裁判字號：臺灣臺南地方法院99年重訴字第66號民事判決
裁判日期：民國99年09月21日
裁判案由：請求履行契約
臺灣臺南地方法院民事判決99年度重訴字第66號原告 陳文仁 訴訟代理人 黃溫信 律師
徐美玉 律師 黃紹文 律師被告 許財旺 訴訟代理人 莊美貴 律師複代理人 黃龍昌 律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國99年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告給付新台幣陸佰萬元之同時將坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地、面積一九一八平方公尺、權利範圍全部之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用新台幣陸萬零肆佰元由被告負擔。
事實與理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國99年l月28日就被告許財旺所有坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○號、地目田、面積1918平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地）簽立買賣契約，約定買賣總價款為新台幣（下同）950萬元，其中第一期款即定金150萬元於買賣契約書簽立同時交付，第二期款200萬元買受人（即原告）應於99年2月1日交付，出賣人（即被告）應備妥移轉所需件及蓋妥印鑑章后同時交付，第三期款即尾款600萬元應於辦妥土地增值稅單核發後5日內交付，原告需開本期款之銀行禁背票款交付後送登記；原告並於簽約同時交付支票號碼0000000、發票日99年1月28日、票面金額150萬元、付款人歸仁鄉農會之支票予被告，以為第一期款之交付。簽約翌日即同年l月29日，原告復將第二期款200萬元分別匯款至被告所有之渣打銀行台南分行、金華分行帳戶內，並通知被告依約備妥買賣移轉所需證件等交付代書，以便辦理移轉登記事宜，惟被告不但違反買賣契約第7條第1項約定「本件產權移轉登記及相關手續，倘須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之斤示為，該方應無條件於受託代書通知之期日內配合照辦，不得刁難、推諉或藉要求任何補貼。」之約定，拒不交付文件，甚至由其家人向原告表示已不願出售系爭土地，原告及受託代書多次聯絡被告請求履行契約，均未獲置理，原告始不得不提起本件訴訟。
（二）按「意思表示內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」，民法第88條第1項、第2項定有明文。
惟「民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為之錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形」，最高法院51年台上字第3311號著有判例可資參照。又所謂動機錯誤乃意思表示緣由的錯誤，即表意人在其意思形成的過程中，對其決定為某特定內容意思表示具有重要性的事實，認識不正確，蓋動機存於內心，非他人所得窺知，自不許表意人主張撤銷，而害及交易安全。本件被告以信賴仲介 李貞國 所說系爭土地市價500萬元很好而出賣系土地，復查訪系爭土地拍賣每分也有700萬元為由，主張依民法意思表示錯誤撤銷系爭買賣契約。惟土地買賣價格係由兩造共同決定，被告上開主張，至多僅能表示係被告內心之想法，原告實無從得知，參照上開說明，被告主張撤銷買賣契約，顯與法不符；且被告主張系爭土地週邊土地交易資料，其中⑴之拍賣土地鄰近住宅區，與系爭土地位置相距遠，而其中⑵之土地之成交價格，原告否認之，況一般土地成交價格係依各該買賣雙方折衝決定，各有其主觀因素考量，並不能以相互比對主張系爭土地買賣價格不相當。
（三）被告復抗辯雙方協談時，訴外人李貞國要求違約金一半，若李貞國是一般的仲介，為何可以要求違約金的一半？又何以可決定契約如何作結束？而原告既知被告沒有所有權狀，要遺失補辦也不能一天就完成，但是原告卻在隔天馬上就匯款進來，製造被告違約的情形，原告和李貞國有共同詐欺行為。然99年2月11日原告與被告之弟 許財福 、被告之子 許國展 協談時，李貞國要求一半係指如買賣不成，原約定給仲介李貞國之仲介費也要拿一半，並非指本件買賣之違約金，有錄音譯文可憑，被告容有誤會。又原告自始至終均表達願意完成買賣契約之意思，本件訴之聲明亦係請求於原告為對持給付後被告應將系爭土地移轉登記予原告，原告實無製造被告違約之情形而請求被告給付違約金；且系爭土地之買賣，兩造從98年9月份開始協談，至雙方正式簽訂買賣契約，亦有3、4個月的時問，並非倉促成交；而原告給付第二期款200萬元固約定於同年2月1日支付，因2月1日適逢星期一，前日金融機構不上班，原告怕2月1日給付遲延，所以於1月29日即先匯款予被告，何來製造違約、詐欺被告之行為？況原告在約定付款日期前未見被告備妥所需文件之情形下，即逕自將款項匯入被告帳戶內，益見原告確實有履行契約之意，否則實無甘冒被告可能無法履約之風險而先行匯款之理。至被告簽約時經李貞國教導向地政機關以遺失方式辦理補發，原告並不知情，被告以民法第92條規定主張撤銷系爭土地之買賣契約，於法不合。
（四）系爭土地買賣契約第3條明載第三期買賣款項應同時履行條件為「辦妥土地增值稅單核發后5日內交付本期款新台幣600萬元」，而系爭土地增值稅免稅證明書於99年2月24日即已核發，由代書代為領取，有台南縣土地增值稅免稅證明書可佐；且土地增值稅免稅證明書核發後，已由代書 吳昌林 通知兩造，原告並曾於99年3月1日以歸仁郵局存證信函號碼000074號存證信函催告被告履行契約之事實，被告自應履約，被告拒不履行，爰依法訴請被告給付系爭土地；並聲明如主文所示。
二、被告則以：
（一）被告簽立系爭土地買賣契約，實緣於訴外人李貞國知悉被告酷愛養鴿、賽鴿活動，且適逢經濟拮鋸缺錢花用，前來向被告陳稱有人欲購系爭土地。李貞國明知系爭土地每分地至少有700萬元以上之價值，竟利用被告缺錢之際，向被告詐稱系爭土地如能以每分地500萬元之價格出售即已超出市價甚多、買主願以每分地500萬元購買，若決定太慢買主要向其他人購買等語，誘使被告同意出售系爭土地。又當被告猶豫時，李貞國更以賽鴿期間將到來土地出售後即有錢可以參與賽鴿活動等語，被告因從未有出售土地之經驗，更不知系爭土地之價值，因此誤信李貞國上開所言，而同意出售系爭土地。
（二）系爭土地乃被告母親所贈與，因被告母親一再叮囑不可將系爭土地出售，因此所有權狀並未交被告保管，李貞國明知此情，為促使被告同意出售土地，也教導被告先簽約後再向地政事務所申報所有權狀遺失補發。惟買賣契約簽立後，被告因向地政事務所辦理所有權狀遺失補發程序，才輾轉得知系爭土地周圍之土地近來成交價格每分地均在700萬元以上，始驚覺受騙，隨即向原告表示要撤銷出售土地之意思表示，並願將原告已交付之價金返還原告，然幾經協調原告均以要李貞國出面才能決定等語回應，因此協調未果。按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。民法第88條第1項前段定有明文。又「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」民法第92條第1項亦有明文。本件買賣契約之簽立是因訴外人李貞國利用被告需錢花用之急迫情形，被告係受李貞國所稱每分地500萬元即已高出市價甚多等語所騙，才與原告簽立買賣契約，被告若知系爭土地每分地至少有700萬元價格，被告即不為本件出售土地之意思表示，被告已於99年4月16日以台南地方法院郵局第541號存證信函為撤銷出售土地之意思表示，有存證信函影本可憑。按「法律行為經撤銷者，視為自始無效。」民法第114條第1項定有明文。
系爭買賣契約亦經撤銷而視為自始無效，原告以無效之買賣契約請求被告履行契約，並無理由。
（三）系爭土地週邊土地交易資料：⑴台南縣○○鄉○○段○○○○○號，面積0.2183公頃，經鈞院年度執字第30號拍賣，於97年9月拍定價格為1466萬元，即相當於每分地價值671萬元。⑵中台南縣○○鄉○○段○○○○○號土地約於99年3月間達成買賣交易，據了解每分地價格為670萬元。⑶本件系爭土地是位於歸仁圓環附近，而前揭二筆土地則均遠離歸仁圓環，故位置均不及系爭土地良好，有地籍圖謄本可為憑，故系爭土地以每分地500萬元價格賣出，確實與其價值不相當。又兩造協談過程，原告明確向被告之子稱「李貞國要求要取違約金一半」、「李貞國後面有人」等語，苟李貞國是單純仲介人如何能要求一半的違約金？況原告於被告未履行交付移轉系爭土地所需證件即提前於1月29日匯入第二期買賣價金予被告，顯與常情有違。且被告於簽立買賣契約時，其手中並無持有系爭土地之所有權狀，並為原告所明知，又經係李貞國教導被告向地政機關以遺失方式辦理補發，而簽約日99年1月28日是星期四，同年2月I日為星期一，則被告縱向地政機關申請補發權狀，依土地法第79條第2款「土地所有權狀及土地他項權利證明書，因損壞或滅失請求換給或補發時，依左列規定:二、因滅失請求補給者，應敘明滅失原因，檢附有關證明文件，經地政機關公告30日，公告期滿無人就該滅失事實提出異議後補給之。」之規定，則即使被告簽約當日辦理土地所有權狀補發手續，但因必需經過公告30日，故被告絕無可能於99年2月1日可以交付土地所有權狀，被告必定無法依約履行，惟原告提前於99年1月29日將200萬元匯入被告帳戶，顯故意製造出買賣契約第9條第2項之高額違約罰金之情況。
（四）原告99年7月8日提出之民事準備㈠狀㈢「…其中㈠之拍賣土地係鄰近住宅區，與系爭土地位置相距甚遠」等語云云。惟查，臺南縣○○鄉○○段○○○○○號土地與系爭土地在地籍圖謄本上之距離僅有約19公分，地籍圖謄本之比例尺為1/2000，則兩地號土地之距離約莫380公尺【計算式：19×2000=38,000公分=380公尺】，則兩地號土地之實際距離甚近，有地籍圖謄本可憑(請參被證3)。該八甲段第3495地號土地所在位置遠不及系爭土地，然其經鈞院拍賣流標後再拍賣仍有每分地671萬元之價值，則系爭土地以每分地500萬元價格賣出，確實與其價值不相當，被告確實是受騙才是以此價格出賣土地等語置辯；並聲明駁回原告之訴。
三、經查：
（一）原告主張兩造就系爭土地簽立買賣契約書，約定買賣總價款為950萬元，其中第一期款即定金150萬元於買賣契約書簽立時以支票交付，第二期款200萬元原告應於99年2月1日交付，原告並依約交付第一期，並於被告未交付移轉登記文件前，將第二期價金匯入被告帳戶等情，有卷附買賣契約書、支票、99年1月29日臺灣中小企業銀行匯款申請書及華南商業銀行匯款回條為證，自堪信實。
（二）按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」，民法第88條第1項定有明文；又按「民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。」，最高法院51年台上第3311號判例要旨可資參照。查被告因賽鴿而有金錢之需，復聽信系爭土地仲介，即訴外人李貞國所言系爭土地每分500萬元之價格甚佳，而同意出售系爭土地，業經被告自認在卷；而系爭土地買賣價格高達950萬元，交易價格不斐，出賣人自應慎重考量，並諮詢或參酌其他資訊，當無隨意聽信仲介之言，而為出售之決意；遑論仲介乃居間促成交易，而取得佣金之人，成交價格多寡，影響其所得，倘系爭土地市價高於成交價，土地仲介當無故以低價居間之理。又系爭土地地目田，面積1918平方公尺，公告現值每平方公尺3,400元，有其土地登記謄本在卷可參，則系爭土地公告現值總計6,541,200元，較之成交價格950萬元低約300萬元，而被告又有需錢之急，其出售系爭土地之意思表示，自非單純信任訴外人李貞國之言所為；遑論被告於出售系爭土地之「後」，始因知悉附近其他土地售價較高，不願出售系爭土地，顯見其簽訂系爭土地買賣契約時之意思表示並無錯誤，參照前開法條規定及判例要旨，被告出售系爭土地之意思表示，自不因其嗣後以為系爭土地可以高於950萬元之價格出售而改變初衷之動機受影響。
（三）被告復抗辯訴外人李貞國為仲介，無權要求違約金或決定如何處理系爭土地之買賣爭議；又明知被告未執有系爭土地所有權狀，且申請不及於約定期間交付，將招致大額違約金；而原告亦悉上情，故意在約定第二期交款期間前匯款予被告，二人均有陷被告違約之意，企圖賺取違約金，主張被告受有詐欺而訂立系爭土地買賣契約。惟查仲介參與其居間事務，乃其性質使然；且原告提前履約繳交第二期買賣價金，並不影響被告之契約權益，被告自以不得據此推論原告製造被告違約之情境；況被告就其於簽訂系爭土地買賣契約究受何詐術而陷於錯誤，未舉證以實其說，其援引民法第92條第1項「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」規定，撤銷出售系爭土地之意思表示，亦非有據。
（四）綜上，被告無由撤銷其出售系爭土地之意思表示，其於99年4月16日以台南地方法院郵局第541號存證信函向原告所撤銷之意思表示，自不生效力。且查系爭土地增值稅業經核定，亦有該核定書在卷可憑，從而原告請求依系爭土地買賣契約第3條約定，於原告支付第三期款即尾款600萬元同時，由被告將爭土地之所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
五、另按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；且訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第78條分別定有明文，乃確定本件訴訟費用為60,400元，並由被告負擔。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國99年9月21日
民事第二庭法官魏玉英以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費中華民國99年9月21日
書記官蔡曉卿