高雄簡易庭99年度雄簡字第198號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　99年度雄簡字第198號
原　　　告　 蕭正夫
被　　　告　 鄧以中
訴訟代理人　 孟昭安 律師
上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國100年1月4
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，原告得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟
法第436條第2項準用第255條第1項第2款定有明文。本
件原告原起訴請求被告返還坐落於高雄市○○區○○段四小
段1514地號土地上2077建號建物即門牌號碼為高雄市○○區
○○○路○○○號8樓之1房屋（下稱系爭房屋）之地下層編
號35號之停車位（下稱系爭停車位），及給付占用期間相當
租金之不當利益24萬4000元。嗣於100年1月4日本案言詞
辯論期日中，具狀追加確認原告就系爭停車位之所有權存在
。是原告追加之訴之聲明所依據之基礎事實，與其原本之起
訴基礎事實相同，故原告所為訴之追加，均核與前開規定相
符，應予准許。
貳、實體方面
一、本件原告主張：原告於民國84年3月5日向訴外人 吳艷麗 承
購系爭房屋與系爭停車位，嗣於84年4月10日完成登記，並
取得土地及建物所有權狀，且依買賣契約一併取得系爭停車
位之所有權，原告後與訴外人即2號停車位所有人 陳明良 交
換車位使用，詎被告竟於88年10月向無系爭停車位所有權之
陳明良購買系爭停車位，並以系爭停車位使用權證明書向住
戶管理委員會申辦權利轉移，原告數度請求被告歸還系爭停
車位，均遭置之不理，被告至今仍占用系爭停車位，爰依法
提起本訴等語，並聲明：㈠確認原告就系爭停車位之所有權
存在；㈡被告應即停止占用並歸還系爭停車位㈢被告應將其
占用系爭停車位後所有既得相當於使用停車位租金之不當利
益24萬4000元償還原告。
二、被告則以：系爭停車位係陳明良於85年6月21日向吳艷麗所
購買，被告再於88年10月15日向陳明良購買而取得，並由陳
明良交付都市新生活大樓（下稱系爭大樓）起造人同興建設
股份有限公司所核發之原始購買編號35號之停車位證明書，
又被告購買車位時，亦未知悉該屋是否為原告所購買，此因
車位和房屋均係獨立買賣，而無須過問車位原始前手為何人
，均以購買停車位證明書為唯一憑據，且被告自購買系爭停
車位迄今均以所有之意思公然和平繼續占有中，被告就系爭
停車位即有合法之使用權源，並非無權占有及不當得利，原
告自不得請求被告返還系爭停車位等語置辯，並聲明：原告
之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告於84年3月5日向吳艷麗購買系爭房地及系爭停車
位，並於84年4月10日完成系爭房地所有權移轉登記。
(二)被告為系爭大樓住戶，而於88年10月15日向陳明良購買
系爭停車位，並自陳明良取得系爭大樓起造人所核發之
原始購買系爭停車位證明書正本。
(三)系爭停車位現由被告占有使用中。
四、本件之爭點厥為：原告是否為系爭停車位之所有人？原告可
否請求被告返還系爭停車位並給付其占用期間相當租金之不
當得利？茲析述如下：
(一)按「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及
不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」「約定專
用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人
使用者。」公寓大廈管理條例第3條第4款、第5款分
別定有明文。是建築物區分所有權之共用部分，尚非不
得約定為專用部分，僅須該共用部分經全體區分所有權
人約定由特定人使用者即可。又「同一建物所屬各種共
同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合
併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但
若有部分區分所有權人不需用該共同部分者，得予除外
。」84年7月12日修正前土地登記規則第75條第1款定
有明文（現行規則修正後改列為第81條第1項）。故此
種以共用部分方式登記之大樓地下層停車空間，係與大
樓其他共同部分（如：水箱、變電室、樓梯、消防設備
、防空避難室等）合併另編建號，或由全體區分所有人
所共有，或合意將不需使用該停車空間共用部分之區分
所有權人予以除外。又以共用部分方式登記，原則上各
區分所有權人若其向建商買得之專有部分面積相同，則
對此共用部分之應有部分比例亦均相同，故有購買停車
位之區分所有權人，其對此共有部分之應有部分比例，
通常會較未向建商購買停車位者為多，且於登記簿僅建
立標示部，並加附區分所有建物共用部分附表，而不另
發給所有權狀，僅就其建號、總面積及權利範圍，於各
區分所有建物之所有權狀中記明。經查本件系爭房屋具
共同使用應有部分為96/10000之2202建號公共設置包含
當層電樓梯間、一樓門廳與前騎樓、屋頂突出物、機械
室、水箱、地下層防空避難室兼停車空間乙節，有系爭
建物登記第一類謄本、共有部分建物登記第二類謄本及
系爭大樓使用執照樓層對照表影本各乙份可參，對照被
告原未配置停車位之所有建物共同使用應有部分僅為
69/10000，堪認本件系爭房屋應附有一停車位無疑。考
以原告第一項聲明內容乃針對系爭停車位單獨所有為主
張，然揆諸前揭說明，系爭大樓地下層全部停車位既合
併其他公共設施而另編2202建號為系爭大樓住戶所共有
，已如前述，是系爭停車位自無視為單一建物，而得歸
由原告單獨所有之理，至多認定與系爭大樓其他住戶處
於共有人之地位，始符上開區分所有建物之共有登記意
旨，故其第一項聲明於法無據，顯有違誤，先予敘明。
另參以系爭停車位之原始專用者為系爭房屋前手吳艷麗
等情，此有購買系爭停車位證明書及預定系爭房屋買賣
契約書影本足稽，本件原告固於84年4月10日業自吳艷
麗取得系爭房地所有權，本得依其共同使用應有部分而
擁有地下層一停車位，惟原告可否僅依系爭房屋具共同
使用應有部分及其買賣契約內容而主張取得系爭停車位
專用權，實非無探究之餘地。
(二)次按民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共
有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物
全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分
行使用益權而言。又分管契約，係指全體共有人共同就
各共有人對共有物之特定部分為管理使用收益，約定其
方式與範圍之契約。是於建物地下層停車空間，如係由
全體或部分區分所有權人以共有狀態，取得所有權登記
者，則得經由全體共有人經由訂立分管契約，約定由特
定人就特定部分取得使用權。復按契約固須當事人互相
表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不
限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互
為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得
謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別
約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共
有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立
分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定
部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特
別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可
得而知之情形，而應受分管契約之拘束。有最高法院55
年台上字第1949號判例要旨、最高法院91年台上字第247
7號判決要旨可考。細觀系爭大樓起造人所提供與原始
全體住戶之預定房屋買賣合約書第14條第1款即約定「
甲方即住戶同意地下室汽車停車位使用權，屬於購買車
位者所有」等語，並參以購買系爭停車位證明書係由起
造人名義所出具予系爭大樓住戶作為個別買賣停車位使
用權之憑證，此經證人即起造人 黃武雄 到庭確認無訛，
又原告對於系爭車位使用權得以單獨買賣乙節，亦已自
承在卷，顯見針對系爭大樓停車位之使用應有分管契約
之存在，並以購買停車位證明書之記載作為分管內容之
約定甚明，系爭大樓共有人自應受其拘束。
(三)今被告既為系爭大樓住戶，並於88年10月15日自陳明良
取得購買系爭停車位證明書正本，而該證明書正本形式
上之真正兩造均無爭執，且該證明書背面針對前揭轉讓
過程亦有系爭大樓管理委員會為蓋章確認無誤，又被告
實際占有使用系爭停車位迄今，此有系爭停車位買賣合
約書、讓渡證書、車位證明書及系爭大樓停車位歷年清
潔費繳費紀錄各乙份附卷可參，足認被告乃合法取得系
爭停車位證明書正本，並基於此一分管契約之約定，取
得系爭停車位之專用權，而具合法權源至灼。準此，縱
認原告因向吳艷麗承買系爭房地，即一併共有系爭停車
位所有權，惟被告係依系爭停車位證明書之內容約定而
為占有使用，揆諸上開說明，原告本於系爭大樓共有人
地位自應受其拘束。再者，原告與吳艷麗之買賣契約對
系爭停車位使用權之約定，誠屬債之關係，僅就雙方間
發生拘束力，原告自不得以其買賣契約之效力對抗系爭
大樓住戶分管契約之約定，至原告因而無法完全取得系
爭停車位之使用權，所涉雙方間買賣標的物之權利瑕疵
擔保及債務不履行之損害賠償問題，實非本院審理之範
圍，附此敘明。
(四)從而，原告既非單獨所有系爭停車位，亦未能舉證證明系
爭停車位為其專用，原告請求被告應返還系爭停車位及給
付其占有期間相當於租金之不當得利24萬4000元，為無理
由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本
院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此
敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年1月18日
高雄簡易庭法官黃湘瑩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年1月18日
書記官吳雅琪