裁判字號：臺灣臺北地方法院97年訴字第6511號民事判決
裁判日期：民國98年10月22日
裁判案由：返還土地等
臺灣臺北地方法院民事判決97年度訴字第6511號原告甲○○訴訟代理人 黃永琛 律師複代理人 梁堯清 律師
劉桂君 律師 吳佩玲 律師被告乙○○○訴訟代理人 吳謹斌 律師上列當事人間返還土地等事件，本院於民國98年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北市○○區○○段二小段四八一之四、四八一及四八０地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷四之二號，如附圖A1、A2、A3部分（面積各為十六點九一平方公尺、二十三點九七平方公尺、０點一四平方公尺）所示合計四十一點九二平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還予原告。
被告應自民國九十七年一月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣陸仟壹佰陸拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣壹佰柒拾捌萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣伍佰參拾伍萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明原為：㈠被告應將坐落於臺北市○○區○○段二小段481、481-4地號土地上，門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○○號之建物拆除，並將上開土地返還予原告；㈡被告應自民國97年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新台幣（下同）4萬3,333元（見本院卷第1頁）。嗣經本院囑託臺北市古亭地政事務所測量系爭建物實際占有前開土地之面積後，原告於98年9月24日將訴之聲明變更為：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段二小段481-4、481及480地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○○號，如附圖A1、A2、A3部分（面積各為16.91平方公尺、23.97平方公尺、0.14平方公尺）所示合計41.92平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還予原告；㈡被告應自97年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告4萬3,333元（見本院卷第212頁）。核上開原告所為訴之變更、追加，顯係基於同一基礎事實而主張，該訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於在同一程序得加以解決，避免重複審理，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，與首揭民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款之規定並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國96年5月21日向臺灣銀行股份有限公司（下稱臺灣銀行）標購臺北市○○區○○段二小段481、481-4地號土地（下稱系爭土地）。因臺灣銀行與被告就系爭土地已訂有租賃契約（下稱原租賃契約），租期自95年1月1日起至96年12月31日止，兩造遂於96年5月重新簽訂租賃契約（下稱系爭契約），約定每月租金新台幣（下同）4,630元，租賃期間自96年5月1日至同年12月31日，訴外人 邱俊霖 並代原告收受被告給付之8個月租金，計3萬7,040元，惟未表示與被告續訂租約之意思。被告雖於96年12月24日打電話予邱俊霖要求續約，然邱俊霖並未同意與被告訂立新的租賃契約；況依系爭契約第2條第2項約定，被告應於96年11月底前與原告就租金、租賃期限及其他租賃條件為磋商，逾期即視為無意續租，不得再向原告洽談有關租賃事宜，然被告遲至96年12月24日始與原告聯繫土地換約續租事宜，自應視為無意續租。
據此，系爭契約已因租賃期限屆滿而消滅，兩造並未合意另訂租約，且原告甫於租期屆滿時（即96年12月31日），即以存證信函表示不再續租並迭次請求被告搬遷返還土地，本件亦無租賃默示更新之問題，被告自不得再主張有權占有。
二、又被告係依土地租賃契約而占有使用系爭土地，尚非基於行使地上權之意思，是被告即無從因時效而取得地上權登記請求權。縱認被告係以行使地上權之意思占有土地而取得地上權登記請求權，惟被告迄今仍未依法登記為系爭土地之地上權人，尚不得對原告主張其係有權占有。且土地占有人因時效而取得地上權登記請求權者，僅限於土地所有人對占有人提起拆屋還地訴訟前為之，而被告遲至原告依民法第767條規定提起訴訟後，始於訴訟進行中具狀主張其已時效取得地上權，受訴法院自無庸就此臨訟主張為實體上裁判。再者，民法第758條及土地法第43條係不動產物權移轉及登記之規定，與被告所有之門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○○號之建物（下稱系爭建物）是否為有權占有無關，況系爭建物為二層磚造建物，並非建物登記謄本及建物所有權狀所載之一層木造建物，顯係舊建物早已滅失，系爭建物僅為未辦理保存登記之違章建築，是被告抗辯因登記有絕對效力而不得主張拆屋還地云云，顯無理由。
三、綜上，被告無權占有系爭土地（含地政測量後，系爭建物實際占有原告所有之480地號土地）上如附圖所示A1、A2、A3部分，且在其上搭建面積41.92平方公尺之系爭房屋，原告為維護所有權人之權益，爰依民法第767條、第455條及系爭契約第2條第2項、第13條等規定，請求被告拆除系爭建物，將所占用系爭土地返還原告。又被告無權占有系爭土地，係無法律上之原因而受利益，且致原告等受有相當於租金之損害，爰依民法第179條及土地法第105條準用同法第97條規定，請求被告自租期屆滿時起至返還系爭土地之日止，按月給付原告4萬3,333元【系爭土地之公告現值每平方公尺12萬1,000元被告占用面積約40平方公尺（面積以實測為準）10％12＝4萬3,333元】之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段二小段481-4、481及480地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○○號，如附圖A1、A2、A3部分（面積各為16.91平方公尺、23.97平方公尺、0.14平方公尺）所示合計41.92平方公尺之建物拆除，並將上開土地返還予原告；㈡被告應自97年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告4萬3,333元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：被告自82年4月起即向臺灣銀行承租系爭土地，嗣因96年5月21日原告向臺灣銀行承購系爭土地，並於同年6月6日辦妥所有權移轉登記，兩造遂依原租賃契約重新簽訂系爭契約，租期自96年5月1日起至96年12月31日止。原告代理人邱俊霖並於96年9月17日持兩造已事前寫好之系爭契約至被告公司給被告簽名、蓋章並收取租金3萬7,040元，被告則簽發台北國際商銀票號0000000、面額3萬7,040元之支票1紙，交由邱俊霖代為收執領款，未有積欠租金及違約情形。且被告稱：「這次（即96年9月17日）你拿來給我簽約，明年（即97年12月31日）租約屆滿前，再請拿97年度的租約來給我換約續租」；邱俊霖回以：「好，好，我還是會再拿明年的租約來給你簽約」等語，可見被告已依系爭契約約定，於一個月前申請換約續租，原告主張被告於期限內未要求續約，顯非實在。又被告於96年12月24日另有以電話聯絡邱俊霖換約續租事，邱俊霖亦答覆：「我老闆出國去了，過幾天回來，我會寫好跟上次一樣送到你辦公室給你簽」等語，則原告於租期屆滿終日，逕以存證信函催告被告拆屋還地，並非合法，且有違誠信原則及權利濫用，自不生終止系爭契約之效力。況被告於82年1月20日向訴外人 鄭玉鳳 以120萬元（實際價款為560萬元）買受並於82年4月21日辦妥所有權移轉登記之系爭建物，一、二層樓房構造係木造及磚造兼有之，迄今尚未重建、整建或改建，此即為建物登記謄本及建物所有權狀所載之471建號建物，則依民法第758條及土地法第43條規定，系爭建物已因合法登記而有絕對之效力，原告主張拆屋還地，顯非適法。遑論，系爭土地上之房屋稅、契稅及水電費均由被告所繳納，足認被告係以行使地上權之意思，前後連續15年間以和平、公然、善意，繼續合法占有使用系爭土地，依法自應取得地上權之設定，原告尚不得請求拆屋還地。此外，被告買受系爭建物並辦妥所有權移轉登記後，係先後向台灣銀行及原告承租系爭土地，且均依約繳付租金或提存法院，是被告使用系爭房屋乃基於租賃契約之效果，自有合法之權源，並非無法律上原因而受利益，亦無使原告受損害之可言，則原告請求相當於租金之不當得利金，亦未合法等語，資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴及其假執行之聲請；㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執之事項：
一、原告於96年5月21日向臺灣銀行標購臺北市○○區○○段二小段481、481-4地號土地，因其上有被告所有之系爭建物，而臺灣銀行與被告就上開土地已訂有租賃契約，租期自95年1月1日起至96年12月31日止，兩造遂於96年5月重新簽訂基地租賃契約，約定每月租金4,630元，租賃期間自96年5月1日至96年12月31日，並由邱俊霖代原告向被告收受8個月租金，被告則簽發台北國際商銀票號0000000、面額3萬7,040元之支票1紙交予邱俊霖收執，有土地登記第二類謄本、兩造於96年5月間簽訂之基地租賃契約、臺灣銀行與被告於95年2月15日簽訂之基地租賃契約、上開支票1紙在卷可稽（見本院卷第4-7、33、42頁）。
二、系爭建物實際坐落臺北市○○區○○段二小段481-4、481及480地號土地上，如附圖A1、A2、A3部分（面積各為16.91平方公尺、23.97平方公尺、0.14平方公尺）合計41.92平方公尺，有本院98年1月13日勘驗測量筆錄、臺北市古亭地政事務所98年3月20日北市古第二字第09830388100號函及其檢附土地複丈成果圖、臺北市古亭地政事務所98年6月5日北市古第二字第09830935800號函在卷可稽（見本院卷第125、128-129、179頁）。
肆、得心證之理由：
一、本件原告起訴其向臺灣銀行標購之481、481-4地號土地上有被告所有之系爭建物，而臺灣銀行與被告就上開土地前已訂有租賃契約，兩造遂重新簽訂系爭契約，租賃期間自96年5月1日至96年12月31日。又本件經臺北市古亭地政事務所測量後，系爭建物實際坐落之範圍，尚包含原告所有之480地號土地等事實，已據原告提出土地登記第二類謄本、兩造於96年5月間簽訂之基地租賃契約、臺灣銀行與被告於95年2月15日簽訂之基地租賃契約、台北國際商銀票號0000000、面額3萬7,040元之支票1紙（均影本）等件為證，復經本院至現場勘驗屬實，有本院98年1月13日勘驗測量筆錄、臺北市古亭地政事務所98年3月20日北市古第二字第09830388100號函及其檢附土地複丈成果圖、臺北市古亭地政事務所98年6月5日北市古第二字第09830935800號函在卷為憑（見本院卷第4-7、33、42、125、128-129、179頁），且為被告所不爭執，故原告主張之上開事實，自堪信為真實。
二、原告又主張系爭建物為被告所有，且系爭建物占用系爭土地並無法律上正當權源，係無權占有等語；惟被告等人則以前揭情詞置辯。是以，本件兩造主要之爭點即為㈠被告是否有權占有系爭土地？㈡原告請求被告返還不當得利有無理由？其金額如何計算？茲審究如下：
㈠、被告是否有權占有系爭土地？
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。次按，原告以無權占有為原因提起請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告應就其占有係有正當權源之事實證明之，亦有最高法院91年台上字第2578號判決足資參考。本件被告抗辯其於96年9月17日簽發支票交予原告代理人邱俊霖收執時，即當面表示欲換約續租一事，復於96年12月24日另以電話向邱俊霖提出申請云云。惟查，系爭契約第2條約定：「租賃期間：自民國96年5月1日起至民國92年12月31日止。租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（即原告）不另通知，甲方（即被告）如有意願續租，應於租期屆滿前1個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租。甲方未經辦理換約續租，應返還租賃標的物，若未依約返還租賃標的物，應負損害賠償責任，按租金標準繳納損害金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議。」，是原告於訂約之際，即已表明租期屆滿後續約時，須另訂租約，自發生租期屆滿後阻止續約之效力，如欲續租，應由被告於租期屆滿前1個月，向原告申請辦理續約。被告雖提出其所簽發台北國際商銀票號0000000、面額3萬7,040元之支票一紙、基地租賃契約及中華電信股份有限公司通話明細報表為憑（見本院卷第41-43頁），雖可推論被告於96年9月17日依約交付原告租金3萬7,040元，且於96年12月24日以電話聯繫邱俊霖等情，惟被告並未能舉證證明，雙方確實有就系爭土地達成續租之合意，則租約期限於96年12月31日屆滿時，系爭租賃關係即為消滅，縱被告稱其仍按期將租金提存法院，亦不生合法續約之效力。因此，系爭契約既為定期租賃，且租約期間屆至，原告依契約行使其權利，收回出租土地，自無違反誠信原則及權利濫用可言。
２、被告又抗辯其買受並辦妥移轉登記之系爭建物即係臺北市○○區○○段二小段471建號建物，因登記有絕對效力，原告自不得主張拆屋還地云云。然查，臺北市○○區○○段二小段471建號建物係一層木造建物，坐落於永昌段二小段481-1、481-3、481-4地號土地，其上有門牌號碼和平西路二段36巷4、4-1、4-2號，總面積67.15平方公尺，而被告持有4分之1即16.79平方公尺，有建物登記第二類謄本附卷足憑（見本院卷第29頁）。惟現今之系爭建物增設二樓，左側外牆以鐵皮覆蓋，並架設輕鋼架天花板，其上之木樑業遭拆除，另搭建全新之鋼樑、木樑，其構造方式與上開建物登記第二類謄本所載之木造建材顯不相同，有原告提出之系爭建物現場照片及本院98年1月13日履勘測量筆錄在卷可資比較（見本院卷第72、125頁），被告亦自承：客廳天花板上木梁，四年多前因木梁全部蛀壞，全部更換為鋼樑，並加新的木梁，大部分木梁更新等語（見勘驗筆錄）；且目前之系爭房屋坐落於永昌段二小段481-4、481及480地號土地如附圖A1、A2、A3部分，面積合計41.92平方公尺，其建物樓地板面積明顯增加（被告就471建號建物僅持有16.79平方公尺），所坐落之地號亦不相同，有本院囑託臺北市古亭地政事務所測量，製有土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第128-129、179頁），足認目前之系爭建物已非原辦理保存登記之471建號建物，是被告執已滅失之舊建物謄本主張系爭建物已依土地法而為登記，殊無足採。況土地法第43條規定依該法所為之登記有絕對效力，其範圍僅止於保護信賴登記之善意第三人；而民法第758條係在規範依法律行為而有不動產物權得喪變更之事者，須經登記始生效力，且為示慎重，應依當事人之書面為之，與被告所有之系爭建物是否為有權占有無關，故被告此部分所辯，亦不足採。
３、又按地上權為一種物權，主張取得時效之第一要件須為以行使地上權之意思而占有，若依其所由發生之事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行，有最高法院64年台上字第2552號判例可參。查，本件依被告先後與臺灣銀行、原告所訂土地租賃契約書以觀，被告占有系爭土地之始，即係基於承租人之意思而非基於行使地上權之意思，嗣後亦非有民法第945條所定變為以地上權之意思而占有之情事甚明；且被告係系爭建物之所有權人，並就系爭建物為使用收益，被告因而繳納房屋稅、契稅、水電費亦屬合理，與被告是否基於地上權之意思占有土地並無必然關係，故被告主張其自始即以行使地上權之意思繼續和平使用系爭土地，已逾15年，本於民法第772條準用同法第770條之規定請求登記為地上權人云云，自非可取。從而，被告對系爭土地現屬原告所有之事實，既不爭執，復未能舉證證明其就系爭土地有租賃權或其他權利，自無從認定系爭建物坐落系爭土地有合法占有權源，則原告主張被告無權占有系爭土地，其依民法第767條之規定，請求被告拆除系爭建物，並返還系爭土地，為有理由，應予准許。
㈡、原告請求被告返還不當得利有無理由？其金額如何計算？按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第169號著有判例。被告自租賃關係消滅後之97年1月1日起，無權占有系爭土地，未支付對價而受有利益，致原告受有損害，原告依不當得利法律關係，請求被告返還相當於租金之利益，洵無不合。又按土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年息10％為限，此於租用基地建築房屋時準用之，同法第105條定有明文。而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價之百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，有最高法院68年台上字第3071號判例足資參照。經查，系爭土地坐落在和平西路二段，鄰近重慶南路路口，屬城市地方土地，附近有印刷公司、機車行、光學儀器行等，距離公車站牌約50公尺，有本院勘驗測量筆錄在卷為憑（見本院卷第126頁），爰斟酌系爭房屋之使用現況，及所在地點附之商業繁榮程度、交通便利程度等情形，本院認以系爭土地當期申報地價及租金率5％計算相當於租金利益為適當。是以，被告無權占用系爭土地如附圖A1、A2、A3部分所示之面積合計41.92平方公尺，而自97年1月起系爭土地之申報地價為每平方公尺3萬5,280元（計算式：96年1月起系爭土地之公告地價4萬4,100元80/100＝3萬5,280元），亦有系爭土地歷年公告地價查詢表（見本院卷第225-227頁）附卷可參，故原告依據民法第179條、土地法第105條準用同法第97條等規定，請求被告給付自97年1月1日起至返還上開占用土地之日止，按月給付6,162元（計算式：系爭土地申報地價每平方公尺3萬5,280元被告無權占用之面積41.92平方公尺年息5％1/12＝6,162元）部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則為無理由，不應准許。
伍、本件原告勝訴部分，原告及被告分別陳明願供擔保，請求准予宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許（註：系爭481-4、481、480地號土地以98年1月之公告現值每平方公尺12萬4,000元，乘以被告無權占用之面積合計41.92平方公尺計算）。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年10月22日
民事第一庭法官楊晉佳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年10月22日
書記官蘇炫綺