臺灣南投地方法院96年度訴字第198號民事判決

裁判字號：臺灣南投地方法院96年訴字第198號民事判決

裁判日期：民國96年12月31日

裁判案由：回復原狀

臺灣南投地方法院民事判決96年度訴字第198號原告丁○○
之2訴訟代理人 羅豐胤 律師
洪明儒 律師被告丙○○訴訟代理人 林益輝 律師上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國96年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟捌佰玖拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第7款定有明文。本件原告起訴原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）110萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於96年10月3日復具狀變更聲明為：被告應於原告將坐落於南投縣○里鎮○○段○○○號土地所有權移轉登記予被告之同時，給付原告110萬元，及自96年5月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息，經核其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依上開規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告與被告於民國96年4月24日簽立不動產買賣契約書（下
稱系爭買賣契約）約定由原告向被告買受坐落南投縣○里鎮○○段○○○號土地（下稱系爭土地），總價金110萬元，原告分別於96年4月24日以現金支付8萬元；96年5月3日以當日到期之銀行本票，面額分別為42萬元及60萬元支付，均已兌現支付完畢。而依系爭買賣契約對系爭土地標示之記載，其地目為建地，與原告於簽約前96年4月19日申請之系爭土地謄本記載相符，均未顯示系爭土地之使用分區。被告於買賣過程中亦從未表示系爭土地之使用分區狀況。嗣經原告取得系爭土地所有權之後，向建築師詢問時方知系爭土地之使用分區可能為市場用地。經原告請土地代書調閱相關資料，確信系爭土地之使用分區為市場用地後，原告乃以存證信函通知被告應出面與原告洽商爭端解決事宜，被告卻置之不理。原告無奈，乃以本件起訴狀為解除契約意思表示之送達，並提起本件訴訟，請求被告返還所收取之買賣價金。
㈡按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依民法第373條規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其通常效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，並由當事人將由他方所受領之金錢附加利息償還之，民法第354條第1項、第359條、第259條第2款分別定有明文，另有最高法院49年台上字376號判例意旨可資參酌。又民法第261條規定，當事人因契約解除而生之相互義務，準用第264條之規定。系爭土地之都市計畫使用分區係屬市場用地，為都市計畫法第42條第2款所規定之公共設施用地，其使用用途受到法律嚴格限制，亦不能獨力興建建築物，對其通常效用有所減少，且減低經濟上之價值，應為物之瑕疵無疑。基此原告依民法359條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259條第2款、第261條、第264條規定，聲明求為判決：
⒈被告應於原告將坐落於南投縣○里鎮○○段○○○號土地所有權移轉登記予被告之同時，給付原告110萬元，及自96年5月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠查原告依民法第354條第l項之規定，向被告主張物之瑕疵擔
保責任，並依同法第359條、第259條第2款等規定主張解除系爭買賣契約，及請求被告返還所受領，之土地買賣價金，併附加自受領時起之利息云云，無非係以所援引之最高法院49年台上字第376號判例要旨所示，供為請求之主要論據，惟查：上揭最高法院判例之論據基礎乃在於其理由欄中所敘載之「被上訴人以其購買系爭建地，當時約定本旨原以之供建築房屋計劃之用」等語。析言之，最高法院判例此案件中之上訴人、被上訴人雙方於該土地買賣契約簽訂當時，均有認識被上訴人之所以向上訴人購入該土地，其本意乃為供作建築房屋計晝之用，並皆以此為雙方土地買賣契約之約定本旨。然查，系爭買賣契約簽訂當時，原告並未將其購入系爭土地係為供建築規劃之用此目的，向被告表明及告知，並並以之為本件系爭契約之約定本旨，被告何能知悉原告有此買賣之目的考量，遑論有何認識與預見。
㈡矧土地交易買賣之動機恆屬多樣，非僅單一，目的為何，純
為買受人個人之考量，出賣人難能詳悉，買受人倘未主動表明、告知，出賣人亦無庸主動探詢。是見本件系爭契約簽訂當時之情形與原告所援引之最高法院49年台上字第376號判例此件所涉之不動產買賣契約訂定之情事，尚非相合。原告遽引此判例要旨供為本件請求論據，難謂適洽。且自上揭判例之反面意旨所示，原告既未於系爭買賣契約簽立當時向被告表明、告知其欲將系爭土地供建築規劃使用此目的，復未以此做為契約之約定本旨，原告自不得於嗣後以該土地在南投縣埔里鎮公所之土地使用分區規劃上係屬市場用地，而向被告主張依民法物之瑕疵擔保責任等規定，主張解除契約，及被告應負回復原狀，返還定金並附加自受領時起利息之義務，彰然明甚。
㈢原告陳稱伊於簽訂系爭買賣契約前，並未知悉系爭土地之使
用分區詳情云云，惟審諸現今土地買賣交易實務，買受人為確保自身交易安全，均會要求出賣人出示土地謄本備供核對出賣人是否係土地之登記名義人、地目為何、其上是否有其他抵押權暨其他負擔設定等情，縱然出賣人未出示土地謄本，買受人亦得以該土地地號在網路上輸入查詢其電子謄本及地籍圖。另該使用分區雖然無法在土地謄本上查知，然亦可持土地謄本、地籍圖至該土地所在地之縣市政府、鄉鎮市公所等政府機關查詢該土地之都市計畫使用分區情形。凡此深涉買受人權益之重要事項，均屬公開予般大眾查詢之土地資料，尚非難予查詢及獲悉，衡情論理，原告實難就此委為不知，是原告主張其於簽訂系爭買賣契約前，並不知系爭土地之使用分區一情，顯違常情事理，所辯尚難憑採。
㈣雖證人即承辦系爭土地過戶之代書甲○○於本院96年8月23
日審理中到庭證稱：「(第二次交付尾款時，買賣雙方有無談到土地如何要建築的問題？)他們雙方有談到要如何蓋房子，因為土地上有貨櫃屋要點交，他們有在談，丁○○跟丙○○講要叫貨櫃屋的主人將貨櫃屋遷走，他要蓋房子。」「(丙○○有無跟丁○○講土地上如何蓋房子的問題？)我知道他們兩人有在談，但是不清楚談話的內容。」等語，惟甲○○既然證稱有聽到買賣雙方談到要蓋房子一事，何以又稱不清楚談話內容；若聽不清楚雙方談話的內容，何以能確知雙方當時是在談欲於系爭土地上建蓋房屋之事，甲○○上揭所供，有重大之瑕疵可議，尚難遽予採信。且系爭土地之透明房訊資料經甲○○影印交予兩造，自該內容已載明系爭土地為埔里都市計畫市場用地，顯徵被告於買賣交易當時，並未隱瞞及諱稱系爭土地之取得資訊，而此等資訊亦屬公開可供查詢得悉。原告當時既己取得上開資訊，對於系爭土地為都市計畫市場用地能否蓋建房屋、有何種限建規定，當有自行查明之可能。被告並無蓄意隱瞞及規避之可能與必要，原告何能對系爭土地本屬市場用地一情，於嗣後諉稱不知。
㈤證人乙○○雖稱被告與伊接洽很多次，並告訴伊房子興建後
，可以出租給學生，所以才向伊太太（即原告）提起云云，惟查乙○○為原告之配偶，其在本件訴訟之立場上，當與原告之利害一致，而與被告之立場對立，是其所述，衡情難認無有偏頗原告之虞，故其有利於原告而不利於被告之所供，在真實性與憑信度上，容非無疑，尚難遽予採信。又觀諸埔里鎮之市區範圍並非甚大，此地既為先前市場用地，何以乙○○竟稱不知，且乙○○既稱在現居住地已居住10幾年，而系爭土地距離乙○○之居住地亦僅距約5、600公尺，衡諸現代都市活動距離，尚非甚遠，何以10幾年來，乙○○竟全然不知參爭土地為市場地，實有違一般常情事理。
㈥系爭買賣原告已給付價金完畢，被告也以移轉登記所有權予
原告，雙方之債權、物權契約均已履行完畢，原告在執系爭土地為市場用地、蓋建房屋有限制作為買賣瑕疵之理由，主張解除契約，殊難謂有理由等語，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如為不利之判決，請准被告提供擔保免為假執行。⒊訴訟費用由原告負擔。
三、爭點整理：㈠兩造不爭執事項：
⒈系爭土地原為被告所有，兩造於96年4月24日簽訂系爭買賣契約，原告已交付價金110萬元。
⒉系爭土地為都市計畫市場用地。
⒊原告以起訴狀繕本送達被告為解除兩造系爭買賣契約之意思表示。
㈡兩造爭執事項：
⒈原告購買系爭土地前，有無告知被告其係為自建住宅使用
？⒉系爭土地是否具有瑕疵？原告得否主張解除契約並請求被
告回復原狀，返還已交付之價金？
四、本院之判斷：㈠原告購買系爭土地前，應有告知被告其係為自建住宅使用：
證人即辦理本件系爭土地過戶之代書甲○○於本院審理中到庭具結證稱：交付尾款時，兩造有談到要如何蓋房子，因為土地上有貨櫃屋要點交，他們有在談，原告跟被告講要叫貨櫃屋的主人將貨櫃屋遷走，他要蓋房子；伊知道兩造有在談蓋房子的事，但不是很清楚談話的內容；伊當時有影印系爭土地的法拍資料給兩造，但當時兩造只是看拍賣的價錢，沒有講系爭土地是埔里鎮市場計畫用地，在伊處理本件土地買賣的過程中，被告並無告知原告系爭土地是市場用地等語明確，核與證人即原告之配偶乙○○於本院審理中到庭具結證稱：當初會買系爭土地，是因為被告跟伊說，他有一塊地可以蓋房子，伊就跟原告說，原告是要買地來蓋透天的房子， 伊有 去看過現場，並詢問被告土地上有鐵皮屋要如何蓋子，被告告訴伊，要蓋房子時，他會叫人搬走等語相符，堪信原告於購買系爭土地前，確有告知被告係欲作為自建住宅使用。被告空言否認原告有告知欲自建住宅使用等語，尚不足採。
㈡系爭土地是否具有瑕疵？原告得否主張解除契約並請求被告
回復原狀，返還已交付之價金？⒈按「上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築
用地，依民法第354條第1項之規定，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款第2款之所許。」，最高法院固著有49年台上字第376號判例可憑；且系爭土地為「埔里都市計畫區」零售市場用地，並為前係「依獎勵民間投資興建並依多目標使用方案整體開發」之案件，上述興建案件非臨時建築物，有關其興建建築物除需符合建築法規定外，尚需依核定之都市計畫公共設施用地多目標使用計畫內容及有關都市計畫法令規定辦理，無須檢附「切結日後若興建市場之必要時，起造人同意將原有建物拆除」文件。另市場用地土地所有權人倘係依「都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法」規定申請興建臨時建築物之一般案件，則需依前開辦法第11條規定檢附有關於地方政府開闢公共設施通知時自行無條件拆除之切結文件，係依一般建築法令規定發照，此有南投縣政府96年11月12日府建都字第09002100070號函附卷可稽；又零售市場用地如欲供住宅使用，其准許條件為⑴在市轄市3樓以上；其他地區2樓以上。⑵經營型態應為超級市場。⑶面積0.1公頃以上。⑷面臨寬度10公尺以上之道路，不足者應自建築線退縮補足10公尺寬度後建築，其退縮地不計入法定空地面積。但得計算建築容積，並設專用出入口、樓梯、通道及停車空間。⑸不得兼作第3項使用。⑹零售市場在直轄市使用1樓作市場確已足敷需要者，2樓得作第2項及第3項之使用。但如須回復2樓作市場使用時，應全部回復作市場使用，此有都市計畫公共設施用地多目標使用辦法附表之立體多目標使用附卷可稽，是系爭土地如欲作為住宅使用，則較一般土地受較多之限制，其通常效用當有所減少，尚難謂無瑕疵。
㈢原告得否主張解除契約並請求被告回復原狀，返還已交付之
價金？⒈按民法第354條第1項及第2項規定：物之出賣人，對於買
受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，又按民法關於物之瑕疵擔保責任之規定，係適用於有體物之買賣，且係就特定物而言。申言之，所謂物之瑕疵擔保，係指有體物之買賣，其出賣人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之意。如係特定物，其瑕疵於契約成立時即已存在，且為買受人所明知，則出賣人將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，買受人即不得事後再以該特定物具有瑕疵，而主張解除契約。
⒉證人乙○○於本院審理中到庭具結證稱：他們現居住的地
方距離系爭土地約5、600公尺，在現居住的地方已經住了10幾年了；伊有到現場看過好幾次，才跟原告提起等語明確，是證人乙○○及原告居住之地點距離系爭土地僅5、600公尺，且在當地已居住了10幾年，豈有不知系爭土地為市場用地之理？再者，證人甲○○於本院審理中亦證稱：
伊有印透明房訊法拍公報給兩造，並讓他們帶回去等語明確，而觀之上開公報，就系爭土地之使用情況欄中載明：
「抵押權拍後塗銷，為埔里都市計畫市場用地，土地大部分為空地，放置1個貨櫃物，另第三人 楊仁珍 在場陳稱：
上開簡易鐵皮屋，貨櫃屋是其所有，……」，是買賣土地其價值甚高，當事人無不仔細審閱，上開公報既經原告攜回審閱，豈有不知系爭土地為市場用地之理？又系爭土地既編定為市場用地，既非不得供公眾查詢，原告購地既係欲作建築住宅使用，為瞭解建築之容積率、樓層及道路寬度限制等事項，豈有不查詢或申請系爭土地之使用分區證明之理？是原告主張其係於向建築師詢問時，始發現系爭土地係市場用地等語，與常情不符，尚不足採。
㈣綜上所述，原告雖有告知被告其購買系爭土地係欲作自建住
宅使用，然系爭土地為市場用地，此應為原告所知悉，原告明知系爭土地為市場用地而購買，參諸前揭說明，尚不得以系爭土地為市場用地而主張解除契約，至原告究為不知市場用地之限制而購買系爭土地，抑或有其他原因而購買系爭土地，此非他人所得置喙。本件原告基於解除契約回復原狀之法律關係，請求被告應返還其給付之價金110萬元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核對本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國96年12月31日
民事庭法官洪挺梧以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年12月31日
書記官曾家祥