000001349號函覆內容，系爭土地
於88年10月26日完成核定地價，併通知申購，依契約精神，原告自契約簽訂後，即可請求被告履約，被告亦負有向開發處承購土地之義務，顯然時效之起算點，應為契約簽訂時，依民法第128條、最高法院96年台上字2326號判決，顯然原告請求權得行使之始點，即為簽約日，迄今已逾15年（即便原告98年12月以存證信函請求，亦已逾15年），時效早已完成；另按最高法院55年台上字第1188號判例意旨，原告請求履行契約或解除契約後之損害賠償請求權，皆已時效完成。㈢退步言之，依國有財產局北區辦事處花蓮分處（下稱國有財
產局花蓮分處）台財產北花二字第1000003626號函覆稱，系爭土地○○里鎮○○段○○○號，於88年間核定申購地價為每平方公尺170元，則系爭土地面積10,118平方公尺，申購價額即達172萬元，遠高於原被告當初認為係依開發成本承購（此觀諸系爭契約第二項第5款註明：尾款100萬元於開發處通知繳納開發成本費時扣抵後餘款全部付清云云，可知雙方認知係以開發成本申購系爭土地，且低於100萬元），況且當時雙方認知係以開發成本費認購，然主管機關卻改以核定地價，遠高於開發成本，即便鈞院認被告有違約之情事，實乃因主管機關出爾反爾所致，非被告刻意違約，懇請鈞院酌減違約金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於82年5月27日與被告簽訂土地讓渡契約書，約定由被
告將花蓮縣玉里鎮大禹開發區臨編第7-3-4號、面積約一公頃之土地於被告向土地開發處承購後，出售予原告，並約定價金為300萬元，分5次付款，前4次共付款200萬元，餘100萬元於土地開發處通知繳納開發成本費用時扣抵後，餘額再一次付清。原告已依約繳納價金200萬元，但被告至今尚未完成承購事宜。原告所提土地讓渡契約書（本院卷6至8頁）為真正。
㈡依國有財產局花蓮分處99年9月14日函（本院卷44頁）表示
：前開土地經實測登記為花蓮縣○里鎮○○段○○○號國有土地，為精省前依「台灣省東部土地開發處理辦法」規定辦理開發之土地，被告係與內政部營建署新生地開發局（前身為台灣省新生地開發處）訂有合作試種協議之農戶，現得依國有財產法第52條之1第1項第6款及同法施行細則第55條之1第3項第5款規定檢證（原訂立之合作試種協議書、公證書及申請書、最近三個月內土地登記簿謄本、地籍圖謄本及身分證明文件等）申請，專案報經財政部核准讓售。
㈢城鄉發展分署99年12月14日函（卷57頁）載內容及所附資料，該分署100年3月24日函（卷77頁）載內容。
㈣被告迄今未向國有財產局承購兩造所訂土地讓渡契約書所約
定之花蓮縣玉里鎮大禹開發區臨編7-3-4號土地（後整編○○里鎮○○段○○○號）。
四、得心證理由：本件兩造所爭執之處，應在於：㈠原告以被告拖延未辦理承購土地事宜，經催告亦不辦理，違
反兩造間土地讓渡契約書第三條約定，而解除契約，依該契約書第四條約定請求被告返還原告已付價金200萬元及賠償違約金200萬元，是否有理？㈡被告辯稱：原告之契約請求權已罹於時效，是否有理？原告請求違約金200萬元金額是否過高？茲審酌如下。
五、本院之判斷：㈠按請求權，因15年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可
行使時起算，民法第125條前段、第128條前段定有明文。所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態，其行使請求權已無法律上之障礙而言（最高法院96年度台上字第1239號、92年度台上字第2039號判決意旨參照）。本件被告係就系爭土地與主管機關訂有合作試種協議之農戶（此為兩造所不爭，並有協議書、公證書可稽，本院卷47、59至66頁），而兩造雖於82年5月27日即已就系爭土地簽訂契約約定：「三、甲方（即被告）應依限向開發處承購，取得所有權後，無條件移轉（隨既）登記予乙方（即原告）或其指定有自耕能力之第三者」，然依被告合作試種協議期間之法律即前揭「台灣省東部土地開發處理辦法」第6條第4項規定：「合作試種農戶合於承購開發完成土地之資格者，於開發完成核定地價後，公告標售前，得申請依標售底價承購」，有城鄉發展分署99年12月14日函及所附資料可參（本院卷57、58頁），可見被告應俟系爭土地於開發完成核定地價後，公告標售前，且仍續辦合作試種有案時，依法方具有優先承購資格，而得依約辦理申請承購系爭土地事宜。而國有財產局花蓮分處於88年10月26日完成核定地價後，通知合作試種戶依核定地價申購，後因渠等認為地價過高而未辦理申購，目前該分處是以出租方式處理，尚未辦理標售作業等情，有城鄉發展分署100年3月24日函足憑（本院卷77頁）。可見兩造簽訂系爭契約後，迨至88年10月26日主管機關完成核定地價後，被告始具承購系爭土地之資格，自是時起原告方得請求被告依契約履行其等所約定「依限向開發處承購」之義務，原告之請求權時效自88年10月26日始起算，至原告提起本件訴訟之日即99年3月2日止，尚未逾15年，其請求權自未罹於消滅時效。被告上開辯詞，於法不合，並無可採。
㈡依兩造系爭契約第四條約定：「甲方（即被告）如有違約，
則應按已收價款，賠償一倍損失金（已收價款應既時退還），乙方（即原告）如有違約，則已交付價金任由甲方沒收，並解除契約」。本件被告經主管機關通知依核定地價申購，復經原告催告履行，卻迄未依限承購系爭土地，顯有違約情事，原告自得依系爭契約第四條約定解除契約，請求被告給付已收價款200萬元及賠償一倍之損失金200萬元。
㈢系爭土地88年間經財政部國有財產局估價委員會會議決議之
地價為每平方公尺170元，有國有財產局花蓮分處函可參（本院卷87頁），以系爭土地面積10,118平方公尺計算（本院卷97頁），被告如欲依核定地價申購系爭土地之申購金額為1,720,060元（170×10118＝0000000）。被告固辯稱該申購價額遠高於兩造當初認為係依開發成本承購且低於100萬元云云，惟綜觀兩造所簽系爭契約之內容，並無被告上開所辯「雙方認知係依以開發成本為申購系爭土地，且低於100萬元」之約定情事，且系爭契約所載「尾款壹佰萬元，於開發處通知繳納開發成本時，扣抵後，餘款全部一次付清」，亦僅係關於原告給付價金方式之約定而已，實不足作為如系爭土地申購價格高於100萬元，被告即得拒絕履行契約之依據，被告所辯，顯無理由。
㈣按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條、第252條分別定有明文。約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院92年度台上字第697號判決要旨參照）。本件被告確有未依限承購系爭土地等債務不履行之情事，已如前述，原告即得依系爭契約第四條約定按已收價款一倍請求被告賠償200萬元。被告雖抗辯其非刻意違約，違約金應予酌減云云，然其除空言託詞當時雙方認知係以開發成本費認購，主管機關卻改以核定地價，遠高於開發成本，被告有違約之情事，實乃主管機關出爾反爾所致云云，惟就違約金有何過高之處，乃至數額以多少為合理、核算之基礎資料等有利於己事實，卻全未提出具體證據證明之，依據前述說明，本件自無從認定有何違約金過高之事實而須予以酌減之情形。
六、從而，原告依系爭契約第四條約定請求被告給付400萬元，及自99年3月13日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保請准假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判斷，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國100年7月29日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官楊碧惠上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國100年7月29日
法院書記官林香君