臺灣高等法院109年度上字第693號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院109年上字第693號民事判決

裁判日期：民國110年01月13日

裁判案由：調整租金

臺灣高等法院民事判決109年度上字第693號上訴人 李陳梅子
李素嬌 共同訴訟代理人 羅行 律師被上訴人祭祀公業法人台北市闕月晏法定代理人 闕信彰 訴訟代理人 陳雅珍 律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國109年2月27日臺灣士林地方法院108年度訴字第241號第一審判決提起上訴，本院於109年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段0○段000○00000地號土地（面積96平方公尺、16平方公尺）（下單獨逕稱地號，合稱系爭土地）為伊所有，其上同小段1310建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）為訴外人 杜朝枝 向伊租地所建，於民國（下同）39年8月建築完成，42年12月30日完成第1次所有權登記，上訴人李陳梅子、李素嬌（下單獨均逕稱姓名，合稱上訴人）於77年12月19日取得系爭房屋所有權及736地號之地上權（下稱系爭地上權），應有部分均各2分之1，並每3年交租1次，租金按各年次公告地價1萬分之115計算，惟系爭土地及其周邊商業繁榮、交通便利、生活機能完善，其利用效益與經濟價值大幅增高，原定租金顯已偏低，且兩造間之租賃未定有期限，爰依民法第442條或第227條之2第1項規定，請求自106年6月1日起將系爭土地租金調整為每年按當年度申報地價年息8%計算（被上訴人逾上開部分之請求，經原審判決被上訴人敗訴，未據其聲明不服，已經確定，非本件審理範圍）。
二、上訴人則以：依原審法院103年度重訴字第422號、本院106年度上字第1537號確定判決，系爭地上權僅存續至110年4月9日止，系爭房屋僅能按現狀勉強使用，並無整修或改建之可能，使用價值有限，又系爭土地所臨道路並未規劃拓寬，經常壅塞不便，被上訴人請求調漲租金高達原租金額10多倍，明顯不符比例原則等語，資為抗辯。
三、被上訴人於原審起訴聲明：㈠上訴人租用系爭土地，應付之租金自106年6月1日起調整為每年按當年度申報地價年息10%計算。㈡願供擔保，請准就自106年6月6日起至108年9月止之租金宣告假執行。上訴人於原審答辯聲明：被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。原審為被上訴人一部勝訴之判決，即判命上訴人租用系爭土地，應付之租金自106年6月1日起調整為每年按當年度申報地價年息8%計算，並駁回被上訴人其餘請求。上訴人不服，提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、查被上訴人為系爭土地之所有人，上訴人於77年12月19日受讓取得系爭房屋所有權及系爭地上權，權利範圍均為各2分之1，被上訴人依習慣委由其宗親 闕山全 每3年向上訴人收租1次，租金按各年次公告地價1萬分之115計算，闕山全已於79年9月間向上訴人收取77、78及79年之租金新臺幣（下同）21萬1,711元，並於82年5月21日向李陳梅子收取80、81及82年之租金36萬4,000元，另83、84年之租金，依約需至85年始行繳納，兩造間就系爭土地有不定期租賃關係存在，業經原審法院84年度訴字第473號判決認定在案，及系爭地上權未定存續期限，被上訴人於103年間，訴請定其存續期間，經原審法院103年度重訴字第422號、本院106年度上字第1537號判決系爭地上權存續期間至110年4月9日止，已確定在案等情，有土地登記謄本、建物登記謄本及上開判決在卷可證（見原審湖簡字卷第14至18頁、第33至39頁、第66至68頁、第85至92頁），上開事實堪認為真實。
五、被上訴人主張系爭土地及其周邊商業繁榮、交通便捷、生活機能完善，其利用效益與經濟價值大幅增高，惟上訴人自77年12月19日起迄今，每3年給付租金1次，每年租金按系爭土地各年次公告地價1萬分之115計算，顯已偏低，爰依民法第442條或第227條之2第1項規定，請求自106年6月1日起，將系爭土地租金調整為按每年當年度申報地價年息8%計算等情，上訴人固不否認地價上漲，惟辯稱系爭房屋因土地所有人拒絕出具土地使用權同意書，迄今未曾改建、增建，其等使用效益並未隨之大幅增加，被上訴人請求租金調整超過按系爭土地108年申報地價年息4%計算部分，應屬無據等語。是本件主要爭點為：㈠系爭土地是否因價值上漲而有調整租金之必要？㈡如有，被上訴人請求將上訴人租用系爭土地應付之租金，自106年6月1日起調整為每年按當年度申報地價年息8%計算，有無理由？本院判斷如下：
㈠系爭土地是否因價值上漲而有調整租金之必要？
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又民法第442條所謂不動產價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判決先例意旨參照）。次按土地之公告現值為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之依據，此觀土地稅法第30條之規定甚明；且國家徵收土地通常以公告現值加四成作為補償費給付之標準，乃眾所周知之事實，是土地之公告現值應可反映土地之交易價格，作為衡量土地價值之客觀依據。
⒉查系爭土地於77年12月19日上訴人取得系爭土地時之每平
方公尺公告現值，736-1地號為3萬4,000元，736地號為3萬0,210元，於106年5月25日被上訴人提起本件訴訟時，每平方公尺之公告現值已調升為25萬9,000元、23萬9,458元（見原審湖簡字卷第7、40、42頁），是以系爭土地價值，自77年12月起迄106年5月，公告現值分別已漲升約達
7.618倍、7.926倍（736-1地號：25萬9,000元÷3萬4,000元≒7.000000000000000，小數點第4位以下四捨五入，下同；736地號：23萬9,458元÷3萬0,210元≒7.000000000000000），可見系爭土地之價值已較77年大幅上漲，如仍以按每年次公告地價1萬分之115計算租金，以自105年6月1日起至106年5月31日止之租金為例，系爭土地之每平方公尺公告地價，736-1地號7萬2,500元，736地號6萬7,367元，736-1地號面積16平方公尺，736地號面積96平方公尺，上訴人使用系爭土地共112平方公尺，卻僅給付租金共8萬7,713元予被上訴人【計算式：（7萬2,500元/㎡×16㎡+6萬7,367元/㎡×96㎡）×115/10,000=8萬7,713.168元，元以下四捨五入，下同】，僅約736-1地號之106年每平方尺公告現值之3分之1（計算式：8萬7,713元÷25萬9,000元=0.0000000000000000），顯屬過低，依照上開說明，被上訴人依民法第442條規定聲請調整租金，於法自屬有據，應予准許。本院就被上訴人此部分請求，既已依民法第442條規定之法律關係准許其請求，則其基於同一目的，為訴之重疊合併，主張或依民法第227條之2第1項規定，請求調整系爭土地租金部分，是否有理由，即無庸審酌，附此敘明。
㈡被上訴人請求將上訴人租用系爭土地應付之租金，自106年6
月1日起調整為每年按當年度申報地價年息8%計算，有無理由？⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，此於租用基地建築房屋之租金準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條亦有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判決先例意旨參照）。又上開規定係針對供住宅使用之房屋而設，以避免哄抬住屋租金，至於城市地方租地建屋供營業使用者，承租人得以營商享受商業上之特殊利益，所約定之租金，不受上開條文限制（最高法院107年度台上字第1391號判決意旨參照）。
⒉查系爭土地面臨臺北市南港區南港路1段，其上為系爭房屋
占用，上訴人委由訴外人即其管家 陳蒼政 ，自100年起，將系爭房屋1樓，以租金每月2萬元（不包括水電費）出租予訴外人 劉泳松 作為「野仕機車精品材料」店面營業使用迄今，由劉泳松自行修繕房屋（見本院卷第223、225、248頁），另系爭房屋2樓則以木板隔有2間房間可供居住，其餘處所用以堆放雜物，及上訴人就736地號之系爭地上權，係供系爭房屋使用為目的，因系爭地上權未定存續期限，被上訴人於103年間，訴請定其存續期間，經原審法院103年度重訴字第422號、本院106年度上字第1537號判決系爭地上權存續期間至110年4月9日止，並已確定在案，有上開歷審判決在卷可證（見原審湖簡字卷第66至68頁、第85至92頁），且查系爭房屋為地上2層加強磚造建築物，於105年時，屋齡67年，屋頂有增加型鋼支架及彩色鋼板，部分版、梁及柱均有裂縫，但瞬即倒塌機率不高，剩餘值10%，有測量成果圖、另案勘驗筆錄及系爭房屋現況照片在卷可證（見原審湖簡字卷第20頁、原審訴第59至61頁、本院卷第135、第139至197頁），並經本院調閱原審法院103年重訴字第422號事件卷宗查明屬實，可見系爭房屋興建完成迄今已逾67年，屋況老舊，價值低微，難以充分發揮系爭土地之利用價值。並審酌系爭土地南側臨20公尺寬之臺北市南港區南港路1段，該路為汽機車雙向通行之道路，周圍之建物1樓多為商店，車輛往來頻繁，臨近南港軟體園區、南港展覽館，附近有購物中心、百貨商場、辦公大樓、臺北捷運板南線南港展覽館站、結合鐵路、捷運、高鐵成為三鐵共構之南港車站，此為兩造所不爭執，復有Google地圖、位置圖在卷可憑（見原審訴字卷第62至68頁、本院卷第137、193頁），所在區域商業交易繁榮、交通便利、生活機能完善，參以系爭土地周邊土地租金行情，同位於南港路1段之李陳梅子所有186號房屋租用被上訴人所有同小段745、745之1地號土地租金，自102年1月起調整為按當年度申報地價年息10%計算，有本院103年度重上字第271號判決及其確定證明書在卷可參（見原審湖簡字卷第24至32頁），益徵該地區土地增值急速，並佐以上訴人將系爭房屋1樓自100年起以租金每月2萬元（不含水電費）、每年共24萬元，出租予劉泳松作為「野仕機車精品材料」店面使用，而上訴人就系爭土地自77年12月起，每3年給付被上訴人按每年次公告現值1萬分之115計算之租金1次，所付每年租金金額，僅約736-1地號土地公告現值3分之1，已如前述，暨原審判命將系爭土地租金自106年6月1日調整為每年按當年度申報地價年息8%計算，核算其調高幅度約為原租金之5.565倍【計算式：8%÷115/10,000×80%（申報地價以公告地價80%計算）=5.000000000000000】，與前述系爭土地公告現值漲升幅度（736、736-1地號分別漲升約7.926倍、7.618倍）相近，約為公告現值漲升幅度70.21%、73.05%（計算式：5.565÷7.926=
0.0000000000000000、5.565÷7.618=0.0000000000000000）等各情，認原審判命上訴人使用系爭土地，應付之租金自106年6月1日起，調整為按當年度申報地價年息8%計算，應屬適當，上訴人辯稱調整後之租金不符比例原則云云，無足採信。
六、綜上所述，被上訴人主張兩造間就系爭土地有不定期租約關係存在，系爭土地價值有漲升，其得依民法第442條規定請求調整租金為可採。從而，被上訴人依民法第442條規定，請求上訴人基於地上權使用系爭土地，應付之租金自106年6月1日起調整為按當年度申報地價年息8%計算，自屬正當，應予准許。從而原審此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中華民國110年1月13日
民事第十九庭
審判長法官魏麗娟
法官張婷妮法官陳慧萍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年1月13日
書記官任正人附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。