臺灣臺中地方法院小額民事判決 108年度沙小字第778號
原 告 羅森雄
被 告
法定代理人 楊文瑞
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年11月5日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告（原名：楊阿姨資產管理有限公司）於民國
99年7月1日起向原告租賃坐落於台中市○○鄉○○○路○○
巷○弄○○號2樓至6樓（現改制為台中市○○區○○○道○段○
巷○○弄○○○號）之不動產（下稱系爭建物），內有50間單人
套房，租期10年，兩造並簽定不動產租賃契約（下稱系爭租
賃契約）。被告專營長短期租賃套房業務，對象為學生及上
班族。依系爭租賃契約第5.11條約定：「除本契約另有約定
外，承租人逾租賃物點交後即承擔所有之修補及維護費用。
」第5.15條約定：「本契約租賃期間，出租人及其親屬，不
得干涉承租人之經營管理。」第5.16條約定：「承租期間內
化糞池（50人份及80人份各一座），如發生阻塞不通時，承
租人當負責清運費用。」第8.2條約定：「承租人於租賃期
間內，因違反政府法令規定，而致使出租人蒙受之罰鍰，應
由承租人負責全部賠償，承租人絕無異議。」依契約條款約
定，系爭建物之維修、保養、修補、維護等均應由被告處理
。惟被告卻於107年7月19日以存證信函通知原告：「...租
賃物多年來由於化糞池及管道設計不良，經償性阻塞，且出
租人未依法負修繕義務，承租人必須代位出租人修繕，造成
損失。請出租人依法負擔修繕義務及其費用。」等語。查，
系爭建物設有兩座化糞池位於屋外防火巷，分別是80人份及
50人份各一座，每座提供25間套房使用。108年5月22日原告
通報50人份化糞池阻塞狀況及建議事項給被告知悉，被告聲
稱已於電子郵件中說明由原告自行叫水肥業者處理，自此不
聞不問，通報迄今被告未曾派員視察處理。化糞池之阻塞，
身為管理權人之被告理應擔負起維修、保養、修補、維護之
義務及責任，而非讓化糞池積滿水肥，拒絕叫水肥業者處理
。關於此化糞池事件，經調解未果，原告僅能於108年7月11
日先行處理阻塞月餘之化糞池，並支出清洗化糞池溢出糞便
之清潔費用，每日工資500元，原告自得請求被告給付自108
年5月22日起至同年7月11日止之費用，總計25,000元。為此
，爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟請求被告給付。並
聲明：⑴被告應履行租賃契約約定條款。⑵被告應賠償原告
清潔服務費25,000元。
二、被告抗辯：系爭租約約定承租人負責清運費用，但並非約定
由承租人執行清運行為。因，抽水肥需要一定程度之專業及
設備，並非被告所能行使。因此，兩造任一方均得自行尋找
清運業者進行清運，但費用由被告負擔。系爭建物化糞池開
孔所在位置，依原告提供之附件2可知，位於系爭建物之後
方，且原告自行居住於該建物1樓，該處應為現有人居住之
住宅之附近圍繞土地。加之，原告於防火巷通道設立柵門，
平時關閉，已明顯表示該處為私人領域，不可擅自進入。未
經原告同意，無故進入現有人居住之附連圍繞之土地將構成
侵入住居。且「進入修繕」不構成侵入住居罪之阻卻違法事
由；且擅自進入修繕時，即使原告不在場，而不知曾有人進
入過，仍然會構成侵入住居罪。因此，除了原告本人之外，
任何第三人抽水肥，必經原告同意且約定進入之日期及時間
始能為之。今原告於108年5月22日通報被告有化糞池阻塞狀
況。惟，抽水肥必經原告同意始能為之，已如前述，被告給
付行為兼需原告之行為，故被告以準備給付之事情，通知原
告，以代提出給付。被告已於民國108年1月10日通知原告，
關於雙方系爭租約之化糞池相關處理事項，被告已委由其使
用人張壹通處理。關於水肥清運費用，仍依糸爭租約之規定
，由被告負擔。被告於同年5月27日及6月10日多次提醒原告
，已有述108年1月10日之準備給付通知。有原告拒絕受領被
告提出之準備給付。綜上所述，由於原告拒絕受領被告提出
之給付，原告應自提出時起，負遲延責任。原告之主張為無
理由，請判決如聲明。並聲明：駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
（一）原告主張兩造間簽立不動產租賃契約之事實，固據提出不
動產租賃契約書、公證書影本為證。原告雖聲明主張被告
應履行租賃契約約定條文，並說明係履行第5之16條規定
惟按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權
人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。契約
當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告
其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第22
7條第1項、第254條亦有規定。本件原告主張被告應履行
不動產租賃契約第5之16條關於化糞池發生阻塞不通時之
清運費用約款內容，而依上開條文規定，債務人如不為完
全之給付，債權人得定相當期限，催告債務人履行如債務
人於期限內不為履行者，債權人得解除契約。惟本件原告
係逕為請求被告履行契約，並非依上開條文規定內容為請
求，其請求內容本院自無從予以准許。
（二）再原告雖請求被告給付清潔服務費25,000元，然依原告自
陳「是我老婆在清理」等情，則依原告所述，實際上擔任
清運者並非原告，亦即原告並未因此而支付任何費用或勞
務，其實際從事勞務者為原告之配偶。按債權契約僅於當
事人間有其效力，亦即，債為特定人間之權利義務關係，
僅債權人得向債務人請求給付，第三人除得依代位權行使
要件（民法第242條、第243條）外，並無請求債務人向其
給付之權利，此為債之相對性原則。本件依原告所述，實
際為清運勞務者既非原告，則原告請求被告應直接給付勞
務費用與原告，即無理由。
四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告應履行租
賃契約約定條款及應賠償原告清潔服務費25,000元，為無理
由，應予駁回。
五、依民事訴訟法第436條之19第1項規定，確定本件訴訟費用額
為1,000元，依民事訴訟法第78條，命由原告負擔之。
中華民國108年11月19日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官劉國賓
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國108年11月19日
書記官林勝彥