裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第5459號民事判決
裁判日期：民國91年01月24日
裁判案由：酌減違約金
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度訴字第五四五九號
原告甲○○被告國揚實業股份有限公司法定代理人乙○○右當事人間酌減違約金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（以下同）一百五十六萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）兩造於民國八十六年九月九日訂立房屋土地買賣預定契約書，由原告向被告購買坐落台北縣永和市○○段一、二、三、四、二四、二四之二、四十、四十之
二、四一地號及長堤段一七二地號上所興建之天琴大廈Ｃ１棟第十三樓房屋一戶（面積七五‧八四坪）及地下三層第一六六號之車位一個，土地價款一千二百七十九萬元、房屋六百八十九萬元、車位一百三十萬元，總價一千九百六十八萬元。
（二）原告於購買系爭房地後，未久，被告公司即陷入財務困難，致使工程進度一再落後，原告多次向被告表示解約之意願，被告公司皆不同意，原告不得已只好繼續繳款，至八十七年十一月止，共計繳款三百五十三萬元。其後原告因本身之因素確實未再繳款，未料被告於九十年一月竟發函表示解除契約，並將已繳之三百五十三萬元之價金全數充作違約金，本件建築工程依財政部賦稅署八十九年公布之同業利潤標準，其毛利率為百分之二十一、費用率為百分之十一、淨利率為百分之十，系爭房地總價為一千九百六十八萬元，則原告依約履行，被告公司所得享受之利益以百分之十計，為一百九十七萬元，而原告今將三百五十三萬元全數沒收，其違約金顯屬過高，爰依民法第二百五十二條之規定，請求法院酌減違約金，命被告返還差額一百五十六萬元。
三、證據：提出房屋土地買賣預定契約書一件、支票影本三件、電匯申請書二件、郵政劃撥儲金存款收據八件、統一發票九件、存證信函、財政部賦稅署八十九年公布之同業利潤標準表各一件（以上均影本）、公司基本資料查詢一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）兩造訂有系爭契約書，惟原告未按時辦理貸款手續，又未按時繳款，原告迫不得已乃於九十年四月三十日發函解除兩造契約，並依契約書第十三條第一項第二款之約定沒收原告所繳價金三百五十三萬元，作為被告公司重行出售系爭房地所需費用及稅捐之抵價及損害賠償金及違約金，於法並無不合。
（二）本件系爭房地總價為一千九百六十八萬元，而原告已繳由被告公司沒收之價金三百五十三萬元，僅占總價金之百分之十七‧九三，違約金並無過高，茲說明如下：
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又約定之違約金過高之事實，應由主張此項利己事實之債務人負舉證責任，最高法院七十年度台上字第二三四五號著有判決。本件原告主張違約金過高云云，未見舉證以明之，於法不合。
２、被告公司乃不動產興建投資業，依八十六年度房屋興建投資同業利潤標準，其毛利率為百分之四十四，費用率為百分之三十，淨利率為百分之十四，足證系爭交易因原告不履約導致被告投入之管銷費用百分之三十，化為烏有，此乃被告所受之損害，被告原可獲得之利潤百分之十四亦告吹，此乃被告所失利益，是以被告受有總價百分之四十四之損害，自無違約金過高之情事。
３、另依內政部八十五年二月十六日台（八五）內地字第八五七三六五四號函頒行預售屋買賣契約書範本第二十二條第二項之規定，賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額，而該範本係歷經消費者代表與學者評鑑，基於保障津消費者為目的，參酌整體產業市場需求而制定，誠屬公允。本件被告沒收之款項約佔總價金之百分之十七‧九三，在上開百分之二十之額度內，違約金並無過高。
４、系爭房地已於九十年八月十二日出售於訴外人 楊佩霞 ，總價金為一千七百萬元，被告就此所失利益為原總價金與再出售之總價金之差額為二百六十八萬元，且系爭房地委由朗訊實業有限公司代為銷售，其銷售酬金為系爭房地總價金之百分之五，即為八十五萬元，此亦為被告所受損害。綜上所述，被告至少受有三百五十三萬元之損害。
三、證據：提出存證信函三件、財政部賦稅署函、預售屋買賣契約書範本、土地建物不動產買賣契約書、房地銷售合約書各一件（以上均影本）、土地登記謄本及建物登記謄本各二件為證。
理由
一、原告起訴主張兩造間就系爭房地訂有買賣契約書，總價金為一千九百六十八萬元，原告已繳價金三百五十三萬元，惟因故遭被告解除契約，並將已繳之價金全數沒收，然被告所沒收之違約金實在過高，爰提起本件請求法院酌減違約金命被告返還原告其中一百五十六萬元等語。被告則以本件被告所受損害及所失利益均很大，超過沒收之數額，且該違約金僅占總價金百分之十七‧九三，並無過高之情事，資為抗辯。
二、兩造不爭執之事實：兩造間就系爭房地訂有買賣契約書，總價金為一千九百六十八萬元，原告已繳價金三百五十三萬元，嗣原告經被告通知辦理貸款手續及繳款手續未配合辦理，被告乃依法解除契約，並將已繳之價金全數沒收充為違約金。
三、得心證之理由：
（一）按依兩造不爭之契約書第十三條第一項第二款約定：「甲方（即原告）有經乙方（即被告）通知辦理貸款手續、產權移轉手續及交屋手續，逾期達七日以上，經乙方催告仍未配合辦理之情事者，乙方得解除本契約，甲方無條件同意所繳全部價款作為乙方公司重行出售本戶房屋需費用及稅捐之抵價及損害賠償金和違約金。」原告對於被告係依本條款解除系爭契約一節既不爭執，則被告將原告已繳房屋價款三百五十三萬元全數沒收，作為總額預定性違約金，尚非無據。
（二）又按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條固分別定有明文。而衡量違約金是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為酌定標準；而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年台上字第八０七號判例參照）。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院五十一年度台上字一九號判例參照）。另本件兩造所約定之違約金為總額預定性違約金已如前述，惟不問係懲罰性違約金或總額預定性違約金，均有民法第二百五十二條之適用。
（三）查依原告提出之被告公司基本資料查詢表，被告公司所營之事業性質上屬房屋興建投資業，而非營造業，是原告所提出之營造業類之同業利潤標準自無適用之餘地，而應以被告提出之財政部賦稅署八十六年度房屋興建投資同業利潤標準，其毛利率為百分之四十四，費用率為百分之三十，淨利率為百分之十四為可信。惟此淨利率為百分之十四之同業利潤標準，固可認作原告若能如期履行債務時，被告可得享受之一切利益。惟因被告解除契約後尚可能因重行出賣而受有損害等其他因素，是以本件尚不能以上開同業利潤標準作為被告所失利益及所受損害總額之依據。次查本件系爭房地雖已於九十年八月十二日出售於訴外人楊佩霞，惟依被告提出之買賣契約書，其總價金僅為一千七百萬元，前後價金差額為二百六十八萬元，且被告就再行出售另支出八十五萬元之管銷費用，亦據被告提出房地銷售合約書為證，且為原告所不爭執，如依前揭同業利潤標準為百分之十四即二百七十五萬五千二百元計算，被告就重行出售部分，非但已無利潤，更受有賠本拋售之損害。且按民法第二百五十二條，既明訂於民法第二章債編總則，依照「體系解釋」之法律解釋方法，在判斷違約金是否過高時，除應審酌契約當事人之締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形外，尤其不能將「契約自由」原則棄之不顧，過度干預契約當事人私經濟生活之安排，以致影響當事人於締約當時之風險損益評估，破壞契約雙方於意思合致時之「主觀平衡」，甚至給予惡意違反契約者討價還價、套利之空間。總而言之，法院於適用民法第二百五十二條酌減違約金時，應力求「契約自由」與「契約正義」兩者間之調和，縱違約金約定之數額高於當事人所受之實際損害，若於契約正義無礙而非顯失公平，即不宜僅因一造當事人所受之損害低於違約金之數額，認兩造約定之違約金有過高之情事，而過度壓縮「契約自由」之空間。是本院除審酌本件為預售屋買賣之定型化契約，而留心於契約正義之實現外，亦不能過度壓縮契約自由之空間，而流於變相鼓勵違約人。且本院參酌被告所提之內政部預售屋買賣契約書範本第二十二條規定，買方違反付款條件及方式之規定者，賣方得沒收房地總價百分之二十計算之金額，並審酌前述一切情狀、社會經濟狀況及兩造之利益損害，認系爭房地買賣契約經解除時之違約金為總價金之百分之十七‧九三，尚在前開百分之二十之內，並無過高之情事。
（四）綜上所述，原告請求酌減違約金，並請求被告公司返還一百五十六萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，併予駁回。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年一月二十四日
民事第五庭法官王碧芳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年一月二十八日~B法院書記官莊滿美