裁判字號：臺灣臺中地方法院101年簡上字第226號民事判決
裁判日期：民國101年10月05日
裁判案由：返還不當得利
臺灣臺中地方法院民事判決101年度簡上字第226號上訴人 王金堡 被上訴人 廖怡君 上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於民國101年5月24日本院臺中簡易庭101年度中簡字第145號第一審判決提起上訴，本院合議庭於101年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
(一)被上訴人於原審起訴主張：被上訴人於民國（下同）98年10月21日與上訴人簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），向上訴人承租門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號4樓2401號之房屋（下稱系爭房屋），約定租期至100年2月1日止，被上訴人並交付押租金新台幣（下同）15,000元及預繳租賃期間之租金、管理費、水費、網路第四台費用等合計共142,132元予上訴人。而上訴人於招租當時，承諾提供液晶電視、電風扇、冰箱、茶几，以及有24小時安全監控指紋辨識系統與管理員，且上訴人於網路所登載之廣告，內容為具有高品質、高格調居住品質之合法房屋及設備，然被上訴人於98年10月22日入住後，發現上訴人實際上所提供之傢俱設備，與簽約當時所承諾之設備有相當出入，僅提供傳統電視，而電風扇、冰箱、茶几、24小時安全監控指紋辨識系統、管理員，事後均未依承諾提供，系爭房屋甚至為違章建築，上訴人業已違反系爭契約之約定。被上訴人發覺受騙後，遂要求解除系爭契約，原本著息事寧人、以和為貴之處事態度，於98年11月底，向上訴人表示因工作關係無法繼續承租系爭房屋，要求上訴人退回未居住期間之預繳房租，且雖不滿意居住品質，但仍願意支付居住期間房租及違約金（2個月押租金），上訴人當時答應被上訴人之要求，俟被上訴人於98年11月30日搬離後，上訴人竟表明租金必須全數沒收。被上訴人因此細察系爭契約發現，系爭契約第3條第1項，所約定之每月租金竟為105,000元，然系爭房屋係違章建築，上訴人顯然係詐騙租金，又系爭契約第3條第2項約定以14個月為1期計算租金，惟系爭契約第3條第3項約定被上訴人於訂約時交付上訴人之押租保證金僅為15,000元，顯見上訴人明知與被上訴人所訂之系爭契約係約定按月計算租金。事實上兩造於簽約前所議定之條件為每月租金7,500元，押金2個月，但因被上訴人工作忙碌，唯恐忘記繳納租金，故而一次預先繳付租賃期間之全部租金及費用，又系爭契約第12條雖約定「承租方不得向甲方請求租金償還」，但應指租金在用以支付使用租賃物對價之情況下，不應要求償還，惟本件租金為預付性質，除當月居住之租金不得請求償還，其餘未居住期間之預付租金，上訴人於被上訴人終止系爭契約後，自應返還被上訴人，況系爭房屋隨後又出租他人，爰依不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：上訴人應返還被上訴人142,132元，及自98年11月30日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
(二)被上訴人於本院補充陳述稱：
1.審閱兩造訂立之租賃契約第3條第1項約定每月租金為105,000元，上訴人租賃給被上訴人之房屋乃一配件不完整之違章建築，試問如此品質惡劣之房屋，如何有每月租金105,000元之行情？此處即可明顯看出上訴人混淆視聽、預謀詐騙。另系爭契約第3條第2項約定租金給付每14個月一期，按契約所載，當時上訴人應向被上訴人收取每月租金105,000元，14個月共1,470,000元才是，但上訴人卻沒有如此收費，顯見當時兩造所約定之事實非如上訴人所言是以14個月為一期，事實上是以月為基期，但上訴人為了預謀詐騙被上訴人之錢財，利用被上訴人初次租屋毫無經驗，故意不提供被上訴人將契約書帶回審閱之權益，反故意以此書寫方式，陷被上訴人於錯誤中，將1個月書寫成14個月詐騙被上訴人（雙方訂立14個月的長期租賃時間，上訴人早已自己當場書寫在第2條最後處：共計【14/12】年，但卻又故意將第3條第2項租金給付也書寫成14個月），並當場欺瞞被上訴人，聲稱如此是「預繳」之正確書寫方式。
2.而系爭契約第3條第3項約定被上訴人於訂約時交付上訴人押租保證金15,000元，由此來看，更加證明上訴人詐騙、不當得利等罪行，因唯有以月為基期，才會如此書寫及收費（此觀看上訴人上訴書中計算被上訴人應繳之費用，其基期皆是以月計算，顯見上訴人明知租金給付是以每個月為一期），否則照上訴人以14個月為基期之邏輯，被上訴人豈不是要當場支付二期30、40萬元之押租保證金給上訴人，上訴人明知係以月為基期，但仍顛倒是非、扭曲事實，只為詐騙不當得利被上訴人之錢財。自上訴人所書寫擬訂之3條契約內容就可得知，契約在基期設定上根本毫無邏輯，充滿矛盾，一份公平正常之租賃契約條款，豈是如此矛盾，與事實不合。依台灣本土「套房」租賃慣例及行情，根本就無上訴人如此之書寫與設定，顯然上訴人是在預謀詐騙不當得利被上訴人之錢財，且上訴人提供之房屋，非如其所自誇之高級飯店水準及諸多服務之房屋，上訴人實無理由向被上訴人收取如此昂貴之租金。
3.再者，從被上訴人所提供之錄音證據中，也證明被上訴人與上訴人當時簽約所談之基期為月，非是以14個月為基期，是「預繳」租金，非是「壹繳」租金。系爭契約第2條也清楚載明雙方洽訂期間共計【14/12】年，證明被上訴人與上訴人之交易關係為長期租賃，非是即時租賃。被上訴人向上訴人交易之物在時間上乃一無法即時交付完整予被上訴人之商品，上訴人既是無法即時交付完整予被上訴人商品，何來「壹繳」租金之邏輯？被上訴人與上訴人交易之商品非是電視機、電冰箱等即時可交付完整之商品，而是如同坊間電視台頻道租賃、書報雜誌訂購、預售屋購買等非一次交付完整性質之商品，此類商品廠商為提供消費者優惠或折扣，常有半年繳、年繳等「預先」付款之預繳方式，即使全額預先一次付清，其付款方式之邏輯仍是「預繳」之商業行為，而非是上訴人所稱之「壹繳」。此種商業交易，如遇中途解約，預繳之款項依理依法當全部退還，是上訴人出爾反爾，扭曲事實，顛倒是非，意圖詐騙被上訴人預繳之租金。
4.綜上所述，上訴人於租賃契約書所用之混淆視聽書寫方式，分明是預謀意圖詐騙被上訴人之錢財，證據充分顯示被上訴人當時與上訴人所約定之基期根本是以月來計算。而上訴人提供的錄音證據中，清楚證實上訴人自己坦承在不承認與被上訴人解除租賃關係下，又將房屋租賃給他人，為「一屋二租」，實已違反兩造契約，上訴人實無理由沒收押租保證金為違約金，且明顯觸犯刑法第339條詐欺罪。
5.聲明：請求駁回上訴人之上訴；第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：
(一)上訴人於原審抗辯：兩造簽訂系爭契約時，因約定租金1年一次繳清，故就租金額部分上訴人乃給予被上訴人折扣優惠，1年期間計便宜12,000元。然被上訴人於承租2個多月後即搬離，並於98年11月30日以電話向上訴人表示因工作因素欲終止系爭契約，上訴人當時已告知會損及被上訴人權益，且會產生違約金問題，又依系爭契約第7條第1項、第10條、第11條、第12條約定，被上訴人基於個人原因違約提前終止租約，不得請求返還租金及其他費用。另上訴人於被上訴人承租時，即已告知指紋辨識系統部分改為感應扣，且從未承諾會提供液晶電視等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
(二)上訴人於本院補充陳述稱：
1.原判決以兩造租約因被上訴人提前表示終止，業於98年11月30日終止，上訴人依系爭契約第7條第1款約定，得沒收被上訴人交付之押租保證金15,000元，當屬正確，先予敘明。惟原判決認契約解釋探求當事人真意，並以兩造租約所定租期總計14個月，並非短期之暫時租賃，以逾1年之長期租期為一期租金之計算有悖社會交易常情，且依上訴人所製作之收款明細（附於臺灣臺中地方法院檢察署99年度他字第2340號卷），租金部分係按月以月租7,500元計算，與系爭契約第3條第1項所為每月租金為105,000元之記載顯不符系爭房屋租金額之約定，因而認定依兩造契約訂約時真意，租金應係每月一期，每期7,500元，系爭租約第3條第1、2項僅係因被上訴人願一次付清租賃期間之全部租金及相關費用，故而為便宜之記載而已，因而認逾使用系爭房屋期間之全部租金及相關費用僅預付性質而認於租約終止時應予返還等語，固非無見。
2.惟本件兩造租約第2條已定明：租賃期間經雙方洽訂為自98年11月1日至100年2月1日止，共計14/月。第3條第2款亦明定：租金給付每（14）個月一期，現金或支票應於每期/月
（壹）日前如數繳付甲方。上開契約文字業已表明以全部租賃期間14個月作為一期之租金給付期，原判決竟反捨上開契約文字，認定兩造真意為租金以每月為一期，每期7,500元云云，即有違背法令情事。至兩造租約第3條第1款所定本件租約約定每月租金為105,000元乙節，原判決認不符合系爭房屋租金額之約定云云，惟105,000元以每月7,500元計算，14個月共105,000元，與本件租金所定一期租額相同，足見上開記載中，每「月」應係每期之誤，因系爭租約為坊間定型化契約，兩造未及注意一併更改而已，尤是更可見每月7,500元僅為租金計算基準而已，雙方並無以每月一期，每期7,500元租金之約定真意。至上訴人於臺中地方法院檢察署提出之收款明細表係依檢察官指示提出各項費用計算之基準與金額．此觀該收款明細表上備註說明欄即明，原判決將之引為兩造有每月一期，每期7,500元之租金之真意，亦與事實不符。
3.又按上訴人與其他房客所簽訂之租賃契約書之第2條均係約定：租賃期間經雙方洽訂為自民國○年○月○日至○年○月○日止，共計壹（半）年，其第3條第2款亦明定：租金給付每（壹）個月一期，現金或支票應於每期/月【壹（伍）】日前如數繳付甲方。足見本件兩造所訂立之系爭租約客觀上之所以為異於以往租約之約定，係因上訴人說他有購屋、要長期租，希望一次付清等語，嗣後上訴人有同意，租約是應被上訴人之需求所訂立。復按上訴人公告之租賃價目表記載401號房房租8,500元，更可證明被上訴人因有一次（一期）租14個月之需求且一次即付清租金，上訴人始給予租金計算基準由每月8,500元降為7,500元之優惠，雙方並非約定以每月一期，每期7,500元租金。
4.再原判決以14個月逾1年之長租期為一期租金之計算標準，有悖社會交易常情，惟現今社會上租賃以5年、10年為租期，以全部租賃之租金為一期計算之租約所在多有，當無違契約自由原則。系爭租約以14個月為一期，一次付清住到期滿，被上訴人退租是他個人因素，並非上訴人的因素，本件依照合約內容行事，若因個人因素違約退租，要沒收租金，給付違約金。
三、本件原審對於被上訴人之請求，為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，上訴人對原判決敗訴部分聲明不服（被上訴人未聲明不服部分，已告確定），請求：原判決不利於上訴人部分廢棄；上開廢棄部分被上訴人於原審之訴駁回；第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：
(一)兩造於98年10月21日簽訂系爭租約，由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，約定租期至100年2月1日止。
(二)被上訴人與上訴人簽訂系爭租約後，於98年10月22日交付押租金15,000元及自98年10月22日起全租賃期間之租金、管理費、水費、網路第四台費用等合計共142,132元予上訴人。
(三)被上訴人於98年10月22日遷入系爭房屋居住，於98年11月30日遷離系爭房屋、並以電話向上訴人表示因工作因素不再繼續承租系爭房屋而交還房屋於上訴人。
五、兩造爭執事項：被上訴人依不當得利法律關係請求上訴人給付115,393元（確定部分除外），及自98年12月1日起至清償日止依年息5%計算之利息，有無理由？
六、得心證之理由：
(一)本件被上訴人主張兩造於98年10月21日簽訂系爭租約，由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，約定租期至100年2月1日止。被上訴人與上訴人簽訂系爭租約後，於98年10月22日交付押租金15,000元及自98年10月22日起全租賃期間之租金、管理費、水費、網路第四台費用等合計共142,132元予上訴人。被上訴人於98年10月22日遷入系爭房屋居住，於98年11月30日遷離系爭房屋、並以電話向上訴人表示因工作因素不再繼續承租系爭房屋而交還房屋於上訴人之事實，為上訴人所不爭執，並有租賃契約書、收款明細、收據等附於臺灣臺中地方法院檢察署99年度他字第2340號卷可稽，業經調閱臺灣臺中地方法院檢察署99年度偵字第18781號核閱無訛，堪信為真實。
(二)按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。契約之終止，則係依約定或有重要理由時，依法律之規定，以意思表示使長期持續履行之契約關係將來不再存在，對於過去已履行之債務關係不生影響。租賃契約乃一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，屬長期持續履行之契約關係，一經合法成立進入履行階段後，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅。兩造簽訂系爭租約後，被上訴人於98年10月22日即遷入系爭房屋居住，及被上訴人係於98年11月30日向上訴人為不再續租之表示，為兩造不爭執之事實，已如前述，是兩造就系爭租約業已處於履行中之狀態，且被上訴人就先前已使用收益系爭房屋部分無從回復原狀，被上訴人自不得行使契約解除權，是被上訴人於98年11月30日向上訴人為不再續租之表示，僅生終止契約之效力，並不生解除之效力，被上訴人主張解除兩造間系爭租約，洵不足採。而依系爭租約第7條第1項「租賃期間若乙方（按即被上訴人）欲提前終止租約或違反本約各項條款則本約立即終止，押租保證金沒收以為違約金之給付。」之約定（見他字卷第33頁），系爭租約於98年11月30日經被上訴人以電話向上訴人為不在續租之表示時，兩造間系爭租約關係自於該日立即終止，上訴人得依上揭約定沒收押租保證金15,000元作為違約金，此外，上訴人依系爭租約並無得再沒收其餘未到期之租金充作違約金之權利，上訴人上訴主張依系爭租約，若因個人因素違約退租，要沒收租金，給付違約金云云，洵非有據。
(三)上訴人雖主張系爭租約係約定14個月為一期，每月7,500元僅為租金計算基準而已，雙方並無以每月一期，每期7,500元租金之約定真意，且被上訴人違反租約提前解約，依系爭租約第12條之約定，被上訴人不得請求返還租金等語。被上訴人則辯稱兩造簽約所談之基期為月，非是以14個月為基期，被上訴人僅係一次預先繳付租賃期間之租金等語。按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。是解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院著有19年上字第28號、39年臺上字第1053號判例意旨足資參照。查，系爭租約第3條第2項固記載「租金給付每14個月一期，現金或支票應於每期/月壹日前如數繳付甲方。」等語，然系爭租約所約定之租期僅總計即為14個月，以該租期觀之，並非短期之暫時租賃，以逾一年之長期租期為一期租金之計算，已悖於社會交易常情，參照被上訴人於98年10月22日交付押租金15,000元及租賃期間之租金、管理費、水費、網路第四台費用等時，總計交付上訴人之金額合計共142,132元，亦為兩造所不爭執，且有上訴人製作之收款明細附於臺灣臺中地方法院檢察署99年度他字第2340號卷可稽（見他字卷第34頁），則兩造關於押租金之約定，亦係以「每個月」租額7,500元為一期之計算單位，總計收2個月租額15,000元為押租金，如係以每期14個月之租額105,000元為押租金之計算單位，則兩造約定押租金額15,000元，僅為7分之1期之比例，顯與一般租約約定押租金數額多係數倍於單期租金之交易常情不符，徵諸該收款明細表所示，系爭租約就租金部分亦係按月以月租金7,500元計算甚明。另再參照系爭租約第3條第1項「本件租約約定，每『月』租金為新台幣壹拾萬伍仟元整」之記載，顯然不符合系爭房屋租金額之約定，足見兩造就系爭租約關於租金之約定，其真意應係以每月一期、每期7,500元計算，系爭租約第3條第1、2項僅係因被上訴人願一次付清租賃期間之全部租金及相關費用，故而為便宜之記載而已，並非合意約定以14個月為一期，苟係以14個月為一期，則系爭租約經14個月至100年2月1日租期屆至止，系爭租約法律關係即告消滅，僅此一期，並無「每期」之適狀，上訴人主張每「月」應係每期之誤，兩造未及注意一併更改云云，亦無可採。從而，被上訴人於98年10月22日付清租賃期間之全部租金及相關費用，應係預付租金及相關費用，堪以認定，故而系爭租約第12條「契約期間內乙方若想遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還」之真意，自係被上訴人如提前終止租約，不得請求上訴人返還該期租金而已，要非所有預附之租金及相關費用均不得請求返還，上訴人上開主張，委無可採。
(四)承上，系爭租約既經被上訴人於98年11月30日合法終止並將房屋交還上訴人，則98年11月30日前之租金及相關費用，被上訴人自不得請求返還，至98年12月1日起之預付租金及相關費用，被上訴人依不當得利之規定，請求上訴人返還於法即屬有據。經扣除上訴人得沒收之押租金15,000元、自98年10月22日起至98年10月31日止之租金及相關費用2,709元（含租金2,250元、管理費240元、水費54元、網路及第4台費用165元）、98年11月份之租金及相關費用9,030元（含租金7,500元、管理費800元、水費180元、網路及第4台費用550元）後，上訴人應返還被上訴人之金額即為115,393元（計算式：142,132元－15,000元－2,709元－9,030元＝115,393元）。
七、綜據上述，被上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人返還預付之租金及相關費用，應屬有據，則原審判命上訴人應給付被上訴人115,393元及自98年12月1日（即受有不當得利之日）起至清償日止按年息百分之5計算之利息，另駁回被上訴人其餘逾此範圍之請求（未據被上訴人聲明不服而告確定），並依職權宣告假執行，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述、攻擊防禦方法及舉證，均對本判決之結果不生影響，爰不一一論述，亦附敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年10月5日
民事第二庭審判長法官陳文爵
法官李慧瑜法官吳崇道以上為正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國101年10月5日
書記官黃珮華