臺灣桃園地方法院小額民事判決
113年度壢小字第356號
原告 陳景昇
被告 楊可紜
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國113年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告36,000元，及自民國113年1月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔新臺幣667元，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息；餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣36,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
理由要領
一、按民事訴訟法第436條之8第1項規定：「關於請求給付金錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新台幣十萬元以下者，適用本章所定之小額程序。」同法第436條之18規定：「判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事項，於必要時得加記理由要領。」
二、原告主張：原告向被告承租桃園市○○區○○○街00號14樓之7(下稱系爭房屋)，約定租期自民國110年11月6日至111年10月31日止，每月租金新臺幣(下同)18,000元，押租金36,000元，如一方於租期未滿前即終止租約，需賠償他方1個月租金作為違約金（下稱系爭租約）。詎被告提前終止系爭租約，卻未返還原告押租金36,000元及違約金18,000元，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告54,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告則以：伊未提前終止系爭租約而有違約情事，係原告自111年1月起至同年4月止均未給付租金，伊始寄發存證信函向原告終止系爭租約，原告押租金已全數抵充其積欠之租金，伊未積欠原告54,000元等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、是依上開說明，以下僅就(一)兩造何時終止租約？終止租約原因為何？（二）原告得否請求被告返還押租金？（三）原告得否請求被告給付違約金？記載理由要領如下：
(一)兩造何時終止租約？終止租約原因為何？
1.按契約當事人一方終止契約，須有終止權，終止權有基於法
律規定而生者（法定終止權），有基於當事人約定而生者（
約定終止權）。又契約之合意終止為契約行為，與因法定或
約定終止權之行使而終止者不同，效果亦異。按合意終止契
約乃契約當事人以新契約終止其原有契約，使原有效契約向
後歸於消滅，未履行之義務即免再履行。合意終止後雙方之
權利義務關係，除當事人另有約定者外，並不當然適用原契
約（最高法院106年度台上字第483號判決意旨參照）。第
按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條定有明文。且契約之成立，除雙方同時互為一致之意思表示外，以一方對他方之要約為承諾之
通知或意思實現而成立（最高法院100年度台上字第860號
判決意旨參照）。
2.原告固主張被告提前終止系爭租約，然觀兩造間LINE對話紀錄略以：2021/12/9(被告)每個人對聲音的敏感度不同……今日這種自然不可抗力因素不是不解決，而是無人能解決。這邊因為你已經繳12月房租時間就是到這個月底，可能要請你考慮看看是否還要續住，如果你決定不續住我們就照合約走。(原告)……你提及要不要續住？你是確定考慮要和我解約是嗎？……(被告)我的房子沒有問題，今天選擇住或不住是取決於你們，並沒有我要和你解約這件事(見本院卷第57、59頁)。可見被告並未有終止租約或要求原告立即搬離之意思，僅係因認系爭房屋不符合原告期望，而詢問原告繼續承租與否之意願，要難逕認此為被告終止系爭租約之意思表示，先予敘明。
3.兩造復於LINE對話紀錄表示：2021/12/13(被告)什麼時候方便講電話。直接一次談，比較乾脆；2021/12/29(原告貼圖)何小姐，提醒一下，依據那天三人協議內容，請告知我明天12/30點交日的時間。(被告)明天中午12點直接在套房門口，請準備好當初交給你的兩把鑰匙和兩個磁扣。(原告)收到。以上，瓦斯單我已繳費。其餘未看到單。房東，瓦斯目前帳單繳至12/3止，我今明2日都不會進去使用水電瓦斯，剩餘未到帳部分，可以麻煩你結算？(被告)OK；2021/12/30(原告)我到了。一會上去門口。(張貼系爭房屋清空狀況照片)。(被告)我已經在門外了等語(見本院卷第65至69頁)。互核兩造於110年12月19日見面商談時，原告交付被告書有原告簽名之文書記載略以：大家看一下12/13的LINE對話……片面通知…不續住、違約金。也看一下12/9的LINE房東楊小姐的通知房客住到12月底。若沒有問題，以上我同意，就依房東楊小姐說的照合約走等語(見本院卷第136頁)。
4.可見系爭租約雖係定有期限之定期租賃契約，然兩造就原告是否仍有承租意願乙事，曾於110年12月19日相約見面，進行商討，雙方後續約定於110年12月30日點交系爭房屋，原告並請被告結算租屋期間使用之水、電、瓦斯費，兩造顯然已相互合意於110年12月30日終止系爭租約。被告雖表示因原告不願意完成點交程序及簽名，故兩造間系爭租約仍繼續存在云云，然系爭租約是否終止與系爭房屋是否點交完畢係屬二事，自不因原告未簽名點交，而有所影響，被告所辯自無足採。是兩造間之系爭租約應已於110年12月30日合意終止。
(二)原告得否請求被告返還押租金？
兩造間系爭租約已於110年12月30日合意終止，且原告已與被告結算水電、瓦斯費，並於110年12月30日清空搬離系爭房屋，業經本院論述如前，原告應未積欠被告任何費用，是原告請求被告返還2個月押租金36,000元，自屬有據，應予准許。
(三)原告得否請求被告給付違約金？
按合意終止契約之損害賠償，應依雙方當事人之約定定之，至於行使終止權之損害賠償，除當事人另有約定者外，應依法律有關之規定（最高法院105年度台上字第820號判決意旨可參）。經查，系爭租約乃經兩造合意終止，業如前述，原告未證明兩造就提前終止租約另有給付違約金之約定，原告請求被告給付違約金，自屬無據，應予駁回。
中 華 民 國 113 年 5 月 17 日
中壢簡易庭法官江碧珊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後二十日內向本庭（桃園市○○區○○路0段000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 17 日
書記官黃敏翠