臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度桃簡字第1697號
原 告 井勝宏
被 告 莊明祥
訴訟代理人 朱惠雪
朱惠美
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於110年10月7日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已
為本案之言詞辯論者，應得其同意。」，民事訴訟法第262
條第1項定有明文。本件原告原起訴請求：「被告傑仕堡管
委會、 陳琍臻 、莊明祥應將坐落桃園市○○區○○段000地
號土地上（下稱系爭土地）之鐵欄杆圍牆拆除（下稱系爭鐵
欄杆），並將系爭土地返還予原告及其他共有人全體。」，
嗣於民國（下同）109年9月4日撤回被告傑仕堡管委會、
陳琍臻部分之請求（見本院卷一第27頁），並於109年12月
24日追加訴之聲明第2項：「請求被告自109年7月13日往
前回溯5年占用期間，以占用面積計算相當租金之不當得利
，還予社區全體住戶共用並轉給管委會代管。」（見本院卷
一第75頁反面），復於110年3月18日撤回訴之聲明第2項
（見本院卷一第148頁），核原告上開撤回係在被告傑仕堡
管委會、陳琍臻為本案言詞辯論前，變更聲明則係係基於同
一基礎事實之請求，及減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭
規定，與法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造同為址設桃園市○○區○○○街○○巷「傑仕
堡社區」之住戶（下稱系爭社區），被告為門牌號碼桃園市
○○區○○○街○○巷○弄○○號房屋（下稱系爭房屋）所有權
人，而原告所有門牌號碼桃園市○○區○○○街○○巷○弄○○
號房屋（下稱原告房屋）之門前原為六米寬道路，且緊連1
弄通往2弄側門亦屬供通行巷道，詎被告未經全體共有人同
意，亦無任何合法權源，於系爭房屋前系爭土地上私設鐵欄
杆（即系爭鐵欄杆），妨礙社區住戶平日出入及逃生，其占
有使用顯屬無權占用，原告自得依民法第767條規定，請求
被告將無權占用系爭土地之系爭鐵欄杆拆除，並將土地返還
原告及全體共有人等語。並聲明：被告應將系爭土地之系爭
鐵欄杆拆除，並將系爭土地返還予原告及其他共有人全體。
二、被告則以：系爭社區1弄及2弄間並非門，亦非共用通道、
巷道、防火巷，系爭鐵欄杆早在被告遷入前之85年即已存在
，並非原告所主張係被告違法施作或增設，況依建商互昌公
司與當時社區承購住戶簽訂之「新光傑仕堡房地預定買賣合
約書」第2條第2項約定，系爭土地屬各戶前後劃定之庭院
範圍內歸各該戶使用，被告當有自由使用分管專用之土地的
權利，尚無影響其他住戶之權益等語，資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收
益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之
，98年7月23日修正施行前民法第818條、第820條第1項分別
定有明文。惟按共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自
使用特定之共有物者，非法之所不許，是為共有物之分管契
約。共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權，並非
無權占有（最高法院79年度台上字第2336號判決意旨參照）
至「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下
列各款者，並不得為約定專用部分：⒈公寓大廈本身所占之
地面。⒉連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之
通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。⒊公寓大廈基礎、
主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。⒋約定專用有
違法令使用限制之規定者。⒌其他有固定使用方法，並屬區
分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」，公寓大廈
管理條例第7條定有明文，依前條第1款至第5款所列之區
分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，固不得約定為專
用部分而成為專用權之客體，否則應認係違反強制或禁止規
定而為無效。惟依修正前之公寓大廈管理條例第43條規定：
「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規
定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第7條各款不得為約
定專用部分之限制。」，現行公寓大廈管理條例第55條第1
項、第2項亦規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓
大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為
召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會
或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。
前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規
約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分
之限制。」。公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同
年月30日施行，依前揭規定，在該條例施行之前已取得建造
執照之公寓大廈，得不受同條例第7條各款不得為約定專用
部分之限制，換言之，在公寓大廈管理條例施行前已取得建
造執照之公寓大廈，就同條例第7條所列有關特定共用部分
不得為約定專用之限制，得以規約或經全體區分所有權人同
意，得為約定專用部分，此為當然解釋。經查，系爭社區坐
落於系爭土地上，係建商即訴外人互昌開發股份有限公司（
下稱互昌公司）依據（82）桃縣工建執照字第260號建照執
照興建，及依（85）桃縣工建使字第012號使用執照規劃社
區庭園造景設施，有該建物使用執照影本在卷可稽（本院卷
一第117頁），再依桃園市政府建管處110年7月16日桃建
照字第1100045095號函附建築物地籍套繪圖示觀之（見本院
卷二第113頁至第115頁），系爭社區1弄及2弄間為法定
空地，應堪認定。然系爭社區係於公寓大廈管理條例實施前
即已取得建造執照之建築，兩造就此亦不爭執，依前開說明
，法定空地自仍得約定由區分所有人之特定人有專用使用權
而為約定專用權之客體。
㈡又「所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，
足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依
交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，
可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示
（參照本院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨
）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，
公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，
除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有
人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其
應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管
契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之
拘束。」（最高法院98年度台上字第633號民事判決要旨參
照）。
㈢系爭房屋係由互昌公司起造後出售，於銷售時在系爭買賣契
約第2條第2項、第3項分別約定載明：「地面層空地之
使用權除各戶前後劃定之庭院範圍內歸各該戶使用外（全區
配置圖如附件一）其餘法定空地（含公共庭園）之使用權歸
全體住戶共有……，有關空地使用由乙方（指建商公司下同
）統籌規劃，甲方（指買方，下同）不得異議。甲方對本
戶房屋及公共設施之使用，應符合政府法令許可之規定，此
外甲方同其繼承人、繼受人、或管委會均應受本條各項之拘
束，絕無異議……」等語，有新光傑仕堡房地預定買賣合約
書可參（見本院卷一第122至129頁），足認系爭社區之房
屋自各買受人向互昌公司購得時起，即約定由各戶前後劃定
之庭院範圍內歸各該戶使用。再據證人即曾擔任系爭社區管
理委員會主委及副主委之 陳俐臻 到庭證稱：「互昌公司設計
時即有明顯規劃出龍柏來區分出D1（即系爭房屋）與F7（即
原告房屋）的庭園分界點，且龍柏前有一個石椅，可以看出
那不是一個走道，也可以看出來走道是在F7的庭院前面停止
；就我所知，欄杆是被告的前手周先生把龍柏砍掉，改成欄
杆，我那時候不是管委會的成員，我只是聽鄰居說，因為社
區小孩常常在她們的庭院破壞庭園的植栽，所以周先生才會
改成欄杆，防止小孩進入。在原告有意見之前，都沒有其他
住戶表示意見，原告也住了20年了，現在才有意見。」等語
（見本院卷二第149頁反面至第150頁），並有證人陳俐臻
庭提之建設公司庭園景觀植栽完工圖、與建工程圖可資參照
（見本院卷二第169頁、第170頁），準此堪認互昌公司出
售時即約定前後劃定之庭院範圍內歸各該戶使用，且系爭房
屋前方設有松柏明顯區隔，更加證明系爭房屋坐落基地之部
分空地，即設計在管理使用範圍內，故系爭房屋前就空地部
分有約定由被告專用之分管契約，原告既為系爭社區之住戶
，亦可自外觀看出空地之使用情形，依上開說明，即應受分
管契約之拘束。
㈣況依系爭社區於109年6月7日召開之第26次區分所有權人
會議會議紀錄，由原告所提出之提案討論第5案，案由「請
管委會排除1弄到2弄鐵欄杆堵死…造成意外事件也是很麻
煩…希望管委會排除…目前尚未造成意外事件…請表決。」
，說明：「當初85年，建設公司所規畫是用竹籬笆，後原住
戶因社區小孩常在其竹籬笆穿越，不堪其擾，所以改用不銹
鋼材質，因其尾端尖銳，本管委會有向D1轉購戶表達該庭院
雖為其約定專用，但為求安全，請其可否將上端尖銳部分磨
平，或改為竹籬材質，另已請總幹事製作危險告示牌。」，
決議：「未達通過門檻，此案不通過。」（見本院卷一第59
頁），顯見原告前開提案前業經系爭社區區分所有權人會議
否決在案，系爭社區住戶既均有長期管領使用其屋前法定空
地之情形，其間長達20餘年，住戶間歷時20餘年，相安無事
，則豈有獨否認被告得以管理使用其屋前法定空地之理，是
綜合上情而論，各住戶於20餘年間對於此，並未為反對之意
思表示，依據上開說明，其情狀顯亦非單純之沈默，準此，
縱認原始區分所有權人間未明示為分管之約定，亦應認有默
示得就屋前法定空地得使用收益之分管協議存在。從而，被
告辯稱其有權使用屋前法定空地等語，尚非無據，自堪採信
。
四、綜上所述，原告依民法第767條規定，請求被告將無權占用
系爭土地之系爭鐵欄杆拆除，並將土地返還原告及全體共有
人為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院
逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁
之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國110年10月29日
桃園簡易庭法官汪智陽
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年10月29日
書記官陳家蓁