裁判字號：臺灣臺中地方法院101年訴字第1573號民事判決
裁判日期：民國101年11月06日
裁判案由：履行協議等
臺灣臺中地方法院民事判決101年度訴字第1573號原告 謝菊 訴訟代理人 侯志翔 律師被告 王世旭 上列當事人間請求履行協議等事件，經本院於民國101年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號如附圖所示B部分面積
0.024211公頃土地，分割移轉登記予原告所有。訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國88年11月2日共同向訴外人 葉景勝 、 葉裕南 購買
臺中市○○區○○段849、852號地筆土地（均為袋地；下稱系爭852、849地號土地），兩造約定以坐落系爭849地號土地農舍（當時門牌號碼為臺中縣○○鎮○○路24之2號；下稱農舍）北邊牆壁為界，直線延伸至東西向雙邊土地界址，直線以南土地由被告取得，直線以北土地由原告取得。當時因受限於農業發展條例（下稱農發條例）第30條「每宗耕地，不得分割移轉為共有」之規定，及農舍係違建、農地未從事農用之故，買賣雙方乃約定暫不辦理移轉，嗣法令變更或事實上得以辦理合併分割時，再依據上揭土地界線，各自就約定取得之土地辨理分割及移轉登記。
㈡依被告與出賣人葉景勝、 葉裕楠 （按：葉裕楠為葉景勝之子
，當時系爭852地號土地係登記於葉裕楠名下）於88年11月2日土地買賣契約書（買賣標的為系爭849、852地號土地）標示清冊所載，被告購買系爭849地號土地範圍為「附圖紅色部分」（即農舍以南區域），附記記載：「㈠買賣標的土地部分，係以現有農舍北臨牆壁為界（詳如附圖紅色部分）」；「㈡土地部分，雙方約定暫不辦理移轉，如依農發條例第30條，經分割、合併後，與買賣標的（紅色部分）相符時，再辦理移轉，若因法令修訂得以移轉時，賣方應無條件配合辦理。」。再依原告與出賣人葉景勝、葉裕楠同日簽訂之土地買賣契約書（買賣標的為系爭852地號及同區段686地號土地）標示清冊附記亦記載，系爭852地號部分土地依現有農舍北臨牆壁為界，以南歸被告所有，以北歸原告所有等語，足認兩造確實係共同購買系爭土地。
㈢嗣因被告認為購地後未辦理移轉登記，對其沒有保障，為求
儘速辦理系爭849地號土地移轉登記為其所有，遂將農舍之違建拆除，申請復耕證明，並於89年2月1日與葉景勝簽立補增錄移轉系爭849地號土地之附約，且於89年5月19日辦畢系爭849地號土地之移轉登記。但因被告僅購買農舍以北土地，卻將系爭849地號全部土地登記於其名下，而原告依上揭買賣契約支付予出賣人購地款新台幣（下同）400萬元後，出賣人又將其中686地號土地轉賣他人未過戶予原告，是出賣人葉景勝及兩造乃有「將農舍以北之系爭849地號土地過給原告（等同原告換購系爭849地號農舍以北土地），原告之夫 葉景松 將其同段849之1地號土地分割一條路（即大甲地政事務所100年6月22日複丈成果圖上C部分）供被告袋地通行」之共識。被告為取信於原告，兩造遂於89年5月29日訂定正式協議書（下稱系爭協議書），約定「被告有通行849之1地號土地之權利（原告之夫葉景松為此開闢4米柏油路供被告通行）及系爭849地號土地毗鄰系爭852地號部分土地（即農舍以北部分）應無條件分割予原告所有」。惟被告迄今只享通行849之1地號土地之權利，而拒絕履行將系爭849地號位於農舍以北部分土地分割移轉予原告，致無法與原告所有相毗鄰之系爭852地號土地辦理合併分割登記。
㈣綜上所述，原告係向葉景勝等購買橫跨系爭852、849地號上
農舍以北區域之土地、被告則僅購買農舍南側土地。因系爭土地上之農舍橫跨兩筆土地，無法分割，始以共同購地方式辦理，但仍分別訂定買賣契約書。此從兩造購地之買賣契約書、系爭協議書、證人葉景勝及本院另案92年度自更字第30號妨害自由刑事案件（下稱另案刑事案件）之證人即經辦理系爭土地買賣契約暨移轉登記之承辦代書 江金龍 之證述，即足認兩造確有移轉系爭849地號農舍以北土地之協議。並聲明：被告應將系爭849地號如附圖所示B部分面積0.024211公頃土地，分割移轉登記予原告所有。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
㈤對被告抗辯之陳述略以：
⑴依被告與出賣人葉景勝、葉裕楠訂定之土地買賣契約標示清
冊所載，被告當初係購買系爭849地號土地為「附圖標示紅色部分」（即農舍以南區域），此為被告自承在案。其雖辯稱：其後89年2月1日補增錄已與出賣人變更約定購買系爭849地號土地全部，且其中價金50萬元係購買通行路權云云，惟觀該補增錄之內容，並未提及「變更約定購買系爭849地號全部土地」之意思。而系爭協議書係在849地號土地過戶予被告（89年5月19日）之後，因恐被告將來不履行分割移轉系爭849地號農舍以北土地予原告，兩造始有該協議之簽訂，其上明確記載「如因法令修正，得辦理合併分割（按：指農發條例第16條，他相鄰耕地與其耕地合併者，得為分割合併)，買賣予毗鄰地(新興段852地號)謝菊所有，雙方應無條件配合辦理之」等語，即指系爭849地號農舍以北土地合併原告之系爭852地號土地，予以分割合併之意。再觀上揭補增錄之內容，僅係補充約定系爭849地號土地之所有權移轉登記及尾款給付方式，其價金550萬元，與原來買賣契約之價金相同，並未提高買賣價金，且無以50萬元購買通行路權之情形，是被告上開所辯，自屬無據。
⑵又系爭協議書之條文內容真意，已據江金龍於另案刑事案件
到庭證述在卷，復當庭經被告及出賣人葉景勝自認，自足憑信，則被告主張江金龍之證述為傳聞證據云云，顯有誤解。又依證人葉景勝到庭證述內容，亦可知被告僅係購買系爭849地號農舍以南土地，當時之所以過戶全部土地予被告，係因無法分割。況如被告所辯：被告係購買系爭849地號土地全部，則被告自可通行其849地號土地北側最近距離以致通天路，何需經由原告之夫葉景松之849之1地號土地，從中切斷開闢C便道供被告通行，亦與常理有違。
⑶另被告與出賣人之土地買賣契約中附記：土地暫不辦理移轉
（按：是因當時土地上有違建之農舍無法辦移轉登記），所以出賣人以設定抵押權給被告作為擔保，被告有何理由須再支付800萬抵押金？被告所辯：被告購買系爭849地號紅色區域土地，出賣人以設定抵押方式交由被告使用，屬典權性質；被告須支付800萬之抵押金云云，實與事實不符，且有違經驗法則。
⑷再被告購買系爭849地號農舍以南部分土地之價金550萬元，
係包含前揭未拆除農舍之價格，自不能與沒有房屋之價格等量以觀，況買賣土地之價格因土地位置、經濟價值、雙方交情而有異，復觀原告與出賣人土地買賣契約所載原購買同段686地號土地，葉景勝後來係賣給訴外人 陳金枝 ，並非由原告所買受，是原告以400萬元價格購買農舍以北之土地，亦與常情無違。又該農舍在系爭849地號土地辦理過戶予被告前，已遭被告拆除，何來農舍如有占用系爭852地號土地時，始將相同面積之系爭849地號土地割讓予原告之情事，故被告此部分所辯，亦不足取。
二、被告則略以：㈠原告請求履行協議所憑之依據，無非係以被告向葉景勝購買
土地，於買賣契約所附錄之系爭協議書第2條所載之內容，惟探究該協議內容，足以認定系爭849地號土地係被告所有、系爭852地號土地則屬原告所有（系爭852地號土地原係葉裕楠所有，再賣予原告），而所謂「合併分割」、「買賣予毗鄰地」等字句則語意模糊不清。故原告指稱：兩造共同向葉景勝購買系爭849、852地號土地，顯屬不實。況依當時農發條例規定，農地不得細分，又如何共同購買？㈡本件買賣契約之所以附有該項協議，係因系爭849、852地號
土地為毗鄰地，因系爭849地號土地上建有未經申請許可之農舍，無法辦理移轉登記，又呈不規則形狀，為使土地使用完整，乃協議購買方式以系爭土地中線即農舍北邊牆壁為界，即約定以紅色部分橫跨2筆土地，以設定抵押方式交由被告使用（應屬典權性質），俟法令修定得為合併分割時，始依圖示調整，並辦理移轉登記，此約定亦附載於被告與出賣人於88年11月2日所簽訂買賣契約之附記第2點內容。惟被告對上述以設定抵押而不移轉所有權之交易方式，認有不妥，經請教其他代書，亦告知甚無保障；況系爭土地又分屬不同所有人，更增添複雜性與不確定性。嗣經被告向出賣人葉景勝反應，雙方遂同意依單筆買賣方式，並辦理所有權移轉登記，始有89年另簽立之增補錄，是自應以後約之效力為準。
申言之，買賣兩造既已捨棄所謂設定抵押方式，改為單筆買賣，則先前所為以牆壁為界即「紅色部分」分割之約定，即失其效力，自無合併分割之可言。
㈢依上所述，被告確係向葉景勝購買系爭849地號土地，而原
告則係向葉裕楠購買系爭852地號土地。至袋地通行權之約定，該道路所經之土地有849-1、842地號土地2筆，亦與原告所有系爭852地號土地無涉。按一般常理，對待給付之前提，必須有互為給付事項，惟本件兩造間並無任何對待給付之關係可言，故原買賣契約附記條款原以設定抵押之方式而訂定，後因情事變更已非契約條款，惟因承辦代書未更新買賣契約致生混淆。退步言之，縱原告主張屬實，然被告購地日期為89年，當時農地尚不得分割，惟農發條例修法後已可合併分割，若真有原告所稱之系爭協議，為何先將系爭852地號土地土地贈與其子即訴外人 葉文琦 ，其後竟又將土地移轉回自己名下，且上揭法律修訂至今將屆10年，原告於今始提起本件訴訟，實有違一般經驗法則。
㈣原告雖主張被告應將系爭849地號如附圖B部分區域面積0.02
4211公頃土地分割，移轉予原告所有。惟按農發條例第16條規定：每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者不得分割。是原告所請求者有違農地不得細分及未達0.25公頃之規定。另關兩造簽訂系爭協議書之緣由，業如前述。惟以紅色部分為界，日後合併分割時勢必產生面積變動，因此協議書上才有「買賣予毗鄰地」之記載，而所謂「無條件配合辦理」，係指若以上揭方式辦理，買賣雙方不得反悔或藉故拖延，非指無償分割予原告；且係上開農舍如有占用系爭852地號土地時，將相同面積之系爭849地號土地割讓予原告，惟此於系爭協議書未詳予載明，造成模糊空間，致原告有機可趁逕自曲解文義。
㈤另系爭852地號土地原屬葉裕楠所有，因當時葉裕楠負債，
準備將852地號土地賣予原告，才有系爭協議書之簽訂。惟因嗣後變更買賣標的，是以該協議書已失其效力，被告自無由受其拘束。另依被告與葉景勝、葉裕楠所簽立之88年11月2日契約附記所載：房屋部分辦理買賣移轉，土地部分雙方約定暫不辦理移轉，其中更書明「賣方應無條件配合辦理」，足見原告主張被告負有將系爭土地農舍以北區域之土地，無條件移轉予原告之說，實屬無據。
㈥再被告原購買方案是以系爭2筆土地之中線，紅色部分供被
告使用，被告須支付800萬元之抵押金，變更後即係買賣契約所載單筆價金。亦即被告購買849地號土地面積0.0976公頃，換算為295坪，總價500萬元，平均每坪16949元，另50萬元則係購買通行之路權。而同年葉景勝另出售同地段842地號土地予訴外人 鄭源和 ，面積0.1528公頃，換算為462坪，總價609萬4900元，經計算每坪為13192元。上揭2筆土地之交易相較，被告買受系爭849地號土地之價格，應符合當時交易行情，此與原告所稱：價金未提高及有否購買849地號土地等情，實毫不相干。
㈦末證人江金龍於另案刑事案件之證詞，無論真偽，性質類似
傳聞証據，並無拘束民事案件之效力。況其與原告家族既係鄰居，又經辦原告諸多土地買賣，立場偏袒，顯係事後相互勾串，歪曲事實；且其證述內容，對照買賣契約內容，二者差異甚大，而契約又同為其所書立，卻自相矛盾，疏漏百出，故其所為證詞，應不足為憑。又依證人葉景勝到庭所為之證詞，其先證述：系爭2筆土地賣予不同2人等語，其後卻稱：以南北邊分界之買賣方式等詞，上開所證顯然自相矛盾；且其對於當初實際上買賣契約之內容，亦推說不清楚云云，足見其係避重就輕，模糊焦點之託詞。因之，其所為證詞，亦不足採信。並聲明：原告之訴駁回。且陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造經本院整理簡化爭點，其結果如下：㈠不爭執事項：
⑴葉景勝、葉裕楠於88年11月2日分別與兩造簽訂不動產賣賣
契約書。渠等與原告部分之買賣不動產標示清冊載○○○區○○段○○○○號（移轉權利範圍：全部）及852地號（移轉權利範圍：全部），並附記：「原賣方葉裕楠所有土地坐○○○鎮○○段○○○○號，部分土地已出售予王世旭（即被告），買賣雙方約定依現有農舍北臨牆壁為界，以南歸屬於王世旭所有，以北歸屬於謝菊（即原告）所有。」，買賣價款為400萬元。
⑵前項葉景勝、葉裕楠與被告部分之買賣不動產標示清冊載○
○○區○○段○○○○號（移轉權利範圍：詳如附圖紅色部分）及852地號（移轉權利範圍：全部），並附記：「①買賣標的土地部分，係以現有農舍北臨牆壁為界（詳如附圖紅色部分），…。②土地部分，雙方約定暫不辦理移轉，如依農業發展條例第30條，經分割、合併後，與買賣標的（紅色部分）相符時，再辦理移轉，若因法令修訂得以移轉時，賣方應無條件配合辦理，於立契後，先行辦理抵押權設定捌佰萬元整。」，買賣價款為550萬元。
⑶被告於拆除坐落系爭849地號土地上農舍後，復與葉景勝訂
立89年2月1日補增錄，約定辦理系爭849地號土地移轉登記及尾款300萬元之給付方式，嗣並於89年5月19日將系爭849地號土地全部辦妥移轉登記於被告名下。
⑷葉裕楠係於88年11月24日將系爭852地號土地移轉登記於原
告名下，原告嗣於89年12月18日移轉登記予其子即葉文琦（登記原因：贈與），復於101年5月2日再移轉登記於原告名下（登記原因：贈與）。
⑸兩造於89年5月29日簽訂系爭協議書，約定內容：「㈠王世
旭所有土○○○鎮○○段○○○○號通往通天路之四米道路，途○○○鎮○○段849-1、842地號之通行權歸屬於葉景松、王世旭共同所有及通行使用之權。㈡王世旭所有土地大甲鎮新興鎮849地號，如因法令修訂，得辦理合併分割，買賣予毗鄰地○○○鎮○○段○○○○號）謝菊所有，雙方應無條件配合辦理之，否則願放棄先訴抗辯權。」。
⑹本件被告曾另依上揭約定內容，以其有行經上開849-1、842
地號之通行權，竟遭葉景松及葉文琦阻礙而提起另案刑事案件之自訴，嗣經本院判決葉景松、葉文琦均無罪在案。
⑺葉文琦曾對被告提起訴訟，主張被告應依系爭協議書履行移
轉系爭849地號約定部分之土地所有權，嗣經本院99年度沙簡字第369號民事判決駁回。
⑻對於本院另案99年度沙簡字第369號所附之大甲地政事務所99年12月20日之土地複丈成果圖，無意見。
㈡爭執事項：
原告主張依系爭協議書契約之約定，請求被告應將系爭849地號如附圖所示B部分面積0.024211公頃土地，分割移轉登記予原告所有，是否有理由？
四、本件得心證之理由：㈠前揭不爭執事項，復有系爭土地之不動產賣賣契約書、系爭
土地登記謄本、異動索引清冊、系爭協議書、另案刑事案件判決書、民事判決書及臺中市大甲地政事務所土地複丈成果圖在卷可憑，自堪信為屬實，而得採為本件判決之基礎。
㈡按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告主張依系爭協議書契約之約定，其可向請求被告應將系爭849地號如附圖所示B部分面積0.024211公頃土地，分割移轉登記予原告所有等語，惟此為被告所否認，並以上開情詞辯解，則揆諸上開規定，自應由原告就其上開所稱有利於己之事實，負舉證之責。經查：
⑴按「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，
而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」、「解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準。」（參最高法院19年上字第453號、39年台上字第1053號及49年台上字第303號判例意旨）。查證人即本件系爭土地買賣承辦代書江金龍，於本院另案刑事案件92年10月24日訊問時，曾到庭具結證稱：「自訴人王世旭（指本件被告）與葉景松之妻謝菊（指本件原告），各於88年11月2日，與地主葉景勝、葉裕楠父子訂約買受臺中縣（縣市合併改制前○○○鎮○○段849及852地號土地，以前開土地上現有農舍北臨牆壁為界，以南歸自訴人所有，以北歸謝菊所有，且謝菊必須預留4米通往通天路的道路，供自訴人與葉景松共用。並有約定將來依法界址南北邊的土地（即後來經辦理假分割而生之849之3及852之1地號土地）可以分割時，雙方就要自動配合辦理分割移轉，不可再行要求給付其他價金。也就是說自訴人以總價款550萬元、謝菊以總價款400萬元買受前開約定範圍土地，雙方權利義務同上所述，不需要再給付其他的錢。」、「本件土地買賣過程，葉景松都有出面參與，簽訂買賣契約時，有伊、自訴人、葉景松及地主葉景勝4人，當時大家的是意思即如前述。自訴人買受的新興段849地號土地部分，因為其上農舍所附鐵皮屋係違建，無法辦理農地移轉登記，故訂立買賣契約時，是有約定暫時不辦理產權移轉。自訴人付價金給地主葉景勝後，覺得沒有辦理產權移轉不妥，才將違建的鐵皮屋拆除，並請伊去辦理土地移轉登記，將新興段849地號土地移轉登記至其名下。因此形成自訴人必須將849地號界址以北部分移轉給謝菊，而謝菊必須將852地號界址以南部分移轉給自訴人，這是雙方本來簽訂買賣契約時就包含的義務，不需要再給付任何價金。後來，自訴人與葉景松、謝菊夫妻雙方都有誠意要辦理前開土地分割移轉，也請地政測量人員前來測量，而假分割出新興段849之3及852之1地號土地以待移轉，但是因為新興段849地號土地上有部分固著物未附合法證明文件，無法申得農業使用證明，而無從辦理分割移轉登記。」等語。而於證人江金龍證述完畢後，另案刑事案件承辦法官隨即訊以自訴人、葉景松、謝菊對江金龍前開證詞有何意見，3人均答稱：證人江金龍所言實在，此有另案刑事判決書可稽。準此，證人江金龍於另案刑事案件依法具結之證述具有證據能力，且為本件被告及出賣人葉景勝所不否認，復經細核上開系爭不動產買賣契約書、系爭協議書、增補錄等資料內容，堪認證人江金龍所為上開證詞屬實，自堪足採信。
⑵又證人葉景勝於本院審理時亦到庭具結證稱：「（問）88年
11月左右，你與葉裕楠有賣土地給兩造嗎？（答）有，我記得，是我處理的。」、「（問）當初買賣的情形如何？證人葉景勝答葉裕楠名下有一筆，我名下有一筆，我的部分賣給王世旭，˙˙，葉裕楠的部分是賣給謝菊，˙˙當初是以土地上所蓋的農舍牆壁作為基準點，南邊的部分是賣給王世旭，北邊的部分就是賣給謝菊。」、（問）當初買賣的價格多少，是否記得？（答）賣給王世旭的土地是550萬元，賣給謝菊的土地是400萬元。（問）當初買賣的時候，是否有馬上辦理過戶登記？（答）當初說要用設定抵押的方式，不要馬上過戶，因為當時政府法令規定，土地上面有農舍，不能辦理分割。」、「（問）設定抵押的方式，是設定給王世旭、謝菊兩人嗎？（答）設定抵押是設定給王世旭，就是王世旭買的那塊土地。（問）設定抵押的目的為何？（答）因為不能辦理分割，所以才用設定抵押的方式，提供王世旭一個保障。」、「（問）提示原證三，後來89年2月1日為何又與王世旭就系爭849地號土地簽立增補錄？（提示並告以要旨並交付證人閱覽）（答）過戶本來就可以了，是要合併分割不行。（問）那為何買賣的時候，沒有直接過戶就好了？（答）因為本來說只要設定抵押，後來又說要過戶。（問）
王世旭不是只買一半而已嗎？（答）因為不能分割合併，所以就這樣過戶，而且他們自己有另外簽了一份協議，說等以後可以分割的時候，再分割。」、「（問）89年2月1日增補錄，是說把全部的系爭土地賣給王世旭嗎？（答）沒有。」、「（問）你當初跟被告簽立增補錄，並將系爭土地全部過戶給被告時，被告是否有另外給你其他買賣價金？（答）沒有。全部的價金就是550萬元。」等語（見本院101年9月25日言詞辯論筆錄）。證人葉景勝前開所證：被告僅係購買系爭849、852地號土地農舍以南部分土地，並非全部，其總價金為550萬元等情，核與證人江金龍上開所證內容大致相符，證人葉景勝此部分證述，亦堪足採。
⑶又依被告與出賣人之土地買賣契約中附記，可知當初係因系
爭土地暫不辦理移轉，故出賣人始設定800萬元之抵押權予被告，以為擔保之用，則被告何須再支付所謂具有典權性質之800萬元抵押金之理？另依被告與出賣人葉景勝、葉裕楠訂定之土地買賣契約標示清冊所載，被告當初係購買系爭849地號土地為「附圖標示紅色部分」（即農舍以南區域）乙節，有該買賣契約附圖在卷可參，且為被告所自承，另觀上揭補增錄之內容，僅係補充約定系爭849地號土地之所有權移轉登記及尾款給付方式，而從增補錄所載給付之尾款仍為300萬元，加上被告已給付之頭款250萬元，買賣價金總數仍為550萬元，與原來買賣契約之價金相同，未提高買賣價金，且復無以50萬元購買通行路權之確切佐證，再參諸被告如確係購買系爭849地號土地全部，則其自可通行其所有849地號土地北側最近距離以致通天路，何需再經由原告之夫葉景松之849之1地號土地，從中切斷開闢C便道供被告通行，亦與常理不合。故被告所辯：其原購買方案係以系爭土地之中線，紅色部分供被告使用，被告須支付800萬元之具有典權性質之抵押金，惟其後89年2月1日所簽訂之補增錄，已與出賣人變更約定購買系爭849地號全部，其買賣價金為500萬元，核與交易常情相當，又其中50萬元則係購買通行路權之用，是先前所為以牆壁為界即「紅色部分」分割之約定，應已失其效力；且證人江金龍、葉景勝之前開證述內容，係屬傳聞證據且偏袒不實云云，自均不足採。
⑷被告雖另辯稱：當初兩造簽立系爭協議書之緣由，乃因如以
紅色部分為界，日後合併分割時勢必產生面積變動，因此協議書上才有「買賣予毗鄰地」之記載，而所謂「無條件配合辦理」，係指若以上揭方式辦理，買賣雙方不得反悔或藉故拖延，非指無償分割予原告；且係上開農舍如有占用系爭852地號土地時，被告始須將相同面積之系爭849地號土地割讓予原告。又如有原告所稱之系爭協議書，為何其先將系爭852地號土地贈與其子葉文琦，其後竟又將該土地移轉予自己名下；且於法律修訂至今始提起本件訴訟，實有違一般經驗法則云云。惟兩造各與葉景勝、葉裕楠父子訂約買受系爭849及852地號土地，係以前開土地上現有農舍北臨牆壁為界，以南歸被告所有，以北歸原告所有，且原告必須預留4米通往通天路的道路，供被告與葉景松共用，並約定將來依法界址南北邊的土地可以分割時，雙方就要自動配合辦理分割移轉，不可再行要求給付其他價金，申言之，即被告以總價款550萬元、謝菊以總價款400萬元買受前開約定範圍之土地等情，業據證人江金龍證述如上；又該農舍在系爭849地號土地辦理過戶予被告前，既已遭被告拆除，衡情兩造應無可能為農舍如占用系爭852地號土地時，被告始須將相同面積之系爭849地號土地割讓予原告之約定，況系爭協議書亦無上開內容之記載，另參諸系爭849地號土地於89年5月19日全部移轉登記於被告後，兩造旋即於89年5月29日簽立系爭協議書，其時間緊接，足認兩造簽立系爭協議書之目的，應係要確保將來系爭849號土地能合併分割時，被告負有將系爭849地號土地農舍以北區域之土地無條件移轉予原告，葉景松則須提供4米寬道路供被告通行使用，以通達通天路。另被告先前固曾將系爭852地號土地贈與其子葉文琦，其後復將該土地移轉至其名下，且於年農發條例修法後，迄今始提起本件訴訟，惟原告當時可能有其個人考量因素，而為上開行徑；且本件原告起訴既尚未罹於15年請求權消滅時效，均難據此採為有利於被告之認定。故被告上揭所辯，亦不足取。⑸是以，經核證人江金龍、葉景勝之前開證述內容，且參諸上
揭系爭土地之不動買賣契約書、增補錄及系爭協議書等內容意旨，可知原告應係購買橫跨系爭849、852地號土地上農舍以北之土地，被告則僅係購買農舍南側部分土地，而因礙於當時法令之限制，致無法辦理合併分割，且在被告要求須有擔保情況下，始將系爭849地號土地全部先辦理移轉登記予其名下，惟如將來系爭第849號土地能合併分割時，被告則負有將系爭849地號土地農舍以北區域之土地無條件移轉予原告，葉景松則須提供4米寬道路供被告通行使用，以通達通天路。是原告主張依系爭協議書之約定，被告負有將系爭849地號農舍以北土地分割移轉登記予原告義務乙節，堪信為屬實。
⑹另系爭849地號土地農舍以北土地之位置、面積，業據本院
另案99年度沙簡字第369號民事案件囑託臺中市大甲地政事務所會同測量，並製有99年12月20日之土地複丈成果圖在卷可憑，即其中如附圖所示B部分面積0.024211公頃土地。又按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之ㄧ者，不在此限：「一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併˙˙」。農發條例第16條第1項第1款定有明文。該條例之立法意旨係在避免耕地遭任意分割，產生細碎分割而影響農業之合理經營，例外於有該條第1項但書規定者，始准予分割。查系爭849、852地號土地，其地目均為田、使用分區為特定農業區，有土地登記謄本可參，雖均屬農發條例第3條第11款規定之耕地，惟依系爭協議書之約定，原告請求分割移轉上揭如附圖所示B部分面積0.024211公頃土地，係欲與其所有相毗鄰之系爭852地號土地辦理合併分割登記，依上開農發條例第16條第1項第1款之規定，自不受同條前段所定每宗耕地分割後，每人所有面積未達0．25公頃者，不得分割之限制。是原告請求被告應將上開土地分割移轉登記予原告，自難認有何違反上開農發條例第16條農地不得細分及未達0.25公頃之規定。故被告此部分抗辯，亦洵不足採。
㈢綜上所述，被告依系爭協議書之約定，既負有將系爭849地
號農舍以北即如附圖所示B部分面積0.024211公頃土地，辦理分割移轉登記予原告之義務。從而，原告主張依系爭協議書契約約定之法律關係，請求被告應將系爭849地號如附圖所示B部分面積0.024211公頃土地，分割移轉登記予原告所有，為有理由，應予准許。
㈣再本件原告雖另陳明願供擔保，請准宣告假執行云云。惟關
於本判決主文第1項部分，原告乃請求被告應將該部分土地分割移轉登記予原告所有，核其性質屬意思表示之請求，依強制執行法第130條第1項規定，命債務人為一定之意思表示之判決確定或與其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，故待判決確定時，即視為被告已為意思表示。此種命債務人為意思表示之判決，性質上不適於假執行。故原告此部分假執行之聲請，於法即有未合，應予駁回。
五、末本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年11月6日
民事第四庭法官黃文進正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年11月6日
書記官陳靖騰