臺灣臺中地方法院民事判決 101年度中簡字第145號
原 告 廖怡君 住臺中市.
被 告 王金堡
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於中華民國101年5月
4日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣壹拾壹萬伍仟叁佰玖拾叁元，及自民國98
年12月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔5分之4，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、原告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：被告應返還原告新臺幣（下同）142,132元，及自
民國（下同）98年11月30日起至清償日止，按年利率5%計
算之利息。
二、陳述要旨：原告於98年10月21日與被告簽訂租賃契約書（
下稱系爭租約），向被告承租門牌號碼臺中市○○區○○
路○○○號4樓2401號之房屋（下稱系爭房屋），約定租期至
100年2月1日止，原告並交付押租金15,000元及預繳租賃
期間之租金、管理費、水費、網路第四台費用等合計共
142,132元予被告。而被告於招租當時，承諾提供液晶電
視、電風扇、冰箱、茶几，以及有24小時安全監控指紋辨
識系統與管理員，且被告於網路所登載之廣告，內容為具
有高品質、高格調居住品質之合法房屋及設備，然原告於
98年10月22日入住後，發現被告實際上所提供之傢俱設備
，與簽約當時所承諾之設備有相當出入，僅提供傳統電視
，而電風扇、冰箱、茶几、24小時安全監控指紋辨識系統
、管理員，事後均未依承諾提供，系爭房屋甚至為違章建
築，被告業已違反系爭契約之約定。原告發覺受騙後，遂
要求解除系爭契約，原本著息事寧人、以和為貴之處事態
度，於98年11月底，向被告表示因工作關係無法繼續承租
系爭房屋，要求被告退回未居住期間之預繳房租，且雖不
滿意居住品質，但仍願意支付居住期間房租及違約金（2
個月押租金），被告當時答應原告之要求，俟原告於98年
11月30日搬離後，被告竟表明租金必須全數沒收。原告因
此細察系爭契約發現，系爭契約第3條第1項，所約定之每
月租金竟為105,000元，然系爭房屋係違章建築，被告顯
然係詐騙租金，又系爭契約第3條第2項約定以14個月為1
期計算租金，惟系爭契約第3條第3項約定原告於訂約時交
付被告之押租保證金僅為15,000元，顯見被告明知與原告
所訂之系爭契約係約定按月計算租金。事實上兩造於簽約
前所議定之條件為每月租金7,500元，押金2個月，但因原
告工作忙碌，唯恐忘記繳納租金，故而1次預先繳付租賃
期間之全部租金及費用，又系爭契約第12條雖約定「承租
方不得向甲方請求租金償還」，但應指租金在用以支付使
用租賃物對價之情況下，不應要求償還，惟本件租金為預
付性質，除當月居住之租金不得請求償還，其餘未居住期
間之預付租金，被告於原告終止系爭契約後，自應返還原
告，況系爭房屋隨後又出租他人，爰依不當得利之法律關
係提起本件訴訟。
貳、被告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述要旨：兩造簽訂系爭契約時，因約定租金一年一次繳
清，故就租金額部分被告乃給予原告原告折扣優惠，1年
期間計便宜12,000元。然原告於承租2個多月後即搬離，
並於98年11月30日以電話向被告表示因工作因素欲終止系
爭契約，被告當時已告知會損及原告權益，且會產生違約
金問題，又依系爭契約第7條第1項、第10條、第11條、第
12條約定，原告基於個人原因違約提前終止租約，不得請
求返還租金及其他費用。另被告於原告承租時，即已告知
指紋辨識系統部分改為感應扣，且從未承諾會提供液晶電
視等語，資為抗辯。
參、法院之判斷：
一、下列事項為兩造所不爭執，並有租賃契約書、收款明細、
收據等附於臺灣臺中地方法院檢察署99年度他字第2340號
卷可稽，業經調閱臺灣臺中地方法院檢察署99年度偵字第
18781號查核無訛，堪信為真正：
㈠兩造於98年10月21日簽訂系爭租約，由原告向被告承租系
爭房屋，約定租期至100年2月1日止。
㈡原告與與被告簽訂系爭租約後，於98年10月22日交付押租
金15,000元及自98年10月22日起全租賃期間之租金、管理
費、水費、網路第四台費用等合計共142,132元予被告。
㈢原告於98年10月22日遷入系爭房屋居住，於98年11月30日
遷離系爭房屋、並以電話向被告表示因工作因素不再繼續
承租系爭房屋而交還房屋於被告。
二、按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約
所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而
言。契約之終止，則係依約定或有重要理由時，依法律之
規定，以意思表示使長期持續履行之契約關係將來不再存
在，對於過去已履行之債務關係不生影響。租賃契約乃一
方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，屬長期
持續履行之契約關係，一經合法成立進入履行階段後，除
有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅。兩造
簽訂系爭租約後，原告於98年10月22日即遷入系爭房屋居
住，及原告係於98年11月30日向被告為不再續租之表示，
為兩造不爭執之事實，已如前述，是兩造就系爭租約業已
處於履行中之狀態，且原告就先前已使用收益系爭房屋部
分無從回復原狀，原告自不得行使契約解除權，是原告於
98年11月30日向被告為不再續租之表示，僅生終止契約之
效力，並不生解除之效力，原告主張解除兩造間系爭租約
，洵不足採。而依系爭租約第7條第1項「租賃期間若乙方
（按即原告）欲提前終止租約或違反本約各項條款則本約
立即終止，押租保證金沒收以為違約金之給付。」之約定
，系爭租約於98年11月30日經原告以電話向被告為不在續
租之表示時，兩造間系爭租約關係自於該日立即終止，被
告並得依上揭約定沒收押租保證金15,000元。
三、承上，兩造系爭租約關係於98年11月30日終止，被告雖辯
稱系爭租約係約定14個月為一期，原告違反租約提前解約
，依系爭租約第12條之約定，原告不得請求返還租金等語
。惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於
所用之辭句。民法第98條定有明文。查，系爭租約第3條
第2項固記載「租金給付每14個月一期，現金或支票應於
每期/月壹日前如數繳付甲方。」等語，然系爭租約所約
定之租期僅總計即為14個月，以該租期觀之，並非短期之
暫時租賃，以逾一年之長期租期為一期租金之計算，已悖
於社會交易常情，參照原告於98年10月22日交付押租金
15,000元及租賃期間之租金、管理費、水費、網路第四台
費用等時，總計交付被告之金額合計共142,132元，亦為
兩造所不爭執，且有被告製作之收款明細附於臺灣臺中地
方法院檢察署99年度他字第2340號卷可稽，依該收款明細
表所示，系爭租約就租金部分係約定按月以月租金7,500
元計算甚明，另再參照系爭租約第3條第1項「本件租約約
定，每月租金為新台幣壹拾萬伍仟元整」之記載，顯然不
符合系爭房屋租金額之約定，足見系爭租約就租金之約定
，應係以每月一期、每期7,500元計算，系爭租約第3條第
1、2項僅係因原告願一次付清租賃期間之全部租金及相關
費用，故而為便宜之記載而已，從而，原告於98年10月22
日付清租賃期間之全部租金及相關費用，應係預付租金及
相關費用，堪以認定，故而系爭租約第12條「契約期間內
乙方若想遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還」之
真意，自係原告如提前終止租約，不得請求被告返還該期
租金而已，要非所有預附之租金及相關費用均不得請求返
還。基上，系爭租約既經原告於98年11月30日合法終止並
將房屋交還被告，則98年11月30日前之租金及相關費用，
原告自不得請求返還，至98年12月1日起之預付租金及相
關費用，原告依不當得利之規定，請求被告返還於法即屬
有據。經扣除被告得沒收之押租金15,000元、自98年10月
22日起至98年10月31日止之租金及相關費用2,709元（含
租金2,250元、管理費240元、水費54元、網路及第4台費
用165元）、98年11月份之租金及相關費用9,030元（含租
金7,500元、管理費800元、水費180元、網路及第4台費用
550元）後，被告應返還原告之金額即為115,393元（計算
式：142,132元－15,000元－2,709元－9,030元＝115,393
元）。
四、綜據上述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付
115,393元及自98年12月1日（即受有不當得利之日）起
至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予
准許。至原告逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適
用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1
項第3款規定，應依職權宣告假執行。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審
酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國101年5月24日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官呂麗玉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年5月25日
書記官