裁判字號：臺灣高等法院107年重上更一字第31號民事判決
裁判日期：民國107年07月24日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決107年度重上更一字第31號上訴人 高秀鳳 訴訟代理人 張振興 律師被上訴人 陳玉坤 訴訟代理人 吳宏城 律師
黃若婷 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國103年12月30日臺灣士林地方法院102年度訴字第1403號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於107年6月5日言詞辯論終結，判決如下
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷000號之未辦所有權第1次登記房屋（下稱系爭房屋），無權占有伊所有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）如附圖所示斜線部分，爰依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭房屋拆除，並將系爭土地如附圖所示斜線部分返還予伊等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起第二審上訴，經發回前本院駁回其上訴，上訴人聲明不服，提起第三審上訴，經最高法院廢棄發回本院。被上訴人答辯聲明求為判決：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋於日據時期之門牌為嗄嘮別庄土名關渡百六十三番地，系爭土地原所有權人 林碧石 於大正6年間辦理系爭土地第1次所有權登記時，土地登記簿謄本記載「建物敷地四厘七毛五系（475平方公尺）」，並登記林碧石為系爭房屋權利人，顯然系爭土地上當時即已存在系爭房屋，系爭土地與系爭房屋原為同一人林碧石所有，而林碧石為伊外曾祖父 高清石 之舊名，伊係自母親 高好樣 繼承取得系爭房屋之所有權及事實上處分權，又林碧石於大正6年間出售系爭土地所有權應有部分2分之1予訴外人 林清發 ，林清發復於大正13年間將該應有部分出售予被上訴人之曾祖父 陳根材 ，再由被上訴人輾轉取得系爭土地所有權全部，可知林碧石係於系爭房屋興建後，始出售系爭土地之應有部分，陳根材默許系爭房屋繼續占有系爭土地，依民法第425條之1第1項規定或法理，視為被上訴人同意系爭房屋於堪用狀態下，伊有權繼續占有系爭土地（於本院表明不主張其他占有權源，見本院卷第134、204頁）等語，資為抗辯。上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、經查，系爭土地於72年間辦理重測，重測前為臺北市○○區○○○段○○○段000地號，於36年7月1日登記為林碧石與陳根材共有（應有部分各2分之1），陳根材係被上訴人之曾祖父，陳根材之應有部分於65年6月26日以分割繼承為原因登記為 陳林富 與 陳有錠 共有（應有部分各4分之1），陳林富係被上訴人之父，陳林富與陳有錠於66年9月29日以買賣為原因將其等所有權應有部分移轉登記為被上訴人所有，被上訴人斯時與林碧石共有系爭土地（應有部分各2分之1）。被上訴人於99年間向原法院聲請選任林碧石之財產管理人，經原法院以99年度司財管字第132號裁定選任財政部國有財產局臺灣北區辦事處（下稱國有財產局）為林碧石之財產管理人確定（下稱系爭選任事件）。嗣被上訴人於100年9月15日以國有財產局為被告，就系爭土地提起分割共有物之訴訟，經原法院於100年11月30日以100年度重訴字第359號判決（下稱系爭分割事件）定分割方法為將系爭土地變賣，以所得價金分配共有人確定。其後被上訴人於101年4月10日持系爭分割事件確定判決聲請原法院以101年度司執字第19334號強制執行事件（下稱系爭執行事件），將系爭土地變賣，經原法院2次減價拍賣後，被上訴人於特別拍賣程序中，以債權人身分聲明承受系爭土地，而取得系爭土地所有權全部。又系爭房屋未辦理所有權第1次登記，占有系爭土地如附圖所示斜線部分，上訴人於90年10月26日自其母親高好樣繼承取得系爭房屋之事實上處分權等情，有土地登記文件、戶籍資料、上開民事裁定、臺北市士林地政事務所（下稱士林地政）103年7月16日北市士地資字第10331403700號函暨所附系爭土地之臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書、臺帳及日據時期、光復初期登記簿謄本、臺北市稅捐稽徵處北投分處92年10月13日北市稽北投乙字第09290274700號函、103年10月23日北市稽北投甲字第10359458600號函、房屋稅籍證明書、士林地政103年3月14日北市士地測字第10330485900號函暨所附土地複丈成果圖及臺北市稅捐稽徵處北投分處可稽（見原審卷第10、75-1、75-2、81至83、106至108、134、171至
179、220-223頁），且為兩造所不爭執（見原審卷第247至249頁、本院卷第104頁），並經本院核閱系爭選任事件卷宗及系爭執行事件卷宗查明屬實，自堪信為真實。
四、被上訴人主張：系爭土地為伊所有，上訴人所有之系爭房屋無權占有系爭土地如附圖所示斜線部分，爰依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人應將系爭房屋拆除，並將系爭土地如附圖所示斜線部分返還予伊等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按臺灣在日據時期關於不動產物權變動所適用之法律，大致可分為3個階段，第1階段自西元1895年（明治28年）5月8日起至1905年（明治38年）6月30日止係適用臺灣之「舊慣」，依當事人意思表示之合致而發生效力（即採意思主義）；第2階段自1905年7月1日起至1922年（大正11年）12月31日止，因台灣土地登記規則之施行，就已登錄於土地台帳之土地，其業主權（相當於所有權）、典權、胎權（相當於抵押權）、贌耕權（以耕作等農業為目的之土地借貸）之變動須登記始生效力（即採登記要件主義）；第3階段自1923年（大正12年）1月1日起至1945年12月24日臺灣光復時止，因日本民法全面施行於臺灣，不動產物權之變動遂均採意思主義（謝在全著，民法物權論上，103年9月修訂6版，第69頁，見本院卷第207頁），故於日據時期有關不動產法律行為之效力，自應適用行為當時所施行之法令或習慣，此亦為實體法從舊之法律適用原則。次按「依舊慣無法分開厝地（基地）與厝屋（建物）時，建物基地之登記內應包含建物予以登記之，在此情形，於土地登記簿內表示（標示）欄建物基地之次，應表示（標示）建物」、「第7條有關厝（建物）之權利，視同有關土地之權利」，明治38年7月1日起施行之台灣土地登記規則施行細則第7條及第10條分別定有明文（見本院卷第215頁）。準此，台灣土地登記規則之登記對象僅適用於土地，但依舊慣建築基地與建物屬同一權利人而不可分離時，建物基地之登記，應包括建物一併登記於土地登記簿表示（標示）欄建物基地之次行記載建物之標示，其建物之權利，視同有關土地之權利，與土地權利有同一登記之效力。
（二）經查，系爭土地原為林碧石所有（權利範圍全部），林碧石於大正6年間將系爭土地所有權應有部分2分之1讓與林清發，林清發再於大正13年間將系爭土地所有權應有部分2分之1讓與陳根材，系爭土地於36年7月1日辦理總登記時為林碧石與陳根材共有（應有部分各2分之1），有日據時期及光復後土地登記簿謄本可稽（見原審卷第174、175、177至179頁），觀諸上開土地登記簿謄本表示欄記載：「大正六年五月壹日芝蘭二堡嘎嘮別庄土名關渡百六拾參番。建物敷地（即建築用地，下同）四厘七毛五系」、「大正拾壹年八月七日百七星郡北投區嘎嘮別字關渡百六拾參番地。建物敷地五厘五毛五系」等語（見原審卷第176頁），該表示欄建物基地之次，並未記載系爭土地上存有建物，又林碧石於35年7月間就系爭土地申報臺灣省土地關係人繳驗憑證時，在「定著物之部」欄記載建物佔用面積「二一坪五七」、形式材料「磚瓦造」、完成日期「民國十六年五月」、現在用途「住家」、住所欄記載「臺北縣七星區北投鎮關渡里一六三番地（按：系爭房屋於日據時期之門牌先後為臺北廳芝蘭二堡嘎嘮別庄土名關渡百六十三番地、臺北州七星郡北投街嘎嘮別字關渡百六十三番地，見原審卷第105頁）」、備註欄記載：「林碧石2/3所得。陳根材持分八家屋站地，半分所得」等語（見原審卷第173頁），而陳根材於系爭土地之臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書「定著物之部」欄記載建物佔用面積「參坪」、形式材料「中國式」、完成日期「十五年前（即20年間）」、現在用途「自居」、住所欄記載「北投鎮關渡里九十八號」等語（見原審卷第172頁），再佐以系爭土地之日據時期家屋台帳記載林碧石為地上建物權利人，建物種類為住家、磚瓦造、面積21坪57（見原審卷第263頁），核與上開臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書所載內容大致相符，足見林碧石於16年5月間在與陳根材共有之系爭土地上興建系爭房屋居住，嗣陳根材於20年間亦在系爭土地上建築房屋，其2人使用、收益各自占有之系爭土地特定部分，從未予干涉，已歷有年所，堪認其2人間有分管約定之存在。
（三）次按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同；共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過定暫時使用之狀態，與消滅共有關係之分割有間。故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約即應認為終止。共有人先前依該契約占用分割判決判歸其他共有人之特定部分，因該契約終止，即成無權占有，其他共有人自得依民法第767條之規定請求返還（最高法院57年台上字第2387號判例、85年度台上字第1046號判決意旨參照）。查上訴人係自其母親高好樣輾轉取得系爭房屋事實上處分權，被上訴人則係自陳林富、陳有錠輾轉取得系爭土地所有權應有部分2分之1，縱認上訴人前得執林碧石與陳根材間之分管約定對於被上訴人主張有權占有系爭土地如附圖所示斜線部分，然系爭土地業經原法院以100年度重訴字第359號判決確定應予變價分割，嗣於系爭執行事件實施變賣程序，而由被上訴人承受取得所有權全部，業如前述，則被上訴人與林碧石間之共有關係消滅，該分管契約即告終止，換言之，被上訴人取得系爭土地所有權全部時，其上已無分管契約存在，上訴人所有之系爭房屋即無繼續占有系爭土地之合法權源。
（四）上訴人雖辯稱：林碧石係於系爭房屋興建後，始出售系爭土地之應有部分，依民法第425條之1規定或法理，應推定兩造間有租賃關係，伊有權繼續使用系爭土地云云。惟按89年5月5日修正施行之民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」。揆其立法理由謂：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化」，故適用民法第425條之1規定或法理之前提，必須土地及房屋同屬一人所有，而僅將土地及房屋分開同時或先後讓與他人。查林碧石於16年5月間興建系爭房屋時，係與陳根材共有系爭土地，並無系爭房屋與系爭土地同屬林碧石一人所有之情形，且林碧石是基於與陳根材間之分管約定而占有如附圖所示斜線部分土地，嗣林碧石讓與系爭房屋之事實上處分權，受讓人僅係得以上開分管約定對抗系爭土地之其他共有人，要無適用民法第425條之1規定或法理，擬制受讓人與其他共有人間就上開土地部分存在租賃關係。又依最高法院57年台上字第1303號判例意旨，適用最高法院48年台上字1457號判例，除房屋與土地須同屬一人外，尚須以房屋具有相當之價值為必要，否則非但有害基地之利用，對社會經濟亦屬無益。查系爭房屋係於16年間興建完成，迄今已逾90年，甚為破舊簡陋，且於75年6月9日停水至今，各期用電度數為零或不及底度40度，顯示多年無人使用，有現場照片、台灣電力股份有限公司台北北區營業處104年4月20日北北字第1041531063號函暨所附用電資料表及臺北自來水事業處陽明營業分處104年4月21日北市水陽營給字第10460047700號函暨所附用水資料表可稽（見原審卷第60頁、本院前審卷㈠第194至196頁），其103年度課稅現值僅為3萬500元（見原審卷第68頁），且被上訴人陳稱：兩造間另案原法院104年度重訴字第165號損害賠償事件，原法院囑託鑑定系爭房屋於101年間之價值約42萬元等語，為上訴人所不爭執（見本院卷第205頁），再斟酌房屋價值會隨使用年數遞增而遞減，堪認系爭房屋迄今已不具有相當經濟價值。又參酌原法院民事執行處於系爭執行事件中，囑託禾欣不動產估價師事務所鑑定系爭土地全部（面積438平方公尺）於101年間之價值為5962萬3000元（見系爭執行事件卷㈠所附鑑定報告），則依此換算系爭房屋基地部分之價值為1276萬3134元（計算式：5962萬3000元÷438X93.76=1276萬3134元，元以下四捨五入），逾系爭房屋價值30倍（計算式：1276萬3134元÷42萬元≒30），倘擬制推斷被上訴人默許上訴人繼續以系爭房屋占有使用系爭土地，非但有害基地之利用，對社會經濟亦屬無益，是上訴人援引民法第425條之1規定或法理，抗辯應推定兩造間有租賃關係存在，伊有權繼續占用系爭土地云云，自非可採。
（五）綜上，系爭土地原為林碧石與陳根材共有，其2人基於分管約定各自占有系爭土地特定部分建築房屋，林碧石在其分管部分土地上興建系爭房屋，嗣由上訴人輾轉受讓取得系爭房屋事實上處分權，被上訴人則自陳林富、陳有錠受讓取得陳根材就系爭土地之應有部分，上訴人雖得以上開分管約定對抗被上訴人，然該分管約定於被上訴人持原法院100年度重訴字第359號確定判決，聲請原法院以系爭執行事件完成變價分割程序時當然終止，上訴人占有系爭土地之合法權源亦隨之而消滅。又上訴人援引民法第425條之1規定或法理，抗辯應推定兩造間有租賃關係，伊有權繼續占用系爭土地云云，尚有未合。從而，被上訴人主張上訴人無權以系爭房屋占有系爭土地，依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人應將系爭房屋拆除，並將系爭土地如附圖所示斜線部分返還被上訴人，核屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭房屋拆除，並將系爭房屋所占用系爭土地如附圖所示斜線部分（面積93.76平方公尺）返還予被上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖然不同，但結論並無二致，仍應維持，上訴意旨求予廢棄改判，應認為無理由，爰駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴應為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國107年7月24日
民事第二十一庭
審判長法官翁昭蓉
法官劉又菁法官鍾素鳳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國107年7月24日
書記官常淑慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。