裁判字號：高雄高等行政法院高等庭111年訴字第434號判決
裁判日期：民國112年10月20日
裁判案由：徵收補償
高雄高等行政法院判決高等行政訴訟庭第二庭111年度訴字第434號民國112年9月26日辯論終結原告 魏宗信 訴訟代理人 葉昱慧 律師
陳偉仁 律師上一人複代理人 李佳盈 律師被告嘉義市政府代表人 黃敏惠 訴訟代理人 蔡豐遠
周岱樺 陳貞斗 上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國111年10月24日台內訴字第1110048698號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰
主文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面
一、按「（第1項）訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。……（第3項）有下列情形之一者，訴之變更或追加，應予准許：……二、訴訟標的之請求雖有變更，但其請求之基礎不變。」行政訴訟法第111條第1項、第3項第2款分別定有明文。
二、查原告起訴時訴之聲明為：「1、訴願決定及原處分關於核定原告所有中庄段1001地號土地徵收地價補償費新臺幣（下同）9,130,732元部分均撤銷。2、被告應作成核給原告土地徵收補償費28,425,800元之行政處分或應重新查估，並作成適法之行政處分。」（見本院卷第11頁）嗣原告於民國112年9月26日言詞辯論時變更其聲明為：「1、訴願決定及原處分關於核定原告所有中庄段1001地號土地徵收地價補償費9,130,732元部分均撤銷。2、被告應作成核給原告土地徵收補償費28,425,800元之行政處分。」（見本院卷第376頁）核其聲明固有變更，然其請求之基礎不變，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，依前揭規定，自應准許。
貳、實體方面
一、爭訟概要：
（一）交通部鐵道局（下稱鐵道局）為辦理「○○市區○路高架化計畫（○○市區路段）工程」，申請徵收嘉義市荖藤段278地號等47筆土地，經內政部110年11月3日台內地字第0000000000號函（下稱110年11月3日函）核准徵收。被告據以110年11月12日府地用字第0000000000號公告（下稱110年11月12日公告）徵收，公告期間自110年11月15日起至同年12月15日止。原告共有之嘉義市中庄段1001地號土地（面積676平方公尺；應有部分2分之1；公共設施保留地；下稱系爭土地）位在前揭徵收範圍内，經查估及市價變動幅度調整後之徵收補償價格為每平方公尺27,014元，被告乃以110年11月15日府地用字第0000000000號函（下稱前處分）通知原告領取補償費共計9,130,732元。
（二）原告於110年12月23日以徵收補償價格過低為由提出異議，被告查處後以111年1月27日府地用字第0000000000號函（下稱異議決定）覆維持原徵收補償價格。原告於111年2月17日提出復議，經被告提請嘉義市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）111年3月23日111年第1次會議復議，決議維持系爭土地徵收補償價額。被告乃以111年3月31日府地用字第0000000000號函（下稱111年3月31日函）通知原告復議結果。原告不服，提起訴願。內政部認被告就案例蒐集期間之買賣實例未依土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第6條第1項後段規定「逐筆」「全部」確實填寫買賣實例調查估價表，查估程序難謂適法，乃以111年6月28日台內訴字第0000000000號訴願決定（下稱前訴願決定）撤銷被告111年3月31日函，並命被告於3個月內另為適法之處分。
（三）需地機關鐵道局依前訴願決定意旨委由歐亞不動產估價師事務所（下稱查估單位）重新辦理查估後，由被告提請地評會111年8月10日111年第2次會議評議，決議系爭土地維持原徵收補償價額。被告據以作成111年8月29日府地用字第0000000000號函（下稱原處分)通知原告重新評議後之結果。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張及聲明︰
（一）主張要旨︰
1、被告以案例蒐集法定期間內無適當實例為由，放寬案例蒐集期間，違反正當程序：
⑴查估辦法第17條規定，辦理土地徵收補償市價查估，係由
直轄市或縣（市）主管機關先調查案例蒐集期間蒐集之市場買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日（含當日）前6個月，案例蒐集期間內無適當實例時，始得放寬至估價基準日前1年內。
⑵被告稱本件案例蒐集法定期間即109年3月2日至109年9月1
日間，並無適當實例，故依規定放寬至估價基準日前1年內，然最終作為比準地之3筆土地，交易日期分別為109年5月29日、109年5月15日、109年5月18日，均在蒐集法定期間內，則被告以案例蒐集法定期間內無適當實例為由，放寬本件案例蒐集期間，違反正當程序。
2、查估辦法第22條第1項前段、第3項規定，毗鄰之公共設施用地區段非當然不納入區段地價平均計算，被告逕將P001-00、P003-00、P403-00等3個公共設施保留地地價區段不納入區段地價平均計算，顯然有誤。
3、被告未就系爭土地以西之毗鄰非公共設施保留地「農業區」內局部集中作建築使用之聚落單獨劃分地價區段，違背正當程序；荖藤段767地號土地與系爭土地及其他毗鄰土地之價值懸殊，用途更非同一，被告以該土地為本件比準地，違反平等原則：
⑴系爭土地以西之毗鄰非公共設施保留地為「農業區」，被
告就該部分劃分為同一地價區段即P101-00地價區段。惟依衛星地圖可見該農業區內有局部集中作建築使用之聚落，該部分土地與單純作農業使用之土地相比，價值顯有落差。被告未就該部分土地單獨劃分地價區段，違背正當程序。
⑵被告認荖藤段767地號土地具代表性並選作P101-00地價區
段比準地，然查估其地價僅7,400元/平方公尺與其他2區段分別為68,900元/平方公尺、43,900元/平方公尺之地價有顯著落差，進而拉低系爭土地徵收補償價額。系爭土地之公告現值為12,000元/平方公尺，遠高於荖藤段767地號土地，遑論荖藤段767地號土地現況係種植樹木，相較位於住宅區周邊之系爭土地，不得互相類比；被告何以認定荖藤段767地號土地具代表性，即有未明，被告以荖藤段767地號土地認定系爭土地價值，亦有違反平等原則之嫌。
4、被告對系爭土地核定之徵收補償價額明顯偏低：⑴原告於81年3月間購入中庄段999地號土地，面積共21.08坪
（等同69.68626平方公尺），購入總價為377萬元，換算每平方公尺價值54,100元（計算式：3,770,000元÷69.68626平方公尺＝54,100元/平方公尺，小數點以下4捨5入）。
而系爭土地與該筆土地相鄰，價格之認定應不至有太大差異。被告以每平方公尺27,014元核定系爭土地徵收地價補償費9,130,732元，明顯偏低。
⑵針對原告此部分主張，訴願決定以「……系爭土地自68年4月
2日起即劃設為公共設施保留地迄今，與中庄段999地號住宅區土地之土地使用分區不同，兩者尚難類比。」為由，一方面將土地使用分區為「農業區」之土地納入本件平均市價之計算，一方面卻要求原告不得以「住宅區」與系爭土地相類比，原告實難信服。
5、被告異議查處結果顯有未當：⑴被告異議查處結果稱：原告於81年3月購入中庄段999地號
土地（下稱999地號）屬住宅區土地，可供建築開發使用，與系爭土地使用分區差異甚大。成交日期於81年3月且為預售屋之交易型態，因當年不動產景氣、人口動態及當期不動產交易稅制情形，與今日已不能同日而語。惟被告於97年間購入系爭土地，地目為「建」，則系爭土地與999地號土地，同樣可供建築開發使用。直至110年間，因應交通部鐵道局辦理「○○市區○路高架化計畫」工程用地徵收案，系爭土地才變更為道路用地，並無異議查處結果所稱999地號土地與系爭土地使用分區差異甚大，不可類比之情形。
⑵原告購置「陽光綠景」建案時，分別簽訂土地買賣、預售
屋買賣2份契約，並檢附土地買賣契約之買賣價金與徵收價格互相比對、作為申訴理由，則購地之初究否為預售屋之交易型態，與本件毫無關聯，異議查處結果以不相干之預售屋買賣，未附理由逕指與本件無從類比，即屬有誤。我國地狹人稠，土地價格僅有上升而無下降之空間，系爭土地歷年公告土地現值節節攀升，異議查處結果不附證據，亦未指明所謂「相對於現今已有相當大的差異」究係指相較從前，價格已上漲許多，或下跌許多，逕指異議無理由，實難令原告信服。
⑶被告異議查處結果另以原告所屬土地區域多為農業或醫院
等相關設施使用，而實價登錄成交案之土地其坐落地點周遭環境大多為住宅及商業使用且臨路為次要道路；兩者區域環境及土地使用型態不一致，無法類比。惟系爭土地周遭有嘉北火車站、嘉基醫院、好市多、特力屋及耐斯廣場購物中心，均為嘉義地區指標性之交通、醫療、商業設施，生活及商業機能健全。異議查處結果所謂「土地區域多為農業相關設施使用」應係指鐵道以西側尚未進行都市計畫，使用地類別尚為農地之區域。坐落在都市計畫區內之系爭土地價值尚難與非都市計畫區內之土地相比，異議查處結果顯有未當。依實價登錄系統查詢，與系爭土地相鄰之其他土地曾於110年6月間以每坪27.8萬元（相當於每平方公尺84,100元）售出。鐵路高架化後，原址勢必會開拓道路，則緊鄰鐵路之系爭土地將成為北臨保健街、西臨高架鐵路下方道路之「三角窗」土地，價值更甚先前所提實價登錄成交案，原告請求至少依實價登錄成交案之價格即84,100元/平方公尺計算本件地價補償費，自屬有理。
6、被告復議結果顯有未當：⑴被告駁回復議係以999地號土地使用分區為住宅區，系爭土
地自68年至今均屬公共設施保留地，不得比附援引。惟土地徵收條例第30條第1項及其於100年12月13日立法理由為：「都市計畫區內土地經劃定為公共設施保留地，其土地利用即受限制，如以其土地本身市價補償其地價，將使土地所有權人蒙受過度之損失，基於保障公共設施保留地所有權人之權益，乃規定應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。」自應就系爭規定作有利人民之解釋，方符立法理由保障公共設施保留地所有權人之權益之旨意。
⑵本件所涉3個地價區段之比準地價格形成過程略為：先就P1
01-00地價區段（農業區）決定比準地地價為7,300元/平方公尺、P202-00地價區段（住宅區）68,900元/平方公尺、P203-00地價區段（住宅區）43,900元/平方公尺。再依其區段線比例加權平均計算系爭土地宗地市價24,600元/平方公尺。惟土地坐落住宅區或農業區，對其價值影響甚深，此觀前開分別坐落於住宅區及農業區之比準地價差可達61,600元/平方公尺即明。系爭土地與都市計畫區「住宅區」僅1條街道之隔，與查估報告P203-00地價區段比準地中庄段1093地號土地直線距離更僅300公尺之遙，則系爭土地與中庄段1093地號土地客觀條件相類之情況下，可知系爭土地本身市價至少將不小於中庄段1093地號土地之價值。詎被告將P101-00地價區段（農業區）比準地納入計算後，令原告得受補償大幅降低，悖於都市計畫法修法所欲達成保障土地所有權人權益之目的，更違反誠實信用原則。
7、被告以土地徵收條例第30條第1項、查估辦法第22條第1項規定認定系爭土地之徵收補償金，然前開法條就「毗鄰」究係指「鄰近」之意，或限於「相接連」之情形已有不明。況本件於前訴願階段，內政部地政司曾函覆訴願委員會：「……前有部分訴願案件因個案情況就土地徵收條例第30條第1項及土地徵收補償市價查估辦法第22條規定『毗鄰』意涵（毗鄰並不以『相接連』者為限，『鄰近』者亦屬之）有不同見解部分，仍請貴會就本司前已提供之相關書面資料審酌之。」可見行政機關就前揭法規所指「毗鄰」之定義，尚無一定見解，且因應不同個案，甚至可能適用不同之準繩。原告爭執之重點在於被告以距離系爭土地相當遠之農業區土地為本件比準地，拉低系爭土地徵收補償價額，則系爭規定所指「毗鄰」之定義不明、令原告難以預見其法律效果，並造成同樣徵收案件土地價值估算標準不一之不公平現象，堪認本件適用法規有違司法院釋字第690號解釋所述法律明確性原則及憲法第7條所定平等原則。
8、依實價登錄系統查詢，與系爭土地相鄰之其他土地曾於110年6月間以每平方公尺84,100元售出。原告請求以該相鄰土地出售價格作為本件土地徵收地價補償費之計算基準，不僅有利於原告，符合土地徵收條例第30條之規範意旨，亦對應系爭土地於81年間54,100元/平方公尺價值逐年攀升至今之合理市價。故被告應就系爭土地作成核給原告土地徵收補償費28,425,800元之行政處分（計算式：84,100/平方公尺×676平方公尺÷2＝28,425,800元）。
（二）聲明︰
1、訴願決定及原處分關於核定原告所有中庄段1001地號土地徵收地價補償費9,130,732元部分均撤銷。
2、被告應作成核給原告土地徵收補償費28,425,800元之行政處分。
三、被告答辯及聲明︰
（一）答辯要旨︰
1、系爭土地市價徵收補償價格之形成及合法性臚述如下：⑴地價劃分區段之形成：系爭土地為都市計畫內之「部分鐵
路用地、部分鐵路用地兼供道路使用」，屬公共設施保留地之範疇。依土地徵收條例第30條第1項及查估辦法第10條，作為劃分地價區段之基準，將系爭土地所處區段劃分為P002-00地價區段並填寫地價區段勘查表。復依查估辦法第22條規定，劃設系爭土地所處P002-00地價區段之毗鄰地價區段為P001-00、P003-00、P403-00、P101-00、P202-00、P203-00(6個地價區段)。其中P001-00、P003-00、P403-00為公共設施保留地地價區段。P101-00（農業區）、P202-00（住宅區）、P203-00（住宅區）為非公共設施保留地地價區段。
⑵選取比準地及查估比準地地價：依查估辦法第18條及第22
條規定，系爭土地所處P002-00地價區段為都市計畫區內之公共設施保留地，其毗鄰非公共設施保留地之地價區段分別為Pl01-00（牛稠溪以南，北排水幹線以東，縱貫鐵路以西農業區土地）、P202-00（縱貫鐵路以東，嘉北車站以北，忠孝路西側臨街住宅區土地）、P203-00（縱貫鐵路以東，世賢路1段地下道以北，住宅區土地）。
①P101-00地價區段內選取荖藤段767地號土地作為比準地
，另依查估辦法第6條、第13條、第17條規定，選取同一供需圈內使用性質相同或相近之P101-01農業區地價區段內盧厝段298-17地號為比較標的1（土地正常單價為8,154元/平方公尺）；Pl01-02農業區地價區段內北園段580地號為比較標的2（土地正常單價為9,075元/平方公尺）；P101-03農業區地價區段內北園段214、210-2地號土地為比較標的3（土地正常單價為5,034元/平方公尺）。將3個比較標的依交易日期、區域因素、個別因素調整，推得比準地比較價格為7,360元/平方公尺，經考量價格形成因素之相近程度，最後決定比準地地價為7,400元/平方公尺。
②P202-00地價區段內選取同興段975-6地號土地作為比準
地，另依查估辦法第6條、第13條、第17條規定，選取同一供需圈內使用性質相同或相近之P202-01住宅區地價區段內頂庄段190地號為比較標的1（土地正常單價為72,600元/平方公尺）；P202-02住宅區地價區段內竹圍子段1小段256、256-1地號為比較標的2（土地正常單價為80,140元/平方公尺）；竹圍子段3小段110地號土地為比較標的3（土地正常單價為76,190元/平方公尺）。
將3個比較標的依交易日期、區域因素、個別因素調整，推得比準地比較價格為68,857元/平方公尺，經考量價格形成因素之相近程度及該辦法第21條規定，決定比準地地價為68,900元/平方公尺。
③P203-00地價區段內選取中庄段1093地號土地作為比準地
，另依查估辦法第6條、第13條、第17條規定，選取同一供需圈內使用性質相同或相近之P203-01住宅區地價區段內埤子頭段379-10地號為比較標的1（土地正常單價為42,973元/平方公尺）；P203-02住宅區地價區段內同興段1285地號為比較標的2（土地正常單價為44,190元/平方公尺）；P203-03住宅區地價區段內埤子頭段195-6地號土地為比較標的3（土地正常單價為42,598元/平方公尺）。將3個比較標的依交易日期、區域因素、個別因素調整，推得比準地比較價格為43,900元/平方公尺，考量價格形成因素之相近程度及上開辦法第21條規定，決定比準地地價為43,900元/平方公尺。
⑶估計系爭土地地價，提交地評會評定：依土地徵收條例第3
0條第1項及查估辦法第22條規定，系爭土地坐落於P002-00地價區段（公共設施保留地地價區段，其毗鄰各非公共設施保留地之地價區段P101-00（比準地地價為7,400元/平方公尺）區段線長度573公尺；P202-00（比準地地價為68,900元/平方公尺）區段線長度20公尺；P203-00（比準地地價為43,900元/平方公尺）區段線長度464公尺，依區段線比例加權平均計算其P002-00地價區段地價為24,600元/平方公尺。依前訴願決定意旨，於111年8月10日重新提經嘉義市111年第2次地評會評議，系爭土地仍維持評議市價為24,600元/平方公尺，總價8,314,800元。
2、本案估價基準日為109年9月1日，依規定案例蒐集法定期間為109年3月2日至109年9月1日，因案例蒐集期間內買賣實例較少，無價格形成因素相近程度較高之適當實例，且依比較法查估比較價格，考量一般個案估價係以蒐集3件比較標的為原則較具客觀性，被告乃依查估辦法第17條第3項規定，放寬案例蒐集期間為108年9月2日至109年9月1日止，期間蒐集買賣實例共計有43筆，其採用9筆，未採用34筆，因此採用之比較案例以評估區段內比準地之合理市價。
3、依查估辦法第22條規定，劃設系爭土地所處P002-00地價區段之毗鄰地價區段為P001-00、P003-00、P403-00、P101-0
0、P202-00、P203-00(6個地價區段）。其中P001-00、P003-00、P403-00為公共設施保留地地價區段，依法不納入區段地價平均計算，並非如原告所述公共設施用地未納入計算系爭土地區段地價之計算參考。
4、依查估辦法第18條、第22條第2項規定，P101-00係為牛稠溪以南，北排水幹線以東，縱貫鐵路以西農業區土地，選取荖藤段767地號土地為P101-00農業區地價區段之比準地，其查估地價為7,400元/平方公尺，為P101-00農業區地價區段之區段地價。P202-00係指縱貫鐵路以東，嘉北車站以北，忠孝路西側臨街住宅區土地；P203-00地價區段係指縱貫鐵路以東，世賢路1段地下道以北住宅區土地，兩者皆為住宅用地之地價區段，其區段地價分別為68,900元/平方公尺、43,900元/平方公尺。因P101-00屬農業區地價區段，P202-00、P203-00為住宅區地價區段，使用性質並不一致，區段地價理應不同，並無違反平等原則。
5、原告稱其於81年3月購入999地號（住宅區），土地價格約54,100元/平方公尺，購入總價為377萬元，並提供內政部不動產交易實價查詢服務網相關資訊，並表示與系爭土地相鄰之其他土地於110年6月間以每坪27.8萬元（相當於每平方公尺84,100元）之成交資訊。惟999地號及原告所提供之成交標的，使用分區皆為住宅區，而系爭土地自68年4月2日至今均為公共設施保留地，兩者使用性質差異過大，不具替代性，地價理應不一致。
6、被告經函詢所屬都市計畫科及查詢變更嘉義市都市計畫書（不含嘉義交流道附近特定區、仁義潭風景特定區）（配合○○市區○路高架化計畫-嘉義市部分），依被告111年3月9日府都計字第0000000000號函，系爭土地原使用分區（68年4月2日）即為「鐵路用地」，後於109年10月28日變更為「部分鐵路用地、部分鐵路用地兼供道路使用」。原告於97年5月取得，應知其為「鐵路用地」。其97年購入系爭土地地目為「建」，惟地目等則制度係日據時期依土地使用現況所訂定，106年1月1日起已廢除地目等則制度。目前嘉義市都市土地使用管制係以都市計畫及其相關法令規定辦理，非以地目作為利用及管制依據。系爭土地自68年4月2日起即劃設為公共設施保留地迄今，與999地號住宅區土地之土地使用分區不同，兩者尚難類比。
7、原告主張以相鄰之其他土地於110年6月間出售之價格即每坪27.8萬元（相當於84,100元/平方公尺）為系爭土地徵收地價補償費，其以單一案例作為補償基準不符合查估辦法第22條第1項之平均價格規定，其買賣出售時間亦非本案買賣實例案例蒐集期間之案例，無法作為本案買賣實例蒐集之標的，故原告之主張於法無據。
（二）聲明︰原告之訴駁回。
四、爭點︰
（一）被告以每平方公尺27,014元作為系爭土地之徵收補償標準，其徵收補償價格之形成是否適法？
（二）原告請求被告應以相鄰其他土地於110年6月間以每平方公尺84,100元出售價格作為計算基準，作成核給系爭土地徵收補償費28,425,800元之行政處分，有無理由？
五、本院之判斷︰
（一）爭訟概要欄所載事實，業經兩造陳明在卷，並有內政部110年11月3日函（見訴願卷2第34頁至第35頁）、被告110年11月12日公告（見訴願卷2第36頁至第39頁）、系爭土地所有權狀（見本院卷第55頁）、前處分（見訴願卷1第135頁至第138頁）、○○市區○路高架化計畫（○○市區路段）工程用地徵收土地地價及改良物補償費明細表（見原處分卷第7頁）、異議決定（見訴願卷1第157頁）、復議決定（見訴願卷1第170頁至第171頁）、地評會111年3月23日111年第1次會議紀錄（見訴願卷2第81頁至第84頁）、前訴願決定(見本院卷第232頁至第238頁)、地評會111年8月10日111年第2次會議紀錄（見原處分卷第63頁至第64頁）、原處分（見本院卷第23頁至第24頁）及訴願決定（見本院卷第25頁至第33頁）附卷可稽，自堪認定。
（二）應適用之法令：
1、土地徵收條例第30條：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」
2、土地徵收條例施行細則第30條第1項：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。」
3、查估辦法⑴第1條：「本辦法依土地徵收條例（以下簡稱本條例）第30
條第4項規定訂定之。」⑵第2條：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交
易價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」⑶第3條：「（第1項）直轄市或縣（市）主管機關依本辦法
規定辦理土地徵收補償市價查估時，得將查估程序全部或一部委託不動產估價師辦理，委託費用由需用土地人負擔。（第2項）不動產估價師受託查估土地徵收補償市價者，應依本辦法辦理。」⑷第4條：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐
集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」⑸第6條第1項：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣
實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」⑹第7條：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯
偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。二、期待因素影響之交易。三、受債權債務關係影響之交易。四、親友關係人間之交易。五、畸零地或有合併使用之交易。六、地上物處理有糾紛之交易。七、拍賣。
八、公有土地標售、讓售。九、受迷信影響之交易。十、包含公共設施用地之交易。十一、人為哄抬之交易。十二、與法定用途不符之交易。十三、其他特殊交易。」⑺第9條：「（第1項）土地徵收補償市價查估應調查影響之
區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」⑻第10條：「（第1項）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地
價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。（第2項）非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差異時，應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。非都市土地及都市計畫農業區、保護區之零星建築用地，或依規定應整體開發而未開發之零星已建築用地，在同一區段範圍內，得將地價相近且使用情形相同而地段不相連之零星建築用地，視為一個地價區段另編區段號。（第3項）公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。（第4項）帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。（第5項）同一公共設施保留地分次徵收時，得視為同一公共設施保留地劃設地價區段。」⑼第11條：「地價區段之界線，應以地形地貌等自然界線、
道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準。」⑽第13條第1款：「以買賣實例估計土地正常單價方法如一、
判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。」⑾第17條：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14
條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」⑿第18條：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，
就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」⒀第19條：「（第1項）比準地比較價格之查估，應填載比較
法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第4項）以收益法估計之比準地收益價格，與第1項估計之比較價格，經綜合評估，視不同價格所蒐集資料之可信度，考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第5項）比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」⒁第20條第1項至第3項、第5項：「（第1項）預定徵收土地
宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。……（第5項）前項宗地個別因素資料之行政條件，依下列方式填寫：一、非都市土地、都市計畫範圍內公共設施保留地、區段徵收範圍內土地：依徵收計畫報送時之土地使用管制規定填寫。二、都市計畫範圍內非屬前款公共設施保留地之依法得徵收土地：依都市計畫變更為得徵收土地前之土地使用管制規定填寫；確無法追溯變更前之使用管制條件者，需用土地人應於清冊相關欄位或報送公文中註明。」⒂第21條第1項第3款：「比準地地價及宗地市價，應以每平
方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」⒃第22條第1項至第3項：「（第1項）都市計畫區內公共設施
保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得分段計算。（第2項）前項非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價，其尾數進位方式依前條規定辦理。（第3項）第1項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地地價區段之區段線比例加權平均計算。毗鄰為公共設施用地區段，其區段地價經納入計算致平均市價降低者，不予納入。」⒄第27條：「（第1項）直轄市、縣（市）主管機關計算被徵
收土地市價變動幅度之作業步驟如下：一、分2期蒐集去年9月2日至當年3月1日（現期）買賣實例、去年3月2日至去年9月1日（基期）買賣實例。二、分期計算實例市價單價並排序。三、分期計算排序後百分位數25至百分位數75間案例市價單價平均值。四、現期市價單價平均值除以基期市價單價平均值，計算市價變動幅度。（第2項）前項市價變動幅度計算之作業分區，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，並得將地價變動情形相近之鄉（鎮、市、區）合併計算；鄉（鎮、市、區）內地價變動差異大之地區，得予分開計算。」⒅第28條：「（第1項）需用土地人依第20條第4項所為之通
知，應於每年9月1日前送達直轄市、縣（市）主管機關，作為次年土地徵收補償查估之依據。但屬當年具急迫性或重大公共建設推動之需者，得於當年3月1日前送達。（第2項）需用土地人未及於前項期限前提供直轄市、縣（市）主管機關辦理徵收範圍市價查估作業所需資料者，應提供查估之市價予直轄市、縣（市）主管機關，或協調直轄市、縣（市）主管機關查估市價，提交地價評議委員會評定，所需費用並得由需用土地人負擔。」⒆第30條：「依第27條計算土地市價變動幅度結果應於每年6
月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。」
（三）被告以每平方公尺27,014元作為系爭土地之徵收補償標準，其徵收補償價格之形成，核屬適法：
1、查估辦法乃中央主管機關內政部依土地徵收條例第30條第4項規定之授權，就有關土地徵收補償市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項所為之技術性及細節性規定，核符授權範圍及目的；故需用土地人於辦理土地徵收地價補償時，自應遵守查估辦法所定程序查估市價，作為認定被徵收土地當期市價之依據，以保障被徵收土地之所有人獲得適法補償。
2、被告就系爭土地徵收補償標準之形成分述如下：⑴地價區段之劃分：系爭土地於68年4月2日「擬定嘉義市後
湖、湖子內地區主要計畫案」劃設為「鐵路用地」，後於109年10月28日「變更嘉義市都市計畫書（不含嘉義交流道附近特定區、仁義潭風景特定區）（配合嘉義市區鐵路高架化計畫-嘉義市部分）」變更為「部分鐵路用地、部分鐵路用地兼供道路使用」迄今等情，有被告111年3月9日府都計字第1112602549號函（見本院卷第161頁）在卷可稽，核屬公共設施保留地之範疇。需用機關依查估辦法第3條委託查估單位辦理徵收補償市價查估程序，經查估單位依土地徵收條例第30條第1項及查估辦法第10條，作為劃分地價區段之基準，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，將系爭土地所處區段劃分為P002-00地價區段（位在嘉北車站以南、世賢路1段地下道以北之公共設施保留地）並填寫地價區段勘查表；復依查估辦法第22條規定，劃設系爭土地所處P002-00地價區段毗鄰地價區段為P001-00、P003-00、P403-00、P101-00、P202-00、P203-00等6個地價區段；其中P001-00、P003-00、P403-00屬於「公共設施保留地」地價區段；而P101-00（農業區；牛稠溪以南，北排水幹線以東，縱貫鐵路以西農業區土地）、P202-00（住宅區；縱貫鐵路以東，嘉北車站以北，忠孝路西側臨街住宅區土地）、P203-00（住宅區；縱貫鐵路以東，世賢路1段地下道以北，住宅區土地）則為「非公共設施保留地」地價區段等情，有地價區段圖（見本院卷第153頁至第157頁）及地價區段勘查表（見本院卷第81頁至第85頁、第91頁至第93頁、第99頁至第102頁）在卷可稽，核符查估辦法第10條第1項、第3項規定地價區段劃分之方法。
⑵選取比準地、估計土地正常單價及查估比準地地價：
①系爭土地所處P002-00地價區段為都市計畫區內之公共設
施保留地，依查估辦法第22條第1項規定，都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算，而其毗鄰非公共設施保留地之地價區段分別為Pl01-00、P202-00、P203-00等情，業如前述。又查估單位以本案估價基準日為109年9月1日，比較案例蒐集法定期間為109年3月2日至109年9月1日，然因案例蒐集期間內買賣實例較少，無價格形成因素相近程度較高之適當實例，且依比較法查估比較價格，考量一般個案估價以蒐集3件比較標的為原則較具客觀性，乃依查估辦法第17條第3項規定，放寬案例蒐集期間為108年9月2日至109年9月1日止，期間蒐集買賣實例共計有43筆，其採用9筆，未採用34筆，並以所採用之比較案例評估區段內比準地之合理市價等情，有買賣實例清冊彙總表及分佈圖（見本院卷第147頁至第151頁）、採用之買賣實例表（見本院卷第145頁）、買賣實例調查估價表（見本院卷第86頁至第88頁、第94頁至第96頁、第103頁至第105頁、第110頁至第143頁）、影響地價區域因素分析明細表（農業用地；見本院卷第89頁）、影響地價區域因素分析明細表(住宅用地；見本院卷第97頁、第106頁）、比較法調查估價表（見本院卷第90頁、第98頁、第107頁）、比準地地價估計表（見本院卷第108頁）等在卷可稽。
②P101-00地價區段內選取荖藤段767地號土地作為比準地
，選取P101-01農業區地價區段內盧厝段298-17地號為比較標的1（土地正常單價為8,154元/平方公尺）；Pl01-02農業區地價區段內北園段580地號為比較標的2（土地正常單價為9,075元/平方公尺）；P101-03農業區地價區段內北園段214、210-2地號土地為比較標的3（土地正常單價為5,034元/平方公尺）。被告將3個比較標的依交易日期、區域因素、個別因素調整，推得比準地比較價格為7,360元/平方公尺，經考量價格形成因素之相近程度及查估辦法第21條規定，最後決定比準地地價為7,400元/平方公尺等情，有比較法調查估價表（見本院卷第90頁）、比準地地價估計表（見本院卷第108頁）在卷可稽。
③P202-00地價區段內選取同興段975-6地號土地作為比準
地，選取同一供需圈內使用性質相同或相近之P202-01住宅區地價區段內頂庄段190地號為比較標的1（土地正常單價為72,600元/平方公尺）；P202-02住宅區地價區段內竹圍子段1小段256、256-1地號為比較標的2（土地正常單價為80,140元/平方公尺）、竹圍子段3小段110地號土地為比較標的3（土地正常單價為76,190元/平方公尺）。被告將3個比較標的依交易日期、區域因素、個別因素調整，推得比準地比較價格為68,857元/平方公尺，經考量價格形成因素之相近程度及查估辦法第21條規定，最後決定比準地地價為68,900元/平方公尺等情，有比較法調查估價表（見本院卷第98頁）、比準地地價估計表（見本院卷第108頁）在卷可稽。
④P203-00地價區段內選取中庄段1093地號土地作為比準地
，選取同一供需圈內使用性質相同或相近之P203-01住宅區地價區段內埤子頭段379-10地號為比較標的1（土地正常單價為42,973元/平方公尺）；P203-02住宅區地價區段內同興段1285地號為比較標的2（土地正常單價為44,190元/平方公尺）；P203-03住宅區地價區段內埤子頭段195-6地號土地為比較標的3（土地正常單價為42,598元/平方公尺）。被告將3個比較標的依交易日期、區域因素、個別因素調整，推得比準地比較價格為43,900元/平方公尺，經考量價格形成因素之相近程度及查估辦法第21條規定，最後決定比準地地價為43,900元/平方公尺等情，有比較法調查估價表（見本院卷第107頁）、比準地地價估計表（見本院卷第108頁）在卷可稽。
⑤查估單位經以前揭比較案例評估各區段內比準地之合理
市價，核與市價查估辦法第13條、第17條、第18條、第19條及第21條規定相符。
⑶估計系爭土地宗地單位市價，提交嘉義市地評會評定：
①土地徵收條例第30條第1項及查估辦法第22條規定，都市
計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。而系爭土地坐落在P002-00地價區段，屬於公共設施保留地地價區段；其毗鄰非公共設施保留地之地價區段P101-00之比準地地價為7,400元/平方公尺，該區段線長度573公尺；地價區段P202-00之比準地地價為68,900元/平方公尺，該區段線長度20公尺；地價區段P203-00之比準地地價為43,900元/平方公尺，該區段線長度464公尺，依區段線比例加權平均計算系爭土地坐落之P002-00地價區段地價為24,600元/平方公尺等情，有公共設施保留地地價加權平均計算表（見本院卷第109頁）及地價區段圖（見本院卷第153頁至第157頁）附卷可稽。
②系爭土地經查估及以嘉義市110年徵收補償市價變動幅度
109.81%調整後之徵收補償價格為每平方公尺27,014元，被告乃以前處分通知原告領取補償費共計9,130,732元等情，有前處分（見訴願卷1第135頁至第138頁）、○○市區○路高架化計畫（○○市區路段）工程用地徵收土地地價及改良物補償費明細表（見原處分卷第7頁）附卷可稽。原告於110年12月23日以前揭徵收補償價格過低為由提出異議，經被告查處後於111年1月27日以異議決定函覆維持原徵收補償價格；原告於111年2月17日提出復議，經被告提請地評會111年3月23日111年第1次會議復議，決議維持系爭土地徵收補償價額；被告以111年3月31日函通知原告復議結果；原告不服，提起訴願；內政部認被告就案例蒐集期間之買賣實例未依查估辦法第6條第1項後段規定確實填寫買賣實例調查估價表，乃以前訴願決定撤銷被告111年3月31日函，並命被告於3個月內另為適法之處分等情，此觀異議決定（見訴願卷1第157頁）、復議決定（見訴願卷1第170頁至第171頁）、地評會111年3月23日111年第1次會議紀錄（見訴願卷2第81頁至第84頁）、前訴願決定(見本院卷第232頁至第238頁)即明。
③需地機關鐵道局依前訴願決定意旨委由查估單位，補充
前揭查估過程中未採用買賣實例之買賣實例調查估價表，被告再提請嘉義市地評會111年8月10日111年第2次會議重新評議，決議系爭土地仍維持原徵收補償價額等情，有嘉義市地評會111年8月10日111年第2次會議提案及簡報資料（見本院卷第211頁至第222頁）、會議紀錄（見原處分卷第63頁至第64頁）、地價區段採用之買賣實例表、清冊彙總表及分佈圖（見本院卷第145頁至第151頁）、公共設施保留地地價加權平均計算表（見本院卷第109頁）、徵收土地宗地市價評議表（見本院卷第144頁）附卷可佐。堪認系爭土地補償單價係查估單位依前訴願意旨補正買賣實例調查估價表後並再由被告提經嘉義市地評會評定適用於徵收當期市價，核符土地徵收條例第30條及前揭查估辦法規定。
④被徵收土地之價額，依土地徵收條例第30條規定，應按
照徵收當期之市價補償，並由地評會評定之；而依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項規定授權訂定之地評會組織規程第3條第1款、第5款、第6款明定「地價區段之劃分及各區段之地價」「土地徵收補償市價及市價變動幅度」及「依法復議之徵收補償價額」之評議，為地評會之任務；且依地評會組織規程第4條規定之地評會成員，係自議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者、地政主管人員、財政或稅捐主管人員、工務或都市計畫主管人員、建設或農業主管人員等各領域所遴聘之專業人員，足見地評會為合議制組織，其所作成地價及徵收補償價額之判斷，乃經由不同屬性之代表，各自依其專業之不同觀點，透過法定程序之要求，獨立行使職權而共同作成決定，應認地評會之組成具有專業性及法律授權之專屬性，徵收補償市價之判斷則為地評會本於法律授權而依其專業知識所作成之決定，行政法院對其判斷應採取較低密度之司法審查，僅於其判斷有恣意濫用及其他違法情事，如：⓵行政機關所為之判斷，係出於錯誤之事實認定或不完全之資訊。⓶法律概念涉及事實關係時，其涵攝有明顯錯誤。⓷對法律概念之解釋有明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規範。⓸行政機關之判斷，有違一般公認之價值判斷標準。⓹行政機關之判斷，係出於與事物無關之考量，亦即違反不當聯結之禁止。⓺行政機關之判斷，違反法定之正當程序。⓻作成判斷之行政機關，其組織不合法且無判斷之權限。⓼行政機關之判斷，違反相關法治國家應遵守之原理原則，始予以介入，否則基於尊重其不可替代性、專業性及法律授權之專屬性，應認地評會就此等事項之決定，享有判斷餘地。準此，被告辦理查估系爭土地之市價，經查估單位依前訴願意旨補正買賣實例調查估價表後，即無違反查估辦法所定市價查估辦理程序，且經地評會評定及復議維持原評定之單位市價，已如前述。核其判斷亦無恣意濫用及其他違法情事，則依前揭說明，地評會就系爭土地之宗地市價評議決定，本院自應予以尊重。
3、原告固主張：被告以案例蒐集法定期間內無適當實例為由，放寬案例蒐集期間，違反正當程序；且查估辦法第22條第1項前段、第3項規定，毗鄰之公共設施用地區段非當然不納入區段地價平均計算，被告逕將P001-00、P003-00、P403-00等3個公共設施保留地地價區段不納入區段地價平均計算，顯然有誤云云。然按買賣實例比較法係以替代原則為其理論根據，亦即因市場經濟為追求價格低、效用高之不動產，在自由選擇情況下，價格效用相同或相近之不動產間，有相互替代之作用，彼此間之交易價格有互為影響之關係，故可藉由類似不動產既知之交易價格，比較求得具替代關係不動產之價格。買賣實例比較法之運用須從蒐集之眾多買賣實例中，選擇與比準地之條件較相同或較近似者，採用為比較標的，始能提高估算比準地價格之精確度。而查估辦法第4條第2款規定辦理土地徵收補償市價查估程序必須調查買賣或收益實例，其目的即在於藉由所蒐集之實例反映市場正常交易價格，再以此為基礎，於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取比準地，並以估價基準日調整後之土地正常單價，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，就其價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格，並考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。為避免因採用相隔時間過長之交易價格可能造成所核算之價格明顯偏高或偏低，該辦法第17條第2項規定原則上以當年3月2日至9月1日間即6個月作為案例蒐集期間；對於不動產市場較不活絡之地區或查估標的使用分區特殊時，因成交案例稀少，於6個月期間內常難有適當案例，以致需跨區選擇期間內案例，該辦法第17條第3項乃適度放寬案例蒐集期間， 俾利 蒐集適當實例以估計合理市價，即估價基準日為當年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則，放寬為1年則為自前1年9月2日至當年9月1日。對照本件查估單位所彙整之買賣實例清冊彙總表、分佈圖（見本院卷第147頁至第151頁）及採用之買賣實例表（見本院卷第145頁）以觀，其依查估辦法第17條第3項放寬案例蒐集期間後，案例蒐集期間為108年9月2日至109年9月1日止，期間蒐集買賣實例共計有43筆，較未放寬期間前增加12個買賣實例，確有利於蒐集更多適當實例，選擇與比準地之條件較相同或較近似者，採用為比較標的，提高估算比準地價格之精確度。而查估單位最終採用其中9筆，而未採用其他34筆買賣實例，其所採用之買賣實例僅有P101-00比準地地價區段中編號8買賣實例為108年9月2日至109年3月1日放寬期間交易者，其買賣單價為9,075元/平方公尺，高於該比準地地價區段其他2筆所採用之買賣實例及該比準地地價區段之比準地地價7,400元/平方公尺，此觀比較法調查估價表（見本院卷第90頁）及比準地地價估計表（見本院卷第108頁）即明，並未對原告產生不利益結果，故原告主張放寬區間違反正當程序，自無可採。而土地徵收條例第30條第1項及查估辦法第22條規定都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算，無非考量公共設施保留地因其使用收益將受限制，致其地價通常顯低於毗鄰之非公共設施保留地，基於落實憲法保障人民財產權之意旨，乃有前揭明文規定。而系爭土地所處P002-00地價區段之毗鄰地價區段為P001-00、P003-00、P403-00、P101-00、P202-00、P203-00等6個地價區段；其中P001-00、P003-00、P403-00為公共設施保留地地價區段，被告依前揭規定依毗鄰之非公共設施保留地地價區段計算，自無違法，原告前揭主張，亦無可採。
4、原告另主張：被告未就系爭土地以西之毗鄰非公共設施保留地「農業區」內局部集中作建築使用之聚落單獨劃分地價區段，違背正當程序；荖藤段767地號土地與系爭土地及其他毗鄰土地之價值懸殊，用途更非同一，被告以該土地為比準地，違反平等原則；系爭土地與都市計畫區「住宅區」僅1條街道之隔，與查估報告P203-00地價區段比準地中庄段1093地號土地直線距離更僅300公尺之遙，系爭土地本身市價至少將不小於中庄段1093地號土地價值，被告將P101-00地價區段（農業區）比準地納入計算後，令原告得受補償大幅降低，悖於都市計畫法修法所欲達成保障土地所有權人權益之目的，違反誠實信用原則云云，並提出農業區Google衛星地圖（見本院卷第35頁）、荖藤段767地號土地Google衛星地圖（見本院卷第39頁）、系爭土地鄰近區域土地使用分區示意圖（見本院卷第57頁）及系爭土地與中庄段1093地號土地Google地圖直線距離示意圖（見本院卷第61頁）為佐。惟按憲法第7條及行政程序法第6條所定平等原則，均係為保障人民在法律上地位之實質平等，亦即法律或行政機關均得依據事物之性質，就事實情況之差異及立法之目的而為不同之規範或處置。相同之事物，應為相同之處理；不同之事物，則應依其特性，為不同之處理。且按行政程序法第8條前段係所規定之「誠實信用原則」係指行政行為應遵循誠實信用原則而為，不應出爾反爾使人民無所適從而言。對照本件比準地即荖藤段767地號土地所在P101-00農業區地價區段圖（見本院卷第154頁）、地價區段勘查表（見本院卷第82頁）及原告所提農業區Google衛星地圖（見本院卷第35頁）、荖藤段767地號土地Google衛星地圖（見本院卷第39頁）以觀，P101-00地價區段係將牛稠溪以南，北排水幹線以東，縱貫鐵路以西之農業區土地劃為同一地價區段，尤其該地價區段西側係以「北排水幹線」為界，排除局部集中作建築使用之土地，核符查估辦法第10條第1項所定劃分地價區段時必須斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素之規定。而系爭土地本係坐落在縱貫鐵路東側之「鐵路用地」，位處都市土地利用之相對邊緣位置，前揭P101-00地價區段雖屬農業區，然其確為與系爭土地毗鄰之非公共設施保留地區段無誤，被告依土地徵收條例第30條第1項及查估辦法第22條規定，以將P101-00地價區段作為與系爭土地毗鄰非公共設施保留地之區段，並選取選取荖藤段767地號土地作為比準地，將其他3個比較標的依交易日期、區域因素、個別因素調整，推得比準地比較價格為7,360元/平方公尺，再經考量價格形成因素之相近程度及查估辦法第21條規定，決定比準地地價為7,400元/平方公尺，亦無違法。此外，系爭土地之公共設施保留地地價，係經查估單位依毗鄰非公共設施保留地之地價區段之比準地地價及區段線長度加權平均計算，業如前述，原告所稱P203-00地價區段比準地中庄段1093地號土地，已經由前揭法定程序充分考量各地價區段之影響地價因素，並未恣意且未使人民無從預見，實已考量事物之性質、事實情況之差異目的而為不同之處置，自難認有何違反平等原則及誠實信用原則。故原告此部分主張，亦無可採。
5、原告復主張：系爭土地核定之徵收補償價額明顯偏低；其於81年3月間購入999地號土地，換算每平方公尺價值54,100元，而系爭土地與999地號土地相鄰，價格之認定應不至有太大差異，且與系爭土地相鄰之其他土地曾於110年6月間以每坪27.8萬元相當於每平方公尺84,100元售出，以該相鄰土地出售價格作為本件土地徵收地價補償費之計算基準，始符土地徵收條例第30條之規範意旨，且對應系爭土地逐年攀升至今之合理市價云云，並提出陽光綠景建案土地預定買賣合約書（見本院卷第41頁至第51頁）、系爭土地歷年公告土地現值查詢頁面（見本院卷第37頁至第38頁）、實價登錄系統查詢頁面（見本院卷第53頁）為佐。
惟查，系爭土地於68年4月2日「擬定嘉義市後湖、湖子內地區主要計畫案」劃設為「鐵路用地」，後於109年10月28日「變更嘉義市都市計畫書（不含嘉義交流道附近特定區、仁義潭風景特定區）（配合嘉義市區鐵路高架化計畫-嘉義市部分）」變更為「部分鐵路用地、部分鐵路用地兼供道路使用」迄今，業如前述；此與原告於81年3月間所購入999地號土地之使用分區為住宅區，且非與系爭土地同為公共設施保留地，兩者使用性質差異甚大、用益限制亦不相同，自難逕加類比。再對照原告所提出實價登錄系統查詢頁面（見本院卷第53頁）以觀，其所稱與系爭土地相鄰之其他土地以每坪27.8萬元相當於每平方公尺84,100元售出，實係110年6月間之買賣交易案例，未合於查估辦法第17條所定本件市價查估案例蒐集期間（即109年3月3日至109年9月1日）或放寬後之案例蒐集期間（即108年9月2日至109年9月1日），依法無從作為本件查估之參考買賣實例；且由內政部不動產交易實價查詢服務網即可查得該筆土地面積僅1.81坪，該次買賣為協議價購性質，其係需用土地人依土地徵收條例第11條規定於申請徵收土地前，依市價與土地所有權人協議進行價購所達成之協議，性質上屬於契約，其價格取決雙方協議結果；而依土地徵收條例第30條第1項規定按徵收當期之市價補償地價，則應依土地徵收條例第30條第2項、第4項及所授權訂定之查估辦法規定辦理查估並經主管機關提交地評會評定之程序，業如前述，兩者屬性及辦理程序顯有不同，亦難類比。原告主張以個別買賣案例作為補償基準，不符查估辦法第22條第1項所定必須以區段地價平均計算規定，其此部分主張，亦不可採。
（四）原告請求被告應以相鄰其他土地於110年6月間以每平方公尺84,100元出售價格作為計算基準，作成核給系爭土地徵收補償費28,425,800元之行政處分，並無理由：
1、按人民因中央或地方機關對其依法申請之案件，予以駁回，認為其權利或法律上利益受違法損害者，經依訴願程序後，得向行政法院提起請求該機關應為行政處分或應為特定內容之行政處分之訴訟，行政訴訟法第5條第2項定有明文。次按「行政法院對於人民依第5條規定請求應為行政處分或應為特定內容之行政處分之訴訟，應為下列方式之裁判：……二、原告之訴無理由者，應以判決駁回之。……」此觀行政訴訟法第200條第2款規定甚明。準此，人民依行政訴訟法第5條規定提起課予義務訴訟，除應為請求法院判決撤銷原處分及訴願決定之聲明外，同時應聲明請求法院判命行政機關作成其所申請內容之行政處分，始為完足。本件原告係因認被告公告之徵收補償價額過低，提出異議，經被告查處結果及地評會決議均維持原補償價額而否准其提高補償費之請求，依前揭說明，原告固得依行政訴訟法第5條第2項規定提起課予義務訴訟尋求救濟。然原補償價額之形成若無違法，則其提起課予義務訴訟仍為無理由，依前揭規定，即應予判決駁回。
2、查被告以每平方公尺27,014元作為系爭土地徵收補償之標準，其查估程序及價格形成相關判斷查無恣意濫用及其他違法情事，業如前述，其徵收補償處分即屬適法，原告自難僅因不滿補償價額即指其為違法。依前揭說明，原告訴請撤銷訴願決定及原處分，並請求判命被告應就系爭土地徵收補償以相鄰其他土地於110年6月間以每平方公尺84,100元出售價格作為計算基準，作成核給系爭土地徵收補償費28,425,800元之行政處分，尚乏其據，並無理由，依前揭規定，應予判決駁回。
六、綜上所述，原告主張，並不可採；被告就系爭土地之徵收當期市價評定均已遵守查估法定程序，其提交嘉義市地評會審查之內容，亦無基於錯誤事實或夾雜與事件無關之考慮因素，其所為專業判斷本院自應予以尊重，故被告以每平方公尺27,014元作為系爭土地徵收補償標準，作成原處分通知原告領取，核屬適法；訴願決定予以維持，亦無不合。原告訴請撤銷訴願決定及原處分，並請求被告作成核給系爭土地徵收補償費28,425,800元之行政處分，為無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料核與判決結果不生影響，自無逐一論述之必要，附此敘明。
八、結論︰原告之訴為無理由。中華民國112年10月20日
審判長法官孫國禎
法官林韋岑法官曾宏揚以上正本係照原本作成。
一、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
二、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴訟法第49條之1第1項）
三、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同條第3項、第4項）得不委任律師為訴訟代理人之情形所需要件(一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人。1.當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授。2.稅務行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格。3.專利行政事件，當事人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人。(二)非律師具有右列情形之一，經本案之行政法院認為適當者，亦得為訴訟代理人。1.當事人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。2.稅務行政事件，具備會計師資格。3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人。4.當事人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務。是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例外，當事人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所示關係之釋明文書影本及委任書。中華民國112年10月20日
書記官林幸怡