裁判字號：臺灣臺北地方法院106年簡上字第31號民事判決
裁判日期：民國106年06月05日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決106年度簡上字第31號上訴人即被上訴人 陳志達 訴訟代理人 彭彥儒 律師被上訴人即上訴人 張莉詩 訴訟代理人 沈明欣 律師上列當事人間遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國105年10月31日本院臺北簡易庭105年度北簡字第1號第一審判決各自提起上訴，本院於106年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
壹、程序事項按於簡易程序第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、減縮或擴張應受判決聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項、第255條第1項第2、3款定有明文。查上訴人原起訴主張被上訴人應給付之違約金為28萬4000元；原審判決後，上訴人不服，提起上訴主張被上訴人應給付之違約金為28萬4400元，並以該金額為上訴聲明之計算基礎（詳本院卷第26頁），核其請求基礎事實均屬同一，訴訟資料及證據亦均共通，且屬擴張應受判決聲明，依前揭規定，自應准許，首先敘明。
貳、實體部分：
一、本訴部分：㈠上訴人即被上訴人（下稱上訴人）起訴主張：伊於民國89年
5月5日與訴外人 李明 簽訂房屋租賃契約，承租坐落門牌號碼為臺北市○○○路○段○○○巷○○弄○○號4樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租金為每月新臺幣（下同）1萬元。嗣因其搬遷，於98年9月11日將系爭房屋轉租予被上訴人即上訴人（下稱被上訴人），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），亦約定租金每月1萬元，租期2年（即98年10月11日起至100年10月10日止）。系爭租賃契約期滿後，伊依系爭租賃契約第6條第7項之約定，同意被上訴人以原租約條件續租
3年（即100年10月11日起至103年10月10日止）。惟因李明欲將系爭房屋收回，伊乃於系爭租賃契約租期屆滿前之103年9月25日以存證信函通知被上訴人不再續約，請求被上訴人於租約期滿後將系爭房屋返還予伊。詎被上訴人迄至105年9月30日始返還系爭房屋。依系爭租賃契約第7條第2項之約定，被上訴人如未依約返還系爭房屋時，伊得請求按房租增加壹倍之違約金。是伊得向被上訴人請求自103年10月11日起至105年9月30日止，按月僅以1萬2000元計算之違約金，共計為28萬4400元（計算式：12,000元×23月＋12,000元×21/30月=284,400元）及其法定遲延利息；惟同意扣除應返還被上訴人之2萬元擔保金等語。
㈡被上訴人則以：依系爭租賃契約第6條第7項約定，租約期滿
後如上訴人不欲續租，應於期滿30日前以存證信函通知被上訴人，否則視為同意以原租賃契約條件內容續租之表示。系爭租賃契約於103年10月10日期滿，上訴人固於同年9月25日以存證信函通知被上訴人不再續約，然並未依前揭約定於期滿前30日為之，自應視為上訴人同意以原租賃契約條件內容續租，是兩造間租賃契約現尚存在，上訴人求按月給付違約金，自非有據。縱認上訴人得依約請求違約金，亦屬過高，請求依法酌減。又被上訴人向上訴人承租系爭房屋時，曾支付上訴人擔保金2萬元及系爭房屋之裝修費用69萬4390元（下稱系爭裝修費用），依系爭租賃契約第3條第2項、第6條第8項等約定，上訴人應於租賃契約期限屆滿後返還上開擔保金，並分擔上開裝修費用之半數34萬7195元。爰以上開債權主張對上訴人所請求之違約金債權抵銷之，上訴人之前揭違約金債權，於被上訴人行使抵銷權後，亦無任何金額可請求等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之上訴駁回。
二、原審反訴部分：㈠被上訴人提起反訴主張：上訴人應依約返還其所交付之系爭
租賃契約擔保金2萬元，及裝修費用之半數34萬7195元，共計36萬7195元。縱系爭租賃契約業已合法終止，經與上訴人得向被上訴人請求之違約金17萬6000元互為抵銷後（即103年10月11日起至105年2月10日止，每月違約金以1萬1000元計算，共計17萬6000元），被上訴人尚得向上訴人請求返還19萬1195元之餘額（計算式：367,195元－176,000元＝191,
195元），依法提起反訴等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人19萬1795元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡上訴人則以：伊對於被上訴人以系爭租賃契約之擔保金2萬
元扣抵違約金，並不爭執；惟就裝修費用部分，伊已透過調降租金之方式五年分攤被上訴人裝修費用之支出。且兩造於系爭租賃契約第4條第4項合意此部分裝修費用不得再向伊請求分擔之。依兩造所約定之系爭租賃契約租期已滿5年，依約伊所應分攤之該筆裝修費用應攤提完畢等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之上訴駁回。
三、原審判決上訴人之本訴一部勝訴、一部敗訴，被上訴人之反訴敗訴。兩造不服，均提起上訴，上訴人上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨命負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人18萬6278元。㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人上訴聲明則為：本訴部分之上訴聲明：㈠原判決關於命被上訴人給付上訴人7萬8122元部分及該部分假執行宣告均廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。㈢訴訟費用均由上訴人負擔。反訴部分之上訴聲明：㈠原判決關於駁回被上訴人後開第二項反訴部分，並訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人應給付被上訴人13萬0195元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢訴訟費用由上訴人負擔。兩造就對造上訴之答辯聲明均為：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠上訴人於89年5月5日與李明承租系爭房屋後，於98年9月11
日將系爭房屋轉租予被上訴人，簽訂系爭租賃契約。租金約定為每月1萬元，租賃期間為2年（自98年10月11日起至100年10月10日止）；被上訴人並於簽約時，交付上訴人擔保金2萬元。前揭租賃期間屆滿後，上訴人依系爭租賃契約第6條第7項之約定，同意被上訴人以原租約條件續租3年（自100年10月11日起至103年10月10日止），有系爭租賃契約在卷可稽（見本院簡易庭卷第8至12頁）。
㈡上訴人於系爭租賃契約租期屆滿前之103年9月25日寄發存證
信函通知被上訴人不再續約，並請求被上訴人於租約期滿後將系爭房屋交還上訴人，被上訴人於次日收受，有該存證信函在卷為憑（見本院簡易庭卷第13頁）。
㈢兩造於105年8月2日就返還系爭房屋部分達成調解，被告已
於105年9月30日遷讓返還系爭房屋給上訴人，有調解筆錄在卷可按（見本院簡易庭卷第78頁）。
五、得心證之理由：上訴人起訴主張被上訴人應依系爭租賃契約之約定，給付自103年10月11日起至105年9月30日止，按月以1萬2000元計算之違約金，共計28萬4400元及按年息5%計算之利息，為被上訴人所否認，並以前詞抗辯之。是本件爭點厥為：㈠上訴人依系爭租賃契約之約定請求被上訴人給付違約金，是否有據？㈡被上訴人提起反訴主張上訴人應分擔系爭房屋之裝修費用共34萬7195元，進而主張抵銷，是否有據？茲析述如下：
㈠上訴人依約請求被上訴人給付違約金28萬4400元，是否有據
？⒈首按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。另依民法第250條第2項規定，違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，屬於損害賠償總額預定性質之違約金。而約定之違約金額過高者，依同法第252條規定，法院得減至相當之數額，至於違約金有無過高，應以債權人因債務人違約而致受之損害及所失利益為標準，最高法院79年台上字第1612號判例、102年度台上第889號、最高法院97年度建上第47號等判決意旨參照。次按，賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定（或推定）。當事人有損害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務，此觀民法第250條第2項之規定甚明。
⒉依系爭租賃契約第6條（相關約定事項）第7項約定：「甲方
（即上訴人）不擬續出租本約標的物時，應於租任（賃字之誤）期滿30日前，以存證信函通知乙方（即被上訴人），否則視為同意以原租賃契約條件內容續租之表示」、「甲方同意本約到期之日，以原租賃契約條件續租乙方3年期」。同條第8項約定：「甲方同意五年期到期後，乙方得優先續以11,000元承租本屋5年。若甲方自乙方承租日起五年期後，無法續租，同意分擔部分租屋初期裝修費用」等語以觀，系爭租賃契約第1次租期屆滿即100年10月10日時，兩造約定自動以原條件續租3年，毋須另為意思表示；但就系爭租賃契約第2次租期屆滿103年10月10日時，兩造則約定被上訴人得優先以1萬1000元繼續承租系爭房屋5年。是就前揭兩造約定之契約條款間之關聯性，與前述該第6條第8項後段約定：「若甲方自乙方承租日起五年期後，無法續租…」之文義以觀，兩造間真意應係指系爭租賃契約之第2次租期屆期後，倘上訴人欲將系爭房屋出租他人，被上訴人取得優先承租權，非謂系爭租賃契約第2次屆期時，被上訴人即當然得以租金1萬1000元之條件，自動續約5年，或無須另立租賃契約等情，首先認定。
⒊又系爭租賃契約第6條第7項固約定，上訴人不擬續租系爭房
屋，應於期滿30日前以存證信函通知被上訴人，否則視為同意以原租賃契約條件內容續租之表示等語；而上訴人確實未依前揭約定，遲至系爭租賃契約屆期前15日（即103年9月25日）始寄發存證信函通知被上訴人不再續約之事實，為兩造所不爭執，已如前述。然系爭租賃契約第2次屆期後，既需經兩造另行合意簽訂租賃契約，並提高租金至少至1萬1000元，已如前述；而上訴人復已於103年9月25日通知被上訴人不再續約之意思表示，被上訴人對其前揭不再續約之通知，並未為反對之意思表示，且於系爭租賃契約租期屆至即103年10月11日後，即未再繳交租金，則兩造對於新租賃契約並未達成合意自明；而原系爭租賃契約則因租期屆滿於103年10月10日當然終止其效力。被上訴人雖抗辯：上訴人所為之終止系爭租賃契約通知，顯然違背系爭租賃契約第6條第7項約定，不生通知終止效力云云，惟系爭租賃契約之效力既因租期屆滿而消滅，自與上訴人有無依約通知終止無涉，是被上訴人此部分之抗辯，洵屬無據。
⒋再依系爭租賃契約第7條第2項之違約處罰約定：「…，如不
即時清理交還房屋時，甲方（即上訴人）得向乙方（即被上訴人）請求按照房租增加壹倍之違約金至遷讓之日為止」等語。查系爭租賃契約之效力既因租期屆滿而終止，被上訴人並未依約於103年10月11日遷出系爭房屋，而遲至105年9月30日始遷讓返還系爭房屋予上訴人，是上訴人依約請求被上訴人給付自103年10月11日起至105年9月30日止之違約金，即屬有據。上訴人固主張被上訴人未於系爭租賃契約期滿後搬遷，本得按房租加倍請求違約金，現僅以每月1萬2000元計算違約金之請求等語。然系爭租賃契約第7條第2項為被上訴人於系爭租賃契約租期屆滿後，未依約遷讓返還系爭房屋，上訴人所得請求之損害賠償總額預定性違約金。是該違約金之約定有無過高，應以上訴人因被上訴人違約所致生之損害及所失利益為標準。原審審酌系爭房屋上訴人與李明簽訂時租金為1萬元、兩造間之系爭租賃契約借期終止後，因被上訴人仍占用系爭房屋，致上訴人無法將系爭房屋返還訴外人 盧詩磊 ，盧詩磊向本院簡易庭提起訴訟，經本院104年度北簡字第10334號民事判決命上訴人應將系爭房屋遷讓返還盧詩磊，並自103年10月6日起至返還日止，按月給付1萬元等情，而認定被上訴人應給付上訴人以每月1萬元計算之違約金，共計23萬7000元【10,000元x(23月+21/30月)＝237,
000】，尚屬合理。上訴人仍執以為被上訴人應給付其28萬4400元之違約金，即非有據，難以照准。
㈡被上訴人反訴主張上訴人應分擔系爭房屋之裝修費用共34萬
7195元，並主張與上訴人之違約金請求權互為抵銷，是否有據？⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，最高法院99年度台上字第1421號、98年度台上字第1925號、98年度台上字第1217號判決意旨參照。
⒉依系爭租賃契約第6條第8項後段約定：「…若甲方（即上訴
人）自乙方（即被上訴人）承租日起五年期後，無法續租，同意分擔部分租屋初期裝修費用」等語（見本院簡易庭卷第11頁），足見被上訴人於租屋初期投入大筆費用裝修，倘使用收益期間不長，將大幅提高用益系爭房屋之成本，兩造遂達成合意，倘上訴人於系爭租賃契約租期5年屆至後無法續租，同意分擔被上訴人租屋初期所支出之裝修費用；上訴人空言其並不知悉且被上訴人裝潢系爭房屋未取得其同意云云，並不足採。而被上訴人於租屋初期即98年10月5日至同年11月11日期間，因支出系爭裝修費用69萬4390元一節，業據其提出收據4紙、裝修工程合約書1份在卷可按（見本院簡易庭卷第29至33頁），上訴人對於前揭文書之真正並不爭執，堪認真實。是依上開約定，上訴人既於被上訴人承租日即98年10月10日起5年期後無法續租，依約自應分擔部分系爭裝修費用，復堪認定。上訴人固以：依系爭租約第4條第4項約定，兩造約定裝修費用分5年攤提，倘非房屋或結構問題，其餘修繕不應由其負擔云云。然上訴人前開主張，並未見兩造另有約定，所述已難採信。再者，系爭租賃契約第4條（使用租賃標的物之限制）第4項則約定：「房屋有裝潢或修繕之必要時，乙方（即被上訴人）應取得甲方之同意使（始字之誤）得為之，但不得損害原有建築結構安全，並不得違反建築法令。若非造成無法居住或原結構損壞之裝潢修繕，乙方同意不要求甲方負擔。乙方須預先告知費用予甲方參酌，並於事後出示費用證明。」等文字以觀，本項規定既列於「使用租賃標的物之限制」條下，並與第6條之「相關約定事項」下之租屋初期裝修費用並立，顯見前者為規範租賃契約存續期間之一般性裝修費用，後者則係規範租屋初期特別裝修費用，二者在時間先後、規範對象等顯有不同，自非就同一事項所為之特別優先適用條款自明，亦無效力先後之情事，上訴人逕認前揭第4條第4款之約定有優先效力適用云云，亦非有據。又上訴人另以系爭裝修費用之負擔，已因上訴人減少對被上訴人之租金，業已分五年於每月平均攤提6500元攤提完畢云云，固據提出提出兩造間電子郵件附卷為憑，（見本院簡易庭卷第34頁至35頁）。然依該電子郵件內容，僅由上訴人表示：畢竟花60萬去裝修可能隨時會改建的老屋並不在計畫中，況且伊自願減收每月3600元租金，5年算來已少收約21萬元，剩餘39萬元以5年分月算來是6500元，若計入上訴人每月實質支出成本，租金僅1萬6500元，亦屬合理等語，前揭電子郵件並未經被上訴人同意或回應，至多僅得認係上訴人之單方陳述，尚難逕為兩造有該項減少租金攤還裝修費用之合意，上訴人逕以為該主張，認應於分擔裝修費用時扣除云云，顯屬遽斷，不足採信。
3.再按，法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證，判斷事實之真偽，民事訴訟法第222條第1項前段定有明文。本件兩造就系爭租賃契約中「分擔部分租屋初期裝修費用」分擔比例有所爭執。經查，系爭租賃契約第6條第8項固約定，被上訴人於租約5年期滿，得優先續租5年，如無法續租，始有上訴人分擔系爭裝修費用之情事；倘被上訴人承租用益系爭房屋10年，上訴人即無需分擔系爭裝修費用義務。是依此說明，被上訴人既願於承租系爭房屋10年後即不請求分擔系爭裝修費用，而其復已承租系爭房屋達5年，系爭裝修費用之半數即34萬7195元，自應由被上訴人單獨負擔（計算式：694,390元×5年/10年＝347,195元）。惟就剩餘之34萬7195元部分，本院綜合全辯論意旨及調查證據之結果，認被上訴人於租屋初期裝修系爭房屋，已直接受有裝修系爭房屋之較大利益、裝修之效益於剩餘之年限，亦因時間經過，有所折舊，是本件上訴人與被上訴人對於初期裝修系爭房屋之費用分擔比例應以4：6為宜。上訴人因此所應分擔金額為13萬8878元（計算式：347,195元×4/10＝138,878元），已堪認定。
4.末按，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條前段定有明文。查被上訴人未依約遷讓返還系爭房屋，應自103年10月11日起至105年9月30日止，按月給付上訴人違約金1萬元，共計23萬7000元；上訴人則應分擔系爭房屋初期裝修費用13萬8878元，是被上訴人因此主張互為抵銷，自屬有據。又被上訴人於簽訂系爭租賃契約時，業已交付上訴人
2萬元之擔保金，被上訴人並同意上訴人無須返還，且逕為抵銷之。是前揭兩造互負之金錢債務，互為抵銷後，上訴人僅得請求被上訴人給付7萬8122元（計算式：237,000元-138,878元-20,000元＝78,122元），上訴人逾此部分之請求，即屬無據。末依最高法院62年台上字第1394號民事判例所示，違約金如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。是上訴人另請求自105年10月1日起計付之法定遲延利息，洵屬無據，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人應自103年10月11日起至105年9月30日指，按月以1萬元計算，共計應給付上訴人23萬7000元之違約金；上訴人則應負擔裝修費用13萬8878元及返還2萬元擔保金之義務，經互為抵銷後，被上訴人尚須給付上訴人7萬8122元。惟兩造仍執前詞，提起本件上訴，其等上訴意旨指摘原審判決有違誤之處，求為廢棄不利之部分，並分別再命被上訴人應再給付上訴人18萬6278元；上訴人應返還被上訴人13萬0195元，及自反訴起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。
七、本反訴兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核不影響判決結果，爰未逐一論述，末此指明。
八、據上論結，兩造上訴均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國106年6月5日
民事第三庭審判長法官林春鈴
法官林振芳法官洪純莉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國106年6月5日
書記官范國豪