裁判字號：臺灣高等法院97年上易字第1038號民事判決
裁判日期：民國98年05月12日
裁判案由：給付違約金
臺灣高等法院民事判決97年度上易字第1038號上訴人乙○○
號6樓訴訟代理人 陳昌義 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 柏有為 律師
張峪嘉 律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國97年10月16日臺灣臺北地方法院97年度訴字第1312號第一審判決提起上訴，本院於98年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人於民國（下同）96年8月3日起，委託訴外人東森房
屋內湖成功店（即乙酉 仲介 有限公司，下稱東森房屋）代為銷售被上訴人所有、位於台北市○○區○○○○街○○○號2樓之房地（下簡稱系爭房地）。上訴人及其家人在仲介陪同下，於同年8月11日前來看屋，自稱對當地環境熟悉，了解當地曾經淹水之事，上訴人亦據實告知當地因淹水而施作防水機制。翌日上訴人再次看屋後，隨即委託仲介斡旋，兩造乃於96年8月13日簽訂不動產買賣契約，約定買賣價金為新臺幣（下同）16,520,000元，同時另與聯邦商業銀行（下簡稱聯邦銀行）簽定不動產買賣價金安全信託契約，約定由聯邦銀行擔任本件買賣價金之信託管理人。上訴人並交付第一期款簽約金1,652,000元（含訂金300,000元）至聯邦銀行指定帳戶內作為信託財產。詎被上訴人於同年8月17日接獲仲介通知，稱上訴人主張因被上訴人隱匿台北市○○區○○○○街○○○號1樓曾發生風災意外之事而拒絕購買系爭房地。其後雖經協調，上訴人仍以仲介欺騙及房價過高等理由，遲未交付第二期款1,652,000元，經上訴人於同年8月24日以存證信函催告上訴人應於3日內給付，否則即解除契約，上訴人竟於同年8月29日以律師函回覆：因出賣人、仲介人員未告知交易重要訊息，故撤銷前開買賣之意思表示云云。按系爭買賣契約第5條第4項關於擔保責任之規定及後附之不動產標地現況說明書僅要求被上訴人擔保「...本買賣標的物之主建物（指專有部分）在其產權持有期間，絕無發生兇殺致死，自殺致死或其他非自然身故之情事...」，尚不及保證專有部分以外之其他專有部分亦從未發生事故，故即便系爭房地樓下即大湖山莊街241號1樓及地下1樓，確因86年8月 溫妮 颱風來襲，導致被上訴人之母 卓陳青 、弟 卓朝森 與妹 卓美櫻 不幸罹難之情事，惟被上訴人對此並無說明義務，上訴人亦不得主張構成解約事由。而東森公司於銷售過程中有無欺罔上訴人之情事，被上訴人無從得知，亦與被上訴人無涉，上訴人以此主張撤銷契約，委無所據。今上訴人若依約履行，被上訴人本可取得系爭房地價金16,520,000元，惟上訴人交付第一期款1,652,000元後，即拒付第二期款及尾款計14,868,000元，經被上訴人催告後仍不履行，已構成違約，經被上訴人解除系爭契約後，雖另以15,300,000元將系爭房地出售第三人，惟前後出售之價差800,000元（扣除仲介費420,000元）乃因上訴人違約所生之損害，依系爭契約於第8條第1項、及第3項後段之約定，被上訴人自得沒收上訴人已付之價金作為賠償損害之違約金，為此依兩造買賣契約約定，提起本訴，請求命上訴人應給付被上訴人1,652,000元及法定遲延利息之判決，原審為上訴人應給付被上訴人800,000元及法定遲延利息，並依被上訴人之聲請就其勝訴部分為假執行之宣告,而駁回被上訴人其餘之請求。上訴人對其敗訴部分不服提起上訴，其餘部分未據上訴。
㈡被上訴人於本院答辯聲明為：上訴駁回。
二、上訴人則以下列辯詞置辯：㈠系爭房屋係屬連棟式公寓建築，計地下二樓、地上二摟，除
地下二樓為停車位、公同使用部分外，餘計分為三戶(地下一層、地上一層為一戶，地上二、三層為一戶、地上四、五層為一戶)，各樓層均係由同一公用樓梯進出，直通大湖山莊街，並無另有社區大門之設置，另出賣人對於其所出售之房屋，對於足以影響買受人之購買意願之重大訊息，應有告知之義務，並不因不動產交易時，未檢附「不動產標的現況說明書」或就該說明書以外之重大訊息，出賣人即無告知意務，而應解為該說明書僅為最低限度之告知要求，對其餘未列之事項如足以影響交易之重大訊息，出賣人仍負有告知義務。
㈡被上訴人於「不動產標的現況說明書」第15項，就「建築改
良物是否曾發生火災或其他天災，造成建築物損害或其他修繕之情形」勾選「否」之攔位，然則本建物卻曾因颱風，致大水淹沒地下一、二樓及地上一樓，並造成被上訴人家屬三人不幸罹難之事故，且因遭逢淹水，其地下設備及其管路勢必要進行修繕，故被上訴人對其重大事故並未依實告知未據填寫，顯有悖於告知義務。
㈢上訴人對於其所購買之房屋，曾發生重大天災，將該建物之
地下一、二樓及地上一樓全部淹沒並釀成三人不幸罹難之重大事故，確實毫無所悉，否則根本不可能購買而作為迎接新生命到來之居家處所。且對此一重大事故，確實會嚴重影響購買者之購買意願，若非足以影響購屋者之意願，則被上訴人何以刻意隱瞞？其既自稱曾向上訴人提及當地曾淹水，何以獨獨對於上情隱匿而不予告知？被上訴人辯稱其無告知之義務顯有誤解。
㈣本件買賣標的總價為16,520,000元，上訴人並已另行支付仲
介公司160,000元之仲介費。然上訴人於發覺被上訴人及仲介公司隱匿交易之重大訊息，而向消保官保促請要求仲介公司返還仲介費用之過程中，始查覺雙方所簽訂之買賣價金，竟包括被上訴人應支付仲介之費用，此經仲介公司代表人劉榮湖於消保官面前所自承，顯見該項買賣根本未予透明，而係由仲介公司、賣方聯手矇蔽買方。又依系爭買賣契約書第8條第3項所載，顯係雙重約定買受人不買時，出賣人得沒收買受人已支付之全部款項充作違約金，除此之外並無任何得另行請求履行或不履行之損害賠償之約定，故被上訴人謂係懲罰性之違約金約定，顯有誤會。
㈤按民法第252條規定：約定之違約金過高者，法院得減至相
當數額，故約定違約苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額。故上訴人自得依民法第252條之主張酌減，法院亦得依職權為之。又被上訴人主張上訴人違約拒買系爭房地，致使其另行出售於第三人 楊瑞生 ，而受有減少價金800,000元之損害，然該違約金之斟酌，不應包括因契約終止、解除後所生之損害，且被上訴人主張解除契約，沒入違約金距簽約日僅十日，於該十日內衡之常情，殊難想像房地產價格會有如何之變化，而上開差價亦係買受人為被上訴人鄰居，被上訴人亦自承買方知悉系爭重大死亡事故，則此差價顯然係因被上訴人無從隱瞞該重大訊息所致，並非單純另行出售之價差。
㈥本案被上訴人於原審時稱其於上訴人看屋時，對於該社區確
曾因颱風嚴重淹水，淹水位置均明確告知被上訴人，並曾帶上訴人查看社區防水設施之位置云云，然被上訴人亦自承從未告知上訴人有關其家屬三人因風災淹水而不幸於一樓罹難之重大訊息，刻意隱瞞，其動機無非係恐購屋者知悉後對於其購屋之意願將有重大影響。被上訴人之上開行徑，縱認並未違反告知義務，其行為亦不正，對於當時懷孕急於覓屋迎接新生命到來之上訴人而言，係屬刻意隱瞞，被上訴人之動機、行為均非善良誠實之行為。日後更因上訴人得知被上訴人刻意隱瞞此一重大訊息，方撤銷買賣契約，導致本案紛爭，是被上訴人訴請違約金實屬背於誠信原則，法院實不應予以允許。
㈦上訴人於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上
開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：(見本院98年3月16日準備程序筆錄)㈠兩造係透過由仲介公司仲介而於96年8月13日簽訂「不動產
買賣契約書」，由被上訴人將門牌台北市○○區○○○○街○○○號2樓之房屋、地下2樓停車位及應有之土地持分，出賣予上訴人，契約所載買賣總價為16,520,000元(該價金包括被上訴人應支付之仲介費420,000元)，上訴人應支付仲介費160,000元，已全數支付仲介公司。
㈡系爭房屋買賣，係由兩造及案外人聯邦銀行簽立「不動產買
賣價金安全信託契約書」，上訴人於96年8月14日將第一期款1,652,000元匯入聯邦銀行指定之帳戶。
㈢被上訴人於「不動產買賣契約書」所附之「不動產標的現況
說明書」第15頁「建築改良物是否曾經發生火災或其他天災，造成建築損害或其他修繕之情形？」及第24頁「本戶(指專有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致使或其他非自然事故之情事？」，均勾「否」之欄位。
㈣系爭房屋樓下即大湖山莊街241號地下1、2樓及地上1樓於86
年間溫妮颱風來襲，造成該房屋地下1、2樓、地上1樓淹沒，而被上訴人之母卓陳青、弟卓朝森與妹卓美櫻則於地下1樓遭溺斃不幸罹難，被上訴人及東森房屋人員並未於簽約前告知上訴人該溺斃事件。
㈤被上訴人及乙酉仲介公司(即東森房屋內湖成功加盟店)人
員，從未告知上訴人買賣標的之樓下曾發生上揭非自然身故之三人死亡意外事故。
㈥被上訴人於96年8月24日發函要求上訴人3日內給付第二期款
否則解除契約不另通知，上訴人則於同月29日發函撤銷雙方之買賣契約。
㈦被上訴人解除系爭契約後，另將系爭房地出售予第三人，買
賣價金為15,300,000元
四、兩造爭執事項：㈠上訴人有無可歸責於己之給付遲延，致被上訴人得解除契約
並請求違約金？㈡上訴人得否以被上訴人違反告知義務為由，撤銷系爭買賣契
約？㈢本件是否係預定賠償總額之違約金，非屬懲罰性違約金？違
約金過高得予酌減之適用？㈣被上訴人訴請給付違約金，是否係背於誠信原則，濫用權利
，而為法律上所不許？
五、得心證之理由：㈠上訴人有無可歸責於己之給付遲延，致被上訴人得解除契約
並請求違約金？⒈按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不
負遲延責任，民事訴訟法第230條固定有明文。查系爭房地樓下即大湖山莊街241號地下1、2樓及地上1樓前於86年8月溫妮颱風來襲時淹沒，而被上訴人之母卓陳青、弟卓朝森與妹卓美櫻於地下1樓房屋內溺斃，而曾發生「非自然身故」之事實，為兩造所不爭執，固如前述，且具有非自然身故情事之房屋或不動產，確將影響消費者之購買意願及價格，亦屬一般常情，然查上開事故發生地點係在系爭房地之地下1樓，並非本件買賣標的，換言之，上訴人所購買之系爭房屋並非「有非自然身故情事之房屋」。又查依被上訴人所填製之不動產標的現況說明書第24項係記載「本戶（指專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」（見原審卷第16頁），亦僅要求被上訴人應說明其「專有部分」內是否發生之非自然身故情事，並未要求尚須告知系爭房地周邊房地是否有非自然身故之情事，雖上訴人辯稱告知義務，並非限於現況說明書，凡足以影響交易重大訊息均應告知云云，然按所謂足以影響交易重大訊息，仍應限與系爭房地本身有關之訊息，否則容易無限上綱，影響交易安全，是以本件如認非屬系爭房地之地下一樓有非自然身故之情事，亦須告知，則同理，該地下一樓之左右上下隔壁鄰居如有要出售房地，是否亦須告如上開地下一樓有上開溺斃事件發生？顯然不合常理，是既非發生於上訴人所購買之系爭房地，自難責成被上訴人須於出售系爭房地時就上下左右鄰舍所發生之所有「非自然身故事件」均應告知上訴人。從而上訴人所辯被上訴人對該溺斃事件亦有告知義務云云，應不足採。
⒉上訴人復抗辯被上訴人未據實填載「不動產標的現況說明
書」第15項「建築改良物是否曾經發生火災或其他天災，造成建築物損害或其他修繕之情形」勾選「否」，未據實告知系爭房地之地下一、二樓及地上一樓曾遭大水淹沒之重大事故云云，惟查證人即東森房屋仲介人員 黃宏明 於原審具結證稱：淹水的事情是買方（按：指上訴人）告訴我的，因為被告（按：指上訴人）說他在這附近教鋼琴十幾年，所以附近的環境很熟悉．．．．，簽約前，被告告訴我系爭房屋以前有淹水過，淹的很嚴重，你知道嗎，我說我不知道，且在簽約前看地下停車場時，買方有跟屋主（按：指被上訴人）說以前淹水的情形如何，屋主說淹水後有作閘門，買方有親自詢問屋主淹水的情形，當時被告夫妻及小孩、我跟原告均在場」等語（見原審卷第107頁反面），可見被上訴人於簽約前確已據實向上訴人告知系爭建物曾淹水之事實，甚至向上訴人說明淹水後有設置之防水機制等情，是上訴人此部分辯詞實不足採。又查證人即系爭房地之樓上鄰居丙○○於原審證稱：地下室污泥都進來，淹水的範圍是地下室及一樓，我們作清污泥跟修復馬達，建築物本身並沒有毀損，也沒有修繕等語（見原審卷第108頁反面），是上開風災既未造成系爭建築物之修繕及毀損，則上訴人辯稱系爭房地於受災後，勢必將造成地下室各項設備毀損而須進行修繕云云，顯屬臆測之詞，不可採信，被上訴人於「不動產標的現況說明書」第15項之填載，難認不實。
⒊按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期
限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。又系爭買賣契約第8條第1項約定：
「甲（按：指上訴人）乙（按：指被上訴人）雙方其中之一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知後，無正當理由仍不履行或改正時，他方得逕行解除契約及要求因解除本契約所發生之損害賠償」（見台灣士林地方法院97年度訴字第83號卷＜下簡稱士林地院卷＞第18頁）。查上訴人未給付第二期價金，經被上訴人於96年8月24日寄發存證信函限上訴人於文到3日內繳納，否則逕為解除契約，惟上訴人拒絕給付上開款項，並於96年8月29日以律師函為撤銷買賣之意思表示之事實，為兩造所不爭執，已如前述，可見上訴人確有遲延給付價金，且上訴人又無因可歸責於被上訴人之事由而得拒絕給付，復經被上訴人定期催告，是揆諸前開規定及約定，被上訴人解除契約請求上訴人給付違約金，自屬有據。
㈡上訴人得否以被上訴人違反告知義務為由，撤銷系爭買賣契
約？被上訴人既無上訴人所稱違反告知義務之情事，已如前述，則上訴人買受系爭房地亦難認係被詐欺而為之意思表示，上訴人自不得引用民法第88條之規定，而據以撤銷系爭買賣契約。
㈢本件是否係預定賠償總額之違約金，非屬懲罰性違約金？違
約金過高得予酌減之適用？⒈惟按懲罰性違約金，係指當事人為確保債務之履行，約定
債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付。至債務人關於其因債之關係所應負之一切責任均不因其給付違約金而受影響，故債權人除得請求違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。此與以違約金為債務不履行所生損害之賠償總額之賠償額預定性違約金，自不相同。最高法院81年台上字第566號判決意旨參酌。查系爭買賣契約第八條違約責任第三項約定：「甲方若有遲延給付之情形，應賠償乙方每日按買賣總價萬分之三之違約金。如甲方毀約不買或其他違約情事時，乙方除得解除本契約後沒收甲方已付之全部款項」，揆諸前開判決意旨，可知上開約定之前段為懲罰性違約金，後段係賠償額預定性違約金，故被上訴人主張沒收上訴人已給付之第一期價款1,652,000元部分，應屬賠償額預定性違約金。
⒉又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人實際所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌，最高法院84年度台上字第978號判決意旨參照。查因被上訴人因上訴人違約未能於96年9月25日（兩造原約定交屋日期）前出售房屋，且上訴人僅支付第一期價金即違約拒絕給付第二期價金，迄至96年12月5日被上訴人方覓得買主另行出售予第三人楊瑞生，並於97年1月2日始付清款項（有不動產買賣契約書可稽），是被上訴人延遲取得買賣價金之期間長達3個月，未如預期取得所剩價金14,868,000元價金而受有利息之損失，且被上訴人係以低於兩造約定價格之1,530,000元與第三人楊瑞生成交，故本院爰審酌上述之情形，及社會房地交易經濟狀況，認原審所認被上訴人以系爭契約書所約定沒收已繳納之1,652,000元價金作為違約金尚屬過高，核減為800,000元為適當。
㈣被上訴人訴請給付違約金，是否係背於誠信原則，濫用權利
，而為法律上所不許？⒈按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一
者，不在此限：一、因第一審法院違背法令致未能提出者。二、事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。四、事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者。五、其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者。六、如不許其提出顯失公平者。民事訴訟法第447條第1項定有明文。
⒉查上訴人於原審並未主張本件有違反民法第148條權利濫
用之禁止、誠實信用原則之情形，顯然係於本院始提出之新攻擊防禦方法，復未依民事訴訟法第447條第2項之規定釋明得例外提出之事由，本院自應依民事訴訟法第447條第3項規定駁回之，況上訴人亦未舉證證明被上訴人訂立系爭買賣契約係以損害上訴人為主要目的，實難認單純之不動產買賣契約有悖於誠信原則、濫用權利之情形，故上訴人此部分主張，應予駁回。
㈤綜上所述，系爭房地買賣契約既因可歸責於上訴人事由致給
付遲延，則被上訴人解除契約並請求給付違約金，金額並經本院核減為800,000之部分即屬有據，從而，被上訴人依約請求上訴人給付800,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年1月4日（見士林地院卷第41頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。是則原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
㈥本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉
證，核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國98年5月12日
民事第五庭
審判長法官魏麗娟
法官陳博享法官黃雯惠正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國98年5月13日
書記官秦慧榮