裁判字號：臺灣苗栗地方法院103年訴字第349號民事判決
裁判日期：民國104年07月16日
裁判案由：確認土地優先購買權不存在
臺灣苗栗地方法院民事判決103年度訴字第349號原告 梁雅涵 訴訟代理人 賴勇兆 被告 蔡麗雲 上列當事人間請求確認土地優先購買權不存在事件，本院於104年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認被告就債務人 李建德 律師即 余立源 遺產管理人所有座落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地，面積650.45平方公尺，權利範圍全部，按本院102年度司執字第12427號強制執行事件拍定價金新台幣壹佰貳拾捌萬元之同一條件之優先購買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字第316號判例要旨參照）。本件原告主張其就本院
102年度司執字第12427號強制執行事件（以下稱系爭強制執行事件）債務人李建德律師即余立源遺產管理人所有，座落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號，面積650.45平方公尺，權利範圍全部之土地（以下稱系爭土地）於民國103年3月7日公告特別變賣，價金為新台幣（以下同）128萬元，於同年4月9日具狀聲明應買。因系爭土地屬於農地重劃條例之耕地，依該條例第5條第3款規定「毗連耕地之現耕所有權人」有第3優先次序購買權。本院民事執行處乃通知毗連耕地之同段751地號土地（以下稱751地號土地）共有人之被告是否主張優先購買。被告同年5月6日具狀主張優先購買，惟被告或其前手並未有耕作751地號土地之事實，不符合上開優先購買之要件。則兩造就被告對系爭土地是否有優先購買權即屬不明確，致原告私法上之地位有受侵害之危險，且此不明確之狀態得以確認判決予以排除。是原告提起本件訴訟確認被告優先購買權不存在，應認有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、原告起訴主張略以：㈠系爭強制執行事件將系爭土地於103年3月7日公告特別變賣，價金為128萬元，原告於同年4月9日具狀聲明應買。
因系爭土地屬於農地重劃條例之耕地，依該條例第5條第3款規定「毗連耕地之現耕所有權人」有第3優先次序購買權。鈞院民事執行處乃通知毗連耕地之751地號土地共有人之被告是否主張優先購買。被告於同年5月6日具狀主張優先購買。
㈡惟依內政部95年10月30日函示，上開所謂「毗連耕地之現耕
所有權人」，係指與欲出售之土地四周邊界相連，且現仍自行耕作之土地所有權人。然被告所有之751地號土地現為荒蕪地，業已數年未耕作，並非「現耕」。又被告稱其係「休耕」云云，亦非屬實。按農地休耕必須向（鄉）鎮（市）公所申請，係讓土壤休養，其必須施以：綠施肥、翻耕地、種雜糧等，始得領取休耕補助金，751地號土地並不符合上開規定。至於被告所提出之農業用地作農業使用證明書（以下稱系爭農用證明書）僅能證明751地號土地有作農業使用，未作其他用途，亦之不得作為「休耕」之證明。是被告所有之751地號土地為「非現耕」所有權人，依法無優先購買權。
㈢依據苗栗縣苑裡鎮公所（就751地號土地）作農業使用勘查
紀錄所示：（102年）4月10日土地現況翻耕完畢，但有部分非屬農業使用物品放置。4月15日土地現況翻耕完畢，達可耕作狀態，非屬農業物品己移除。足證751地號土地於10
3年4月15日後始達於可耕作狀態，並非「現耕」，亦非被告指稱之「休耕」，故被告並非「現耕」之所有權人。亦與被告稱：751地號土地移轉前由前所有權人 陳麗桂 申請休耕中，並種植「青豆」等語，顯然不實。其實，依系爭農用證明書申請書記載，陳麗桂申請751地號土地上開證明書目的係為辦理「減免稅賦」用，不足以作為休耕之證明。
㈣證人陳麗桂雖稱：其於取得751地號土地後有與其先生一起
去種植蔬菜、水果樹及養魚，公所（103年4月）勘查時其在整地後，丟下種子，種植菜豆等語。然依102年5月27日及同年10月18日林務局農林航空測量所拍攝之空照圖顯示，證人陳麗桂所稱：種植蔬菜、水果樹等語，均非屬實；且其在農牧用地養魚係將農牧耕作使用變更為養殖使用，顯已違反農業發展條例之農牧耕作使用，足證751地號土地原所有權人陳麗桂亦未作耕作之使用。再依證人陳麗桂所述，其家住台中市潭子區，距離751地號土地車程需1至1.5小時，其前往種菜係為自用等語。按如此遙遠路程僅種植些許蔬菜自用，不合理及經濟效益。
㈤依被告提出之其前手之夫種植農作物照片，明顯可知其種植
沒有幾棵菜，也非連續在種植，依其種植面積僅約幾十坪與
751地號土地面積共1,441坪。兩相比較，不成比例。被告所稱已種植有蔬菜、水果樹等，並不足以證明其前手有耕作之情。該部分土地大部分均為雜草，完全沒有耕作，足證被告之前手均非現耕所有權人。況且，如被告之前手既已耕種，又何須於103年4月間辦理土地移轉時，將該土地全部翻耕，足證被告所稱均非屬實。
㈥並聲明：如主文所示。
三、被告答辯略以：㈠751地號土地於103年4月28日移轉登記予被告三分之二，
訴外人 吳淑梅 三分之一，而證人即前地主陳麗桂於103年5月5日收受鈞院通知是否表示優先購買，即通知被告，被告於103年5月6日具狀表示優先購買之意。
㈡被告購買751地號土地時，前地主陳麗桂有做農業使用所以
被告才可以取得證明書，證明被告有耕種資格。當時土地是休耕，被告（後改稱是「前手」）是種青豆，是有耕作，農用證明才會核發。青豆是一種休耕期間種來當作肥料的植物，將來要耕作時，在將它連同泥土一起翻到土裡當肥料，準備在第二期農作時耕作，種植水稻。不知前手（陳麗桂）有無向公所辦理聲請休耕的手續，根據被告所了解如果農地有在種植或是合法休耕的話，也是會核發農用證明。
㈢原告起訴狀所附照片上所示植物並非雜草，而係綠肥植物田
菁，用以增加土壤中有機質含量，改善土壤子理化性質及減少施用化學肥料。原告認該田菁係雜草，實屬誤會。
㈣於103年4月28日移轉751地號土地前，陳麗桂委託被告於
同年月8日向苑裡鎮公所申請系爭農用證明書，至同年月15日再次會勘時方為通過。其審查項目之一即有載符合「農業用地實際農作、森林、養殖、畜牧、保育使用者」，顯然確有實際農作之事實。
㈤依被告前手提供之照片顯示751地號土地於前手之夫於102年11月出賣前即有種植農作物，之後該等農作物確有成長。
103年4月28日被告取得該土地後，其上本來還有種植農作物，但因被告為求取得系爭農用證明書方便移轉，故委由介紹人 方宏豪 辦理，才有重新整理種植青豆之事，並非原告所稱：於被告取得之前毫無種植農作物。又被告前手為耕種灌溉方便，故設有水池，除取水方便外，更利用該水池養魚，此為灌溉方便之用，並使水池多元運用，並不違反農牧用途。至於土地所有權人與土地之路程遠近及土地價值多寡，應不足為是否有現耕使用之認定，應以其上是否確實有為耕種為判斷依據。
㈥並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：㈠原告主張其依系爭強制執行事件公告，於103年4月9日向
本院具狀聲明應買系爭土地，系爭土地係經重劃之農地，本院上開公告中註明：依據農地重劃條例第5條第3款規定毗連耕地之現耕所有權人有第3次序之優先購買權；而751地號土地為系爭土地之毗連耕地，原告聲明應買時，其所有權人為證人陳麗桂，其後於同年4月28日以買賣為原因，移轉登記應有部分3分之2予被告，3分之1予訴外人吳淑梅；被告於同年5月6日具狀向本院表示其願意以同一條件優先購買系爭土地等情，為被告所不爭執，並有本院職權調取，經苗栗縣通霄鎮地政事務所103年9月9日以通地一字第0000000000號函檢送之751地號土地買賣登記申請書及其附件在卷可稽暨調閱系爭強制執行事件案卷影印節本在卷可稽（見本院卷第36-57頁），自堪信原告主張之上開事實為真實。
㈡按重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：三、毗連耕地之現耕所有權人，重劃條例第5條第3款定有明文。
依上開規定觀之，優先購買權之有無，應以「重劃區內耕地買賣契約成立之時」定之。本件原告係於103年4月9日依本院上開公告具狀並檢附保證金（票據）為應買之聲明，是就系爭土地之買賣契約應於當日成立。其毗連耕地751地號土地所有權人是否具有優先購買權，自應以「103年4月9日」當時之狀態定之，核先說明。
㈢另依苗栗縣苑裡鎮公所103年10月21日檢送之751地號土地
系爭農用證明書相關書表內容顯示，其所有權人陳麗桂於10
3年4月8日委任被告申請系爭農用證明書，顯示其等間已進行751地號土地買賣事宜；惟751地號土地至同年月28日方移轉登記予被告及訴外人吳淑梅一節，已如上述。是751地號土地103年4月9日之所有權人為證人陳麗桂，應可認定。故751地號土地於103年4月9日原告應買時是否為其所有權人陳麗桂耕作中，即為本件爭執之點。爰依兩造提出及本院依職權調取之證據，析述如下：
⑴原告於系爭強制執行事件中知悉被告主張優先購買權時，
於103年5月30日具狀表示：其於同年月23日自行前往拍照，發現751地號土地上雜草叢生，故被告不具優先購買權等語，並檢附內部函文、現場照片（亦即本件卷第4頁起訴狀所附之證1號照片）及地籍圖各1份為證（見本院卷第4、49、50頁）。而被告於103年6月17日則具狀辯稱：（751地號）土地固有向苑裡鎮申請農業使用證明「休耕」，故才會有現況之雜草，不是農地沒有耕種稻米等語（見本院卷第51頁反面）。是被告當時並未否認751地號土地並未耕作，其上長有雜草之事實，惟主張其原因係因為「休耕」之緣故。
⑵由上開證1號照片（見本院卷第4、5頁）顯示，系爭土
地、751地號土地及同段749、748地號土地上，除最右側之748地號土地上有種植稻米外，其餘3筆土地均係長滿雜草。是被告於本院審理時辯稱：當時751地號土地係由前手種植青豆，是一種休耕期間種來當肥料的植物云云（見本院卷第19頁），非但與其於系爭強制執行事件時具狀自認之事實不符，亦與上開照片所示內容不符。被告上開所辯，尚難採信。
⑶又證人即751地號土地前所有權人陳麗桂於本院103年12
月2日審理時證稱：我買751地號土地後1、2個月就與先生 張建山 一起種植蔬菜、水果樹及養魚，一直到出賣前；先生幾乎是天天去，不然就是隔天，我在上班，所以都是假日才去；被告提出之公所勘查照片上都是菜豆；就是丟下種子種植菜豆，當時我們在整地；原告提出之證1照片上面的草是要當綠肥用，就是要耕作前要灑一些天然的肥料基礎，這些像草的植物是什麼植物，因為對植物不清楚，所以沒有辦法是什麼樣的名稱；（你們為何想到四月份時去翻土種植這些綠肥的東西？）東西種植久了就要種植綠肥，不能（然）種植出來的菜都不會漂亮。（可是你們當時已經要將土地賣給被告，你們為何要花這個時間去種植綠肥？）我是有始有終的人，所以我才會去做這些事情，我也希望買的人可以繼續我的想法。（你既然喜歡這樣的農村生活，為何買了一、二年後又賣掉？）因為路程太遠，我開車到苗栗的路程太遠，照顧出來的菜會不好，所以不喜歡。…（你從你家到這塊土地要多久？）我開車比較慢，所以大約壹個小時到壹個半小時。我先生開沒有堵車的話，大約壹個小時。有時候天氣很熱我們在那邊大約待1-2小時，冬天風又很大也不可能在那邊做很久，我是家庭主婦又要上班，也不可能天天在那邊，且我先生是老闆，也只能利用一點小小空檔去那邊做幾個小時。我在勝華公司上班，觸控式面板；我先生是在經營永烜機械公司等語（見本院卷第111-115、117頁）。惟查：①證人就103年4月初苑裡鎮公所核發系爭農用證明書核發前其請人翻土整地播種之植物，稱係「菜豆」種子，惟對於原告於1個多月後之同年5月間，在751地號土地拍攝之原證1照片上「像草的植物」，則稱「是要當綠肥用的植物，其不知其名稱云云。其前後陳述顯然不一，亦與被告所稱之「青豆」不符。②再者，證人雖稱其等購買751地號土地後即有種菜、水果樹及養魚，其先生天天或隔天即會來種植，其因上班及家庭主婦關係，故假日時會來云云。
惟證人及其夫張建山居住在台中市○○區○路程太遠；其等開車到751地號土地一趟要1至1.5小時，有時候（應係夏天）天氣很熱我們在那邊大約待1-2小時，冬天風又很大也不可能在那邊做很久，其夫係（機械公司）老闆也只能利用一點小小空檔去那邊做幾個小時等情，亦據其陳述在卷。又張建山係永烜機械公司負責人，其於103年間即出國10次等情，亦有本院依職權查詢列印之永烜機械科技有限公司基本資料查詢明細、戶籍資料查詢結果及入出境資料查詢結果各1份在卷可稽（見本院卷第100、105-107頁）。是證人夫妻購買751地號土地之初縱有從事農作之意思，然以其等住所、工作場所與751地號土地之距離及其等工作、職務情形，其等顯然無力在751地號土地從事農耕工作。是證人稱其等確有在751地號土地種植蔬菜等，或許曾經有過，但顯然並不持久；參以751地號土地面積為4,763.77平方公尺（約1,443.57坪），以證人之夫1人，如何能夠兼差式的全面耕作、種植。③雖被告於
104年1月22日及104年3月10日提出所謂證人陳麗桂之夫102年11月15日在751地號土地種菜、魚池及103年3月8日該地蔬菜、爪類成長情形之照片6張為證。原告對於上開照片之形式真正並不爭執，堪信為真正。惟依該照片所示，其所種植之範圍僅係751地號土地之邊緣1小長條範圍種植蔬菜及爪類作物，面積占751地號土地全體面積極小，該土地大多數部分均屬雜草。參酌證人陳麗桂於
1個月後左右之103年4月初即將751地號土地出售予被告，並僱工翻土整地，委託被告申請系爭農用證明書，顯示其等翻土整地之目的係為造成其有對該土地有為農業使用，而非荒廢不耕之假象，用以取得系爭農用證明書，節省繳納相關稅賦。
⑷綜上所述，本件證人陳麗桂於原告應買系爭土地時，對其
所有之毗連耕地（即751地號土地）並未有實質上之耕作。是原告主張證人陳麗桂並非系爭土地之「毗連耕地現耕所有權人」，應可採信為真實。證人陳麗桂既非系爭土地買賣時之「毗連耕地現耕所有權人」，則其依農地重劃條例第5條規定對系爭土地即無優先購買權。被告雖因買賣而取得751地號土地，亦難認其對系爭土地有優先購買權存在。
五、從而，原告主張其依系爭強制執行事件向本院聲明購買系爭土地，當時毗連耕地751地號土地之所有權人陳麗桂並無耕作之事實，其並非「毗連耕地現耕所有權人」，對系爭土地並無優先購買權，被告繼受取得751地號土地，並對系爭土地並無優先購買權，可以認定。原告訴請確認被告之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年7月16日
民事第一庭法官潘進順以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官彭文章中華民國104年7月16日