裁判字號：臺灣苗栗地方法院98年訴字第226號民事判決
裁判日期：民國99年06月01日
裁判案由：拆除地上物返還土地等
臺灣苗栗地方法院民事判決98年度訴字第226號原告甲○○訴訟代理人乙○○被告 周麗月 即正旺鋁門窗企業訴訟代理人 尤榮福 律師上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，本院於99年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落苗栗線頭份段一小段五三九地號及五三九之一地號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積一八三平方公尺、編號Ｂ部分面積二九平方公尺之建物拆除，並將該土地返還予原告。
被告自民國九十八年六月二日起至返還上開土地時止，按月給付原告新台幣叁仟壹佰零玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項，於原告以新台幣柒拾萬陸仟陸佰陸拾柒元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣貳佰壹拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落於苗栗縣○○鎮○○段○○段地號539、53
9-1土地（下稱系爭土地），以及建號226、362即門牌地址為苗栗縣頭份鎮土牛里6鄰69號之建物，前經本院拍賣由訴外人 張阿梅 拍定，嗣張阿梅將上開上開土地及建物出賣予原告，並於民國98年6月2日登記完竣，系爭土地及建物均已交付原告整地管領中。惟被告未得原告同意，建有如附圖所示編號Ａ部分面積183平方公尺、編號Ｂ部分面積29平方公尺之鐵皮房屋（下稱系爭建物），無權占用原告所有之系爭土地，為此，爰依民法第767條之規定，請求被告將占用系爭土地之系爭建物拆除，並將占用之土地騰空返還原告，另原告得依民法第179條之規定，請求被告給付相當不當得利之租金等語。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡被告應給付無權占用期間每月租金新臺幣（下同）30,000元，至騰空返還土地與地上物之日止，並按年息5％計算之利息予原告。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地原係本院97年度執儉字第4542號強制執行事件，債務人 周峻寬 等所有之土地，嗣經拍賣，由訴外人張阿梅得標，輾轉移轉登記於原告。而被告於80年間即承租有上揭執行標的土地，用以興建系爭建物，於90年元月3日再訂立租約延長租期至96年5月31日，嗣期滿仍每月續繳付租金5,000元予出租人 周劉茶妹 之帳戶，且出租人亦不為反對之意思表示，故該租賃契約已成為不定期租賃契約。又系爭土地地號原為頭份土牛小段58地號，後經重測整編為頭份段一小段第539地號，嗣又分割為539、539-1地號2筆土地，昔日訂立租約時，因書寫代書及當事人不察，誤載為頭份段一小段58地號，故此項誤載應不影響租賃契約之效力。
既然被告就系爭土地有租地建物之租賃契約存在，則被告自得主張優先購買權，並得據以對拍定人主張之，且被告亦於本院執行處拍賣系爭土地時，向執行處提出行使優先購買權之主張，而且被告當時主張優先購買權時，原告就曾偕同訴外人張阿梅到執行處應訊，原告對系爭土地存有優先購買權之糾紛早就已經瞭解了，因此，並非善意之第三人。另被告所興建之系爭建物雖然為未辦保存登記建物，但由於土地法第104條規定並沒有要求承租人建築的房屋一定要是合法的建物，因此，被告仍可主張就系爭土地有優先承買權，且被告已經向執行處行使過此項權利，所以被告就系爭土地應有所有權，並非無權占有等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、按土地法第43條所謂登記有絕對效力，旨在保護善意之第三人，以維護交易安全而設。將登記事項賦予絕對真實之公信力，故善意第三人信賴登記而取得不動產所有權，即受該條規定之保護，真正權利人不得對之主張其權利。最高法院98年台上字第32號判決意旨參照。本件被告抗辯：其就系爭土地有土第104條所規定之優先購買權，而得請求塗銷訴外人即拍定人張阿梅於本院97年度執儉字第4542號強制執行事件取得系爭土地所為之所有移轉登記，並要求以同一拍定價格買受取得系爭土地之所有權，因此，其並非無權占有系爭土地，且其向執行處主張優先購買權時，原告曾偕同張阿梅到執行處應訊，原告早已瞭解系爭土地存有優先購買權之糾紛，並非善意之第三人等語。惟查，被告所為之上開抗辯，縱認嗣後經法院實體認定其就系爭土地確有優先購買權存在，然本件原告係自訴外人即拍定人張阿梅買受系爭土地乙節，業據原告提出系爭土地之土地登記謄本為證，且為被告所不爭執。雖被告於本院97年度執儉字第4542號強制執行事件曾向本院執行處主張行使優先購買權時，然其就系爭土地是否確有優先購買權一事，於當時尚有爭執，仍未經法院實體調查認定，況且本院執行處早於98年2月12日即核發系爭土地之不動產權利移轉證書與張阿梅，此業經本院核閱97年度執儉字第4542號強制執行卷宗無誤，因此，即便被告有如原告所述，曾偕同張阿梅到執行處應訊而知悉系爭土地存有優先購買權之糾紛，但仍不能以此即認為被告明知張阿梅就系爭土地並無處分之權利。再者，被告向本院執行處主張行使優先購買權一事，後來亦經本院執行處司法事務官於98年4月
10日以裁定駁回聲請在案，經被告聲明異議後，又經本院於98年6月29日以98年度事聲字第10號裁定駁回其異議在案，嗣被告雖又提起抗告，但亦經臺灣高等法院台中分院於98年8月27日以98年度抗字第374號裁定駁回其抗告而告確定，因此，足見被告主張優先購買權經法院形式審理結果認為並不存在。參以原告過戶取得系爭土地之時間為98年6月2日，此有土地登記謄本可稽，係在本院執行處於98年4月10日以裁定駁回被告聲請主張優先購買權之後，此更益徵原告陳稱其是等到第一次被本院駁回被告的優先購買權後，確認沒有優先購買權後，才向張阿梅買的等情，應屬真實。從而，原告向訴外人張阿梅過戶買受系爭土地時，被告主張之優先購買權既尚未經法院認定成立，且原告又係在得知被告優先購買權之聲請遭本院執行處司法事務官裁定駁回後，始向訴外人張阿梅過戶買受系爭土地，因此，足見原告應係信賴張阿梅為系爭土地之所有權人之登記而買受過戶系爭土地，其應為善意第三人無誤。因此，縱使嗣後經法院實體認定被告就系爭土地確有優先購買權存在，而請求塗銷訴外人張阿梅於本院97年度執儉字第4542號強制執行事件取得系爭土地所為之所有移轉登記，進而導致張阿梅將系爭土地過戶予原告之物權行為為無權處分，但此仍不足以影響原告善意取得系爭土地之結果，原告仍為系爭土地之所有權人，故被告自不得以其就系爭土地有優先購買權存在為由，而對原告主張系爭建物就系爭土地為有權占有。
四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。查被告無權占有系爭土地如附圖斜線所示部分，已如前述，依社會之通常觀念，可能獲得相當於租金之利益，並致原告及系爭土地前所有權人受有損害，系爭土地前所有權人並將其等對被告之損害賠償請求權及不當得利返還請求權一併轉讓予原告，原告並於本案訴訟程序中通知被告，是原告自得依民法第179條前段規定，請求被告返還佔用系爭土地相當於租金之不當得利（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。次按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，此條項經土地法第
105條於租用基地建築房屋準用之；而土地法第97條所謂土地價額係指法定地價即土地所有人依該法規定所申報之地價，未申報地價時以標準地價即公告地價為申報地價，此觀土地法第148條、第158條之規定自明。經查，被告占用系爭土地之面積為212平方公尺，而系爭土地於99年1月之申報地價均為1,760元，業據本院囑託苗栗縣頭份地政事務所派員會同測量屬實，並有複丈成果圖、土地登記第一類謄本在卷可憑（本院卷第106、132頁）。茲審酌系爭土地係坐落於苗栗縣○○鎮○○○○○道路，交通便利，且現由被告占有經營呂門窗業等情，此有本院勘驗筆錄可稽，本院認為系爭土地之租金應以系爭土地申報地價年息10％作為計算基準並無不當，原告主張每月租金應為30,000元，於法尚有未合，應不足採。又原告係於98年6月2日始過戶取得系爭土地，並由張阿梅交付原告管領，故被告無權占用之期間，對原告而言，應自斯時起算，從而，自98年6月2日起，被告應按月給付（賠償）之不當得利（損害）為3,109元（1760×
212×10%÷12＝3109，元以下四捨五入）。
五、綜上，系爭建物既屬無權占有系爭土地，則原告訴請被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號Ａ部分面積183平方公尺、編號Ｂ部分面積29平方公尺之系爭建物拆除，並將該土地返還予原告，及自98年6月2日起至返還上開土地時止，按月給付原告3,109元為有理由，其不當得利（損害賠償）請求逾上開應予准許之部分，核非有據，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘關於被告主張之優先購買權是否存在乙節所提出之攻擊防禦方法及證據資料，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年6月1日
民事庭法官王炳人以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官尤旗樟中華民國99年6月1日