裁判字號：臺灣高等法院 高雄 分院104年重上字第36號民事判決
裁判日期：民國104年06月24日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院高雄分院民事判決104年度重上字第36號上訴人 朱進財
朱玉 其 朱陳 腰前列三人共同訴訟代理人 吳春生 律師複代理人 林清堯 律師被上訴人彌陀寺法定代理人 蔡其秀 訴訟代理人 蕭麗琍 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國104年2月4日臺灣高雄地方法院102年度訴字第2210號第一審判決提起上訴，本院於104年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由被上訴人起訴主張：被上訴人與上訴人朱進財就如附表所示坐
落 高雄市 ○○區○○○段○○○○號○○區○○段○○○○號內之部分耕地（下稱系爭218耕地、系爭299耕地），簽訂高雄市政府（即改制前高雄縣政府）阿鄉和字第174號耕地三七五租約1份（下稱系爭租約），嗣被上訴人發現上訴人朱進財、 朱陳腰 、 朱玉其 竟在系爭299耕地上，分別於如原審判決附圖一（下稱附圖一）編號299⑶、⑵、⑴所示部分搭蓋建物，顯非作為耕地之用，被上訴人遂向主管機關申請調處，經高雄市政府耕地租佃委員會認定上訴人朱進財不自任耕作，進而作成系爭租約全部無效之決議在案。上訴人朱進財既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭租約全部無效，爰依民法第767條第1項規定提起本件訴訟等語。求為判決：㈠確認朱進財就被上訴人所有如附表所示之系爭218、299耕地耕地租賃關係不存在。㈡朱進財應將如原審判決附圖二編號Ａ所示農作物清除，並將該部分土地返還予被上訴人。㈢朱進財應將坐落系爭299耕地上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號建物拆除，並將如附圖一編號299⑶所示土地騰空返還予被上訴人。㈣朱陳腰應將坐落系爭299耕地上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號建物拆除，並將如附圖一編號299⑵所示土地騰空返還予被上訴人。㈤朱玉其應將坐落系爭299耕地上之門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號建物拆除，並將如附圖一編號299⑴所示土地騰空返還予被上訴人。㈥願供擔保准予宣告假執行。（原審為被上訴人全部勝訴之判決，經上訴人聲明不服）於本院聲明如主文所示。
上訴人則以：系爭租約乃係自民國38年起成立迄今，惟於55年
間經被上訴人前住持 吳真意 同意後，上訴人始在系爭299耕地建築房地，而轉換為一般土地租賃契約，因此上訴人乃本於基地租賃契約搭蓋房屋，即非無權占有。又因被上訴人於上訴人未自任耕作而係在耕地上建屋居住後，猶向上訴人收取租金，縱令系爭租約已屬無效，亦可轉換為一般土地租賃，且被上訴人未依耕地三七五減租條例第17條補償朱進財，已非適法，復訴請拆屋還地，殊欠公平。另系爭租約固含系爭218、299耕地，惟該等土地相距2至3公里，應屬契約之聯立，若僅因系爭299耕地未自任耕作應為無效，應僅該部分無效，而不應及於系爭218耕地租約等語置辯。於本院聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
兩造所不爭執之事項：
㈠被上訴人與朱進財就如附表所示坐落高雄市○○區○○○段○○
○○號土地面積1563平方公○○○區○○段○○○○號土地面積
779.09平方公尺耕地，簽訂高雄市政府阿鄉和字第174號耕地三七五租約，於被上訴人起訴前業經高雄市阿蓮區公所耕地租佃委員會調處不成立，嗣由該所於102年7月31日以高市○區00000000000000號函移送。
㈡坐落高雄市○○區○○○段○○○○號○○區○○段299、229-
1、299-2、299-3、299-4地號土地（以上4筆係於103年1
0月14日分割自299地號土地）為被上訴人所有；原判決附圖二編號A所示農作物為朱進財所種植、附圖一編號299⑴土地上建物（高雄市○○區○○路○○○號）為朱玉其所有、附圖一編號299⑵土地上建物（高雄市○○區○○路○○○號）為朱陳腰所有、附圖一編號299⑶土地上建物（高雄市○○區○○路○○○號）為朱進財所有。
㈢朱進財、朱陳腰、朱玉其分別在如附圖一編號299⑶、299⑵
、299⑴所示之系爭299耕地上，各搭蓋如附表所示建物使用，且該等建物多以鋼筋、水泥為建材，設有鐵門，且建物樓層分別高達2、3層樓，地面均以水泥鋪設，已無從事耕作之可能，亦即上揭建物實際供朱進財、朱陳腰、朱玉其及其家族長期居住使用，並非僅係以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋。
協商整理兩造之爭點如下：
㈠朱進財就系爭299耕地不自任耕作，且與朱陳腰、朱玉其在附
圖一所示位置興建房屋，是否致系爭租約全部無效，而被上訴人得依所有物返還請求權請求朱進財應將附圖二編號A所示農作物清除並將該部分土地返還予被上訴人、將附圖一編號299⑶所示土地上建物拆除騰空返還予被上訴人？㈡朱陳腰、朱玉其所建房屋得合法占用系爭299耕地之依據為何
？被上訴人得否依所有物返還請求權請求朱陳腰應將附圖一編號299⑵所示土地上建物拆除騰空返還予被上訴人、朱玉其應將附圖一編號299⑴所示土地上建物拆除騰空返還予被上訴人？朱進財就系爭299耕地不自任耕作，且與朱陳腰、朱玉其在附
圖一所示位置興建房屋，是否致系爭租約全部無效，而被上訴人得依所有物返還請求權請求朱進財應將附圖二編號A所示農作物清除並將該部分土地返還予被上訴人、將附圖一編號299⑶所示土地上建物拆除騰空返還予被上訴人？㈠按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，
係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因，最高法院70年台上字第4637號民事判例要旨可資參照。亦即承租人有積極地以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，均在不自任耕作之例（參見最高法院91年度台上字第1447號民事裁判要旨）。次按耕地三七五減租條例第16條第2項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言。原判決就系爭耕地僅命承租人將轉租部分返還出租人，至未經轉租部分仍許承租人保留耕作，顯欠允洽，最高法院46年台上字第57號民事判例要旨亦可參佐。末按承租人雖經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，為土地法第108條所明定，此項規定於耕地三七五減租條例施行後之耕地租佃亦適用之，承租人如有違反時，原定租約無效。且同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人，或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地，請求收回（參見最高法院74年度台上字第2726號民事裁判要旨）。
㈡被上訴人與朱進財就被上訴人所有系爭218、299耕地中面積
各1563平方公尺、779.09平方公尺耕地，簽訂高雄市政府阿鄉和字第174號耕地三七五租約。又系爭299耕地於103年10月14日分割為299、229-1、299-2、299-3、299-4地號土地，而原判決附圖一編號299⑴土地上建物（高雄市○○區○○路○○○號）為朱玉其所有、附圖一編號299⑵土地上建物（高雄市○○區○○路○○○號）為朱陳腰所有、附圖一編號299⑶土地上建物（高雄市○○區○○路○○○號）為朱進財所有。且朱進財、朱玉其、朱陳腰各搭蓋之上開建物多以鋼筋、水泥為建材，設有鐵門，及樓層分別高達2、3層樓，地面均以水泥鋪設，已無從事耕作之可能，亦即上揭建物實際供朱進財、朱陳腰、朱玉其及其家族長期居住使用，並非僅係以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋等節，為兩造所不爭執（見本院卷第53頁至第54頁），並有高雄市政府阿鄉和字第174號耕地三七五租約、高雄市阿蓮區公所耕地租佃委員會102年7月31日高市○區00000000000000號函暨會議紀錄、土地登記第二類謄本、高雄市東區稅捐稽徵處岡山分處102年11月8日岡稅分房字第0000000000號函暨附件房屋稅籍證明書、戶籍謄本、照片、103年1月24日原審勘驗筆錄暨現場照片、簡圖、高雄市○○○○○路竹地政事務所103年3月3日高市地路00000000000000號函附複丈成果圖在卷可稽（見原審卷㈠第35頁、第12頁至第18頁、本院卷第22頁至第27頁、原審卷㈠第47頁至第49頁、第37頁、第78頁、第80頁至第111頁、第112頁至第114頁）。足認耕地三七五租約承租人朱進財積極地以承租之土地即系爭299耕地建築房屋居住，且供第三人朱玉其、朱陳腰建築房屋居住，而未自任耕作。是以揆諸首揭說明，被上訴人主張：因朱進財未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭租約全部無效，且高雄市政府耕地租佃委員會已認定朱進財不自任耕作，進而作成系爭租約全部無效之決議，始移送原審法院等語，即與事實相符，乃屬可採。
㈢次查：系爭218耕地如原判決附圖二編號A所示農作物，為朱
進財所種植一情，亦為兩造所不爭執（見本院卷第54頁），復經原審勘驗無訛，有勘驗筆錄及現場照片在卷可憑（見原審卷㈠第80頁至第86頁、第102頁至第109頁），固足認朱進財就系爭租約所列2筆耕地中之系爭218耕地乃自任耕作。惟朱進財就系爭租約所列另1筆系爭299耕地並未自任耕作，業如前述，而依首揭說明，耕地三七五減租條例第16條第2項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言。是以上訴人主張：系爭租約固含系爭218、299耕地，惟該等土地相距2至3公里，應屬契約之聯立，其中系爭299耕地因朱進財未自任耕作應為無效，應僅該部分無效，而不應及於系爭218耕地租約等語，乃於法無據，自非可採。
㈣至上訴人復主張：上訴人係於55年間經被上訴人前住持吳真意
同意後，始在系爭299耕地建築房地，而轉換為一般土地租賃契約，因此朱進財乃本於基地租賃契約搭蓋房屋，即非無權占有。又因被上訴人於上訴人未自任耕作而係在耕地上建屋居住後，猶向上訴人收取租金，縱令系爭租約已屬無效，亦可轉換為一般土地租賃，且被上訴人未依耕地三七五減租條例第17條補償朱進財，已非適法，復訴請拆屋還地，殊欠公平等語。惟查：
⒈高雄市○○區○○路○○○號房屋即在同路上訴人於68年鄰居即
位於高雄市○○區○○路○○○號隔壁之同路828號房屋所有人 黃賢一 搭建前，即改建如現況所示之房屋，而黃賢一係於46年間目睹被上訴人前住持 王兆麟 與朱進財、 朱復 （即朱玉其及朱陳腰之父）談及要在耕地上建豬圈養豬及住人，王兆麟當時有同意，但說一定要繳納租金。惟不知於他們改建時，有無告知主持等節，固據證人黃賢一結證綦詳（見本院卷第75頁至第77頁）。惟被上訴人起訴時僅以朱進財為被告，而為本件請求，其後因於原審會同被上訴人及朱進財至系爭耕地勘驗測量時，始得知朱陳腰、朱玉其所建房屋亦占用系爭299耕地，且占用之部分為朱進財與被上訴人之系爭租約標的物，嗣因兩造未能就占用系爭299耕地達成買賣和解，被上訴人才追加朱陳腰、朱玉其為被告，併請求朱陳腰、朱玉其拆屋還地，朱陳腰、朱玉其遂應訴，且未爭執建屋占有系爭299耕地一節，有民事準備書狀、原審勘驗筆錄、調解程序筆錄、民事陳報狀、民事準備書㈡狀、準備程序筆錄在卷可考（見原審卷㈠第27頁至第30頁、第80頁至第86頁、第176頁至第178頁、卷㈡第7頁、第13頁至第17頁、第21頁至第26頁），足認朱陳腰、朱玉其所建房屋占用之基地部分原為朱進財向被上訴人承租用以耕作之耕地。而該占用基地既為系爭租約之標的物，被上訴人顯無可能復出租與朱陳腰及朱玉其之父朱復。是以證人黃賢一所述乃有違常理，自非可採。再者，朱進財就被上訴人前住持吳真意曾同意其建造現使用之鋼筋、水泥為建材，設有鐵門及高達2、
3層樓建物一節，亦未舉證以實其說，其主張即非可採。⒉被上訴人自67年起即拒收朱進財繳納之租金一節，有兩造不爭
執其真正之原審法院69年度存字第615號提存通知書、臺南東城郵局第293號存證信函暨回執、郵政劃撥儲金存款收據等影本在卷可參（見本院卷第93頁、第95頁、第66頁至第70頁）。
佐以被上訴人寄發之上開存證信函乃已明確指述朱進財未自任耕作，系爭租約無效，拒收租金等語，益徵被上訴人未曾同意朱進財於未自任耕作後得於系爭299耕地上租地建屋使用。是以上訴人主張：其係於55年間經被上訴人前住持吳真意同意後，始在系爭299耕地建築房地，而轉換為一般土地租賃契約，因此朱進財乃本於基地租賃契約搭蓋房屋，即非無權占有。又因被上訴人於上訴人未自任耕作而係在耕地上建屋居住後，猶向上訴人收取租金等語，均與事實不符，而無足採。
㈤綜上，朱進財就系爭299耕地既不自任耕作，且與朱陳腰、朱
玉其在附圖一所示位置興建房屋，已致系爭租約全部無效。是以被上訴人主張：其得依所有物返還請求權請求朱進財將附圖二編號A所示農作物清除並將該部分土地返還予被上訴人、將附圖一編號299⑶所示土地上建物拆除騰空返還予被上訴人等語，應屬可採。
朱陳腰、朱玉其所建房屋得合法占用系爭299耕地之依據為何
？被上訴人得否依所有物返還請求權請求朱陳腰應將附圖一編號299⑵所示土地上建物拆除騰空返還予被上訴人、朱玉其應將附圖一編號299⑴所示土地上建物拆除騰空返還予被上訴人？㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對
於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。
㈡經查：坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地為被
上訴人所有，且原判決附圖一編號299⑴土地上建物（高雄市○○區○○路○○○號）為朱玉其所有、附圖一編號299⑵土地上建物（高雄市○○區○○路○○○號）為朱陳腰所有一節，為兩造所不爭執（見本院卷第53頁至第54頁），並有土地登記第二類謄本、高雄市○○○○○路竹地政事務所103年3月3日高市地路00000000000000號函附土地複成果圖妻在卷可據（見本院卷第24頁、第25頁、原審卷第112頁至第113頁），佐以被上訴人係於原審至系爭耕地勘驗測量時，始得知朱陳腰、朱玉其所建房屋亦占用朱進財承租之系爭299耕地，嗣因兩造未能就占用系爭299耕地達成買賣和解，被上訴人才追加朱陳腰、朱玉其為被告，併請求朱陳腰、朱玉其拆屋還地。又證人黃賢一證述：被上訴人前住持王兆麟曾同意朱復在耕地上建豬圈養豬及住人等語，有違常理而不足採等節，業如前述，足認被上訴人未將系爭租約內約定之標的物即系爭299耕地出租與朱陳腰、朱玉其。況且，系爭租約之租金始終僅有朱進財曾以提存或存款方式繳納租金，亦如前述，朱陳腰、朱玉其則未曾證明繳納任何租金。亦即朱陳腰、朱玉其就其等主張：曾與被上訴人成立承租系爭299耕地，以建築現使用之鋼筋、水泥為建材，設有鐵門及高達2、3層樓建物之契約等語，並未舉證以實其說，自無從認定朱陳腰、朱玉其所建房屋有合法占用系爭299耕地之依據。是以揆諸前開規定，被上訴人主張：朱陳腰、朱玉其所建房屋非法占用系爭299耕地，其得依所有物返還請求權請求朱陳腰應將附圖一編號299⑵所示土地上建物拆除騰空返還予被上訴人、朱玉其應將附圖一編號299⑴所示土地上建物拆除騰空返還予被上訴人等語，應屬可採。
綜上所述，被上訴人本於民法第767條第1項之規定，請求確
認朱進財就被上訴人所有如附表所示之系爭218、299耕地耕地租賃關係不存在；朱進財應將如原審判決附圖二編號A所示農作物清除，並將該部分土地返還予被上訴人；朱進財應將坐落系爭299耕地上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號建物拆除，並將如附圖一編號299⑶所示土地騰空返還予被上訴人；朱陳腰應將坐落系爭299耕地上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號建物拆除，並將如附圖一編號299⑵所示土地騰空返還予被上訴人；朱玉其應將坐落系爭299耕地上之門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號建物拆除，並將如附圖一編號299⑴所示土地騰空返還予被上訴人，為有理由，應予准許。是則原審為被上訴人全部勝訴之判決，並為准免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國104年6月24日
民事第四庭
審判長法官徐文祥法官賴文姍法官謝靜雯以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年6月24日
書記官盧雅婷附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表：
┌──────┬───────┬───────────┐│系爭租約標的│左列耕地之現況│占用人││------------││----------------------││承租面積││農作物／建物占用左列耕││││地之範圍│├──────┼───────┼───────────┤│高雄市阿蓮區│朱進財在其上種│朱進財││崗山營段218│植如芒果樹之農│----------------------││地號耕地│作物。│1529平方公尺即如附圖二││------------││編號Ａ所示部分││1563平方公尺│││├──────┼───────┼───────────┤│高雄市阿蓮區│⒈現經分割為同│朱進財││和蓮段299地│段299、299│----------------------││號耕地│-1、299-2、│437.06平方公尺即如附圖││------------│299-3、299│一編號299⑶所示部分（││779.09平方公│-4地號土地。│門牌號碼高雄市阿蓮區中││尺│⒉右列占用人，│正路836號建物）│││現各以右揭建││││物使用右開占├───────────┤││用範圍。│朱陳腰││││----------------------││││125.03平方公尺即如附圖││││一編號299⑵所示部分（││││門牌號碼高雄市阿蓮區中││││正路834號建物）│││├───────────┤│││朱玉其││││----------------------││││345.53平方公尺即如附圖││││一編號299⑴所示部分（││││門牌號碼高雄市阿蓮區中││││正路830號建物）│└──────┴───────┴───────────┘