裁判字號：臺灣高等法院臺中分院107年上易字第461號民事判決
裁判日期：民國108年10月15日
裁判案由：給付仲介費
臺灣高等法院臺中分院民事判決107年度上易字第461號上訴人家族不動產有限公司法定代理人 張麗琴 訴訟代理人 陳振吉 律師複代理人 李國源 律師被上訴人 洪惠雀 訴訟代理人 黃春茂 上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於中華民國107年7月18日臺灣彰化地方法院107年度訴字第361號第一審判決提起上訴，本院於108年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：被上訴人於民國（下同）106年9月12日與上訴人簽定委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），委託上訴人銷售坐落彰化縣○○鄉○○段000、000-1、000-3、000-4、000-6至000-15地號土地（下合稱系爭土地），約定仲介服務報酬（下稱仲介費）為系爭土地成交價額百分之2、委託銷售期間至106年9月21日止。上揭約定委託銷售期間屆至後，被上訴人同意續由上訴人仲介銷售系爭土地，嗣經上訴人找到訴外人林○○願以總價新台幣（下同）2684萬元購買系爭土地，106年11月9日林○○由其配偶張○○代理、會同訴外人張○○與被上訴人簽訂買賣契約，被上訴人並未異議，且被上訴人嗣後並已將系爭土地移轉登記予張○○，詎被上訴人事後卻拒絕給付仲介費。爰依系爭委託契約第7條約定及民法第565條、第566條規定，請求擇一判命被上訴人給付仲介費53萬6800元本息，並陳明願供擔保宣告假執行。
貳、被上訴人抗辯：兩造於系爭委託契約約定之委託銷售期間為自106年9月12日起至同年9月21日止。委託銷售期間屆至後，上訴人請求繼續仲介銷售系爭土地，被上訴人因有資金需求，倉促決定委由上訴人繼續仲介銷售，後上訴人告知已找到買主林○○願以每坪4萬元之價格購買系爭土地，被上訴人本雖欲以每坪6萬8000元出售系爭土地，然因缺錢，遂同意以每坪4萬元價格出售系爭土地，林○○即由張○○代理，於106年11月9日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），並交付面額268萬元之支票予被上訴人做為定金，然因系爭買賣契約特別約定第㈣點有「本契約標的除乙方（按即被上訴人，下同）所有之部分外，尚有他人之土地及聯外路權需予以解決，雙方同意於本契約成立起壹個月內完成，如逾期限雙方同意無條件解除契約。」之約定，故約定需由上訴人代為保管買方所交付之定金支票。詎上訴人竟趁被上訴人缺錢之際，於106年12月8日即上開特別約定事項約定之一個月期限屆滿前1日，突攜帶上揭定金支票至被上訴人處要求被上訴人簽名取回，當時並未告知買方代理人更換乙事，卻於3日後突告知改由張○○擔任林○○之代理人，嗣後並將系爭土地直接移轉登記予張○○。被上訴人事後始知悉，上訴人實係仲介張○○以每坪4萬2000元買受系爭土地，與系爭買賣契約約定每坪4萬元相較，每坪價差2000元，總價差達134萬2060元。上訴人為以仲介為營業者，受被上訴人委託仲介銷售系爭土地，本應盡力為被上訴人最大利益完成任務，竟於仲介過程中，未為委託人即被上訴人之利益打算，虛報市場交易狀況，隱瞞有利交易條件，設計以人頭預約方式、待找到真正買家再讓被上訴人收取價金之「三角簽」不當方法賺取系爭土地之價差，致被上訴人受有134萬2060元之價差損害，上訴人顯然違反對於被上訴人之忠實義務，依民法第571條規定，上訴人不得請求被上訴人給付仲介費。又上訴人前述違反忠實義務之行為，致被上訴人受有上揭價差損害，被上訴人自得依民法第184條第1項後段及不動產經紀業管理條例第19條、第26條第2項規定，請求上訴人賠償損害，故倘認被上訴人應給付上訴人仲介費53萬6800元，則被上訴人得以所受價差損害134萬2060元與上訴人得請求之仲介費為抵銷。
參、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，兩造之聲明為：
一、上訴人之上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人53萬6800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。
二、被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
肆、得心證之理由：
一、下列事項為兩造所不爭執，且有委託銷售契約書、不動產買賣契約書、支票影本、土地登記謄本、地籍異動索引等附卷可稽，自堪信為真正：
㈠兩造於106年9月12日簽定系爭委託契約，被上訴人委託上
訴人仲介銷售系爭土地，約定仲介費為系爭土地成交價額百分之2，委託銷售期間至106年9月21日止。（見原審卷第6-7頁）㈡林○○於106年9月7日與上訴人簽立不動產購買意願書，
委託上訴人以每坪3萬6000元之價格代為斡旋購買系爭土地，斡旋期間至106年11月30日止。（見原審卷第75頁）㈢兩造間系爭委託契約委託銷售期間屆至後，被上訴人同意繼續由上訴人仲介銷售系爭土地。
㈣經上訴人仲介，被上訴人同意將系爭土地以每坪4萬元、
總價2684萬元之價格出售予林○○，被上訴人遂於106年11月9日與林○○簽訂系爭買賣契約書，系爭買賣契約書開首「立契約書人」欄記載「承買人：林○○（以下簡稱甲方）、出賣人：洪惠雀（以下簡稱乙方）」、契約書末「訂立契約書人」簽名欄甲方之簽名為「林○○、張○○代」、乙方之簽名為「洪惠雀」。林○○之代理人張○○於簽訂系爭買賣契約書時，提出以林○○為發票人、發票日106年11月9日、面額268萬元之定金支票乙紙（下稱系爭定金支票）交由上訴人代為保管。（見原審卷第9-13頁）㈤106年12月12日左右，受雇於上訴人之仲介人員劉○○、
邱○○、曾○○會同張○○、張○○向被上訴人要求換約，經被上訴人拒絕後，改在系爭買賣契約書開首「立契約書人」之「承買人：林○○」上方加註「張○○之代理人」等字樣，於契約書「訂立契約書人」欄甲方「林○○」之上方加載「張○○之代理人」、於「林○○」印文上方加蓋「張○○」印文、並將「林○○」下方之「張○○代」字樣刪除而在其下加載「林○○」。（見原審卷第11頁背面）㈥系爭土地之所有權人，已由被上訴人名義移轉登記為張○○所有。
二、上訴人主張已仲介被上訴人銷售系爭土地，被上訴人應給付仲介費等語。被上訴人則以前開情詞置辯。是本件兩造爭執之焦點為：上訴人是否有違反對被上訴人之忠實辦理義務？經查：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。民法第565條、第567條第1項前段分別定有明文。又居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，則為民法第571條所明定。
㈡上訴人以其已仲介被上訴人與林○○簽訂系爭買賣契約書
，已完成仲介之委託事務，林○○其後加價轉售系爭土地，非屬上訴人應忠實告知之事項等語，主張其得請求被上訴人給付仲介費。然查：
⑴上訴人固仲介林○○與被上訴人於106年11月9日簽訂系
爭買賣契約書，惟系爭買賣契約書於「特別約定」㈣約明「本契約標的除乙方所有之部分外，尚有他人之土地及聯外路權需予以解決，雙方同意於本契約成立起壹個月內完成，如逾期限雙方同意無條件解除契約。」等語（見原審卷第12頁背面），由上揭特別約定之內容，佐以林○○於簽約當日所提出之系爭定金支票並未按一般不動產交易常態交付出賣人之被上訴人收執，而係交由上訴人代為保管，其目的顯係為防免系爭買賣契約因上揭特別約定致生無條件解除之效果時，因被上訴人拒絕返還系爭定金支票而滋生爭議。由上足見系爭買賣契約並非一經簽訂即屬確定生效，而係應俟上揭特別約定所示路權事項於一個月內完成時始確定生效，如逾期未完成上揭特別約定事項，則系爭買賣契約即無條件解除而消滅，則上訴人受委託之仲介事務，自應於系爭買賣契約確定生效時，始屬完成。而由兩造於系爭委託契約第7條第2項約明「前項服務報酬甲方（按即被上訴人）應於簽訂『不動產賣賣契約書』時，一次付清。」（見原審卷第6頁背面），然被上訴人於與林○○簽訂系爭買賣契約書時，並未支付上訴人仲介費，上訴人亦未即時對被上訴人提出給付仲介費之請求，按之上訴人係以仲介不動產交易為營業，仲介費用為其最主要之收入來源，上訴人絕無在已得向被上訴人收取仲介費時，卻不為請求之理，顯見上訴人亦明知系爭買賣契約並非一經簽訂即屬確定生效。從而，上訴人主張系爭買賣契約書一經簽訂，其受委託之仲介事務即屬完成等語，委難逕採。
⑵系爭買賣契約書雖有上揭特別約定，惟被上訴人抗辯上
揭特別約定之路權問題，是上訴人公司要協助買方解決的，被上訴人在簽訂系爭買賣契約書後並不需要解決任何路權問題等語（見本院卷第77頁背面），核與證人邱○○於本院所證稱：我找張○○過去看系爭土地，張○○有問我路權問題，我有說我會協助處理等語（見本院卷第78頁）相符，被上訴人前開所辯，應堪採信。則系爭買賣契約上揭特別約定之路權問題是否能於一個月內解決，乃操之於上訴人及買方，亦即，系爭買賣契約是否會因逾一個月未能解決路權問題而無條件解除，實由上訴人及買方所掌控，則於上訴人舉證證明在系爭買賣契約約定之一個月期限內確已協助買方解決路權問題、並向被上訴人為解決完成之報告，使系爭買賣契約確定生效前，自難認上訴人已完成仲介之委託事務。而上訴人並未舉證證明於系爭買賣契約簽訂後，已有協助買方解決上揭特別約定事項完畢之事實，則上訴人雖於系爭買賣契約上揭特別約定所定一個月期限（即106年12月9日）屆至前1日，將代保管之系爭定金支票交付被上訴人，仍不能解免其對被上訴人所負仲介人之忠實辦理義務。
㈢被上訴人與林○○簽訂系爭買賣契約書後，有關系爭買賣
契約書嗣後為前述「一、㈤」所示修改之經過，被上訴人訴訟代理人黃春茂（即被上訴人之夫，為實際為被上訴人處理系爭土地買賣事宜之人）稱：系爭買賣契約書簽訂後，在106年12月12日左右，曾○○說股東要換約，叫我到上訴人公司，我跟我太太去後拒絕換約，因為如果是股東，那是他們內部的部分，與被上訴人無關，上訴人公司的劉○○、邱○○、曾○○就說那麼加上代理人可以嗎？並說加代理人與契約無關，所以我與被上訴人才同意讓他們加「張○○之代理人」幾個字等語（見本院卷第45頁背面）；證人張○○、張○○則分別證述如下：
⑴張○○於原審結證：不動產買賣契約書上寫的買方林○
○，上面寫的張○○之代理人是當天補上去的，本來要改成我的名字，被上訴人的先生黃春茂不肯，因為黃春茂認為當時是跟林○○講好要買賣，不願意改名；不動產買賣契約書上之買賣價格，跟我實際買的價格一坪有差二千元，我認為被上訴人那邊應該不知道一坪有差二千元，因為我不想講，我跟張○○說既然我付了一坪二千元給你賺，等於是我要買，不能再用他太太林○○的名字，但張○○說怕黃先生不肯改，所以我們當天並沒有明講買主換成是我，所以後來才補上一句說林○○是我的代理人等語（見原審卷第83頁）。於本院結證：我簽約時，是林○○帶著他跟黃春茂之前已經簽好的契約書過來，那天簽約時，我原本是要求由我本人跟黃春茂重新簽約，並將林○○跟黃春茂之前簽好的契約書作廢，但黃春茂不願意，所以代書才在原來的契約書上加上「張○○之代理人」這些字樣，讓林○○改以我的代理人的身分來完成系爭土地的買賣；我叫劉○○去跟張○○說要買土地時，不知道張○○還沒有付錢，只知道張○○跟黃春茂他們有簽約，但沒有人告訴我他們之間簽契約有但書的約定，直到當天三方會合要換約時，我才知道他們有但書的約定等語（見本院卷第72-73頁）。
⑵張○○結證：系爭買賣契約簽立後，邱○○來找我說有
人願意接手，我跟股東商量後同意轉賣，地主有同意讓張○○當林○○的代理人，繼續完成本來簽訂的契約；不換約是因為地主堅持跟我們簽的買賣契約要走完，地主不願意直接跟張○○簽約；加註代理人那天，是黃春茂堅持不同意換約等語（見本院卷第74-75頁）。
互核前開張○○、張○○之證述及黃春茂之陳述，可知受僱於上訴人之劉○○、邱○○、曾○○會同張○○、張○○向被上訴人提出換約之要求時，不但未告知張○○加價購買系爭土地之事實，甚至未告知將改以張○○為系爭土地之買受人，反在被上訴人已明確拒絕換約後，為達將系爭買賣契約之買受人變更為張○○之目的，竟利用被上訴人不諳法律，以在系爭買賣契約上加記「張○○之代理人」方式，使被上訴人誤認為是由張○○擔任林○○之代理人，而同意為前開「張○○之代理人」字樣之加記，而前開加記字樣所表彰之意義，已使系爭買賣契約之買受人由林○○變更為張○○，上訴人所為與其前仲介被上訴人與林○○簽訂系爭買賣契約相悖，顯違反其為居間仲介人之忠實辦理義務。
㈣至於上訴人雖另主張林○○與被上訴人簽訂系爭買賣契約
後，非不能將系爭土地轉售他人，此部分非上訴人應對被上訴人負忠實辦理義務之範圍云云。然查，上訴人受委託之仲介事務，並非一經被上訴人與林○○簽訂系爭買賣契約即屬完成，上訴人仍對被上訴人負忠實辦理義務，已詳如前述。而觀諸本件系爭土地之整個交易過程，依張○○之結證：購買系爭土地之過程，第一次是上訴人劉○○跟我說有這塊地，帶我去看，看了地之後，劉○○說系爭土地之前有先跟另一組買家接洽，必須等那組買家確定不買，才能帶我去買，劉○○當時跟我說，地主那邊是一坪4萬要賣，過一段時間，劉○○跟我說，前一組客戶已經決定要買，所以我就沒有辦法買等語（見本院卷第71頁），足見早於被上訴人簽訂系爭買賣契約之前，上訴人就系爭土地已有潛在買家張○○甚明，乃上訴人於被上訴人簽訂系爭買賣契約時，先將上訴人所操控系爭買賣契約能否確定生效之條件，約定為系爭買賣契約之特別約定事項，使系爭買賣契約是否能確定生效得有一個月之不確定期間，致被上訴人雖簽約卻連定金都無法收取，更遑論其他買賣價金，而上訴人嗣後並無任何協助解決系爭買賣契約特別約定事項之事實上作為，其後因張○○表示願一坪加價2000元購買系爭土地，上訴人即於系爭買賣契約約定之一個月期限屆至前1日，將系爭定金支票交付被上訴人，使上訴人誤以為林○○將依系爭買賣契約履約而收受，後上訴人旋即會同買主張○○向被上訴人提出換約之要求，於遭被上訴人拒絕後，復利用被上訴人不諳法律，以在系爭買賣契約上加記「張○○之代理人」方式，使被上訴人誤認系爭買賣契約之買受人並未變更，並參照系爭買賣契約約定之買賣價金均由張○○支付，買方仲介費亦由張○○支付予上訴人，張○○並未支付任何仲介費用，均為兩造所不爭執，並經張○○、張○○、邱○○結證無訛（見本院卷第72頁背面、74頁背面、78頁背面）等情，則被上訴人就其抗辯係遭上訴人設計先以人頭簽訂未立即生效買賣契約之預約方式、待找到真正買家再讓被上訴人收取價金之「三角簽」不當方法賺取系爭土地之價差等語，雖無法提出直接證據以為證明，然綜合系爭土地前開交易之完整過程，及上訴人係以仲介為營業之人，仲介費為其主要收入來源，系爭土地如確係林○○購買後方轉賣予張○○，上訴人既先仲介被上訴人與林○○簽訂系爭買賣契約於前，復仲介張○○向林○○購買系爭土地於後，先後二次仲介乃屬各自獨立，上訴人自可分別向林○○、張○○收取買方仲介費，絕無不向林○○收取仲介費，卻僅由張○○支付仲介費之理，是被上訴人前揭所辯，洵屬信而有徵。上訴人之前開主張，則難採憑。
三、綜上所述，被上訴人抗辯上訴人違反受委託仲介銷售系爭土地之忠實辦理義務等語，既屬可採，則被上訴人依民法第571條規定，拒絕給付仲介費，於法洵屬有據。從而，上訴人依系爭委託契約第7條及民法第565條、第566條規定，請求被上訴人給付仲介費53萬6800元本息，非屬正當，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國108年10月15日
民事第四庭審判長法官張瑞蘭
法官洪堯讚法官呂麗玉正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官趙郁涵中華民國108年10月24日