臺灣高雄地方法院簡易民事判決 100年度雄簡字第1868號
原 告 王麗如
訴訟代理人 陳慧錚 律師
被 告 徐明順
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國100年12月28日言
詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國一百年八月二十三日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告與配偶 吳和岩 前於民國100年4月間與被告
商議購買其所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷○號之
房地（下稱系爭房屋），被告原先開價新臺幣（下同）780
萬元，但經兩造議價後，被告同意降價為765萬元，故雙方
約定系爭房屋之價格為765萬元，並約定於同年4月22日先
給付訂金50萬元，再於同年7月2日簽定書面契約，原告並
向被告表明系爭房屋將過戶在原告名下。原告於100年4月
22日協同曾任代書、仲介之友人 蔡佩純 前往被告住處給付
訂金50萬元予被告（以原告之支票支付），被告雖有向蔡佩
純索取名片，但蔡佩純當場即有告知該名片係以前工作所剩
餘，被告並向蔡佩純詢問家中電話後自行記載於名片上，被
告收受訂金50萬元後，即簽立收據作為憑證（收據係由被告
預先開立，其上雖記載付款人為吳和岩，但系爭房屋買賣均
係由原告與被告接洽，付款當日原告要求被告更正付款人，
惟遭被告拒絕），然被告卻又拿出15萬元之無摺存款單要求
原告匯款，表示因系爭房屋總價為765萬元，扣掉65萬元，
尾款剛好是整數，希望原告再付15萬元訂金，當場原告即表
示原先約定之訂金為50萬元，並無此預算，但原告迫於被告
強硬之態度，仍收下該存款單，但仍表示無法確定能否匯款
。迄至預定簽約當日（7月2日），兩造相約在 楊格 代書事
務所內，由 楊鴻儒 協助兩造辦理過戶，惟被告卻表示當時約
定之售價為780萬元，而與雙方當初議定之價格不符，原告
難以接受，以致當日未能簽定書面契約。兩造對於買賣系爭
房屋之價格（即買賣契約必要之點），既未能達成意思表示
合致，則兩造之買賣契約即自始不成立，從而被告先前受領
原告交付之訂金50萬元，即屬無法律上之原因而受有利益，
致原告受有損害，被告應依不當得利之規定，將訂金50萬元
返還予原告。縱認兩造間之買賣契約並無價金不合致之情形
，然因被告既已收受訂金50萬元，而推定買賣契約業已成立
，被告卻於嗣後提高售價，拒絕按原訂價金（即765萬元）
履約，以致雙方未能於100年7月2日簽訂書面契約暨進行
後續之履約事宜，則系爭買賣不能履行應具有可歸責於被告
之事由，依民法249條第1項第3款、第259條第1項第1
款，原告即解除契約並請求被告返還訂金50萬元等語，爰依
法提起本件訴訟。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：伊將系爭房屋委託住商不動產公司（下稱住商不
動產）仲介出售（委託期間為100年4月1日至同年7月1
日），嗣於100年4月15日、16日，原告該公司仲介人員協
同原告及其配偶即訴外人吳和岩看屋2次，隔日（即17日）
吳和岩即要求被告與其配合，跳脫住商不動產之6％仲介費
，被告即於同年4月19日與 吳和炎 議定系爭房屋之售價為
780萬元，訂金65萬元，在交付第1期款時，被告願交付吳
和岩15萬元作為添購家具之用。嗣於100年4月22日，吳和
岩協同自稱代書之蔡佩純在系爭房屋內查閱所有權狀及住商
不動產仲介簽約書後，即先交付50萬元之訂金，不足款15萬
元部分則約定原告應於1個月內匯入被告所有之郵局帳戶，
然遲至同年5月22日，吳和岩均未依約匯入不足款15萬元，
即已違約，後經被告查證蔡佩純、 陳鴻儒 並不具備代書資格
，又使被告心生疑惑。再者，系爭房屋買賣事宜均係由吳和
岩與被告接洽，今原告卻以買受人自居，對賣方即被告而言
，買受人是吳和岩或原告，均與被告無關，惟原告卻以此混
淆事實等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成
立；定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、
契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該
當事人應加倍返還其所受之定金。民法第248條、第249
條第1項第3款定有明文。經查，原告主張之上揭事實，
業據其提出被告收受訂金50萬元時所出具之收據（卷第5
頁）在卷可佐，被告亦自承有收受該訂金50萬元，惟以前
詞置辯。然以原告主張兩造於協議系爭房屋之最終價格為
765萬元等情，既經證人蔡佩純證稱：原告於100年4月
22日邀同伊前往參觀系爭房屋，並向伊表示價格已談妥為
765萬元，希望藉助伊之房仲專業確認買賣流程，原告於
當日以開立50萬元支票之方式給付訂金予被告，被告並出
具上述之收據交原告收執，然伊有詢問被告為何該收據並
未填寫系爭房屋之總價，被告則表示兩造已談妥價格為
765萬元，價格不會變，原本價格雖然為780萬元，但因
欣賞原告夫妻之態度誠懇，故降價為765萬元，當時伊有
向被告告知若事後拒絕出售房屋，將有給付2倍訂金之違
約效果，兩造於當日並約定將於同年7月2日過戶，因住
商不動產之委託期限為7月1日，然被告卻另行提出15萬
元之無摺存款單予原告，要求原告匯款，但原告表示此非
原先約定之事項，故當場並未答應匯款等語，顯見兩造就
系爭房屋約定之總價應為765萬元，且於被告收受訂金當
時，兩造間就系爭房屋之買賣契約即已推定成立。被告雖
嗣後另以價格應為780萬元，將交付15萬元予吳和岩作為
渠等添購家具用途等語置辯，並經證人 蘇美珍 證稱：被告
有向原告表示購屋價格為780萬元，並提供15萬元予原告
購買家具等語，而與被告所辯之詞相符，然此應屬被告對
於買賣價格認知有誤，且證人蘇美珍對於價格之認知應非
兩造協議之最終價格，蓋因僅有被告單方告知價格，若原
告並未接受，則難據此即認兩造對該價格產生意思表示之
合致。復佐以證人陳鴻儒證稱：預定簽約當日，原告主張
價格為765萬元，被告卻堅持價格為780萬元，兩造因無
法對系爭房屋之價格達成共識，故最後兩造並未完成簽約
，被告當日對其處理簽約事宜並未表示不信任，亦未質疑
其身分等語，堪認兩造間之買賣雖因被告收受訂金而推定
成立，然嗣後卻因被告主張價格應為780萬元，此一可歸
責於被告之事由，致兩造未能完成系爭房屋之簽約流程，
則原告本得依據民法第249條第1項第3款之規定，請求
被告加倍返還訂金，本件原告僅請求返還所給付之訂金
50萬元，自為法之所許。
（二）被告雖另以證人蔡佩純、陳鴻儒不具代書資格，系爭房屋
之買受人應為吳和岩等語置辯，然以兩造就系爭房屋之買
賣，尚處於協議價格、磋商買賣條件之階段，本無需具備
代書資格之人參與其中，原告商請具備房屋仲介與協辦代
書業務經驗之證人蔡佩純、陳鴻儒參與本件買賣過程，亦
與常情無違。至被告雖主觀認定買受人應為吳和岩，然本
件訂金係由原告以開立支票之方式給付等情，既為被告所
不爭執，縱然被告所開立之收據係以吳和岩為收款人，亦
不影響則原告以自己名義提起本件訴訟。
四、綜上所述，原告依民法第249條第1項第3款之規定，請求
被告返還訂金50萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即100
年8月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理
由，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告
假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審
酌與本院前揭判斷不生影響，無庸再予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年1月5日
高雄簡易庭法官朱世璋
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年1月5日
書記官林芊蕙