裁判字號：臺灣桃園地方法院97年簡上字第43號民事判決
裁判日期：民國97年11月20日
裁判案由：侵權行為損害賠償
臺灣桃園地方法院民事判決97年度簡上字第43號上訴人乙○○訴訟代理人 鄒玉珍 律師複代理人甲○○被上訴人丙○○上列當事人間侵權行為損害賠償事件，上訴人對於民國97年1月25日本院中壢簡易庭96年度壢簡字第726號第一審簡易判決提起上訴，經本院於民國97年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人係門牌為桃園縣中壢市○○路○○○巷○○號1樓房屋及其坐落基地應有部分（下稱系爭房地）之所有權人，為萬寶鎮社區之區分所有權人。被上訴人於民國96年間向訴外人丁○○買受取得系爭房地，而訴外人丁○○則係82年3月15日向建商立益建設事業股份有限公司（下稱立益公司）以預售簽立契約購買案名為「萬寶鎮」之系爭房地，故於該契約內之一切權利義務應由被上訴人繼受取得。又立益公司銷售萬寶鎮預售房地時，即由全體買受人同意分管約定並簽立「使用權同意書」約明：「地面層空地除規劃為公共之庭院屬本大廈全體住戶共同管理使用及維護，其餘規劃為壹樓住戶管理使用及維護…又，附屬於1樓之法定停車位之產權由各該1樓所有使用」，亦即分管契約已將部分1樓住戶旁邊空地規劃為法定停車位，並約定由1樓住戶使用，是全體住戶均應遵守前以書面約明之分管契約。又經被上訴人向桃園縣政府調閱萬寶鎮社區之設計平面圖及83年當時興建中建商送工務局核查之建築物照片，經比對後被上訴人所買1樓主建物旁之空地即坐落桃園縣中壢市○○段第330地號土地如附圖所示（A）部分（下稱系爭空地），其用途係編號2號之法定停車位無誤，上訴人竟稱系爭空地係屬社區防火巷弄，強將系爭空地對外聯絡出口柵門以上鎖方式為阻絕，侵害被上訴人使用系爭空地停車之合法正當權利。爰依侵權行為法律關係提起本件訴訟，請求上訴人回復原狀及損害賠償。又上訴人自96年初妨害被上訴人權利之行使迄至起訴時為止，共計8個月，以每月在外承租停車位新台幣（下同）2,000元計算，共計損失16,000元，上訴人自應賠償此部分損失。原審判命上訴人應將系爭空地騰空交付予被上訴人供作停車使用；及上訴人應給付被上訴人16,000元，及自準備書狀繕本送達翌日即96年12月20日起至清償日止，按週年利5％計算之利息，並無違誤。並聲明：請求駁回上訴。
二、上訴人則以：㈠系爭空地屬萬寶鎮社區之共同使用部分，且其所處位置為出
入中庭空地之樞紐位置，顯係防火巷道，則系爭空地依法應屬全體區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，而具有公共服務性質，並有管理維護及防護安全之需求，則依公寓大廈管理條例第7條第5款，應為不得專有之部分，且不得約定為專用部分。又依公寓大廈管理條例第23條第2項規定，約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者不生效力，且依公寓大廈管理條例第58條第2項規定，公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有人以外特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。被上訴人所舉權利，係由原建商將系爭空地以書面方式讓與「各該1樓所有使用」，明顯違反上開條款不得讓售特定人之規定，若被上訴人與其前手間契約以此為買賣標的，從而以違法標的作為買賣標的，為自始客觀上法律不能，契約自屬無效。
㈡上訴人係為「萬寶鎮管理委員會」區分所有權人決議推選之
主任委員，僅能依據區分所有權人會議之決議而執行。上訴人對系爭係以「防護社區安全、避免閒雜人士出入中庭空地、維持防火巷道暢通」之會議決議意旨而執行其主任委員之管理職責，並無侵害被上訴人之意。
㈢按不動產所有權移轉登記與其交付係屬兩事，前者為所有權
生效要件，後者為收益權行使要件。行使不動產之收益權，以先經交付為前提（最高法院44年台上字第266號判例意旨參照）。換言之，若被上訴人未經前手將系爭車位交付，則被上訴人尚未完成法律上關於該系爭車位管理使用之收益權行使要件，即無從主張其管理使用之收益權受有侵害。又被上訴人既主張係因上訴人在擔任主委期間未盡管理義務，致系爭空地無法使用侵害其權益，並致使其必須另行租用他停車位而受有財產上損害，自應就上開有利於己之事實負舉證責任。惟被上訴人並無「租用他停車位」之相關租金支出，顯無法證明其有何損害可言，被上訴人所提出其他停車位租金標準之證物，僅係網路上下載之公示資料，並無從證明被上訴人確有依該標準付出租金，且該網路下載之他停車位，與系爭空地皆有十數公里之距離，一為市區都會中心難以停車之處，一為四處空地可供停車之鄉間，兩者等同比較顯於法未洽。從而，被上訴人既不能證明其受有另付租金之損害，揆諸前開說明，自無何損害賠償請求權可言等語。並為上訴聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並依職權為假執行之宣告，上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，並駁回被上訴人第一審之訴；被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、兩造不爭執事項㈠被上訴人係「桃園縣中壢市○○路○○○巷○○號1樓」房屋及
其坐落基地應有部分之所有權人，為萬寶鎮社區之區分所有權人，被上訴人係於96年間向訴外人丁○○買受取得上開房地，而訴外人丁○○則係82年3月15日向建商立益公司以預售簽立契約購買案名為「萬寶鎮」之房地（原審卷第47頁至第61頁土地買賣契約書及房屋預定買賣合約書附卷可稽）。
㈡立益公司銷售萬寶鎮預售房地時，就由全體買受人同意分管
約定並以書面約明：「地面層空地除規劃為公共之庭院屬本大廈全體住戶共同管理使用及維護，其餘規劃為壹樓住戶管理使用及維護…又，附屬於1樓之法定停車位之產權由各該
1樓所有使用」，此有使用權同意書附卷可稽（原審卷第60-61、83-84頁使用權同意書）。
㈢自96年初迄今，系爭空地對外聯絡出口之柵門經上鎖以阻絕
出入，而該鎖係由上訴人管領（見原審卷第93頁上方照片、本院卷第52頁以下證人即本件社區財務委員戊○○證詞）。
五、得心證之理由被上訴人主張系爭空地伊有合法之使用權，上訴人以將柵門上鎖方式妨害其使用迄今，惟為上訴人否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為被上訴人對於系爭空地是否有合法使用權利？上訴人以上鎖方式阻絕系爭空地出口致妨害被上訴人使用之行為，是否構成侵權行為？如構成侵權行為，除應將系爭空地交付被上訴人使用外，被上訴人是否另受有損害而得請求上訴人賠償若干金額？茲分述如下：
㈠被上訴人對於系爭空地有合法使用權：
1.查立益公司銷售萬寶鎮社區房地向桃園縣政府所申請之使用執照，即有將部分一樓住戶旁邊空地位置規劃為「平面停車位」，有前揭使用權同意書可證，又參諸桃園縣政府工務局所核發之本件社區建物使用執照（原審卷第62頁），即明確記載「第一層」包含「店鋪、集合住宅、停車位、汽車升降機」4項即明，至於本社區之防空避難室位置，依上開使用執照之記載，則是在「地下層」，且該位置確為法定停車位乙節，業據證人即桃園縣政府工務局建管課技士 沈建忠 於原審96年11月1日履勘期日證稱：該位置係中壢市○○段8層集合住宅新建工程平面圖上所示之2號法定停車位，一般法定停車位係長度6公尺、寬2.5公尺，並非防火巷，系爭建物起造期間於建管法規上雖仍有防火巷之留設檢討，但因系爭建物基地兩側均有臨路且有私設巷道供消防車進出，所以應該不用再特別留設防火巷，一般有防火巷的話圖面上會以虛線標示出，但目前看不出來等語明確（原審卷第89頁正面及反面），故系爭空地確為法定停車位，並非上訴人所稱之防火巷弄，足堪認定。
2.又停車位依其設置目的，共有3種，即法定停車位、自行增設停車位及獎勵停車位，其中所謂法定停車位，乃指大廈按其總樓地板面積，依建築法第102條之1規定，建築物應附建防空避難設備或停車空間；依建築技術規則建築設計施工編第59條規定，建築物新建、改建、變更用途或增建部分，依都市計畫法令之規定，設置停車空間。上述法定停車位其產權登記方式，則依內政部於80年9月18日以80台內營第0000000號函謂：「依建築法第102條之1規定，建築法依規定應附建防空避難設備及停車空間，按其性質應依土地登記規則第72條（現行規則第81條）規定辦理所有權登記，但為考量社會實際發展需要，依下列規定辦理：1.區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建物分離，應為該區分所有人所共有或合意由部分所有建築物區分有所有權人所共有。2.前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車位所有權登記，參照土地登記規則第72條規定辦理。3.區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」辦理，至在80年9月18日以前，依內政部台營字第142352號函及68年11月26日台內營字第50496號函釋，在使用執照核發後得向戶政機關申請核發「該號門牌地下室證明」（即防空避難所在地址證明書），並在使用執照記載「非屬共同使用性質」，或由使用執照的起造人依照民法規定「合意」協議分配並「具結」確屬非共同使用性質後，得就該「防空避難室」或「停車場」或「防空避難室兼停車場」，視同一般區分所有建物另編建號，准為辦理所有權第一次登記。準此在80年9月18日以後，只能以公共設施登記為全體住戶所共有（即大公情形），或另編建號單獨登記為全部或部分住戶所共有，准其隨同主建物移轉登記於同一人，不可分割或外賣給非住戶。而以大公方式登記，共同使用部分依民法第799條規定雖定為區分所有人共有，但非當然共有，各住戶對該共有部分，仍可依個人之經濟目的，依約取得或不取得共有之應有部分，有應有部分之住戶則依分管約定使用該空間，無應有部分者自無參與分管之機會，可見法定停車位並非必然屬全體住戶所共有，僅非住戶不得為共有人而已。故出賣人（通常為建商）在銷售此種停車位時，即常於個別買賣契約中約定，由有購得停車位之區分所有權人使用該車位。
3.按區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束，僅專用權人使用該專用部分不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓及住戶之安全而已，最高法院80年度台上字第1104號判決可資參照。又按「契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。」，最高法院91年度台上字第2477號判決可資參照。又共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，最高法院48年台上字第1065號亦著有判例可資參照。是公寓大廈管理條例實施前，區分所有建築物之建築商，於出售其區分所有權時，以契約約定將該建築物之特定共用部分供特定區分所有權人使用，倘無違反強制或禁止之規定，成立分管契約，各區分所有權人及其受讓人，應受其拘束。查，本件社區建物之原始出賣人立益公司於公寓大廈管理條例實施前分層分戶出售系爭大樓之區分所有建物，該法定停車位固為該大樓各區分所有權人之共同使用部分，被上訴人前手即訴外人丁○○與建商訂立之「房屋預定買賣合約書」（原審卷第51頁），其內附件5由全體買受人均已簽立之「使用權同意書」第1項，即清楚以書面為分管約定：「地面層空地，除規劃為公共之庭院屬本大廈全體住戶共同管理、使用及維護，其餘規劃為壹樓住戶管理使用及維護…」（原審卷第60頁），故全體住戶均已依該書面分管約定該一樓地面層空地歸由一樓住戶管理、使用及維護，被上訴人即為一樓之住戶，即分管系爭空地。據上，堪認本件社區之區分所有權人，於與建商簽約購屋時即可知悉有保留停車位之專用權另行分別附隨於房屋出售之情形，而仍買受房屋，依前開說明，即應視為各停車位由附購該車位之特定區分所有權人專用之默示承認，此與共有物之約定分管相類，且無違反強制或禁止之規定，被上訴人由原區分所有權人轉售而購得系爭房地，上訴人自原始取得人處購得其屋，自均應受其拘束。
4.按公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為。92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第45條第2項定有明文（現行法為第58條第2項）。
而內政部於85年6月12日邀集法務部、台灣省政府建設廳、台北市政府工務局、高雄市政府工務局、中華民國建築師公會全聯會、中華民國建築投資商業同業公會全聯會等召會研商獲致討論：「按本條例第45條第2項（指公寓大廈管理條例）所稱：『公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外特定人設定專用使用權』係指不得將上開項目讓售或設定專用使用權予未取得專用部分者。…」。申言之，該條文之意旨亦僅解釋限制建商不得將法定停車位與區分所有建物分離讓售特定人單獨所有而已，如不分離而附隨讓售全體或部分住戶共有，則無不可。被上訴人既係區分所有權人，揆諸前揭說明，自並非在上開公寓大廈管理條例規定所禁止之列，是以上訴人抗辯被上訴人專用系爭停車位違反公寓大廈管理條例第58條第2項規定云云，即屬無據。
5.按本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。對第1項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，公寓大廈管理條例第55條定有明文。本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議授權管理委員會得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，公寓大廈規約範本第2條亦有明文。萬寶鎮社區既尚未向主管機關報備，亦尚未訂定規約，則被上訴人依上開規約範本及立益公司之分管契約書，自已合法取得系爭空地之約定專用權，是以上訴人抗辯被上訴人使用系爭空地違反公寓大廈管理條例第23條第2項規定云云，即屬無據。
6.綜上所述，被上訴人依據分管契約，對於系爭空地作為其停車位使用有合法之專用權，上訴人所辯洵屬無據。
㈡上訴人以上鎖方式阻絕系爭空地出口致妨害被上訴人使用之
行為，構成侵權行為，除應將系爭空地交付被上訴人使用外，另應賠償被上訴人損害：
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第184條第1項前段、第213條、第216條分別定有明文。次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第20
3條分別有明文規定。又按無權占有他人之土地，該土地所有權人顯然受有相當於租金之損害，此應為社會之通念。
2.查被上訴人對於系爭空地有作為停車使用之專用權，業如前述，上訴人卻自96年初迄今仍將系爭空地對外聯絡出口之柵門上鎖，並由其保管門鎖鑰匙，使被上訴人無法使用進出，顯然已侵害被上訴人對於系爭空地作為停車使用之專用權，至上訴人雖辯稱伊係執行區分所有權人會議之決議，主觀上並無過失云云，惟上訴人自為認定系爭空地屬其所謂之社區防火巷弄、共用部分，既未經查證，又未提出有何證明得以合理說明其為上開判斷之依據，亦未參酌被上訴人對其提出之相關事證資料以為審慎考量，即逕自將柵門上鎖阻絕出入，其主觀上就此行為恐將妨害被上訴人對於系爭空地之專用權，實難謂無認識，上訴人所辯不足採憑。是以，上訴人該行為，確已侵害被上訴人就系爭空地作為停車使用之專用權，構成侵權行為，自應解除其管領，將系爭空地交付被上訴人供作停車使用。又被上訴人就系爭空地有合法使用權利，既已認定如前，上訴人未經被上訴人同意，阻止被上訴人使用，顯已侵害被上訴人之權利，而被上訴人主張停車位之租金行情為每月2,000元，業據提出與其所述相符之中壢市中美站及府前停車場收費標準2紙為證（原審卷第85頁、第86頁），經核尚符市場行情，尚堪採信，上訴人辯稱不符市場行情云云，亦未提出任何佐證，即無足採。上訴人另以系爭空地未經被上訴人前手丁○○交付予被上訴人使用，是被上訴人仍未取得收益權，自無何損害云云。惟此為被上訴人否認，且業經證人丁○○於本院97年9月19日準備期日到庭證述確已將系爭空地交付予被上訴人使用之情明確（本院卷第
81頁以下），是上訴人辯以前詞，亦無足採。故上訴人自96年初迄起訴時即96年8月，阻止被上訴人使用系爭停車位共計8個月，使被上訴人受有相當於租金之損害金額為16,000元（計算式：2,000×8＝16,000），被上訴人請求上訴人如數賠償，自屬有據。
六、從而，被上訴人依侵權行為之法律關係，請求上訴人將系爭空地騰空交付予被上訴人供作停車使用，及上訴人應給付被上訴人16,000元，及自準備書狀繕本送達翌日即96年12月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原判決命上訴人將系爭空地騰空交付予被上訴人供作停車使用及如數給付上開金額，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法及所提出之證據，經核與判決之結果均不生影響，本院爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國97年11月20日
民事第一庭審判長法官郭琇玲
法官陳婉玉法官陳雪玉本件不得上訴。
以上正本與原本無異。
中華民國97年11月27日
書記官吳瓊英