裁判字號：最高法院93年台上字第739號民事判決
裁判日期：民國93年04月09日
裁判案由：給付買賣價金
最高法院民事判決九十三年度台上字第七三九號
上訴人甲○○訴訟代理人 蔡正廷 律師
陳玉玲 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 李永然 律師
黃斐旻 律師右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十一年六月二十五日台灣高等法院第二審判決︵九十年度上字第七四二號︶，提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：兩造於民國八十八年十二月二十九日訂立房地產買賣契約（下稱買賣契約），被上訴人以新台幣（下同）四百二十萬元，向伊購買台北縣新店市○○路○○○號房屋及坐落同市○○段芊蓁湖小段一０｜五五九號土地應有部分五分之一（下稱系爭房地）。伊已依約於八十九年二月二十一日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，並於同年三月一日交屋。詎被上訴人以未覓妥貸款銀行為由，要求尾款三百六十萬元延至同年月二十日付清，並承諾於銀行核貸前，代伊繳付該月十二日到期之銀行利息，伊不疑有他遂予應允。惟被上訴人未依約履行，致伊每月尚持續支付銀行利息二萬一千零三十元，屢經催討，迄未履約等情。求為命被上訴人給付伊尾款三百六十萬元，及自八十九年三月二十一日起至清償日止之法定遲延利息，暨自八十九年三月十二日起至清償日止，按月給付二萬一千零三十元損害金之判決。
被上訴人則以：上訴人違約遲未履行交付系爭房地及塗銷抵押權登記之義務，伊已解除買賣契約；又縱認買賣契約尚屬有效，伊僅有按期繳納銀行貸款本息之義務，且於上訴人塗銷抵押權登記前，伊得拒絕給付價金尾款等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回上訴人在第一審之訴，並駁回上訴人之上訴，係以：㈠依買賣契約第二條約定，訂約時甲方（被上訴人）應付給乙方（上訴人）定金四十萬元，完稅時甲方付二十萬元；產權移轉至甲方名下後至八十九年三月八日前，乙方騰空房屋交屋同時，甲方應付清尾款三百六十萬元，唯此款若甲方辦理貸款，則撥款前乙方原有中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中信銀行）之貸款本息由甲方貸款銀行代償，餘額於塗銷登記辦妥後一次付清，乙方同時交屋等情觀之，堪認兩造之真意係於被上訴人付清全部價款之同時，上訴人應將系爭房地上設定之抵押權登記塗銷，即上訴人有先移轉所有權予買受人之義務，被上訴人於交屋之同時，始有給付尾款之義務。㈡被上訴人於八十九年三月一日出具切結書，內容略以：被上訴人承諾系爭房地尾款三百六十萬元，其中承接上訴人之本金及算至交屋日之利息共（3,533,260），餘款（66,740）應於三月二十日付清，被上訴人應於每月繳息日（12日）按時繳息不得延誤，若有任何延誤，因而損及上訴人權益時，被上訴人願負全責等語。又上訴人於買賣契約第三次付款欄加註：尾款三百六十萬元暫時以不變名承接，於三月二十日方訂定還清日期，乙方（上訴人）先行交屋等語。證人即代書 李修平 證稱「（切結書及買賣契約書後面的加註）是我寫的。是切結書先寫，加註後寫。寫完切結書後，上訴人表示切結書上面只寫買方要按期繳息，但沒有寫買方何時還清或轉移債務，所以才在買賣契約書後面加註另訂還清日期」，「私契第三次款付款方式是我寫的……意思是說雙方約定三月二十日交屋」等語，堪認兩造於八十九年三月一日另行約定，被上訴人應付之尾款以「不變名承接」上訴人原向中信銀行之貸款，按月代為繳納本息方式清償，上訴人應先行交屋，另於三月二十日被上訴人給付上訴人六萬六千七百四十元，兩造並就被上訴人承接上訴人銀行貸款部分，約定清償日期。證人即仲介 趙存聖 證稱：八十九年三月一日是上訴人打電話給 李代書 ，說要在當天交屋，因為房屋貸款要由被上訴人承接的部分剩下三百五十三萬多元，被上訴人還要給上訴人六萬多元，但被上訴人沒帶現金，所以另外約八十九年三月二十日交屋，由被上訴人交六萬多元給上訴人，再由上訴人交鑰匙給被上訴人，所以三月一日當天並沒有交鑰匙給被上訴人，至今仍未交屋等語。又上訴人於八十九年三月十日所發之存證信函內載：「今日房屋尚未完全交屋完成」等語。故上訴人主張八十九年三月一日已完成交屋，難認為真正。㈢被上訴人抗辯，依上訴人於買賣契約上之加註，及上訴人自認應於八十九年三月一日辦妥交屋手續，則兩造約定點交之期日為八十九年三月一日，上訴人遲未履行交屋之義務，被上訴人已於八十九年十一月二十四日以郵局存證信函解除買賣契約等語。惟查買賣契約上之加註僅有「乙方先行交屋」，並未約定交屋日期，尚難認上訴人應於八十九年三月一日交屋。又被上訴人八十九年十一月二十四日之存證信函，僅表示上訴人仍在使用系爭房屋，其來函所稱已於八十九年三月八日完屋完畢，並非事實等語，並無以上訴人交屋遲延為解約之意思表示，故被上訴人抗辯其業於八十九年十一月二十九日解除買賣契約，即難認有理由。另被上訴人抗辯伊委任律師李永然、黃斐旻於九十年十月二十二日致函上訴人，請上訴人於函到五日內，將系爭房地謄空交付，並塗銷抵押權登記，如屆期未履行，即以該函為解除契約之意思表示等語，該催告函於九十年十月二十二日送達上訴人，而上訴人迄未舉證證明，其於收受催告後五日內，依約交屋完成，從而，被上訴人以上訴人給付遲延主張解除買賣契約，即屬有據。系爭買賣契約既經被上訴人解除，上訴人請求被上訴人給付買賣價金尾款三百六十萬元，及按月賠償上訴人繳納之中信銀行貸款本息二萬一千零三十元，均屬無據等詞，為其判斷之基礎。
按判決理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文，法院為原告敗訴之判決，而其關於攻擊方法之意見有未記載於判決理由項下者，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。查上訴人主張渠已於八十九年三月一日交屋，並舉被上訴人於八十九年五月二十三日在台灣台北地方法院檢察署八十九年度偵字第一五四二五號背信案中，自承「交屋了，鑰匙有給我，但貸款沒辦成，我不敢進去住，……房屋是空的，沒人住」等語（見原審卷㈡第二一九頁）；又被上訴人固於九十年十月二十二日委任李永然、黃斐旻律師以永然聯合法律事務所（九十）（十）然法三字第００四五號函，催告上訴人於函到五日內交屋並塗銷抵押權登記，然上訴人於原審已主張伊收到被上訴人委請律師之信函後，亦委請律師蔡正廷於九十年十月二十五日覆函，同意於同年月二十六日再行交屋，並連續於九十一年四月二日、四月十九日，二次催告被上訴人再次交屋，被上訴人均置之不理等語，並提出「上證二０」之函及存證信函為證（見原審卷㈡第二二一頁、第二三五頁至二四０頁）。此攸關上訴人之請求有無理由，及被上訴人得否解除契約，自屬重要之攻擊方法，原審對於上開證據，並未在判決理由項下記載其取捨意見，遽為上訴人不利之判決，自屬違背法令。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年四月九日
最高法院民事第一庭
審判長法官李錦豐
法官楊鼎章法官吳麗女法官許朝雄法官陳淑敏右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十三年四月二十六日
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