裁判字號：臺灣高雄地方法院102年訴字第2210號民事判決
裁判日期：民國104年02月04日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高雄地方法院民事判決102年度訴字第2210號原告彌陀寺法定代理人 蔡其秀 訴訟代理人 蕭麗琍 律師被告 朱進財 訴訟代理人 朱建順
許芳瑞 律師被告朱 陳腰
朱玉 其上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國104年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告朱進財就原告所有如附表所示之坐落高雄市○○區○○○段○○○○號土地、高雄市○○區○○段○○○○號土地，耕地租賃關係不存在。
被告朱進財應將如附圖二編號Ａ所示農作物清除，並將該部分土地返還予原告。
被告朱進財應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號之門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號建物拆除，並將如附圖一編號000
0所示土地騰空返還予原告。被告 朱陳腰 應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號之門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號建物拆除，並將如附圖一編號000
0所示土地騰空返還予原告。被告 朱玉其 應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號之門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號建物拆除，並將如附圖一編號000
0所示土地騰空返還予原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項至第五項，於原告分別以如附表所示之金額供擔保後得假執行。但被告朱進財、朱陳腰、朱玉其分別以如附表所示之金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊與被告朱進財就如附表所示坐落高雄市○○區○○○段○○○○號○○區○○段○○○○號內之部分耕地（下分稱系爭000耕地、系爭000耕地），簽訂高雄市政府（改制前為高雄縣政府）○鄉和字第174號耕地三七五租約1份（下稱系爭租約），惟伊發現被告朱進財、朱陳腰、朱玉其竟在系爭000耕地上，分別於如附圖一編號000⑶、⑵、⑴所示部分搭蓋建物，顯非作為耕地之用，伊遂向主管機關申請調處，經高雄市政府耕地租佃委員會認定被告朱進財不自任耕作，進而作成系爭租約全部無效之決議在案。被告朱進財既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第
2項規定，系爭租約全部無效，爰依民法第767條第1項規定提起本件訴訟等語。並聲明如主文第一項至第五項所示，且願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊等在系爭000耕地上搭建如附表所示建物，曾得原告先前之住持同意等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈如附表所示之系爭000耕地、系爭000耕地，均為原告所
有（分見本院卷一第33頁至第34頁），原告前與被告朱進財就系爭000耕地、系爭000耕地，簽訂系爭租約（分見本院卷一第64頁至第65頁、第35頁、第20頁至第22頁）。
⒉被告朱進財、朱陳腰、朱玉其分別在系爭000耕地上，搭
建鐵皮屋、水泥地及2、3層樓房即如附表所示建物（分見本院卷一第47頁至第49頁、第78頁、第84頁至第101頁、第110頁、第113頁），分別占用如附圖一編號000⑶、000⑵、000⑴所示部分。又被告朱進財在系爭000耕地上種植農作物，耕種範圍面積如附圖二編號Ａ所示（分見本院卷一第65頁、第85頁、第101頁至第109頁、第11
1頁、第114頁）。㈡爭執部分：
⒈被告朱進財就系爭000耕地有無不自任耕作而致系爭租約
無效之情事？⒉原告前法定代理人（前住持王○○、吳○○）是否曾同意
被告朱進財、朱陳腰、朱玉其在系爭000耕地上搭蓋如附表所示建物？
四、本院得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，最高法院著有42年台上字第1031號判例可參。本件原告主張其與被告朱進財間，就系爭000耕地、系爭000耕地之租賃關係不存在，進而訴請被告應各自拆除建物、農作物並返還占用之耕地，被告就此均有爭執，故原告以其在私法上之地位有受侵害之危險，提起確認被告朱進財就原告所有坐落系爭000耕地、系爭000耕地之租賃關係不存在之訴，以排除此項危險，合於民事訴訟法第247條規定，應予准許。
㈡第按，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於
他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。所稱「承租人應自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因；而佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決佃農家族實際居住問題為目的。又同條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，且係全部租約均無效，縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院66年台上字第761號判例，86年度台上字第97號、95年度台上字第1911號、96年度台上字第1753號判決意旨足參）。查被告朱進財、朱陳腰、朱玉其分別在如附圖一編號000⑶、000⑵、000⑴所示之系爭000耕地上，各搭蓋如附表所示建物使用，此為兩造所不爭執，又稽之前開建物外觀，多以鋼筋、水泥為建材，設有鐵門，且建物樓層分別高達2、3層樓，地面均以水泥鋪設（分見本院卷一第36頁、第87頁至第101頁），足見已無從事耕作之可能，堪認上揭建物實際供被告朱進財、朱陳腰、朱玉其及其家族長期居住使用，並非僅係以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，是被告朱進財既已有變更用途之非自任耕作情事，顯然違反上開規定，揆諸前揭說明，原告與被告朱進財所訂立之系爭租約，業已全部當然失其效力。從而，原告請求確認被告朱進財就系爭000耕地、系爭000耕地之租賃關係不存在，即有理由，應予准許。
㈢次按，承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定
時，原訂租約無效，此乃法律強制禁止規定，違背其規定當然無效，並不因出租人同意而使其有效（參見最高法院84年度台上字第1554號、96年度台上字第1753號判決意旨）。查被告雖抗辯渠等興建如附表所示建物，曾得原告先前之住持同意云云，然被告朱進財未自任耕作，係違反前開強制禁止規定，系爭租約業已當然失其效力，縱經原告事前同意建屋，系爭租約亦無從因而有效。遑論如附表所示建物之占用範圍，遠逾被告朱進財承租系爭000耕地之面積，甚且占用同段000、000-0、000、000-0、000-00、000-0、000-0、000-0、000、000、000-0地號等多筆土地，此有高雄市政府地政局○○地政事務所103年3月3日高市地000000000000000號函暨隨函檢附之土地複丈成果圖1份在卷為憑（見本院卷一第112頁至第113頁），實難率認原告有何事前應允之情。是被告朱進財確有違反耕地三七五減租條例第16條規定未自認耕作之事實，而此違規事實尚不因出租人知悉或同意而異其效果，被告聲請傳喚證人黃○○、朱○○、陳○○、陳○○等4人，欲證明原告曾同意被告在系爭
000耕地上興建豬舍及房屋，並於被告興建豬舍與房屋後，仍向被告朱進財收取地租，且原告另有同意他人搭蓋建物等節（分見本院卷一第52頁反面至第53頁、第66頁，本院卷二第25頁、第37頁），核無調查必要，附此敘明。
㈣再按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第
1項前段、中段規範明確。本件被告朱進財、朱陳腰、朱玉其既不否認坐落系爭000耕地上如附表所示建物各為渠等所有，且原告與被告朱進財所簽訂之系爭租約業已當然失其效力，租賃關係全部歸於消滅，此外復未見被告提出其他合法占用系爭000耕地之正當權源以資抗辯，原告本於所有權人地位，依前揭規定訴請被告朱進財、朱陳腰、朱玉其應分別將如附表所示建物拆除，被告朱進財並應將如附圖二編號Ａ所示農作物清除，且被告應分別將如附圖一編號000⑶、00
0⑵、000⑴、附圖二編號Ａ所示部分返還予原告，為有理由，應予准許。
五、此外，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核俱無不合，爰分別酌定如附表所示相當擔保金額各予准許之。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年2月4日
民事第七庭審判長法官謝雨真
法官王琁法官林幸頎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年2月4日
書記官武凱葳附表：
┌──────┬───────┬───────────┬──────────┐│系爭租約標的│左列耕地之現況│占用人│原告供擔保後得假執行││------------││----------------------│之金額││承租面積││農作物／建物占用左列耕│--------------------││││地之範圍│被告為原告預供擔保後│││││，得免為假執行之金額│├──────┼───────┼───────────┼──────────┤│高雄市○○區│被告朱進財在其│被告朱進財│原告：││○○○段000│上種植如芒果樹│----------------------│新臺幣肆拾陸萬元││地號耕地│之農作物。│1529平方公尺即如附圖二│--------------------││------------││編號Ａ所示部分│被告朱進財││1563平方公尺│││新臺幣壹佰叁拾柒萬陸│││││仟壹佰元│││││││││││├──────┼───────┼───────────┼──────────┤│高雄市○○區│⒈現經分割為同│被告朱進財│原告：││○○段000地│段000、000│----------------------│新臺幣貳佰壹拾捌萬伍││號耕地│-0、000-0、│437.06平方公尺即如附圖│仟元││------------│000-0、000│一編號000⑶所示部分（│--------------------││779.09平方公│-0地號土地。│門牌號碼高雄市○○區○│被告朱進財：││尺│⒉右列占用人，│○路000號建物）│新臺幣陸佰伍拾伍萬伍│││現各以右揭建││仟零貳拾陸元│││物使用右開占├───────────┼──────────┤││用範圍。│被告朱陳腰│原告：││││----------------------│新臺幣陸拾貳萬伍仟元││││125.03平方公尺即如附圖│--------------------││││一編號000⑵所示部分（│被告朱陳腰：││││門牌號碼高雄市○○區○│新臺幣壹佰捌拾柒萬伍││││○路000號建物）│仟貳佰元│││├───────────┼──────────┤│││被告朱玉其│原告：││││----------------------│新臺幣壹佰柒拾貳萬捌││││345.53平方公尺即如附圖│仟元││││一編號000⑴所示部分（│--------------------││││門牌號碼高雄市○○區○│被告朱玉其：││││○路000號建物）│新臺幣伍佰壹拾捌萬貳│││││仟貳佰伍拾玖元│└──────┴───────┴───────────┴──────────┘