裁判字號：臺灣新北地方法院100年簡上字第68號民事判決
裁判日期：民國100年06月30日
裁判案由：給付服務費
臺灣板橋地方法院民事判決100年度簡上字第68號上訴人北大房屋仲介有限公司法定代理人 吳文斌 訴訟代理人 林明賢 律師訴訟代理人 蔡文彬 律師複代理人 游敏傑 律師
尤柏燊 律師被上訴人 胡延嘉 訴訟代理人 邱淑英 上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國100年
1月26日本院三重簡易庭99年重簡字第1338號第一審簡易判決提起上訴，本院管轄簡易訴訟第二審之合議庭於100年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
（一）緣被上訴人於民國99年7月18日委託上訴人居間銷售門牌號碼：新北市○○區○○路○○○巷○○號13樓房地，雙方並有簽訂房地產專任委託銷售契約書，上訴人受託後積極介紹合適之買方，於99年7月23日被上訴人告知須儘快處理房屋，並變更銷售價格為新臺幣（下同）710萬元。嗣後，上訴人於99年7月28日覓得訴外人 陳培文 ，願意以690萬元購買上開房地，當天告知被上訴人並變更銷售金額為
700萬元，仲介服務費用3%，於同日覓得訴外人 葉忠賢 ，願以被上訴人出賣條件承購上開房地，原約定99年8月2日雙方簽訂買賣契約，上訴人依買賣議價委託書第4條第
3款於99年7月30日補訂金20萬元，惟上訴人經多次協商，被上訴人拒絕出面簽立買賣契約，復經上訴人以新店永安郵局第45號及第49號存證信函通知，要求簽訂事宜，被上訴人仍置之不理。依照雙方簽訂房地產專任委託銷售契約書第11條第1項第3款之約定，本案被上訴人拒絕與上訴人洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書，被上訴人仍應依約給付上訴人銷售金額之6%計算之服務報酬，以700萬元之6%計算共42萬元。一般仲介交易常態，即以不動產所有權人為本人，至於所有權人所授權之人僅為代理人，本件訴外人 胡瑋中 非共同委託人，被上訴人既係系爭專任委託銷售契約之委任人本人，則本人同意變更委託售價為
700萬元，自無須經代理人之同意，即屬有效變更。被上訴人復辯稱須經其母親同意，此與證人 朱新宇 之證述不符，系爭變更同意書亦未附加此一條件，被上訴人所辯純屬其內部糾葛，不影響被上訴人與上訴人間之法律關係。為此，爰依雙方所訂房地產專任委託銷售契約書第11條第1項第3款之法律關係提起本件請求。上訴人於原審為訴之聲明：被上訴人應給付上訴人42萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按5%計算之利息。
（二）上訴人之上訴聲明：①原判決廢棄。②上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人42萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則辯以：被上訴人雖對於系爭房地專任委託銷售契約書、變更同意書等文件上其簽名之真正不爭執，惟以系爭變更同意書，其弟（即另一委託人）胡瑋中並未簽名。此外，兩造在簽訂系爭委託銷售契約書時，被上訴人並不在場，而係訴外人胡瑋中及被上訴人之訴訟代理人即母親邱淑英在場，當時已向上訴人之業務員即證人朱新宇表示該房屋之成交價格必須由邱淑英同意，嗣後證人朱新宇有找被上訴人在委託銷售契約書上補簽名，以及提出變更同意書要求被上訴人同意變更銷售價格，被上訴人均一再向證人朱新宇表示變更之價格必須經過邱淑英之同意，其雖然有在系爭變更同意書上簽名，但仍有向證人朱新宇表示價格之變更必須經過邱淑英之同意，惟證人朱新宇均未向邱淑英告知此事，並未徵得邱淑英之同意，上訴人訴請給付服務費應無理由等語置辯。
三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，求為判決：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人42萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由
（一）系爭門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號13樓房地之所有權人為被上訴人胡延嘉，於99年7月18日在上開住處，由訴外人胡瑋中在專任委託銷售契約書上委託人相關欄位簽名，委託上訴人銷售系爭房地，數日後被上訴人亦在上開專任委託銷售契約書上委託人相關欄位簽名，該專任委託銷售契約書上所載委託銷售價格為890萬元，嗣後被上訴人復先後於99年7月23日、99年7月28日簽署變更同意書，變更內容分別為710萬元（含服務費）、700萬元（含3%服務費），此為兩造所不爭執，並有上訴人提出之專任委託銷售契約書1件、變更同意書2件在卷可稽（見調解卷第6頁-第9頁、第12頁），以上堪信為真實。
（二）依據上訴人書面陳述簽訂系爭專任委託銷售契約書之經過情形：「胡瑋中向朱新宇表示其兄即被上訴人有系爭不動產欲賣，朱新宇於99年7月18日去找胡瑋中，因被上訴人不在場，乃先由胡瑋中代被上訴人簽訂系爭專任委託銷售契約書，嗣再由被上訴人補給授權書」、「約隔二日，上訴人與被上訴人聯繫...被上訴人表示有授權胡瑋中代為簽訂專任委託銷售契約書，乃簽立授權書1紙...被上訴人乃改於專任委託銷售契約書上簽名之方式，以示胡瑋中係代理被上訴人簽署系爭專任委託銷售契約書」、「胡瑋中為被上訴人之代理人，被上訴人則為本人」等語（見本院卷第11頁背面、第12頁正面）；參以證人胡瑋中於本院言詞辯論時具結證稱：「我一開始有參與，時間是在99年
7月18日，朱新宇到我們家，談房子要委託銷售的事情，我媽媽當天急著要去上班，所以看到上面寫的價錢對了，他就先離開了。當天我們跟朱新宇談價錢大概要多少，出價的情形要告訴我媽媽，一開始我有跟朱新宇說雖然是委託朱新宇來處理，因為我只是受託人，我不想管，叫他直接問我媽，是由我媽媽決定。」等語（見本院卷第40頁背面），二者所述情節大致相符，堪認胡瑋中於99年7月18日係以被上訴人之代理人身分，簽立系爭專任委託銷售契約書。
（三）又證人胡瑋中於本院言詞辯論時證稱：「當天我們跟朱新宇談價錢大概要多少，出價的情形要告訴我媽媽，一開始我有跟朱新宇說雖然是委託朱新宇來處理，因為我只是受託人，我不想管，叫他直接問我媽，是由我媽媽決定。」、「（問：後來朱新宇還有因為房子來找過你嗎？）有來找過我幾次，有來說房子多少錢、底價在哪裡，我跟他說我會跟我媽說看看，但是我也不一定遇得到我媽媽，有幾次遇到我媽媽，我媽媽說這個價錢太低，後來我跟朱新宇說叫他不要來找我，有事情直接去問我媽媽，我也不能做決定。」等語（見本院卷第40頁背面100年4月25日言詞辯論筆錄）；而證人朱新宇於本院言詞辯論時證稱：「（問：99年7月18日當天我〈邱淑英〉是不是有跟你說我要實拿800萬才願意出售？）是的」、「（問：我〈邱淑英〉是不是有跟你說過胡延嘉在外工作都不在家，這間房子都由我來處理？）他是有這樣說過，但是並沒有提出完整的授權書，所以不能認為邱淑英有胡延嘉充分的授權」等語（見本院卷第40頁正面100年4月25日言詞辯論筆錄），雖證人朱新宇爭執不能認為邱淑英有被上訴人之充分授權，惟由其證言可知證人胡瑋中證稱有向證人朱新宇表示系爭房屋之價格要由母親邱淑英同意一節，應為事實，堪以採信。既然證人胡瑋中以被上訴人之代理人身分簽立系爭專任委託銷售契約書，且於簽約時向上訴人明確表示系爭房屋之價格必須由其母邱淑英決定是否同意，證人胡瑋中所為之意思表示自直接對本人即被上訴人發生效力，亦即兩造間就系爭房屋之價格決定有特別之約定，必須經過邱淑英之同意始生變更之效力。
（四）被上訴人於本院言詞辯論時復陳稱：「我每次都有請朱新宇一定要跟我媽媽講出價的情形，我跟朱新宇說我工作很忙，不一定會記得跟我媽媽說，雖然我簽這份同意書，但是我是委託人，也是要經過我媽媽的同意」等語（見本院卷第40頁100年4月25日言詞辯論筆錄），足見被上訴人始終未變更其對代理人胡瑋中之指示，亦即系爭房屋之價格必須由邱淑英決定是否同意，兩造間就系爭房屋價格決定之特別約定，始終未經被上訴人變更。雖證人朱新宇於本院言詞辯論時證稱：「（問：整個交易過程中，胡延嘉有沒有跟你說過就這個房子的成交價格他沒有辦法做決定？）他沒有這樣講」、「（問：在整個過程中，胡延嘉有沒有問過你要跟他媽媽講過？）沒有」等語（見本院卷第39頁背面），惟證人朱新宇於該次言詞辯論時另證稱：「（問：你跟胡延嘉簽變更同意書時，有無說這個價錢要再跟媽媽或家人討論？）他說要考慮一下，我有跟他說要跟家人提」、「（問：你是讓他回去有時間考慮，再簽這份，還是先簽同意書？）他還是先簽99年7月23日這份同意書，但是我有跟他說要回去跟家人報備一下，事後我們並不是以99年7月23日這份變更同意書成交。」等語（見本院卷第39頁正面），可見被上訴人確實有向證人朱新宇表示變更之價錢還要考慮，要再跟媽媽討論。證人朱新宇證稱被上訴人從未講過房子的成交價格其無法做決定云云，顯非事實，不足採信。證人朱新宇甚至在明知被上訴人表示還要考慮交易價格，還要跟母親討論之情形下，即令被上訴人先在99年7月23日之變更同意書上簽名，再請被上訴人回去跟家人報備，可見證人朱新宇始終知悉被上訴人確實有指示系爭房屋之價格必須由母親邱淑英同意，且被上訴人確實有向證人朱新宇表示其雖在變更同意書上簽名，惟最終之交易價格還需待母親邱淑英同意後方能決定。
（五）雖證人朱新宇證稱：「99年7月28日這一次，胡延嘉沒有說要跟家人討論或在考慮，就同意在變更同意書上簽名」等語（見本院卷第39頁背面），惟7月23日變更同意書所載委託價格為710萬元，7月28日變更同意書所載委託價格為700萬元，二者僅相差10萬元，卻與邱淑英所稱願意出售之價格800萬元相差高達100萬元，而邱淑英對於變更價格為710萬元或700萬元之事均無所悉，變更為710萬元時，被上訴人已向證人朱新宇稱必須考慮、與母親討論，變更為700萬元時即毫無異議表示同意，實難認與常情相符，因此證人朱新宇此部分證言亦難採信為真實。綜合上情以觀，堪認被上訴人自始至終均向上訴人表示系爭房屋之價格必須由其母邱淑英決定是否同意，兩造間就系爭房屋價格之決定有特別之約定，必須經過邱淑英之同意始生變更之效力，而上訴人並未能舉證證明被上訴人有變更此項特別約定之意思表示，自應認為兩造間就系爭房屋之價格之決定所為之特別約定，始終存在。
（六）證人朱新宇於本院言詞辯論時自承：「（99年7月18日到99年7月23日中間，你有無針對系爭房屋跟邱淑英或胡瑋中聯絡過？）...這當中我有跟邱淑英聯絡過一次，是因為客人要看房屋的事情，但實際看屋時，邱淑英不在家，是小孩開門」等語（見本院卷第39頁正面），可見證人朱新宇自始至終均未告知邱淑英關於系爭房屋之相關出價情形，就系爭房屋之銷售價格變更為710萬元或700萬元，亦均未經過邱淑英之同意，依據前開說明，兩造間就系爭房屋之銷售價格之決定有特別之約定，雖被上訴人有簽署99年7月28日變更同意書，惟該銷售價格既未經過邱淑英之同意，自不生同意變更之效力。
五、綜上所述，系爭將委託銷售價格變更為700萬元之變更同意書同意書不生變更內容之效力，是上訴人主張依據系爭專任委託銷售契約、變更同意書，委託價格已降為700萬元，其已覓得買主願以700萬元之價格買受，被上訴人竟違約拒絕簽訂買賣契約，依據系爭專任委託銷售契約第11條第1項第
3款，請求依700萬元之6%計算，被上訴人應給付42萬元之服務報酬，自屬無據。上訴人本於系爭專任委託銷售契約之法律關係，請求被上訴人給付42萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，為無理由，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。中華民國100年6月30日
民事第二庭審判長法官陳麗玲
法官張筱琪法官連育群以上正本證明與原本無異本判決不得上訴中華民國100年6月30日
書記官溫婷雅