裁判字號：最高法院95年台上字第82號民事判決
裁判日期：民國95年01月19日
裁判案由：遷讓房屋等
最高法院民事判決九十五年度台上字第八二號
上訴人順發企業股份有限公司法定代理人 陳錦珠 上訴人乙○○共同訴訟代理人 李吉隆 律師被上訴人甲○○
丙○○○共同訴訟代理人 林永頌 律師
黃韋齊 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十四年五月十日台灣高等法院第二審更審判決（九十二年度重上更㈡字第八九號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊與訴外人 周志輝 、 周文雄 、 周志亮 、周志和、 周銘德 、 周永豐 （下稱周志輝等六人）、 周王清花 （民國八十六年二月九日死亡，繼承人為甲○○、周銘德、周永豐）於民國八十年間與上訴人乙○○簽訂房屋租賃契約書（下稱原租約），將共有門牌為台北市○○○路○段一之一號一樓、四至八樓房屋及其頂樓增建部分（下稱系爭房屋）出租與乙○○，約定租期自八十一年一月一日起至八十六年十二月三十一日止，租金每月新台幣（下同）三十四萬元，由共有人各按應有部分比例收取。乙○○承租後，將系爭房屋交由上訴人順發企業股份有限公司（下稱順發公司）經營華美飯店使用。伊已於八十六年十月十五日通知乙○○不再續租，租賃關係於租期屆滿時消滅，上訴人拒不搬遷，為無權占有，伊依民法第八百二十一條規定，自可請求上訴人遷讓返還系爭房屋；並依租賃契約，請求乙○○賠償按租金一倍計算之違約金；依侵權行為及不當得利之法律關係，請求順發公司賠償相當於租金之損害或不當得利，上訴人間係屬不真正連帶債務等情。求為命：㈠乙○○或順發公司將系爭房屋遷讓返還被上訴人及其他共有人。㈡乙○○或順發公司給付甲○○、丙○○○如原審更一判決附表所示金額及利息之判決。嗣於本院第二次發回更審後，以系爭房屋業經原法院以九十一年度重上字第三二九號民事判決准予分割，甲○○分得第七層及該層陽台（下稱系爭第七層房屋），丙○○○分得第四層及該層陽台（下稱系爭第四層房屋），該判決已於九十三年二月二十三日確定，甲○○、丙○○○取得各該房屋所有權，乃為訴之變更，依民法第七百六十七條及第一百八十四條規定，求為命㈠上訴人將系爭第七層、第四層房屋，依序遷讓返還與甲○○、丙○○○；上訴人一人履行債務後，其他上訴人則免為履行。㈡順發公司應給付甲○○、丙○○○如原判決附表一所示金額及利息之判決（未繫屬本院者，不予贅敘）。
上訴人則以：被上訴人雖於八十六年十月十五日通知乙○○不再續租，惟既未由全體出租人為是項意思表示，不足以阻卻原租約之繼續；且周志輝等六人已於八十六年十月一日將渠等就系爭房屋之應有部分共六十分之五四點六六，與乙○○訂立房屋租賃契約書（下稱新租約），伊使用系爭房屋並非無權占有等語，資為抗辯。
原審准被上訴人為訴之變更，並以：被上訴人主張之事實，業據提出房屋租賃契約書、存證信函、建物登記簿謄本、民事判決等件為證。上訴人則以前揭情詞置辯。查乙○○承租系爭房屋後，即將該屋交由順發公司經營華美飯店。被上訴人雖曾於原租約租期屆滿前之八十六年十月十五日通知乙○○不再續租，惟並未與周志輝等六人共同為之，且周志輝等六人於八十六年十月一日將渠等就系爭房屋之應有部分共六十分之五四點六六，出租與乙○○，自係願將系爭房屋續租與乙○○，可見被上訴人上開通知，無阻卻原租約繼續之效力。但周志輝等六人與乙○○所立之新租約，無論租賃標的、租金、租期，均與原租約相異，二者既不同，自難適用民法第四百五十一條之規定，而生原租約擬制更新之效果，依最高法院六十四年台上字第一五七九號判例意旨，被上訴人與乙○○間之租賃關係應於租期屆滿即八十六年十二月三十一日消滅，上訴人自八十七年一月一日起占用系爭房屋，為無權占有。又系爭房屋業經原法院於九十三年二月二十三日判決准予分割確定，甲○○、丙○○○依序分得系爭第七層、第四層房屋，渠等依民法第七百六十七條規定，請求上訴人遷讓返還該等房屋，如一人履行債務後，他人則免為履行，洵屬正當，應予准許。再者，順發公司自八十七年一月一日起占用系爭房屋，對被上訴人而言，係無權占用，被上訴人自得依侵權行為法則，請求其賠償相當於租金之損害。依原租約記載，月租為三十四萬元，系爭房屋分割前，甲○○、丙○○○應有部分為六十分之一、六十分之四，依此比例計算，甲○○、丙○○○依序得請求順發公司給付八十七年一月一日起至同年二月二十三日止之損害金為一萬零三百十二元、四萬一千二百九十六元，並得請求自八十七年二月二十四日起至九十三年二月二十二日止，按月給付五千六百六十六元、二萬二千六百六十六元。至順發公司自九十三年二月二十三日起無權占用甲○○、丙○○○分得之系爭第七層、第四層房屋，依各該房屋價值五百二十六萬六千二百零二元、五百十一萬六千三百十二元，占系爭房屋總價四千六百三十七萬零五十九元之比例，分別為八點八分之一、九分之一，再以月租三十四萬元計算，順發公司應按月給付甲○○、丙○○○之損害金為三萬八千六百三十六元、三萬七千七百七十七元。被上訴人依侵權行為法律關係請求順發公司給付上開金額，應屬有據，亦應准許。因而命上訴人將系爭第七層、第四層房屋，依序遷讓返還與甲○○、丙○○○，上訴人一人履行債務後，其他上訴人則免為履行，並命順發公司給付甲○○、丙○○○如原判決附表一所示金額及利息。
查租賃物為數人所共同出租者，其依民法第四百五十一條為反對續租之意思表示，自應由出租人全體為之，惟所謂出租人全體為之，並不限於同時為一致之表示，如於租期屆滿前後，已分別或先後為反對續租之意思表示而達成全體一致者，仍難謂不發生阻止續約之效力。系爭房屋原由被上訴人、周志輝等六人及周王清花（八十六年二月九日死亡，繼承人為甲○○、周銘德、周永豐）出租與乙○○，租期至八十六年十二月三十一日屆滿，被上訴人於八十六年十月十五日已通知乙○○不再續租，周志輝等六人亦於八十六年十月一日與乙○○訂立與原租約內容不同之新租約，為原審確定之事實。周志輝等六人雖未與被上訴人一同通知乙○○不再續租，惟渠等既於原租約租期屆滿前，即與乙○○另簽訂內容不同之新租約，自係反對於租期屆滿後仍繼續原租約。則被上訴人及周志輝等六人業於租期屆滿前均為反對原租約繼續之意思表示，原租約自應於租期屆滿時即八十六年十二月三十一日消滅。原審認上訴人自八十七年一月一日占用系爭房屋，對被上訴人而言，係無權占用，並無不合。次查城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第九十七條規定之限制。原審以乙○○承租系爭房屋後，交由順發公司經營華美飯店使用，乃參酌原租約約定之租金計算被上訴人相當於租金之損害，於法並無違背。上訴論旨謂：原判決以當事人約定之月租計算損害額，有違土地法第九十七條之強制規定云云，指摘原判決為不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十五年一月十九日
最高法院民事第一庭
審判長法官林奇福
法官陳國禎法官陳重瑜法官陳淑敏法官王仁貴本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十五年二月九日
Ａ