裁判字號：臺灣彰化地方法院107年訴字第361號民事判決
裁判日期：民國107年07月18日
裁判案由：給付仲介費
臺灣彰化地方法院民事判決107年度訴字第361號原告家族不動產有限公司法定代理人 張麗琴 訴訟代理人 林世祿 律師複代理人 江欣鞠 被告 洪惠雀 訴訟代理人 黃春茂 上列當事人間給付仲介費事件，本院於民國107年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）536,800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。係主張略以：被告於民國（下同）106年9月12日委託原告銷售彰化縣○○鄉○○段175、175-1、175-3、175-4、175-6至175-15地號等土地（下稱系爭土地），簽訂報酬為百分之2，期限至106年9月21日到期之委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書），嗣兩造口頭同意繼續由原告銷售。原告於106年11月找到買主 林玲惠 ，並於106年11月9日由林玲惠之配偶 張益容 代理出面，並會同 張椿堂 與被告簽約，當場被告並未異議，甚且土地亦過戶登記予張椿堂，豈知被告事後卻藉口張椿堂因素拒付仲介費。爰依系爭委託銷售契約書第7條及民法第565、566條規定，請求法院擇一判決如訴之聲明。
二、被告則聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。抗辯略以：被告於106年9月12日委託原告銷售系爭土地，委託期間為106年9月12日至同年9月21日。被告本欲以每坪68,000元價格出售系爭土地，於期間到期後，原告請求被告讓其繼續銷售系爭土地，被告於倉促間決定委由原告繼續銷售。原告於到期之數日後旋即告知被告已找到買主林玲惠願以每坪4萬元價格購買，被告因缺錢，故同意以每坪4萬元價格出售系爭土地，雙方即於106年11月9日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），買方林玲惠由其配偶張益容代理簽約，並由買方簽發金額268萬元支票予被告做為定金，然因系爭買賣契約書特別約定第㈣點約定「本契約標的除乙方所有之部分外，尚有他人之土地及聯外路權需予以解決，雙方於本契約成立起壹個月內完成，如逾期限雙方同意無條件解除契約。」，故需由原告代為保管上開定金。原告竟趁被告缺錢之際，於106年12月8日即上開特別約定事項前1日突攜帶上開定金支票至被告處要求被告簽名取回，當時並未告知買方代理人更換乙事，再於3日後突告知改由訴外人張椿堂擔任買方林玲惠之代理人。且系爭土地竟直接移轉登記予張椿堂。據被告知悉，原告係另仲介張椿堂以每坪42,000元買受系爭土地，與買賣契約書每坪4萬元相較，價差2,000元，總價差約1,342,060元。原告受被告委託為系爭土地之仲介本應盡力為被告最大利益完成任務，竟於仲介過程中，利用其業務優勢，未為委託人之利益打算，虛報市場交易狀況，隱瞞有利交易條件，以「回殺」之不當方法賺取系爭土地之價差，致被告受有1,342,060元之價差，被告自得民法第184條第1項後段及不動產經紀業管理條例第19條、第26條第2項規定，請求原告給付1,342,060元。
故倘認被告應給付仲介費536,800元，被告則以上開受損之價差1,342,060元主張抵銷。
三、得心證之理由：
（一）原告主張兩造簽訂系爭委託契約書，原告並已促成系爭土地之交易，完成移轉登記，但被告迄不給付居間仲介之酬勞部分，提出系爭委託銷售契約書、系爭買賣契約書影本及系爭土地登記謄本、地籍異動索引資料等附卷為證。被告不爭執兩造間確有委託銷售系爭土地之契約關係，系爭土地亦已交易並完成移轉之事實，惟抗辯如上，意指，原告另仲介訴外人張椿堂以每坪42,000元買受系爭土地，造成被告受有系爭土地價差1,342,060元之損害，並以此為抵銷等語。則前述被告不爭執部分，自堪採信原告之主張屬實，並為以下論述之基礎。
（二）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，且居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。本院審酌兩造不爭執部分如上，自屬此居間契約無訛。又居間人為獲取報酬，即有為委託人處理事務，據實報告及妥為媒介之義務，此亦規定於同法第567條「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」，其中甚且加重居間人如以此為業者，更有前述相當之調查義務，而原告即屬此類之營業者，亦為兩造所不爭執之事項。此外，若有居間人違反前揭義務，未忠實辦理，反為有利於相對人之行逕，則同法第571條亦已明文規定「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」之效果。經查，被告抗辯如上，本院參酌證人張椿堂、張益容證述內容及卷附相關契約、（系爭土地價款）支票、林玲惠帳戶（張益容提出附卷）影本內容整理如下略以，張椿堂係由原告報知系爭土地要賣，且說張益容已經先買了，張椿堂就跟原告說叫張益容賣給張椿堂，每坪給張益容賺二千元。於請被告方面將買賣合約改成買受人為張椿堂時，被告方面不願，所以系爭買賣契約才寫林玲惠是張椿堂的代理人。張椿堂有付原告仲介款，每坪價差二千元係付給張益容，張益容則未付原告仲介費。被告簽約當天應該不知價差的事，但應該已有懷疑怪怪的。張益容於106年11月9日與被告訂約時，以林玲惠支票所簽發同日金額268萬元之第一期款，當時係由原告保管（因為尚有相關道路通行權問題影響契約效力，雙方約定一個月內完成）。此第一期款張益容係於106年12月11日收到張椿堂票款268萬元，同日前揭林玲惠支票268萬元由被告領取。系爭土地其餘價款則由張椿堂簽發支票予被告領取等情。堪知原告於居間仲介系爭土地過程，被告均認買賣相對人為林玲惠，林玲惠固得主張先買再賣，惟前述過程，原告隱瞞相關資訊，省略系爭土地應先以買賣為原因由被告移轉登記予林玲惠取得後，再以買賣為原因由林玲惠移轉登記予張椿堂取得之勞費，已係有利於林玲惠。遑論，林玲惠方面應屬未有實際價金付出之情狀下，只因先與被告簽立買賣契約，而得立即轉手賺取每坪二千元之價差。顯然兩造訂立之居間契約，原告只偏重相對人林玲惠之利益，難怪被告指遭「回殺」而心有不甘。從而，揆諸段首所述，原告於兩造之居間契約關係，係有違反忠實辦理義務，反為有利於相對人之行逕，依民法第571條，原告自不得向委託人即被告請求報酬及償還費用，被告抗辯拒付原告居間之報酬，於事實部分對於此法條揭示之情形已有敘及，雖未明白揭示法條條號，但本院亦應知法適用。故被告抗辯、拒絕給付，應予採取。
綜上，原告本於契約及居間之法律關係，請求被告應給付原告536,800元及法定遲延利息，係無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，假執行之聲請自失所依憑，應併予駁回。
四、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核不影響判決結果，爰不贅論。
結論：原告之訴無理由，併依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國107年7月18日
民事第二庭法官洪榮謙以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月18日
書記官吳曉玟