裁判字號：臺灣桃園地方法院103年訴字第627號民事判決
裁判日期：民國103年09月10日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣桃園地方法院民事判決103年度訴字第627號原告 李益安 訴訟代理人 廖克明 律師複代理人 李筑涵 被告 劉煌文 訴訟代理人 陳文正 律師被告積富房屋有限公司法定代理人 杜易宸 訴訟代理人 黃巾玲 被告積富建設有限公司法定代理人杜易宸訴訟代理人 林傳宗 上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國103年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國102年間委由被告積富房屋有限公司及積富建設有限公司（下稱被告積富房屋公司及積富建設公司）居間介紹，知悉被告劉煌文欲出售如附表所示之建物及其坐落基地（下稱系爭房地），因伊僅能籌湊自備款新臺幣（下同）250萬元，尚須申辦貸款，而經訴外人即被告積富房屋公司及積富建設公司之區店長林傳宗及地政士 涂祿銘 向伊保證得以系爭房地向銀行申貸750萬元， 嗣伊 與被告劉煌文於102年12月23日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），由伊以1,000萬元向被告劉煌文購買系爭房地，兩造並約定倘伊若未能申貸750萬元系爭買賣契約即失效之解除條件，伊於簽約時，已依系爭買賣契約第3條約定將應支付之第一期簽約款100萬元，分別以現金20萬元交付被告劉煌文及簽發面額80萬元本票存匯入訴外人安信建築經理股份有限公司於金融機構所開立之買賣價金履約保證專戶。未料，林傳宗事後竟告知伊系爭房地僅能申貸540萬元，不足之210萬元須另申請信用貸款，然兩造既約定以此為系爭買賣契約之解除條件，則系爭買賣契約即因解除條件成就而失效，伊自得請求被告劉煌文返還所收受之第一期買賣價金。另伊事後始知系爭房地之使用分區為山坡地保育區，使用地類別為丙種建築用地，已足以影響系爭房地市場價值及申貸金額多寡，當屬不動產交易之重要訊息，然被告積富房屋公司及積富建設公司竟未如實告知上情，致伊無法順利申貸而受有損害，自應負損害賠償責任。又被告劉煌文所負之不當得利債務，與被告積富房屋公司及積富建設公司所負之損害賠償債務，具有同一目的，係因個別不同之債務發生原因，對於原告各負給付義務，性質上屬不真正連帶債務，是一被告給付，他被告於其給付範圍內免其給付之責。爰依民法第179條、第227條及不動產經紀業管理條例第26條第1項規定提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告劉煌文應給付原告100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（二）被告積富房屋公司及積富建設公司應連帶給付原告100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（三）第一項、第二項如有任一被告為給付時，其他被告於給付範圍內免除責任；（四）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）被告劉煌文：伊前委由被告積富房屋公司及積富建設公司銷售系爭房地，嗣與原告簽訂系爭買賣契約，然系爭買賣契約並未約定倘原告未能申辦房屋貸款750萬元，系爭買賣契約即失效，另因原告未依約給付買賣價金，伊自得依系爭買賣契約第8條第2項約定沒收原告已給付之買賣價金充做違約金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（二）被告積富房屋公司及積富建設公司：系爭買賣契約第17條第2款、第3款已載明系爭房地係屬山坡地保育區及丙種建築用地；若買方貸款有變動應以現金補足並匯入履約保證專戶等語，並經涂祿銘於兩造簽訂系爭買賣契約時告知，原告理當知悉，伊亦一再提醒原告貸款核定額度仍待銀行評估後始能確定，伊並無隱瞞系爭房地之性質或保證得貸款之金額；況伊於得知原告貸款事宜有變，亦一再協助並向多家銀行詢問，然原告仍執意不履約，自不得向伊請求損害賠償等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張伊前委由被告積富房屋公司及積富建設公司居間與被告劉煌文簽訂系爭買賣契約，由伊以1,000萬元購買系爭房地，伊於簽約時已給付第一期買賣價金100萬元，而系爭房地之使用分區為山坡地保育區，使用地類別為丙種建築用地，嗣伊於103年2月27日以桃園府前存證號碼258號存證信函為撤銷系爭買賣契約之意思表示等情，業據其提出土地暨建物登記第二類謄本、存證信函及買賣價金履約保證申請書為證（見本院卷第8頁至第19頁），並有系爭買賣契約及不動產賣買意願書在卷可佐（見本院卷第57頁至第59頁、第88頁），且為被告所不爭執（見本院卷第50頁），自堪信為真實。
四、原告另主張系爭買賣契約因伊未能申貸750萬元之解除條件成就而失效；另被告積富房屋公司及積富建設公司前向伊保證得以系爭房地申貸750萬元，復未告知系爭房地係位於山坡地保育區及丙種建築用地之重要資訊，伊自得請求損害賠償；縱認被告劉煌文得依系爭買賣契約第8條第2項約定沒收已付買賣價金，然違約金之約定亦屬過高，應予酌減等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：
（一）系爭買賣契約有無約定以「原告未能申貸750萬元」一事為解除條件？（二）原告得否依民法227條及不動產經紀業管理條例第26條第1項規定請求被告積富房屋公司及積富建設公司連帶賠償100萬元？（三）系爭買賣契約約定之違約金是否過高而應予酌減？茲分述如下：
（一）系爭買賣契約有無約定以「原告未能申貸750萬元」一事為解除條件？
1、原告固主張林傳宗有保證可申貸750萬元，且被告劉煌文亦同意以此為系爭買賣契約之解除條件云云，並舉證人即原告之妻 徐詩蕍 之證詞為證，惟查，證人徐詩蕍於本院審理中證述： 伊和 原告一直想買房，後來透過被告積富房屋公司之店長林傳宗介紹，得知被告劉煌文所有之系爭房地要出售，當時林傳宗原本開價1,200萬元，但後來表示可以向買方協商，於是伊和原告就先簽訂1,000萬元之不動產買賣意願書，林傳宗也說以伊和原告之工作條件，該房屋一定可以貸款750萬元，林傳宗也知道倘未貸足750萬元就無法購買系爭房地等語（見本院卷第77頁反面至第78頁反面、第79頁反面），復證稱：林傳宗也說要先將原告之資料送去銀行審核，看是否能貸款750萬元，若不能再送伊之資料去申辦貸款，後來銀行表示無法申辦房屋貸款
750萬元，必須要申辦信用貸款等語（見本院卷第78頁反面），由證人徐詩蕍之證詞，未見賣方即被告劉煌文有何同意原告申貸不足系爭買賣契約即失效之情事，且被告積富房屋公司之店長林傳宗確有告知原告可申貸之金額仍待銀行審核甚明，另參諸現今房屋貸款業務，因事涉銀行基本授信準則，須考量不動產價值及所有權人債信以及債權回收風險等因素，尚非仲介業者或賣方所能左右，此為生活上可得之經驗，亦經證人徐詩蕍自承：伊知悉以房屋申貸須待銀行審核申請人及房屋價值之相關資料等語在卷（見本院卷第79頁），況以被告積富房屋公司及積富建設公司係具有不動產居間專業知識，倘買賣雙方確有此等特別約定，衡情自會在系爭買賣契約中增加此貸款條件之特約條款，以杜絕爭議，然遍查卷附之系爭買賣契約、不動產購買意願書及一般銷售委託書（見本院卷第57頁至第60頁、第88頁至第91頁反面），均未記載有何「倘原告未能申貸750萬元系爭買賣契約即失效」或「保證原告可貸得之價款金額」等約定或註記，惟證人徐詩蕍卻仍證稱林傳宗有保證原告可貸得之價款金額云云，顯與常情有違，不足採信。
2、復依系爭買賣契約第4條第2項及第17條第3項約定：「...買方應於完稅前確認貸款額度、辦妥相關對保開戶及貸款存匯入履約保證專戶之保全手續（與申貸之金融機構簽立撥款同意書具結指定撥款帳戶或將存褶、蓋妥開戶印鑑章之取款條交承辦地政士或承辦銀行保管）。若金融機構之核貸額度少於尾款，買方應於完稅前將貸款與尾款之差額存匯入履保專戶」、「買方若有貸款如有變更須於完稅時現金補足匯入專戶」（見本院卷第58頁及第59頁）內容以觀，均一再宣示買方即原告可獲貸款之金額應自行向貸款銀行確認，且無法貸足時買方均應以現金補足價款之責，並未保證原告可貸得之價款金額，或以原告未能申貸若干之價款金額系爭買賣契約即失效之情事。另證人即承辦地政士涂祿銘於本院審理中亦證稱：系爭買賣契約第17條其他約定事項係伊所填寫，因伊查閱系爭房地之電子謄本上有記載山坡地保育區及丙種建築用地，伊就主動將此載明於系爭買賣契約中，並告知原告此會影響貸款，若貸款不足要以現金補足，以避免日後發生爭議等語（見本院卷第82頁至第84頁），參以原告亦自承於簽約時涂祿銘確有朗誦上開契約條款等語（見本院卷第84頁），益證原告於簽約時已知悉申貸金額尚待銀行審核，若有不足仍須以現金補足買賣價金之尾款一事甚明。
3、此外，原告復未能提出其他證據證明兩造有約定以「原告未能申貸750萬元」作為系爭買賣契約之解除條件，則原告主張系爭買賣契約因解除條件成就而失效云云，自無可取。
（二）原告得否依民法227條及不動產經紀業管理條例第26條第
1項規定請求被告積富房屋公司及積富建設公司連帶賠償
100萬元？
1、按「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務」，民法第567條定有明文；次按經營仲介業務者應提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊及告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵；因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。不動產經紀業管理條例第24條之2第3、4款及第26條第1項亦有明文。經查，被告積富房屋公司及積富建設公司為不動產仲介經紀業者，就系爭房地為原告及被告劉煌文報告訂約之機會，並為訂約之媒介等情，為兩造所不爭執，是被告積富房屋公司及積富建設公司對於系爭房地之必要資訊、瑕疵等狀況有調查之義務，並對買受人即原告有誠實告知之義務。
2、經查，系爭買賣契約及不動產購買意願書均未有「保證原告可貸得之價款金額」等約定或註記，原告復未能舉證證明被告積富房屋公司及積富建設公司有於簽約時保證申貸額度，已詳如前述，復觀諸系爭買賣契約第17條第2項、第3項約定已載明：「本案標的係屬山坡保育區丙種建築用地，買方已明確知悉並同意承購；買方若有貸款如有變更須於完稅時現金補足匯入專戶」等語（見本院卷第59頁），而證人涂祿銘亦於原告簽訂系爭買賣契約時告知上情，並經原告在旁簽名及按捺指紋等情，亦如前述，此均足徵原告於簽訂系爭買賣契約時已知悉「申貸之金額尚待銀行審核，且無法貸足時均應以現金補足價款」及「系爭房地係位於山坡保育區丙種建築用地」等情無訛，自難以原告因事後貸款不足造成尾款給付困難，或其個人主觀上認識能力致未能理解山坡地保育區及丙種建築用地一事，即遽認被告積富房屋公司及積富建設公司有何未盡善良管理人注意義務及告知義務之情事，此外，原告復未能提出其他證據以資佐證，則原告主張被告積富房屋公司及積富建設公司因保證房屋貸款金額及隱瞞系爭房地係為山坡地保育區及丙種建築用地，而有債務不履行之情事云云，自無可取，原告此部分主張，亦屬無據。
（三）系爭買賣契約約定之違約金是否過高而應予酌減？
1、按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1612號判例意旨可資參照）。
2、依系爭買賣契約第8條第2項約定：「買方若不依合約履行各項義務或支付價金，或已付之票據無法兌現時，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之三計算滯納金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），並應於買賣標的點交時一併繳清，經賣方書面通知限期催告仍不履行時，賣方得解除本買賣合約並沒收買方已繳價款，或已付之票據做為違約賠償，買賣標的也任憑賣方處理，買方不得異議...」，是如買方未依約付款，而有違約情形，賣方得請求給付滯納金及沒收已繳價款，又此約定既未特別明定為懲罰性違約金，依民法第250條第2項前段之規定，應屬損害賠償總額預定性質之違約金。今被告積富房屋公司及積富建設公司分別於103年2月19日、103年4月13日及103年3月11日函知原告應依約履行給付價款，被告劉煌文並於本院103年5月21日以民事答辯（一）狀為解除系爭買賣契約之意思表示等情，此有被告積富房屋公司103年3月11日富字第0000000號函、103年2月19日桃園大業郵局存證號碼270號存證信函、103年4月13日桃園大業郵局存證號碼411號存證信函及被告劉煌文民事答辯（一）狀在卷可佐（見本院卷第18頁、第63頁至第67頁），則被告劉煌文辯稱其依系爭買賣契約第8條第2項約定得沒收原告已繳價金充做違約金等語，應屬可採。本院審酌原告所主張以系爭房地申貸以繳付價金及系爭房地係位於山坡地保育地及丙種建築用地乙節，於簽約時均已存在，原告當能盱衡其履約之意願、經濟能力及若違約時自己可承受之違約金等因素而簽約；另依系爭買賣契約第8條第1項亦約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日應按買賣總價款萬分之三計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），該懲罰性違約金並應於買賣標的點交時完全給付；經買方書面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本買賣合約且賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償...」（見本院卷第58頁），可知系爭買賣契約對賣方違約之情形，亦課賣方應支付違約金之義務，堪認系爭買賣契約所約定之雙方當事人權利義務，尚稱對等；而本件被告劉煌文沒收原告已繳付之價金充作違約金部分僅為系爭買賣契約價金總額10%（計算式：100萬元÷1,000萬元＝0.1），已較內政部公告頒行之成屋買賣契約書範本第11條第3項規範如買方違約，賣方得沒入之違約金最高不得超過買賣總價款之15%為低（見本院卷第
113頁），其違約金約定之數額亦合於市場行情；復參以原告違約後，被告劉煌文須另行銷售系爭房地所需支出之費用、延期取得銷售價金之利用效益損失與市場風險暨兩造經濟狀況、實際損害、可受利益、違約情節等一切情狀，本院認系爭買賣契約所約定之違約金未有過高，尚無依職權核減之必要。
五、末查，原告於本件言詞辯論終結後即103年9月4日雖具狀陳稱：被告積富房屋有限公司及積富建設有限公司未據實告知系爭房屋坐落基地為山坡地保育區及丙種建築用地之重要資訊，伊得依民法第92條第1項及第88條規定，撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示云云（見本院卷第127頁至第130頁）。惟依民事訴訟法第221條第1項之規定，原告於本件言詞辯論終結後所為上開陳述，依法不得採為裁判基礎，併予敘明。
六、綜上所述，原告主張依民法第179條規定，請求被告劉煌文給付100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，另依民法第227條及不動產經紀業管理條例第26條第1項規定，請求被告積富房屋有限公司及積富建設有限公司給付
100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，均無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年9月10日
民事第一庭法官張永輝正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
┌──────────────┬────────┬─────┐││面積（平方公尺）│權利範圍│├───┬──────────┼────────┼─────┤│建物門│桃園縣○○鄉○○街1│212.04│全部││牌號碼│巷2之1號││││├──────────┼────────┼─────┤││桃園縣○○鄉○○街70│294.97│52/10000│││號││││├──────────┼────────┼─────┤││桃園縣○○鄉○○街1│1028.88│52/10000│││巷31號│││├───┼──────────┼────────┼─────┤│坐落土│桃園縣○○鄉○○段│26832.81│44/10000│││309地號││││地地號├──────────┼────────┼─────┤││桃園縣○○鄉○○段│998.13│5/10000│││310地號││││├──────────┼────────┼─────┤││桃園縣○○鄉○○段│440.02│5/10000│││312地號││││├──────────┼────────┼─────┤││桃園縣○○鄉○○段│62.85│5/10000│││313地號│││└───┴──────────┴────────┴─────┘中華民國103年9月11日
書記 官江純慧