裁判字號：臺灣新北地方法院105年訴字第1574號民事判決
裁判日期：民國106年06月26日
裁判案由：損害賠償等
臺灣新北地方法院民事判決105年度訴字第1574號原告 林正彬 訴訟代理人 林明正 律師複代理人 曹尚仁 律師
林育生 律師被告太平洋花園廣場公寓大廈管理委員會法定代理人 林錦坤 訴訟代理人 林永頌 律師
沈巧元 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國106年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣捌仟伍佰元，及自民國一百零五年五月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣捌仟伍佰元為原告供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：㈠按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法第170條、第175條分別定有明文。經查，被告之法定代理人在本件訴訟繫屬後，由鍾依陵變更為林錦坤，並於民國105年12月29日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第212頁），經核與法無違，應予准許。㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求
之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款、第7款分別定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明原為：「一、被告應自行修繕其區分所有坐落門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷0號15樓房屋（下稱系爭房屋）之（B棟）屋頂平台全部翻修使其不再漏水。二、被告應給付原告新臺幣（下同）24萬7,
000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被告應給付原告懲罰性損害賠償50萬元，及每個月2萬3,000元之租金損害賠償。」等語（見本院卷第11頁），嗣於105年8月1日當庭將訴之聲明更正為：「先位聲明：㈠被告應將系爭房屋之B棟房屋屋頂平台全部翻修，使其不再漏水。㈡被告應給付原告50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。備位聲明：㈠被告應給付原告74萬7,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」等語（見本院卷第184頁、第185頁），復於
106年1月10日當庭再將聲明更正為：「被告應給付原告50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」等語（見本院卷第236頁），經核本件原告原起訴事實，與變更或擴張或減縮訴之聲明之基礎事實，均係基於被告對於公寓大廈共用部分之修繕、管理義務所發生之法律關係，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭法條，原告所為訴之變更、擴張及減縮，自應准許，以上均合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告為太平洋花園廣場社區（下稱系爭社區）之管理委員會
，而系爭社區已於105年7月17日召開第18屆區分所有權人會議，並選出該屆新任管理委員，嗣新任管理委員亦已於10
5年7月25日召開第1次管理委員會議，並推選林錦坤為新任主任委員，且已於105年8月15日向新北市三重區公所報備在案。而系爭社區共有7棟大樓，原告所有系爭房屋係位於系爭社區B棟大樓頂樓，而B棟大樓屋頂平台曾於101、
103年間發生2次漏水情事，並已由被告修繕完畢，嗣又於
104年7間發生漏水情事，經原告再次向被告反應，惟被告竟遲至105年12月26日始進行B棟大樓屋頂平台全面翻修防漏工程，且於106年1月10日完成該項工程。
㈡又原告所有系爭房屋之屋頂位於系爭社區B棟大樓房屋之屋
頂結構，依據公寓大廈管理條例第7條第3款規定，係屬於公寓大廈之共用部分，依同條例第10條第2項、系爭社區規約第12條規定，即應由被告負責修繕、管理及維護，惟因被告未盡修繕、管理義務，致B棟大樓屋頂平台發生3次漏水，使得原告所有系爭房屋之天花板因而損壞，共計需支出修繕費用3萬元，以及原告自104年4月起即委託房屋仲介出售系爭房屋，惟因系爭房屋漏水嚴重而未能售出，而在此期間房價由每坪約40萬元跌價至每坪約30萬元，價差10萬元，以主建物82.18平方公尺計算，原告因漏水致無法出售之市價損失即高達250萬元，然原告於本件訴訟僅請求系爭房屋價值減損47萬元，被告自應依據民法第184條第2項規定負擔損害賠償責任。
㈢被告雖辯稱原告並未舉證證明系爭房屋內天花板損壞、房價
下跌等情事，均係因B棟大樓屋頂平台漏水所導致，且係可歸責於被告，以及係因原告拒絕廠商修繕而有受領遲延云云，惟系爭房屋屋頂漏水，且被告於起訴前均未修繕，則依常情，屋頂漏水與天花板損壞顯然具有相當因果關係，原告就此自毋庸舉證。且依證人 陳漢雲 之證詞，證人陳漢雲於105年4月20日僅係前往系爭房屋進行勘查，並非為施工或修繕，另依LINE對話內容，原告亦僅表示現在係雨季，先不要施作，且被告先係決議全面翻修施作，後卻轉為局部修繕，站在原告立場而言，原告當然不同意被告變更為局部修繕之方式，故根本無原告阻攔施工或修繕之情形。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭社區係於104年8月間選任出主任管理委員及各執司之
管理委員，而新任管理委員產生後，被告曾多次對B棟大樓屋頂平台漏水情形進行討論，並作成待廠商報價比較後再行決定修繕方式之決議，復於105年3月18日第5次管理委員會時，確認因全面翻修之金額過高，故仍採以往「局部抓漏」方式進行施工修繕，經估價後決議由訴外人鴻孚工程行進行施作。嗣鴻孚工程行於105年4月20日派員前來修繕B棟大樓頂樓漏水，惟遭原告阻擋進入頂樓樓層而無法施作修繕，且因修繕漏水除從頂樓樓層施作外，尚須進入下方遭漏水住宅內部，從裡面上防水漆並重新粉刷屋內牆壁始得為之，然原告亦拒絕施工人員進入系爭房屋，因而無法施工，被告實無任何刻意拖延之情事，反而有持續討論協商如何能兼顧系爭社區總體利益下，妥善解決漏水問題，並且一經決議修繕方式，立即委派鴻孚工程行進行修繕，堪認業已善盡系爭社區規約第12條，以及公寓大廈管理條例第10條第2項之修繕義務。
㈡又依據證人 陳雲漢 之證詞，系爭房屋天花板漏水係集中在客
廳冷氣附近，則依通常經驗，漏水原因不必然係大樓屋頂漏水下滲所導致，亦可能係因壁癌滲漏、冷氣漏水、自家管線漏水、年久失修等原因，原告除未舉證B棟大樓屋頂平台漏水與系爭房屋天花板損壞有因果關係外，且縱被告需負擔損害賠償責任，亦非必須全部重作全新之天花板，故原告主張被告需賠償天花板重作費用3萬元云云，即無理由。
㈢再者，臺灣近年來不動產市價因景氣循環導致大幅跌價，此
為眾所周知之事實，原告名下之系爭房屋市價即使自104年起至今或略有下滑（假設語，被告否認之），然可能原因眾多，不必然與系爭社區B棟大樓屋頂平台漏水有關，且損害賠償制度係為填補損失，亦即損害賠償數額，應視實際損害程度決定標準，因此請求賠償損害之一方即原告除須舉證損害可歸責於被告外，尚須證明實際損害金額，原告就此全未證明，徒以成交行情網頁即請求被告賠償高達數十萬元，顯屬無稽。況原告因B棟大樓屋頂平台漏水所生之損害，先於
105年間拒絕被告委派修繕，嗣於106年1月10日全面修繕
B棟大樓屋頂平台時，再次拒絕施工人員進入系爭房屋修繕天花板，顯然有受領遲延情形，則依民法第234條、第237條規定，對於因此所生之損害，被告自不負賠償責任。此外，原告發現系爭房屋漏水後向被告要求修繕，被告確實已著手安排修繕，係因原告不同意被告所選擇之屋頂平台修繕方式、並拒絕被告委派之修繕包商於105年4月間本欲進行之系爭房屋內天花板修繕，即便原告認為應有其他更妥善之修繕方式，不必然不能先讓被告於105年4月間進行局部修繕，以避免損害擴大（假設屋內天花板損害與屋頂平台有關，被告否認之），被告係因考量若再不進行屋頂平台修繕，梅雨、颱風季節即將接連而至，本於敦親睦鄰，唯恐原告可能損害之擴大而先行主動修繕完畢，反觀原告自己遲未自行先修繕屋內天花板，若因此而導致長久未能出售之交易價值減損（假設語，被告否認二者間因果關係），原告對此顯然亦與有過失。
㈣並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：原告主張因被告有修繕、管理、共有物即系爭社區B棟大樓屋頂平台之義務，卻未盡其義務，造成該屋頂平台漏水，致系爭房屋之天花板損壞，原告因而必須支出修繕費用3萬元，及受有系爭房屋價值減損47萬元之損害，爰依據公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第184條規定，請求如訴之聲明等語，被告則以前詞置辯，是本件爭點厥為原告請求被告給付系爭房屋修繕費用3萬元、價值減損47萬元之損害賠償，有無理由？茲分述如下：
㈠修繕系爭房屋天花板部分：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負損害賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條第
1項前段、第2項分別定有明文。前開規定所謂保護他人之法律，係指保護他人為目的之法律，亦即一般防止危害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言（最高法院77年度台上字第1582號、98年度台上字第1333號裁判要旨參照）。而共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2項亦有明文，顯為增進共同利益，確保良好生活環境之規定，自屬民法第184條第2項所稱保護他人之法律。
⒉原告主張因被告有修繕、管理共有物即系爭社區B棟大樓屋
頂平台之義務，卻未盡其義務，造成該屋頂平台漏水，致系爭房屋之天花板損壞而須支出修繕費用3萬元等情，被告固不否認其有修繕、管理共有物即系爭社區B棟大樓屋頂平台之義務，惟否認系爭房屋天花板損壞與系爭社區B棟大樓屋頂平台漏水有因果關係等情。然依證人即鴻孚工程行負責人 鄭永全 於本院審理時證稱：伊約於105年4月間進去原告系爭房屋內看過，是被告於105年4月7日請伊進去看原告系爭房屋，伊當時看到的情形系爭房屋內有如本院卷第15頁估價單上照片所示位置有水漬。伊提出之修繕系爭社區B棟大樓屋頂平台費用之估價單（即被證9，見本院卷第141頁）上沒有記載至原告系爭房屋天花板之油漆復原部分費用，但被告有要求伊順便附帶至原告屋內為油漆復原，此部分伊與被告有共識。又被告於105年12月至106年1月初間，被告請求證人的工程行進行屋頂平台修繕時，如原告同意證人進入屋內修繕，證人的工程行也會附帶對原告為油漆復原修繕工程等語（見本院卷第272頁、第277頁），且證人即鴻孚工程行員工陳雲漢於本院審理時證稱：伊於105年間有前往原告系爭房屋勘查天花板修繕事宜，伊進入原告屋內看到天花板漏水狀況就是壁癌，伊是注意冷氣附近比較嚴重，伊沒有進去房間等語（見本院卷第238頁、第240頁）；及證人即鴻孚工程行員工 石啟俊 於本院審理時證稱：伊於105年5月初有進入原告系爭房屋內勘查天花板漏水情形，有見到原告，現場看到是系爭房屋主臥房及客廳都有水漬，是原告指給伊看現場汙損之地方等語（見本院卷第278頁、第279頁），是依證人等前揭證述內容，可知被告確有請鴻孚工程行修繕系爭社區B棟大樓屋頂平台時，一併請求該工程行至原告系爭房屋內修復天花板漏水等情。衡諸常情，倘原告系爭房屋內天花板汙損情形如非系爭社區B棟大樓屋頂平台漏水所致，被告何需請求鴻孚工程行一併修繕屋頂平台漏水及原告系爭房屋天花板之汙損？再者，上開證人等均稱系爭房屋天花板之汙損情形為水漬或壁癌等情，而原告所有系爭房屋上方即為系爭社區B棟大樓屋頂平台，是系爭房屋天花板有水漬、壁癌等汙損情形自難謂與該大樓屋頂平台於105年間之漏水無關。另系爭社區B棟大樓屋頂平台係於105年12月26日起至106年1月10日進行防漏工程，並業已修繕完畢之事實，為兩造所不爭，並有被告105年12月23日公告1紙可證（見本院卷第222頁）。本院綜上各情，認系爭社區B棟大樓屋頂平台因於105年12月26日至106年1月10日修繕完成前存有漏水情形，確有導致原告所有系爭房屋天花板有汙損之損害。是被告所辯系爭房屋天花板損壞與系爭社區B棟大樓屋頂平台漏水並無因果關係等情，應非可採，則依上開規定，被告就該屋頂平台漏水之情況，負有修繕之責，被告若有違反而加損害於他人，其因此應負侵權行為損害賠償之責，自屬當然。而被告並未善盡修繕義務，造成原告系爭房屋天花板有汙損等情，業已損及原告對系爭房屋之居住使用權，顯未盡管理維護系爭社區共有物之責，且有違反保護他人法律之情事，原告依民法第184條第2項之規定，請求被告管委會應負損害賠償責任，於法應認有據。
⒉次按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填
補債權人所受損害為限，民法第216條第1項定有明文。本件原告雖主張系爭房屋之天花板損壞而須支出修繕費用3萬元，並提出鴻孚工程行之估價單2紙（見本院卷第196頁、第197頁）為憑，為被告所否認，並以系爭房屋天花板之修繕非必需全部重作等語置辯，查證人鄭永全於本院審理時證稱：原告所提出上開估價單2紙為伊所製作，伊是依照105年4月間進入原告系爭房屋內看到如本院卷第15頁估價單照片所示位置有水漬之情形，而事後再製作上開估價單。估價單上施工項目不是修繕現場損害之必要方式，是可以選擇之方式之一，其他方式如用油漆復原，一般也是這樣處理水漬之情形。原告系爭房屋之天花板板子沒有壞掉，伊認為原告當時天花板板子是有汙損，但未達破損情形。估價單上之所有不僅有油漆復原之工序，尚包含系爭房屋天花板復原等工序，是因為該估價單業主是原告，當時原告跟伊說如果選項是想要換天花板板子，費用如何，伊才會開立上開估價單2紙。伊當時也沒有跟原告表示系爭房屋天花板之修繕工程上得以更換天花板板子方式為之，依伊當時於105年4月間至原告系爭房屋內查看天花板水漬情形，並無更換天花板板子之必要，如以伊當時查看情形，伊所建議之修繕方式是為油漆復原，費用為客廳5,000元、主臥房3,500元等語（見本院卷第272頁至第273頁、第276頁至第277頁），可見系爭房屋回復原狀方式僅需以油漆復原工程為之，所需費用應為8,500元（計算式：5,000元＋3,500元＝8,500元）。
原告復無提出其他證據證明系爭房屋修繕費用需以更換天花板為必要，所需費用應為3萬元等事實。從而，原告請求被告給付8,500元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
㈡系爭房屋價值減損部分：
查系爭房屋之汙損情形並非不能補正，業如證人鄭永全前揭證述可明，且上開瑕疵情形未影響標的建物之建築安全，與高氯離子建物（俗稱海砂屋）、輻射屋等不能復原之狀況不同，汙損或漏水如經修繕完畢，仍可維持房屋原有價值，不會造成交易價格貶損，且現今房地產交易之規範與慣例，賣方僅需對房屋現況是否有漏水瑕疵進行告知，並無主動告知房屋是否曾經因漏水進行過修繕之義務。原告雖提出信義房屋買賣仲介一般委託書、住商不動產一般委託銷售契約書等件（見本院卷第18頁至第22頁），欲證明系爭房屋經其委託仲介銷售，因漏水情形而無法出售、出租等情，然觀諸上開契約書，僅得證明原告有將系爭房屋委託仲介出售乙事，並無從認定系爭房屋因漏水瑕疵導致交易價值貶損，更無從以上開證據遽認系爭房屋價值有如原告主張減損47萬元之事實。此外，原告復未舉證系爭房屋因漏水而造成交易價格貶損之情事，故原告系爭房屋因汙損或漏水瑕疵而致交易價格貶損47萬元云云，並非可採。
㈢基此，原告所有系爭房屋天花板有汙損情形，係因被告未盡
修繕、管理系爭社區B棟大樓屋頂平台之義務，造成該屋頂漏水所致，是原告所得向被告請求之損害賠償金額為8,500元；逾此部分之請求，即非可取。
四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之侵權行為債權，核屬無確定期限之給付，既經原告向本院提起本件民事訴訟，起訴狀繕本於105年5月20日送達於被告，有本院送達證書可憑（見本院卷第38頁），被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日起即105年5月21日起，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、第184條規定，請求被告應給付原告8,500元，及自105年5月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再逐一論列。
七、兩造 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分所命給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第
1項第5款，依職權宣告假執行，又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核就前開原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國106年6月26日
民事第二庭法官潘曉玫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中華民國106年6月26日
書記官林怡秀