裁判字號：臺灣士林地方法院108年訴字第241號民事判決
裁判日期：民國109年02月27日
裁判案由：調整租金
臺灣士林地方法院民事判決108年度訴字第241號原告祭祀公業法人台北市 闕月晏 法定代理人 闕信彰 訴訟代理人 陳雅珍 律師被告 李陳梅子
李素嬌 共同訴訟代理人 羅行 律師複代理人 馬建亞 上列當事人間請求調整租金事件，本院於中華民國109年2月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告李陳梅子、李素嬌向原告承租坐落臺北市○○區○○段一小段七三六（面積九十六平方公尺）、七三六之一（面積一十六平方公尺）地號土地之租金，准自民國一百零六年六月一日起調整為每年按當年度申報地價年息百分之八計算。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、原告之法定代理人原為 闕進益 ，嗣於起訴後變更為闕信彰，其並於民國108年9月23日具狀聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟狀、法人登記證書可憑（本院卷第47至49頁），經核與民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條規定相符，應予准許。
二、被告經合法通知，未於最後1次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段一小段（以○○○區段○○○段）736（面積96平方公尺）、736-1（面積16平方公尺）地號土地（下合稱系爭土地，單指其一逕稱各編號土地）為伊所有，系爭土地上搭蓋之1310建號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000號，下稱系爭建物），為被告所有，被告於77年12月間取得系爭土地之地上權（下稱系爭地上權）後，每3年向伊交租1次，租金按各年次公告地價1萬分之115計算，迄未改變，且系爭土地租賃契約（下稱系爭租約）未約定期限；系爭土地周圍環境經數十年發展，目前鄰近三鐵共構之南港火車站、捷運站及高鐵站，有8路公車經過，交通便利，距南港軟體科學園不到1公里，附近又有玉成高中、南港高工及南港國小等學區，生活機能完整，極富商業發展潛能，依歷年公告地價及申報地價表可見系爭土地每年增值，年租金亦應相應上漲，此實非77年間時所能預料，依被告近3年提存之租金數額計算，系爭土地平均每年租金約為7萬9,355元，每月租金不到7,000元，顯然過低，況被告以系爭建物出租予其親戚開設機車精品材料行營業使用，每月收取固定租金至少6萬元以上，系爭建物
2樓亦出租供他人住居，較之上開提存租金數額，被告顯然獲益甚豐，伊自得依土地法第97條關於城市地方房屋基地之租金以不超過土地申報總價額年息10％規定之標準，請求將系爭土地年租金自伊起訴翌月即106年6月1日起，調整為按申報地價年息10％之計算方式，爰依民法第442條前段、第227條之2第1項提起本件訴訟。並聲明：㈠被告李陳梅
子、李素嬌向原告承租系爭土地之租金，准自106年6月1日起調整為每年按當年度申報地價年息百分之10計算。㈡願供擔保，請准就106年6月6日至108年9月租金宣告假執行。
二、被告則以：原告前向伊訴請給付系爭土地租金，業經本院87年度訴字第473號判決（下稱第473號事件）駁回，原告就相同標的及法律關係提起本訴，有違一事不再理原則；又系爭地上權已由原設定人給付原告5萬元買斷取得，兩造本未約定須再給付系爭土地租金；系爭建物現係供伊親戚使用，但雙方未約定對價，僅每年補貼伊一點金錢，系爭建物2樓供作堆放雜物使用，未出租他人，且系爭建物興建迄今已歷年所，破舊不堪，無整修或改建之可能，使用價值有限，故伊無獲取商業利益之可能；況系爭地上權僅存續至110年4月9日止，原告請求調整租金，殊無必要等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院之判斷：
㈠查原告主張系爭土地為原告所有，系爭地上權存續期間自48年12月24日至110年4月9日止，僅設於736地號土地上，系爭建物使用系爭土地，歷年來由原告繳納系爭土地地價稅、被告繳納系爭建物房屋稅等情，有土地登記謄本、臺北市松山地政事務所104年1月22日土地複丈成果圖、本院103年度重訴字第422號判決（下稱第422號事件）、臺灣高等法院106年度上字第1537號判決暨確定證明書可稽（湖簡卷第14至20頁、本院卷第45頁、第66至74頁），且為兩造所不爭執（本院卷第45頁、第73頁），並經本院職權調取第422號事件案卷核閱無訛，堪予信實。次查，系爭土地於77年12月15日設定系爭地上權與訴外人 杜朝鳳 ，嗣於同月19日由被告李陳梅子（下稱李陳梅子，與被告李素嬌合稱被告，單指其一逕稱其姓名）取得系爭地上權（應有部分2分之1），而原告於李陳梅子取得該地上權前後，並未與李陳梅子或其他地上權人約定系爭土地之租金及付租之日期，僅依習慣委由其宗親 闕山全 按照每3年收租1次、租金按各年次公告地價之1萬分之115計算之方式收取租金，依上開收租及付租之行為，足以推知兩造間就系爭土地已有租賃契約存在，其應付租金之數額及日期分別為每3年付租1次、租金按各年次公告地價之1萬分之115計算，被告業將104年至106年租金23萬8,064元提存於臺灣士林地方法院提存所（下稱士林提存所）等情，亦有第473號事件判決書理由欄三、四認定及士林提存所106年存字第860號提存書可考（湖簡卷第33至39頁、本院卷第70頁），復為兩造所不爭執（本院卷第44頁、第89頁），上開事實，同堪認定。被告雖辯稱本件與第473號事件屬相同請求及訴訟標的之同一事件、系爭地上權已因買斷故被告不須給付系爭土地租金云云，然，第473號事件係原告向被告李陳梅子請求給付租金，與本件請求調整租金之訴訟標的已然不同；而如前所述之系爭土地租金給付方式及數額，兩造均不爭執，被告尚且提存本件原告起訴前近3年之租金，自當無被告無庸給付系爭土地租金之情，被告上開所辯，均不可採。
㈡原告主張系爭土地歷年價值不斷上漲，已非當時所得預料，其自得依土地法第97條規定基地租金之計算標準，請求依法調整年租金為按當年度申報地價年息10％計算等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈原告依民法第442條前段規定，請求調整租金，為有理由：
⑴按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃訂有期限者，不在此限，民法第
442條定有明文。故不動產如其本身價值於契約成立後有昇降，原約定之租金，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人自得依民法第442條前段規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平。次按，未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號裁判意旨參照）。
⑵經查：①參酌公告土地現值係依平均地權條例第46條規定，由直轄
市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。至於公告地價，依平均地權條例第16條規定，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報，地政機關公告之地價，依同條例第17條規定，申報地價並為徵收地價稅之核算標準。是以公告現值既係依經常調查地價動態而為估計及評定，公告地價為供土地所有權人申報地價之參考，該等公告土地價值之漲跌，應足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，得為土地價值增減之判斷參考指標。則以被告取得系爭地上權開始繳付系爭土地租金之77年12月間，與原告提起本件訴訟之106年5月間之二時點比較，736地號土地77年7月間公告現值為每平方公尺3萬210元、106年1月間公告現值為23萬9,
458元，及736地號土地77年7月間之公告現值為每平方公尺3萬4,000元、106年1月間之公告現值為25萬9,00
0元，漲幅分別達7.93倍及7.62倍以上；736地號土地77年7月間之公告地價為2萬2,900元、106年1月間公告地價為6萬7,367元、736-1地號土地77年7月間公告地價為2萬4,500元、106年1月間公告地價為7萬2,500元，漲幅亦分別有2.94倍及2.95倍以上，有歷年公告地價及公告土地現值查詢表可憑（本院卷第40至43頁），足認系爭土地之公告現值及公告地價，均呈上漲趨勢。
②又佐諸系爭土地上開設南港路，該路段為○○○區○○○
道，公車路次及班次甚多，交通繁忙通達，系爭土地附近設有多間中學及各式店家營商，生活機能頗佳，與系爭建物同一側均興建透天房屋且多作為商店營業使用；系爭土地亦臨近捷運南港展覽館站及南港站，捷運南港站現為高鐵、地鐵及火車共構之重要車站等情，有現場照片及Google衛星地圖可按（本院卷第62至68頁）；而77年間兩造開始繳收租金時，捷運南港展覽館站、南港站皆尚未通車使用，系爭土地周遭地形地貌自77年至106年期間，依循都市開發歷程而有顯著發展上之改變，此於法院為已顯著且為職務上所已知之事實，是縱無系爭租約成立時之系爭土地周遭環境當時狀況資料可參，仍堪認迄至原告提起本件訴訟時，系爭土地附近之發展狀況已朝繁榮進步方向發展而迥異於系爭租約成立斯時之景況。
⑶基此，自77年間系爭租約成立時，迄至106年間本件原告
起訴時，系爭土地週邊土地價值已有顯著上昇，此情應非兩造成立系爭租約當時所得預料，而系爭租約約定由被告每3年向原告付租1次，年租金按各年公告地價之1萬分之115計算，且未約定租賃期間等情，已如前㈠所認，揆諸上開規定，原告請求調整系爭土地之年租金計算方式，自屬有據。
⒉系爭土地年租金應按當年度申報地價年息百分之8計付，始為允當，原告逾此範圍之請求，為無理由：
⑴按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得
為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得利益，與調整之租金數額是否平衡（最高法院94年台上字第1422號判決意旨參照）。準此，基地租金應增加若干，當以該地經濟狀況、土地繁榮程度及鄰地租金之比較，租戶對該租賃物之需要及其使用所受之利益等情形為標準。
⑵經查：①觀諸77年間至106年系爭土地公告地價及公告現值均有明
顯漲幅，上開期間系爭土地附近環境之商業及開發狀況，亦朝向繁榮方向發展等情，業經前⒈認定。
②又審以系爭土地目前由被告借給親友開設機車精品材料行
（光陽機車）營業使用，因系爭土地業已規劃進行都市更新計劃，已送臺北市政府審核尚未定案，地上物屆時會有補償，故被告尚無終止系爭租約、遷讓系爭建物之意（本院卷第89頁）。
③再參系爭建物1樓前半部放置修繕機車用具，1樓後半部
販賣機車材料，後方有一扇門通往倉庫，內部堆置雜物，並有1間廁所，1樓前方設有樓梯，樓梯下方為儲存空間，2樓為倉庫，前後各有一木板隔間之房間，房間內有人活動，2樓最前方為陽台，堆置器具，系爭建物可能由不同時間建造之2棟建築物所組成，其1樓鋼筋混凝土梁柱系統磚造結構，2樓為磚造牆結構體，而屋頂原為人字型木支架瓦屋頂，後以型鋼補強支架並將瓦屋頂改為彩色鋼板屋頂，部分版、梁及柱均有裂縫，此些裂縫可能導致系爭建物瞬即倒塌機率不高，系爭建物現況雖已老舊，惟業已經過局部補強、整修，現仍可供人居住、營業使用，且無立即倒塌之危險，而屬堪用之狀態等情，有第422號事件勘驗筆錄可稽（第422號卷一第122頁）。
⑶總前各情，本院認系爭土地之年租金以申報地價總額8％
計算，可謂允當。至原告另以目前系爭土地租金不敷納稅為由，主張調漲租金云云。惟按當事人得聲請法院增減其租金之事由，為不動產價值之昇降，此為民法第442條所明定，是租金不足納稅之數，尚非法定增租原因，原告主張上情，即難採取。
四、從而，原告依民法第442條前段規定，請求自106年6月1日起調整系爭土地年租金為按該土地當年度申報地價年息8％計算，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。至原告另依民法第227條之2第1項規定請求（湖簡卷第12頁），乃以單一聲明，請求法院為同一之判決，屬訴之客觀重疊合併，本院既認原告依民法第442條前段之規定為上開請求有理由，其另依民法第227條之2第1項規定之請求，縱經審酌，無更為有利於原告之判斷，此部分無庸再予論究，附此敘明。
五、原告另請求勝訴部分之系爭土地106年6月至108年9月租金假執行宣告部分，因本件調整租金之訴屬形成訴訟，必待判決確定，此形成判決所形成之法律效果始會發生，當事人始取得判決所賦予之權利，核與民事訴訟法第390條所稱財產權訴訟（即給付訴訟），原告得釋明或供擔保以待釋明，在判決確定前，不為執行恐受難於無從抵償或難以計算之損害，得請求宣告假執行之要件不符，從而原告上開假執行之聲請，於法未合，應予駁回，
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁之必要，併此敘明。
七、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國109年2月27日
民事第三庭法官李嘉慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國109年2月27日
書記官林瀚章