裁判字號：臺灣高雄地方法院111年簡上字第95號民事判決
裁判日期：民國111年07月15日
裁判案由：履行修繕義務
臺灣高雄地方法院民事判決111年度簡上字第95號上訴人名校保護區大樓管理委員會法定代理人 林柔妙 訴訟代理人 黃陽秋 被上訴人 洪櫻菁 訴訟代理人 李宏文 律師上列當事人間請求履行修繕義務事件，上訴人對於民國111年2月10日本院高雄簡易庭108年度雄簡字第1722號第一審民事簡易判決提起上訴，本院於民國111年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、原判決關於命上訴人應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○號九樓之室內平頂與牆面，依附件1-1所示項次3、附件1-3以及附件1-4所示項次3方式進行修繕，暨該訴訟費用部分均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、其餘上訴駁回。
四、廢棄改判部分第一審、第二審訴訟費用，由被上訴人負擔；駁回上訴部分第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張:被上訴人為名校保護區大樓(下稱系爭大樓)之區分所有權人，專有部分為位於系爭大樓頂樓、門牌號碼高雄市○○區○○街00號9樓房屋(下稱系爭房屋)，系爭大樓區分所有權人設立管理委員會即上訴人，負責系爭大樓共有部分及約定共用部分之管理維護事務。被上訴人所有系爭房屋，於103、104年間出現天花板與連接之牆壁漏水情形，經工程行以及高雄市建築師公會所製作鑑定案號00000000號鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告)，均認定漏水原因係因系爭大樓屋頂外牆面與女兒牆底交接（有 白華 ）滲入所致，系爭大樓屋頂平台及該大樓周圍上下及外牆面，既屬系爭大樓共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第36條第2款規定及該大樓規約第2條第2、3項、第12條約定，上訴人即應負責上開共用部分之修繕、管理、維護及負擔費用。系爭鑑定書業已建議需將系爭大樓頂樓平台地坪與女兒牆交界處塗佈PU防水3mm厚，並於系爭大樓外牆面與女兒牆交界處注射發泡止漏劑以及室內刷水泥漆如附件所示之方式進行修繕，上訴人自應依附件所示方式進行修繕。然經被上訴人多次要求，然上訴人僅以便宜行事方式處理，嗣更以經費困窘或女兒牆非共用範圍等情直接拒絕修繕。為此，爰依據公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第36條第2款及該大樓規約第2條第2、3項、第12條規定提起本訴。並聲明:上訴人應將系爭房屋屋頂地坪與女兒牆交角處、外牆面與女兒牆交接處、室內平頂與牆面，依附件所示方式進行修繕。如上訴人不予修繕，應容忍被上訴人僱工修繕，修繕費用170,242元由上訴人負擔。
二、上訴人則以:上訴人於101年至106年已支出17萬元的修繕費用，於108年亦委請工人將頂樓地板圍起來進行放水測試，經測試已無漏水情形。又系爭大樓於107年第二次區分所有權人會議已決議住戶牆壁（外牆）應由住戶自行修繕(下稱系爭107年區權會決議)，則依據系爭鑑定報告認定系爭房屋天花板漏水原因，主要是屋頂外牆與女兒牆底交接處（有白華生成處）滲入所致，漏水處已屬被上訴人所有系爭房屋之外牆，即應由被上訴人自行修繕，不得要求上訴人負擔。況系爭房屋之漏水與上訴人打掉室內隔間牆及陽台外推等二處變更設計亦有因果關係，被上訴人亦應負責。又系爭鑑定報告認定陽台外推不影響整體結構變形，太過主觀，漏水處本來是室外陽台，被上訴人變更為室內，應自行修繕等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判命上訴人應將系爭房屋屋頂地坪與女兒牆交角處、外牆面與女兒牆交接處、室內平頂與牆面，依附件1-1至1-4方式進行修繕，被上訴人其餘之訴駁回。上訴人不服提起上訴，並補陳：上訴人不爭執附件1-1所示項次1「屋頂地坪與女兒牆交角處塗佈PU防水3mm厚」應由上訴人修繕，惟就附件1-1項次2所示「系爭大樓外牆面與女兒牆交界處注射發泡止漏劑」，系爭大樓3面外牆面與女兒牆交界處雖有滲漏水，然一面係因被上訴人擅自拆除隔間牆，另一面係因被上訴人違法將陽台外推所致，應由被上訴人自行負責，至於另一面雖非被上訴人所致，然該面並非全部均滲漏水，只需局部施工即可，上訴人要求依據附件1-1所示項次2進行修繕不合理，況系爭107年區權會決議業已表決通過住戶之外牆應自行修繕，被上訴人縱需負擔，亦應由兩造平均分擔。至附件1-1項次3所示「室內刷水泥二度」，被上訴人本應自行付費粉刷，且然系爭大樓係老房子，本會有色差等語資為抗辯。並聲明:㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，駁回被上訴人之請求。被上訴人則聲明請求駁回上訴。又被上訴人其餘敗訴部分未提起上訴，該部分業已確定，併予敘明。
四、兩造不爭執事項
(一)被上訴人為門牌號碼高雄市○○區○○街00號9樓（即系爭大樓）之區分所有權人及住戶。
(二)原審卷第31頁至第47頁之規約為系爭大樓最新規約。
(三)系爭大樓於107年11月2日召開系爭107年區權會，第二項決議：⒈頂樓屬於公共區域無法約定為住戶自行修繕，本案維持由委員會負責修繕。⒉表決通過住戶牆壁（外牆）由住戶自行修繕；公共外牆由委員會修繕（原審卷第163頁）。
五、本院得心證之理由
(一)系爭房屋天花板及牆壁交界處發生漏水之原因為何?系爭房屋天花板及牆壁交界處現有發生漏水情形，固為兩造所不爭執。惟就系爭房屋漏水原因，被上訴人主張係因屋頂外牆面與女兒牆底交接處（有白華）滲入所致等語，並提出現場照片及工程報價單等件為證（原審卷第23至61頁），被上訴人則以前詞抗辯為上訴人自行拆除隔間牆及外推陽台所致。經查：
1、前經原審委請高雄市建築師公會鑑定系爭房屋天花板漏水原因，鑑定結果略以:於108年10月27日第一次現場初勘時，當天未下雨，室內亦無滲漏水情形，已排除給水管漏水問題；自109年4月9日開始屋頂蓄水7日，於同年4月16日以紅外線熱像儀拍照比對前後照片，研判現階段防水隔熱層有效，先前漏水痕跡有可能是防水隔熱層施作之前所留下水痕；110年6月27日雨天檢測，發現室內靠外牆三面樑側有部分濕潤及一處滴水情形，研判滲漏水情是經由室外牆面滲入所致，並認系爭房屋天花板漏水原因，主要是由屋頂外牆面與女兒牆底交接處（有白華生成處）滲入所致等語，有系爭鑑定書可佐（系爭鑑定書第4、6頁）。是系爭鑑定書認定系爭房屋天花板漏水原因，主要是由屋頂外牆面與女兒牆底交接處（有白華生成處）滲入所致。本院審酌白華為水泥水化物中的氫氧化鈣溶於水滲出混凝土表面而析出，再與空氣中二氧化碳生成碳酸鈣，固著於混凝土表面並呈白色之物（系爭鑑定書第6頁），而系爭大樓之外牆有白華現象，且產生白華現象之位置即為系爭大樓頂樓之女兒牆外牆與系爭房屋屋頂外牆交接處，此為兩造所不爭執（原審卷第379頁），且系爭鑑定書亦記載系爭房屋之9樓頂女兒牆存在含水量過高情形，有現況外觀及紅外線熱像儀照片在卷可參（系爭鑑定書第6-15至6-17頁），與系爭鑑定書認定情形可資比對，是系爭鑑定書認定結果應屬可採，可認系爭房屋天花板及與之連接牆壁之漏水，係從系爭房屋屋頂外牆面與女兒牆底交接處（有白華生成處）之防水功能失效因而滲入所致，且從系爭房屋之女兒牆存在含水量過高一情，可見滲入之水氣係蓄積在女兒牆進而在外牆產生白華現象。是以，被上訴人援引系爭鑑定書結果認定系爭房屋天花板之漏水原因，即屬有據。
2、上訴人雖主張系爭房屋漏水係因被上訴人擅自拆除隔間板及外推陽台導致等語，惟上訴人主張上情，上開鑑定就此已分析：比對原有竣工圖說與被上訴人室內現況確實有「打掉室內隔間牆」及「陽台外推」情形。研判陽台外推其實是把原有落地門拆除，然後在陽台欄杆上加裝鋁窗造成「陽台外推」，這是常見的陽台外推作法。由於將原有落地門拆除及在陽台欄杆上加裝鋁窗，並不影響整體結構變形。另本案打掉一處隔間牆，使原有兩小間臥室變成一大間臥室，一般而言房屋結構主要由樑、柱來支撐上部荷重，不會因為打掉一片牆壁使梁柱變形而形成漏水之主要原因。況且該處樑板未見有滲水痕跡，足見屋內「打掉室內隔間牆」及「陽台外推」並非由天花板及樑柱間滲漏水之主要原因，有系爭鑑定書可參(見系爭鑑定書第5頁)，並有現場照片附於系爭鑑定書可佐(見系爭鑑定書附件十編號10)。是以，系爭鑑定書係從被上訴人之改動方式、施作情形現場情況等客觀情狀進行分析評估，進而認定系爭房屋天花板及樑柱交接處漏水與被上訴人上揭行為無涉，系爭鑑定書之鑑定並無流於主觀，所為鑑定分析應屬可採，上訴人抗辯系爭鑑定書內容過於主觀不可採云云，已難認有據。上訴人雖復抗辯系滲水處原設計為陽台，本應在室外，不應變更為室內使用云云(本院卷第14頁)，惟無論滲水處原始規劃係供室內或室外使用，然系爭房屋漏水原因係起因於系爭大樓共用部分，上訴人此部分所辯與認定系爭房屋漏水原因，實屬無涉。
(二)被上訴人依據公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第36條第2款及該大樓規約第2條第2、3項、第12條規定，請求上訴人依附件1-1至1-4所示方式進行修繕，有無理由?
1、按所謂專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者：所謂共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔；管理委員會之職務含共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第10條第2項、第36條第2款分別定有明文。又該大樓規約第2條第2、3項約定：本大樓法定空地、樓頂平台為共用部分，及本大樓周圍上下及外牆面為共用部分；同規約第12條約定：
共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例負擔之。但修繕費用係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔，有該大樓規約在卷可憑。是依上開規定可知，公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護，應由管理委員會為之；修繕費用則以由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，例外於可歸責於個別區分所有權人或住戶之事由所致時，由該區分所有權人或住戶負擔修繕費用，或由區分所有權人會議或規約另為決議或規定費用分擔之方式。
2、系爭房屋漏水之原因係因系爭大樓共用部分所造成，且不可歸責於被上訴人，應由上訴人負責修繕：
(1)系爭房屋天花版與連接之牆壁漏水，係因系爭大樓屋頂外牆面與女兒牆底之交接處滲水，因而進入系爭房屋所導致，且從前述滲入水氣蓄積在9樓頂女兒牆而在外牆方產生白華現象，可見滲水係從大樓屋頂女兒牆底進入因而導致漏水。是以，滲水處之屋頂女兒牆為建築物屋頂四周圍的矮牆，依據公寓大廈管理條例第3條規定，自屬系爭大樓共用部分，則依上揭規定及系爭大樓規約約定，應屬上訴人應負責修繕之部分。
(2)上訴人雖抗辯系爭房屋漏水係可歸責於被上訴人自行拆除隔間牆及外推陽台之行為等語，然上訴人此部分主張業經系爭鑑定書認定無據，已如前述，上訴人既未能證明系爭房屋漏水係因可歸責於被上訴人之事由所致，上訴人抗辯應由被上訴人自負修繕責任等語，即不可採。上訴人雖復抗辯依據系爭107年度區權會決議內容，上訴人僅負責公共外牆即管道間和電梯間之修繕等語（本院卷第54頁），然參諸系爭107年度區權會決議之案由二：頂樓天花板、住戶室內牆壁漏水由住戶自行處理研討，決議內容為：⒈頂樓屬於公共區域無法約定為住戶自行修繕，本案維持由委員會負責修繕。⒉表決通過住戶牆壁（外牆）由住戶自行修繕；公共外牆由委員會修繕等語，有會議紀錄影本在卷可參（本院卷第163頁），是系爭107年度區權會決議並無限制公共外牆僅指管道間和電梯間，反而依該決議之意旨，公共外牆應由上訴人負責修繕，則上揭滲水處之女兒牆底既屬系爭大樓共用部分，依該決議意旨即應由上訴人負責修繕，上訴人自行限縮系爭107年度區權會決議關於公共外牆之解釋，實非有據。上訴人雖復以如認其負修繕責任，然修繕範圍已及被上訴人所有系爭房屋之外牆，應由兩造平均負擔云云（本院卷54頁），惟依前述，本件滲水處係位於系爭大樓屋頂外牆面與女兒牆底之交接處，並從女兒牆底滲入，漏水原因係因共用部分所致，自不得以物理空間上與被上訴人所有系爭房屋具連結，即認被上訴人應同負修繕責任，上訴人此部分所辯，亦不可採。
(3)是以，系爭房屋漏水原因係共用部分所造成，且不可歸責於被上訴人，應由上訴人負責修繕。
3、被上訴人請求依據附件1-1至1-4之修復方式進行修繕，有無理由?
(1)系爭大樓屋頂外牆面與女兒牆底之交接處滲水，應由上訴人負責修繕，業如前述。關於上開漏水之修繕方式，高雄市建築師公會建議之修繕方式為：⒈被上訴人屋頂面與女兒牆垂直交接處，垂直水平各20公分範圍內，以PU防水3mm厚塗佈，預防日後由此處滲水進入屋內(即附件1-1項次1)。⒉被上訴人屋頂外牆面與女兒牆底交接處東、南、北三面有白華現象，表示之前有滲水情形，且室內於110年6月27日紅外線熱像儀檢測有滲水情形，建議由外部以高壓注射發泡止漏劑修補，以防止雨水再次由外牆滲入屋內，修補後復原(即附件1-1項次2)。⒊迨防水施做完成後，室內全面刷環保水泥漆，以掩蓋之前留下之污漬水痕(即附件1-1項次3)，並提供估算表如附件1-1至1-4等語（系爭鑑定書第4至5、7-1至7-4頁。
）。本院審酌上訴人不爭執應負責附件1-1所示項次1之修繕，且附件1-1所示項次1、2之修繕方式，確可防止系爭大樓屋頂外牆面與女兒牆底之交接處持續滲水，故被上訴人請求上訴人以上述修復方式進行修繕，為有理由，應予准許。又附件1-1項次4、5為上開修繕之運雜費及管理費預估金額，附件1-2為附件1-1所示項次1、2修繕方式之單價分析表，附件1-4項次1、2為附件1-1所示項次1、2修繕方式之數量分析表，亦應一併准許。
(2)惟就附件1-1項次3所示室內全面刷環保水泥漆，以掩蓋之前留下之污漬水痕部分，既係粉刷被上訴人所有系爭房屋內側牆面，此部分已屬系爭房屋之專有部分，然被上訴人依據公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第36條第2款規定及該大樓規約第2條第2、3項、第12條約定為請求，上列請求權基礎均係僅涉及共用部分之修繕，上訴人依據上揭規定及約定請求依據附件1-1項次3以及附件1-3(此為附件1-1項次3之單價分析表)、附件1-4項次3(此為附件1-1所示項次3修繕方式之數量分析表)修繕其所有系爭房屋之專有部分，當屬無據，被上訴人請求此部分請求應予以駁回，是上訴人主張附件1-1所示項次3之相關修繕，非屬共用部分之修繕，不應要求其負責等語，應屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條第2款及大樓規約第2條第3項及第12條，請求上訴人應將系爭房屋屋頂地坪與女兒牆交角處、外牆面與女兒牆交接處，依據附件1-1所示項次1、2、4、5以及附件1-2暨附件1-4所示項次1、2所示方式進行修繕，為有理由，應予准許。至於被上訴人其餘請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國111年7月15日
民事第三庭審判長法官高瑞聰
法官黃姿育法官林家伃以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。
中華民國111年7月19日
書記官陳郁惠