裁判字號：臺灣臺北地方法院97年訴字第1312號民事判決
裁判日期：民國97年10月16日
裁判案由：給付違約金
臺灣臺北地方法院民事判決97年度訴字第1312號原告乙○○訴訟代理人 柏有為 律師
張峪嘉 律師被告丙○○訴訟代理人 陳昌義 律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於97年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣捌拾萬元及自民國九十七年一月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新台幣捌拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項定有明文。經查，原告於起訴時請求㈠先位聲明：被告應給付原告1,652,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡備位聲明：被告應出具信託代償指示通知書指示聯邦商業銀行信託部將信託財產新台幣1,652,000元移轉予原告指定之帳戶。併均陳明願供擔保，請准宣告假執行（台灣士林地方法院97年訴字第83號卷宗第7頁）。嗣於民國97年10月2日當庭撤回前開備位聲明之請求，核其前後所為請求之基礎事實同一，且被告無異議而為本案之言詞辯論，核與前揭法條規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告於96年8月3日起，委託訴外人 東森 房屋內湖成功店（即乙酉仲介有限公司，下稱東森房屋）代為銷售原告所有、位於台北市○○區○○○○街○○○號2樓之房地（下稱系爭房地）。被告及其家人在仲介陪同下，於同年8月11日前來看屋，自稱對當地環境熟悉，了解當地曾經淹水之事，被告亦據實告知當地因淹水而施作防水機制。翌日被告再次看屋後，隨即委託仲介斡旋，兩造乃於96年8月13日簽訂不動產買賣契約，約定買賣價金為1,652萬元，同時另與聯邦商業銀行（下稱聯邦銀行）簽定不動產買賣價金安全信託契約，約定由聯邦銀行擔任本件買賣價金之信託管理人。被告並交付第一期款簽約金165萬2,000元（含訂金30萬元）至聯邦銀行指定帳戶內作為信託財產。詎原告於同年8月17日接獲仲介通知，稱被告主張因原告隱匿台北市○○區○○○○街○○○號1樓曾發生風災意外之事而拒絕購買系爭房地。其後雖經協調，被告仍以仲介欺騙及房價過高等理由，遲未交付第二期款165萬2,000元，經被告於同年8月24日以存證信函催告被告應於3日內給付，否則即解除契約，被告竟於同年8月29日以律師函回覆：因出賣人、仲介人員未告知交易重要訊息，故撤銷前開買賣之意思表示云云。按系爭買賣契約第5條第4項關於擔保責任之規定及後附之不動產標地現況說明書僅要求原告擔保「...本買賣標的物之主建物（指專有部分）在其產權持有期間，絕無發生兇殺致死，自殺致死或其他非自然身故之情事...」，尚不及保證專有部分以外之其他專有部分亦從未發生事故，故即便系爭房地樓下即大湖山莊街241號1樓及地下1樓，確因86年8月溫妮颱風來襲，導致原告之母 卓陳青 、弟 卓朝森 與妹 卓美櫻 不幸罹難之情事，惟原告對此並無說明義務，被告亦不得主張構成解約事由。而東森公司於銷售過程中有無欺罔被告之情事，原告無從得知，亦與原告無涉，被告以此主張撤銷契約，委無所據。今被告若依約履行，原告本可取得系爭房地價金1,652萬元，惟被告交付第一期款165萬2,000元後，即拒付第二期款及尾款計1,486萬8,000元，經原告催告後仍不履行，已構成違約，經原告解除系爭契約後，雖另以1,530萬元將系爭房地出售第三人，惟前後出售之價差80萬元（扣除仲介費42萬元）乃因被告違約所生之損害，依系爭契約於第8條第1項、及第3項後段之約定，原告自得沒收被告已付之價金作為賠償損害之違約金，為此依兩造買賣契約約定，提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告165萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則答辯以：被告本為將出生之子女尋覓良好居家環境，乃於96年8月11日與東森房屋聯繫，由東森房屋人員 黃宏明 及原告陪同至系爭房地看屋，經黃宏明遊說後，被告不疑有他，遂交付10萬元之斡旋金。翌日，黃宏明與被告議定以1,
668萬元之價格（含買方服務費16萬元）購買，被告並當場簽立「不動產買賣斡旋承諾契約書」。次日再交付20萬元之訂金，並與原告簽訂契約，以1,652萬元買受系爭房地，並支付第一期款項135萬2,000元（加計前開訂金共165萬2000元）及服務費16萬元。詎至同年8月17日，經友人告知系爭房屋與1樓均為原告家人所有，前因颱風導致淹水，地下
1、2樓以及地上1樓全部淹沒，並造成屋主家屬共三人溺斃喪生。被告聽聞此事，大為恐慌，致電東森房屋店長 劉榮湖 表示未受告知此一重大訊息，劉榮湖竟狡飾並不知情云云。嗣後與原告及仲介進行協調， 惟渠 等表示若被告不願購買，將沒收已繳交之價金；按出賣人對其所出售之房屋，如有足以影響賣受人之購買意願之重大訊息，應有告知義務，此為買賣不動產時，仲介公司通常檢附「不動產現況說明書」之源由，惟該說明書僅為最低限度之告知要求，非謂未檢具上開說明書或就該說明書以外之重大訊息，出賣人即無告知義務。至於何者屬於足以影響交易之重大訊息，則應依社會通念加以判斷，查被告所購置者除地上2樓外，尚有建號分別○○○區○○段○○段○○○○號、1685號之各項公同使用部分及地下2樓之停車位，原告明知系爭房屋曾發生淹水情事，前開建物勢必受災造成地下室各項設備毀損而有修繕，今原告於「不動產標地現況說明書」第15項關於「建築改良物是否曾發生火災或其他天災造成建築物損害或其他修繕之情形」竟勾選「否」之欄位，顯有刻意隱瞞重大事故，未如實填寫現況說明書之情事，有背於告知義務甚明；且系爭房屋地下1樓既曾發生因風災導致原告之母、弟、妹不幸罹難之事，則依一般社會觀念判斷，堪屬足以影響購買意願之重大交易訊息，原告刻意隱瞞此事，顯見其居心不良，且其稱於被告看屋時，曾告知當地曾淹水等情，並非屬實，另參原告自陳本應由兩造共同負擔之房屋仲介費，竟已包含於買賣價金內，而由被告負擔，即可知本件實係由仲介公司及賣方聯手矇蔽被告。再者，當事人若約定契約不履行之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額，惟是否相當需依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定；且契約終止、解除後所生之損害，不在違約金是否過高斟酌之列。本件兩造自看屋、簽約至被告發現真相而拒絕購買，尚不足4日，縱認被告違約，實難認原告受有何等之損害。況系爭房地價格是否確實可能在如此短之期間內，即產生重大之價格變化，尚未見原告舉證以實其說，縱有價差，亦係因原告刻意隱瞞被告而提高價金，而後購買者係原告之鄰居，其已知悉前開溺斃重大事故所致，且原告以解約後另行出售之價差，作為違約金高低斟酌之主張，亦非妥適。綜上，被告刻意隱瞞系爭房地樓下發生3人死亡此等影響交易之重大事項，被告據以撤銷購買之意思表示，洵屬有據，自無由再給付第二期價金，是原告主張解除契約並沒入已繳價款，實無理由。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠兩造於96年8月13日，簽訂「不動產買賣契約」，約定系爭
房地買賣總價為1,652萬元。雙方同時與聯邦商業銀行簽定「不動產買賣價金安全信託契約」，約定由聯邦銀行擔任本件買賣價金之信託管理。被告於簽約當日交付第一期款165萬2,000元（含訂金30萬元）至上開聯邦銀行指定帳號，作為信託財產，其後即未依約給付第二期價金。
㈡被證1不動產標的現況說明書之真正。
㈢系爭房地樓下即大湖山莊街241號地下1、2樓及地上1樓，確
實曾在86年8月溫妮颱風來襲時淹沒，而原告之母卓陳青、弟卓朝森與妹卓美櫻則於地下1樓房屋內溺斃；原告及東森房屋人員並未於簽約前告知上述溺斃事故。
㈣原告前於96年8月24日以存證信函催告被告應於3日內付款
，否則即解除契約。被告則於96年8月29日以律師函為撤銷買賣契約之意思表示。
㈤原告解除系爭契約後，另將系爭房地出售予第三人，買賣價
金為1,530萬元（參見本院卷第114頁）
四、本件原告起訴請求被告給付違約金，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠被告有無可歸責於己之給付遲延，致原告得解除契約並請求違約金？㈡原告主張之違約金是否過高而得予以酌減？㈠被告有無可歸責於己之給付遲延，致原告得解除契約並請求
違約金？⑴按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第
254條定有明文。又系爭買賣契約第8條第1項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知後，無正當理由仍不履行或改正時，他方得逕行解除契約及要求因解除本契約所發生之損害賠償」，第3項約定：「甲方若有遲延給付之情形，應賠償乙方每日按買賣總價萬分之三之違約金。如甲方簽約不買或其他違約情事時，乙方得於解除本契約後沒收甲方已付之全部款項，…。」（見台灣士林地方法院97年度訴字第83號卷第18頁）；次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，固為民法第229條第1項所明定，然債權人並不因債務人之遲延給付，當然取得契約解除權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，觀之同法第254條之規定自明（最高法院82年度台上字第1971號判決參照）。查本件原告因被告未依約給付第二期價金，經原告於同年8月24日寄發存證信函限被告於文到3日內繳納，否則逕為解除契約，惟被告拒絕給付上開款項，並於96年8月29日以律師函為撤銷買賣之意思表示等情，已如前述，是被告確有遲延給付價金，且經原告定期催告後解除契約，應堪認定。
⑵按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負
遲延責任，民事訴訟法第230條定有明文。被告抗辯其遲延給付價金係因原告故意隱匿重大交易訊息，不可歸責於被告等語，既為原告所否認，自應由被告就此有利於己之事實負舉證責任。查系爭房地樓下即大湖山莊街241號地下1、2樓及地上1樓前於86年8月溫妮颱風來襲時淹沒，而原告之母卓陳青、弟卓朝森與妹卓美櫻於地下1樓房屋內溺斃，而曾發生「非自然身故」之事實，已如前述，又於房地產交易市場及實務經驗上，具有非自然身故情事之房屋或不動產，固將影響消費者之購買意願及價格，然上開事故發生地點係在系爭建物之地下1樓，與被告所購買之系爭2樓房屋分屬不同之所有權，是被告所購買之房屋於不動產交易實務上並非「有非自然身故情事之房屋」（即俗稱之「兇宅」），應堪認定。再依原告所填製之不動產標的現況說明書第24項之記載「本戶（指專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」（參見本院卷第16頁），亦僅要求賣方應據實告知買方於其「專有部分」內發生之非自然身故情事，尚不包含其他住戶內所發生之自殺、兇殺等非自然身故情事，上開溺斃事件既非發生於被告所購買之系爭房屋，自難責成原告需於出售房屋時就該棟建築物內發生之所有「非自然身故事件」均告知被告。況建築物是否因曾有人溺斃而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，尚非屬物之瑕疵，而矧之上開風災造成之原告3名家屬不幸溺斃事故，距兩造簽立買賣契約已相隔10年之久，對於該建物之所有住戶縱造成心理因素之影響，亦已隨時間經過而逐漸遺忘，佐以上開不動產標的現況說明書第24項之記載，亦僅要求賣方應據實告知買方於其「為所有權人期間」內發生之非自然身故情事，益徵買方對非自然身故情事之告知義務，於告知期間上亦非無限上綱甚明。綜上所述，本件溺斃事件既非發生於被告所購買之系爭房屋，且距離事故發生復已長達10年，則被告抗辯原告就上開溺斃事故有告知義務，實難認有據。
⑶次查，被告抗辯原告未據實填載「不動產標的現況說明書」
，在其上第15項「建築改良物是否曾經發生火災或其他天災，造成建築物損害或其他修繕之情形」勾選「否」，而刻意隱瞞系爭房地曾淹水之事實云云，並提出上開不動產標的現況說明書為證，惟查原告於兩造簽立買賣契約前已告知被告系爭建物之地下1、2樓曾淹水乙情，業據證人即東森房屋仲介人員黃宏明結證稱：被告有問我系爭房屋以前有淹水過，淹的很嚴重，你知道嗎，我說我不知道，在簽約前看地下停車場時，買方（指被告）有跟屋主（指原告）說以前淹水的情形如何，屋主說淹水後有作閘門，買方有親自詢問屋主淹水的情形，當時被告夫妻及小孩、我跟原告均在場，簽約前，原告有告訴過我，她說淹水淹到地下一樓，但淹死3人之事我不知道等語（參見本院卷第107頁），核與證人即原告之鄰居甲○○所證稱：我聽原告說他有帶被告去地下室看防淹水設施，但不確定是否在我們家說的等語（見同上卷第
108頁背面），均屬相符，應堪採信，足見原告於簽約前確已據實向被告告知系爭建物曾淹水之事實，並向被告說明淹水後設置之防水機制無訛。又系爭建物雖因溫妮颱風導致地下1、2樓淹水，然並未造成建築物損害或其他修繕之情形，業據證人甲○○證稱：地下室污泥都進來，淹水的範圍是地下室及一樓，我們作清污泥跟修復馬達，建築物本身並沒有毀損，也沒有修繕等語（見同上頁），上開風災既未造成系爭建築物之修繕及毀損，從而原告於「不動產標的現況說明書」第15項之記載，即難認不實；且系爭建築物雖曾於86年間因颱風時淹水發生溺斃事故，然經社區設置防水機制後已於安全上無虞，被告復未能舉證證明系爭房地存有何影響居住安全而減少其價值或通常效用之瑕疵存在，而原告仍故意隱匿之，則其抗辯原告未盡告知義務云云，自無可取。
⑷綜上所述，原告既無被告所稱之違約情事，被告買受系爭房
地亦難認係被詐欺而為之意思表示，被告自不得引用民法第88條之規定，而據此撤銷買賣契約。從而，被告遲延給付第二期價金應屬可歸責於己之事由，原告依系爭契約第8條第
1項為催告後，自得解除契約，併請求被告給付賠償額預定性之違約金至明。
㈡原告主張之違約金是否過高而得予以酌減？
按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人實際所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌。（最高法院84年度台上字第978號、88年度台上字第1968號判決參照），本件原告因被告違約未能於96年9月25日前出售房屋，其未如期取得1,652萬元價金而受有利息之損失，暨被告僅支付第一期價金即違約，迄至96年12月5日方覓得買主另行出售予第三人，並於97年1月2日始付清款項，是原告延遲取得房屋價金之期間長達3月，且最終僅以低於兩造約定價格之1,530萬元成交等情，本院爰審酌上述所述之情形，暨被告若能如期履行時，原告可能享受利息以外之利益及依其他一般客觀事實、社會經濟狀況，認本件依系爭契約書所約定沒收已繳納之165萬2千元價金作為違約金尚屬過高，本院核減為80萬元，換言之，原告得請求之金額為80萬元，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，本件兩造系爭房地買賣契約既因可歸責於被告事由致給付遲延，原告解除契約並請求給付違約金，即屬有據，從而，原告請求被告給付其80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年1月4日（見上開士林地院卷第41頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，逾此範圍，即無憑據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院經審核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國97年10月16日
民事第五庭法官吳佳薇如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀以上正本係照原本作成。
中華民國97年10月16日
書記官許博為