臺灣嘉義地方法院96年度重訴字第76號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院96年重訴字第76號民事判決

裁判日期：民國96年11月22日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣嘉義地方法院民事判決96年度重訴字第76號原告乙○○訴訟代理人 唐淑民 律師複代理人 李國楨 律師被告丙○○
視揚國際股份有限公司
404法定代理人甲○○上二人訴訟代理人 林彥百 律師複代理人 李昶欣 律師
陳偉展 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，於中華民國96年11月8日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬陸仟壹佰肆拾貳元由原告負擔。
事實與理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國94年9月22日間向嘉義地方法院民事執行處承受92年度執速字第11570號強制執行事件（原執行債權人為龍星昇第一資產管理股份有限公司），所拍賣系爭門牌號碼嘉義市○○○路○○○號地下室、1樓、2樓、6樓、7樓（下稱系爭建物）之不動產，於94年12月27日取得不動產權利移轉證書，95年1月18日登記為所有權人，惟被告即承租人丙○○及占用人視揚國際股份有限公司（參96年7月17日起訴狀附件3公司資料查詢明細，被告丙○○為林森店分公司經理）迄今仍無權占用系爭5層樓房，使原告無法整體規劃利用，雖一再央求被告搬遷或給付合理租金，均遭拒絕，原告不得已始提起本件訴訟。
（二）被告即承租人丙○○與執行債務人 郭明 間所為之租賃契約，有關租金額及承租樓層之約定係通謀虛偽意思表示，為一部無效契約：
1、鈞院92年度執速字第11570號強制執行案件，執行債權人龍星昇第一資產管理股份有限公司（原借款債權人為第一商業銀行股份有限公司）就系爭標的物整棟大樓，係向債務人即出租人郭明請求償還本金3,100萬元，及自94年9月23日起至清償日止，按年息百分之9.315計算之利息，則債務人即出租人郭明當時每年應繳利息為2,887,650元，折算每月應繳利息240,637元（系爭標的物為地下1層、地上7層之商業大樓，以8層樓分攤利息，平均每層樓須負擔30,080元之利息），惟承租人丙○○與出租人郭明所提出之租賃契約，竟載明每層樓之租金僅為1萬元，承租5層樓之月租金共為5萬元，是出租人郭明當時每月應償付債權銀行之利息，以本件5層樓計算，約達15萬餘元，豈有僅以每月5萬元之租金即將系爭樓層出租營業之理，且在每月須貼補將近10萬元利息之情形下，猶訂立長達10年之租約，顯與常理有違，況該屋既附有長期且經公證之租約，在民法第425條「買賣不破租賃」之規定下，所有權人勢必無法將之以較高售價脫手，是該份租約係被告二人以通謀虛偽意思而簽訂，至為明顯。
2、本案應係執行債務人郭明深知資金缺口無法填補後，所作之最後手段，其等遲於89年3月8日虛偽簽訂租約，再持至法院公證，藉以阻礙強制執行程序之進行，並欲以此要脅拍定人，顯係誤解公證之意義，蓋業經公證之租賃契約，僅能證明當事人間於當時確有訂立租約之事實，至於該契約是否具備法律所定之效力，法官仍可就具體契約內容個別認定之，本案被告與執行債務人間所為之租賃契約，顯係欲阻撓拍定程序之手段。
3、執行債務人郭明亦在同一時間內，將系爭大樓之3樓、4樓、5樓出租予訴外人 陳勝鴻 ，而陳勝鴻竟有權將原屬本件被告丙○○所承租之系爭6樓，轉租予台糖房屋仲介股份有限公司（該份租約只轉租6樓，月租金即為3萬5千元，顯見系爭大樓每層樓均有3萬元以上之租金行情）？而台糖房屋仲介股份有限公司每年所繳付之租金所得，卻由郭明所申報（同樣有上述短報之情事）？可見本案疑點重重，亟待釐清。
4、訴外人郭明與被告丙○○對於系爭大樓之承租過程、租金給付方式、租金給付金額，莫衷一是、前後矛盾：
⑴訴外人郭明於貴院地檢署庭訊時，陳稱系爭大樓係由陳勝
鴻、被告丙○○提供900多萬元之資金興建，借款之清償方式則由租金那邊扣除，被告丙○○沒有給付過租金與郭明。另被告丙○○於貴院地檢署庭訊時，陳稱一次給付租金600萬元，惟被告丙○○於貴院95年度重訴第11號遷讓房屋事件中，具狀表示租賃協商過程中，被告丙○○與郭明約定除於89年繳交第1年之租金60萬元，另約定被告應於隔年繳清餘額540萬元。
⑵系爭大樓乃88年、89年建築完成，89年2月18日辦理第1次
登記，此有嘉義市地政事務所異動索引可稽，若依郭明之說法，被告丙○○應於89年2月18日前提供資金於郭明，並非延遲至89年3月8日、90年10月9日、90年10月15日始給付金額各為60萬、120萬、420萬之租金與郭明。
（二）被告丙○○非自行占有，即無法主張有「買賣不破租賃」之適用。
1、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼績存在，民法第425條第1項定有明文。
2、本件承租人為被告丙○○，但占用人一直皆為被告視揚國際股份有限公司，兩者為不同人格，顯與民法第425條第1項「買賣不破租賃」規定之要件「承租人占有中」不符，且該條立法意旨係為保護弱勢之承租人，然本件承租人即被告丙○○卻於簽約當日給付租金60萬元，再於翌年即90年10月9日、15日先後繳清10年總租金餘額540萬元，被告丙○○顯為經濟上之強者，非為該條欲保護之經濟弱者，本件既非由承租人丙○○自行占有，即無法主張有「買賣不破租賃」之適用。
（三）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。查原告為系爭樓層之所有權人，被告所訂租約既係一部分虛偽無效，且占用人即被告視揚國際股份有限公司於1、2樓經營「百視達國際有限公司」，即無法律上之權源，原告依法訴請排除其無權占用，自屬有據。
（四）次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。被告就其於原告取得系爭房屋之所有權翌日起無權占用系爭房屋（原告請求從95年1月1日起算損害金），應給付原告相當於租金之損害賠償金，依系爭房屋位處嘉義市○區○○○段，及附近之出租行情觀之，被告應按月給付15萬元相當於租金之損害金，始為合理。
（五）爰依民法第767條、第179條訴請排除其無權占用、給付原告相當於租金之損害賠償金，並聲明：⒈被告應將坐落嘉義市○區○段2小段3之55號、3之56號、3之134號、127之1號、128號、129號6筆土地上之建物，即門牌號碼嘉義市○○○路○○○號地下室、及1樓、2樓、6樓、7樓等5層樓房遷讓交還原告。⒉被告應自95年1月1日起，至騰空遷讓系爭5層樓房之日止，按月給付15萬元。
二、被告則以：
（一）系爭建物原為訴外人郭明所有，訴外人郭明於89年3月8日將系爭建物出租予被告丙○○，租賃期間至99年3月7日止計10年，每月租金新台幣5萬元，總計600萬元（簽約時付租金60萬元，90年10月9日再交付兩紙支票面額各60萬元，90年10月15日復分別匯款300萬元、120萬元）。其承租系爭建物的目的是要用來經營百視達錄影帶出租店面，本計劃1樓、2樓當店面，地下室當倉庫，6樓、7樓當辦公室，惟90年間系爭建物大樓被查封、地下室並有違消防法令情形，是考量整體之營運，除於他處另覓辦公室外，系爭建物1樓、2樓則續為影帶出租店面營業迄今。原告則於95年1月18日因拍賣而登記為系爭建物大樓所有權人。並因而主張上開郭明與丙○○間之租賃契約為虛偽，起訴請求遷讓房屋（鈞院95年度重訴字第11號）、告訴偽造文書案件（鈞院96年度偵字第3763號）。
（二）郭明將系爭建物出租予被告作為「百視達」店面，並無不法事實：
1、被告丙○○與訴外人郭明之租賃契約於89年3月8日訂定，而郭明於89年6月9日起方陸續向龍星昇第一資產管理股份有限公司借款3,100萬元。是以，日後鉅額款而生之每月利息，當非數月前簽訂租賃約時租金考量之依據。
2、又為郭明之要求，租金非按月給付，而係短期內付清600萬元，準此，退步言，系爭建物之每月租金縱使低於郭明應付予第3人之利息，惟因本件租約係一次付清600萬元，姑不論郭明如何去運用此鉅款，600萬元及所生之孳息用以償還應付予第三人之利息，即屬合理。
3、承上，即因丙○○係短期付清10年租金方式，是以得以爭取到每月租金5萬之契約，出租人得立即取得租金收入避免房屋荒置，且係一次取得鉅款租金。基此，難謂本件每月租金5萬元有何不合理之處。再者，依百視達之商業品牌，對於整棟大樓之價值必有正面之影響，郭明將系爭建物出租予被告作為「百視達」店面，難謂存有何不法事實。
4、承上，丙○○與 郭忠 間之租金約定事屬合法、合理、合情，並有租金繳款收據影本1紙、台灣土地銀行支票影本2紙暨支票存款送款簿影本、大眾商業銀行無摺存提款對帳單影本、寶島商業銀行存款送款簿影本各1紙在卷可稽。其2人間之租賃關係確屬存在。
（三）丙○○係合法將系爭建物合法轉租予視揚國際股份有限公司：
1、系爭建物丙○○向訴外人郭明承租，渠等尚將制式之租賃契約書第8條禁止轉租約定刪除，以明丙○○得合法將系爭建物轉租。
2、視揚國際股份有限公司係合法向丙○○取得租賃權，此有現存之93年度、94年度、95年度，及今年96年至8月份之扣繳憑單可稽，前幾年度租金為100萬元，96年度起每月降為7萬元即年付84萬元。
3、被告視揚公司係合法向被告丙○○取得租賃權，除有扣繳憑單可稽，另再檢呈現存之租賃契約書（⑴92年12月1日至95年11月30日⑵95年12月1日至96年11月30日）供參。
4、查視揚公司經營之「百視達影片出租店」，於市場上有相當正面之口碑，並其財務係經由會計師事務所由會計師查核，上開扣繳憑單內容及租賃契約即皆在查核範圍，絕非虛偽。準此，視揚國際股份有限公司對系爭建物亦有合法之使用權源亦足認定。
5、準此，丙○○有權於租賃期間將系爭建物出租，視揚國際股份有限公司亦有合法之使用權源。
（四）「百視達」與「視揚國際股份有限公司」係同一主體：
1、系爭建物上有「百視達」影片出租店。惟查，「百視達」係品牌名稱，「視揚國際股份有限公司」為公司名稱，二者實為同一主體。諸如：「星巴克」係品牌名稱，「統一股份有限公司」為公司名稱；又如「７－１１」係品牌名稱，「統一超商」為公司名稱。
2、查「百視達國際有限公司」係美商公司，86年進入台灣，96年1月1日中興保全集團成為「百視達」在台灣之總加盟商，視揚國際股份有限公司為區域加盟商（彰化至屏東，目前有15家門市，系爭建物所在之嘉義林森店即其門市之一）。
（五）鈞院96年度偵字第3763號案件認契約存在：
1、被告丙○○與系爭建物原所有人郭明間之租賃契約為真正；鈞院檢察署96年度偵字第3763號處分書亦同認定二人間之租賃關係確屬存在。
2、另鈞院檢察署96年度偵字第3762號（被告：郭明、 郭志宏 、 陳品豪 ）乙案，雖亦為郭明與其他承租人間之虛偽租賃關係紛爭，惟究與本件被告無任何關連，尤原告併為告訴情形下，丙○○獨獲不起訴處分，更足徵本件丙○○與郭明之租賃關係確屬存在。
（六）綜上所呈，被告有正當權源占有系爭建物，原告起訴顯無理由。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊若受不利判決，請准供擔保，免假執行宣告。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、系爭建物原為訴外人郭明所有，嗣經法院拍賣由原告承受，94年12月27日由原告取得所有權。
2、被告丙○○於92年12月1日起將系爭建物之地下室及1、2樓出租予視揚國際股份有限公司，並經公證。現仍由被告視揚國際股份有限公司承租占有使用中。
3、原告告發訴外人郭明與被告丙○○共同基於使公務員登載不實之犯意聯絡，於89年3月8日訂立租賃標的為系爭大樓
1、2、6、7樓及地下室，訴外人郭明為避免系爭房地遭強制執行，遂於92年12月31日具狀向法院陳報上開租賃契約，使不知情之臺灣嘉義地方法院民事執行處承辦人員將上開不實之事項，登載於其職務上所掌拍賣公告上，並註明上開抵押物拍定後不點交，致影響投標人標買之意願，因認訴外人郭明涉犯使公務員登載不實罪嫌。惟經檢察官為不起訴處分確定。
（二）爭執事項：
1、系爭建物之地下室及1、2、6、7樓，89年3月8日於原告承受前由郭明出租予丙○○之租約，是否通謀虛偽意思表示而無效。
2、民法第425條買賣不破租賃之規定是否保護間接占有人及非經濟上弱者。
四、系爭建物之地下室及1、2、6、7樓，89年3月8日於原告承受前由郭明出租予丙○○之租約，是否通謀虛偽意思表示而無效。經查：
（一）被告丙○○確有於89年3月8日承租系爭大樓1、2、6、7樓及地下室。被告丙○○又於92年12月1日起將系爭建物之地下室及1、2樓出租予視揚國際股份有限公司，現仍由被告視揚國際股份有限公司承租中。系爭建物之地下室及1、2、6、7樓之租賃契約書暨公證書、視揚國際股份有限公司加盟百視達林森店合約可證，原告對契約之真正亦不爭執，自屬真實。
（二）被告丙○○確有於簽約時付租金60萬元，90年10月9日再交付2紙支票面額各60萬元，90年10月15日復分別匯款300萬元、120萬元，總計600萬元之租金予訴外人郭明之事實，有租金繳款收據影本1紙、臺灣土地銀行支票影本2紙暨支票存款送款簿影本、大眾商業銀行無摺存提款對帳單影本1紙、寶島商業銀行存款送款簿影本1紙等在卷可證（見95年交查字第917號卷第53-57頁）
（三）被告丙○○於92年12月1日起將系爭建物之地下室及1、2樓出租予視揚國際股份有限公司，現仍由被告視揚國際股份有限公司承租占有使用中，亦為兩造所不爭執。
（四）被告丙○○於偵查中陳稱系爭建物之6樓出租予訴外人 魏渺 芫之事實，亦經 魏渺芫 於偵查中證述明確，魏渺芫證稱：「系爭建物之6樓是92年向丙○○承租，租金每年付一次，一年之租金為72000元」等語（見95年交查字第917號卷第67、68、90頁）。互核證人所述，與被告丙○○上開所陳相符，且證人實際參與本件系爭房屋之租賃過程，復與當事人間並無任故舊恩怨，亦與本件訴爭結果無任何利益糾葛，當不致為偏袒任何一方而為虛偽陳述，致干冒受偽證罪追訴處罰之危險，是其證述應屬可採。此外並有租約影本1份可證。
（五）租賃契約締結後，承租人本有使用收益之權，是承租人因故未使用，並不足以認定該租賃契約係屬虛偽，況被告丙○○已於92年1月1日將系爭大樓6樓出租予魏渺芫，已如上述，縱被告郭明於90年間以訴外人陳品豪名義出租系爭大樓6樓之情為真，惟被告丙○○確有給付租金及使用部分承租樓層已如上述，是此僅為承租人與出租人間之民事糾葛，究難認該租約係屬虛偽。
（六）訴外人郭明係於92年12月31日始具狀向法院陳報上開租賃契約，距上開租賃契約簽立之日已逾4年，既無積極證據足認上開租賃契約係屬虛偽，復無實據認上開租賃契約之陳報係由訴外人郭明與被告丙○○共同為之，自難僅因被告丙○○就系爭大樓6、7樓及地下室使用情形有異，即認被告丙○○與訴外人郭明間之租約係通謀虛偽意思表示而無效。
（七）再者，原告告發訴外人郭明與被告丙○○共同基於使公務員登載不實之犯意聯絡，於89年3月8日訂立租賃標的為系爭大樓1、2、6、7樓及地下室，訴外人郭明為避免系爭房地遭強制執行，遂於92年12月31日具狀向法院陳報上開租賃契約，使不知情之臺灣嘉義地方法院民事執行處承辦人員將上開不實之事項，登載於其職務上所掌拍賣公告上，並註明上開抵押物拍定後不點交，致影響投標人標買之意願，因認訴外人郭明與被告丙○○涉犯有使公務員登載不實罪嫌。惟經檢察官為不起訴處分確定之事實，有96年偵字第3762、3763不起訴處分書影本2份可證，並經調卷查明無誤。
（八）被告丙○○與訴外人郭明之租賃契約係於89年3月8日訂定，而郭明係於89年4月29日以系爭建物第一商業銀行抵押借款3,100萬，此有切結書影本、借款申請書影本可證（見本院95年重訴11號卷第63-65頁）。是訴外人郭明將系爭建物之地下室及1、2、6、7樓出租後，再以系爭建物向銀行借款，則其日後借款而生之每月利息，當非於前簽訂租賃約時租金考量之依據。
（九）綜上足認訴外人郭明與被告丙○○就系爭大樓1、2、6、7樓及地下室之租賃關係真實存在。
五、民法第425條買賣不破租賃之規定是否保護間接占有人及非經濟上弱者。
（一）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。88年4月21日修正公布之民法第42
5條定有明文。
（二）系爭建物之地下室及1、2、6、7樓於89年3月8日由訴外人郭明租予被告丙○○，並經公證。被告丙○○再於92年12月1日將系爭建物之地下室及1、2租予視揚國際股份有限公司，92年間將系爭建物之6樓租予魏渺芫。其後原告在94年12月27日取得系爭建物之地下室及1、2、6、7樓之所有權。據此足證被告丙○○承租系爭建物之地下室及1、2、6、7樓後，原告始取得系爭建物之地下室及1、2、6、7樓之所有權。雖被告丙○○將其系爭建物之地下室及1、2、6樓再轉租予他人，而間接占有系爭建物之地下室及1、
2、6樓。然間接占有仍屬占有形態之一種，自仍有上述民法第425條買賣不破租賃規定之適用。
（三）其次，民法第425條買賣不破租賃之規定，並無限縮承租人適用之資格，故不得以被告丙○○能支付600萬元之租金即謂無民法第425條買賣不破租賃之適用。
六、綜上所述，訴外人郭明與被告丙○○就系爭建物之地下室及
1、2、6、7樓之租賃關係真實存在。被告丙○○承租後，系爭建物之地下室及1、2、6、7樓雖由原告繼受取得，然被告丙○○仍有民法第425條買賣不破租賃之適用，亦即原存於被告丙○○與訴外人郭明間之租賃關係，即由原告繼受。是被告丙○○與原告間仍存有租賃關係，則被告丙○○及視揚國際股份有限公司占有系爭建物之地下室及1、2、6、7樓即非無權占有。從而原告依民法第767條、第179條訴請排除其無權占用、給付原告相當於租金之損害賠償金，而請求（一）被告應將坐落嘉義市○區○段2小段3之55號、3之56號、3之134號、127之1號、128號、129號6筆土地上之建物，即門牌號碼嘉義市○○○路○○○號地下室、及1樓、2樓、6樓、7樓等5層樓房遷讓交還原告。（二）被告應自95年1月1日起，至騰空遷讓系爭5層樓房之日止，按月給付15萬元為無理由，均應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均不影響本案判決，毋庸再予審酌，附此敘明。
九、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中華民國96年11月22日
民一庭法官馮保郎以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費。
中華民國96年11月23日
書記官王立梅