臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
108年度板簡字第2436號
原 告 李康馨
被 告 施坤源
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國109年1月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落新北市○○區○○路○段○○○號六樓之五房屋遷
讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬捌仟元，及自民國一百零八年八月一
日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，
由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告將坐落新北市○○區○○路0段000號6樓之5
房屋（下稱系爭房屋）出租與被告，租期自民國108年2月1
日起至109年2月1日止，並約定被告應於每月10日以前給付
租金新臺幣（下同）14,000元（下稱系爭租約），被告另有
繳交14,000元之押租金。詎被告自108年5月1日起即未依約
繳納租金，原告於108年7月11日以景美郵局文山景美存證號
碼第000295號存證信函（下稱系爭存證信函）通知被告，因
被告積欠108年5、6、7月租金共42,000元，扣除押租金14,0
00元，被告尚積欠108年6月、7月租金共28,000元未給付，
故對被告為終止系爭租約之意思表示，並請求被告給付租金
28,000元，系爭契約既已終止，被告自應將系爭房屋騰空遷
讓返還原告，且應自108年8月1日起至騰空遷讓返還系爭房
屋之日止，按月給付原告14,000元。為此，爰依租賃物返還
請求權及系爭租約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：㈠
被告應將系爭房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告28,000
元及自108年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給
付原告14,000元。
三、原告主張之事實，業據提出建物所有權狀、系爭租約、系爭
存證信函暨回執、存摺內頁交易明細為證，核認無訛，又被
告就原告主張之前揭事實，已於相當時期受合法之通知，而
於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴
訟法第436條第2項、第280條第3項準用第1項之規定，視同
自認，是依本院調查證據之結果，堪認原告之主張為真正。
四、法院之判斷：
㈠原告是否已合法終止系爭租約？
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租
額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1、2項
分別定有明文；又按出租人非因左列情形之一，不得收回房
屋：...三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個
月以上時，土地法第100條第3款亦規定甚詳。本件原告欲以
被告積欠租金為由終止系爭租約，揭諸前開說明，自應於被
告積欠租金額除以擔保金抵償外達2個月以上時，先定相當
期間催告被告給付尚欠租金，被告於其期限內不為支付者，
原告始得終止系爭租約。
⒉本件被告雖繳有押租金14,000元，然經全數抵充被告迄至10
8年7月10日止積欠之租金42,000元（5月、6月、7月租金；
計算式：14,000元×3）後，被告所欠租金已達2月以上，是
原告於108年7月11日以被告所欠租金已達2月以上為由，以
系爭存證信函通知被告於5日內繳清積欠租金，如逾期未給
付即為終止系爭租約之意思表示，自屬合法。再系爭存證信
函於108年7月12日經被告之受僱人收受，此有系爭存證信函
回執在卷可稽，堪認本件已於108年7月12日發生合法送達及
催告之效力，則本件被告既於系爭存證信函送達後迄今仍未
支付積欠之租金，系爭租約已於000年0月00日生合法終止之
效力。準此，原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還
系爭房屋，洵屬有理，應予准許。
㈡原告依系爭租約及不當得利之法律關係得請求被告給付之金
額？
⒈次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定
有明文。又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及
租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其
他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力
。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法
院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意
旨可資參照）。查系爭租約第3、4條約定被告應於每月10日
以前繳納租金14,000元，是被告於系爭租約終止即108年7月
18日以前，自有依約定日期給付租金之義務。而本件被告既
尚積欠原告108年5月至108年7月之租金共計42,000元（計算
式：14,000元×3），則原告於抵償押租金14,000元後，應
尚得請求被告給付租金28,000元。從而，原告請求被告依約
給付租金28,000元，自屬有據。
⒉末按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租
金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號判
例意旨可資參照）。無權占有他人之房屋者，自應認可獲得
相當於房屋租金之利益（最高法院84年度台上字第401號判
決亦可參照）。被告於原告合法終止系爭租約後，迄今仍未
將系爭房屋騰空遷讓返還，核屬無權占有系爭房屋，且自受
有使用系爭房屋之利益，並致所有人即原告受有損害，其利
益與損害並均相當於系爭房屋之租金。是原告請求被告於原
告合法終止系爭租約後即自108年8月1日起至遷讓返還房屋
之日止，按月給付原告14,000元，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告既已合法終止系爭租約，則其依租賃物返還
請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，及依系爭租約請求被
告給付28,000元，暨依不當得利之規定，請求被告自108年8
月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付其相當於租
金之不當得利14,000元，為有理由，應予准許。
六、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣
告假執行。
中華民國109年2月7日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官施函妤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年2月10日
書記官吳昌穆