臺灣桃園地方法院民事簡易判決 107年度壢簡字第828號
原 告 吳丕超
訴訟代理人 劉德壽 律師
被 告 許嘉鳳
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國107年11月5
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼：桃園市○○區○○路○○號12樓房屋騰空
遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）22,867元，及自民國107年
9月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用4,960元由被告負擔。
五、本判決第1項得假執行。但被告如以456,900元為原告預供
擔保，得免為假執行。
六、本判決第2項得假執行。但被告如以22,867元為原告預供擔
保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到
場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲
請，由其一造辯論而為判決。被告雖於民國107年11月5日
以發燒、咳嗽為由具狀請假（107年11月5日之言詞辯論期
日），但被告於前次庭期（107年10月1日言詞辯論期日）
即是以有重要業務要處理而請假未到庭，本次又以上開理由
請假未到庭，且僅提出醫療收據一份為證，顯不足以釋明其
有何不到庭之正當理由，難依所請，一併敘明。
二、原告原起訴請求：被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○
號12樓之房屋及土地○○○鎮○○○段埔心小段6891建號及
共同使用部分6904、6905建號及其坐落之土○○○鎮○○○
段埔心小段10-38地號）返還原告，並自107年7月1日起
至前開房屋及土地返還原告之日止，按月給付原告9,500元
；被告應給付原告42,450元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息；嗣於107年8月13
日具狀及107年9月10日審理時將第1項聲明更正為：被告
應將門牌號碼：桃園市○○區○○路○○號12樓之房屋（下稱
系爭房屋）騰空遷讓返還原告，並自107年7月1日起至前
開房屋返還原告之日止，按月給付原告9,500元。（見本院
卷第48、56頁）；又於107年10月1日本院審理時，減縮聲
明為：被告應將系爭房屋返還原告；被告應給付原告42,450
元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息。（見本院卷第63頁），經核屬減縮訴之聲明，
揆諸首揭規定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房屋為訴外人 王湘鈴 所有，訴外人王湘鈴將
其所有系爭房屋委由原告管理。原告遂與被告簽訂系爭房屋
之租賃契約，租期自106年9月1日至109年8月30日，每
月租金9,500元，押租金9,500元（下稱系爭租約）。詎被
告自107年3月起迄今，均未支付租金，且107年2月份之
租金，亦僅給付4,450元，是原告於107年4月11月以存證
信函送達作為催告被告給付租金之意思表示。惟被告仍未給
付租金，迄至原告起訴日即107年6月29日止，合計積欠租
金42,450元（計算式：4,450元＋9,500元4個月【3、
4、5、6月】＝42,450元），扣除被告已支付之1個月押
租金，被告已積欠租金達3個月以上，原告乃以起訴狀繕本
送達作為終止系爭租約之意思表示。又系爭租約既已終止，
被告依法即應搬離系爭房屋。爰依系爭契約之法律關係，提
起本件訴訟等語。並聲明：如變更後聲明所示。
二、被告答辯：系爭房屋自被告承租後之106年10月起嚴重漏水
，原告遲不修繕，致被告財物受損，而受損財物非系爭租約
第14條之排除約定，是原告應負賠償責任，而被告先以房租
抵扣，故非被告不給付租金。另因系爭房屋漏水致被告財物
損失金額為520,000元，且侵害被告母子3人之居住安寧權
利，原告應賠償被告母子3人各200,000元之精神慰撫金等
語。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造間訂有系爭租約，被告自107年2月起，僅給
付107年2月份之租金4,450元後，迄今均未再給付租金，
及系爭房屋現仍由被告占有使用中等情，業據其提出與所述
相符之系爭租約、土地及建物所有權狀、存證信函暨郵件收
件回執、調解不成立證明書、系爭房屋屋內照片7幀、Line
通訊內容、土地及建物登記第一類謄本、戶籍謄本及被告所
傳漏水照片13幀等件為證（見本院卷第9至19、41至47、53
、68至72頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告再主張因被告欠繳租金，原告已合法終止系爭租約，被
告應遷讓系爭房屋，及應給付欠繳之租金等情，則為被告所
否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭點為：系爭租約是否已
經合法終止？被告是否應將系爭房屋遷讓返還原告？原告得
否請求被告給付欠繳之租金？茲分述如下：
㈠、承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租
人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止
契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租
額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始
時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租
用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適
用前項之規定。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。
民法第440條及法第455條前段分別定有明文。經查，被告
就系爭租約107年2月之租金，僅繳納4,450元，且於107
年3月起，即未依約給付租金等情，已如前述；而原告於起
訴前有以存證信函催告被告給付租金，亦有存證信函暨郵件
收見回執影本（見本院卷第17及18頁）。再被告迄未給付租
金，至107年6月30日止，未給付之租金已達4個月，扣除
被告已給付之1個月押租金，尚積欠原告3個月租金，是原
告以本院107年6月29日起訴狀繕本送達被告作為終止系爭
租約之意思表示，自屬合法。又該起訴狀繕本係於107年8
月22日寄存送達於被告戶籍地之警察機關等節，有送達證書
1紙存卷可參（見本院卷第50頁），是上開終止租約之意思
表示應於107年9年1日發生送達效力，則系爭租約已於10
7年9月1日終止。系爭租約既已終止，揆諸前揭規定，被
告自負有返還系爭房屋之義務，其占有系爭房屋當屬無權占
有，是原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋等語，當屬有據
，應予准許。
㈡、被告雖辯稱因系爭房屋自106年10月起開始漏水，原告未予
以修繕，其得以拒絕給付租金等節，惟此為原告所否認，自
應由被告盡舉證責任。而被告就此固提出系爭房屋屋內漏水
照片5幀在卷為憑（見本院卷第75、77、78、79、80頁），
然上開照片並未標註日期，尚無法確認實際漏水時間外，且
租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔
者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其
期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出
租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文
。是系爭房屋縱如被告所稱於租賃期間內有漏水需修繕情事
，然非可僅此即可以拒付租金，被告應定期催告原告修繕，
如原告於期限內不為修繕時，才得由被告自行修繕，並自租
金中扣除修繕費用；而被告就此是於107年7月2日始以存
證信函催告原告出面解決漏水糾紛，嗣原告欲訂107年7月
14日工班入屋內修繕，被告又以該日已有預定行程表示無法
配合並希望改同年月20日，此有兩造之Lune通訊軟體內容資
料在卷可佐（見本院卷第45頁），是兩造就修繕日期未能談
妥，並非原告不為修繕，且據此已知被告並未就上開漏水予
以自行修繕，自不能以其修繕費用抵扣租金，被告所辯已難
認為有據；再依被告所提出之所謂漏水照片顯示，系爭房屋
漏水情形並非嚴重，僅以目視即難認系爭房屋已達不能為使
用收益之程度，被告亦無可同時履行抗辯者，甚至，系爭租
約業業已終止，被告亦無何再為同時履行抗辯之餘地。被告
拒付租金，自屬無據。
㈢、被告又稱系爭房屋漏水致其財物受損，依系爭租約第14條之
約定及原告之同意，其得以其所受之損害抵償租金云云，然
此亦為原告所否認，自應由被告就原告曾同意其以此抵扣租
金，及其因此所受之損害為何，負舉證責任。而被告除對原
告曾同意被告以此損害金額抵扣租金一事，未能舉證以實其
說外，且被告所舉系爭租約第14條係規定：非因甲方（即原
告）之責任，而致使乙方（即被告）在本建物遭受火災、竊
盜等損害時，不能向甲方請求賠償。是此為系爭房屋因發生
火災、竊盜等損害，非原告所致火災、竊盜之排除責任約定
，而非被告可以抵扣租金之依據，被告所陳，顯與事實不符
，是被告所稱：依系爭租約第14條之約定及原告之同意，其
得以其所受之損害抵償租金云云，尚屬無據。又細譯被告所
提出所謂其財物因系爭房屋漏水受有損害之照片，雖該等照
片或有顯示部分物品如衣物、棉被、地板等有發霉現象，及
系爭房屋之窗戶及電暖器有生鏽之情形等情，惟衣物及棉被
發霉之原因甚多，非可僅此即認為是系爭房屋漏水所致，且
該等發霉並非嚴重，應可重新洗滌即予以改善該等汙漬，尚
難認為該等物品已不堪用；至於該地板發霉及窗戶生鏽部分
，因該地板及窗戶，顯屬系爭房屋內物件，非被告之財產，
被告本不得請求損害賠償；另電暖器生鏽部分，究竟為被告
自行使用正常耗損之問題，亦或其他原因所造成（如系爭房
屋漏水），亦未見被告舉證證明之，被告所謂其財物因系爭
房屋漏水受有損害云云，亦屬無據。從而，被告抗辯上開財
物因系爭房屋漏水造成損害，其可以此抵扣租金云云，自屬
無稽。
㈣、稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他
方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。又押租
金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消
滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押
租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生
返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判
決參照）。被告自107年3月起迄今，均未支付租金，且10
7年2月份之租金，亦僅給付4,450元乙節，已如前述，故
計至同年9月1日即租約終止日止，共積欠租金62,367元（
計算式：9,500元－4,450元【2月】＋9,500元4【3
、4、5、6、7、8月】＋9,500元1日/30日【9月
】＝62,367元，元以下四捨五入），扣除原告尚未返還被告
之押租金9,500元，被告積欠租金為52,867元（計算式：62
,867元－9,500元＝52,867元），原告自可請求被告給付此
部分積欠之租金。
㈤、不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞
操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財
產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條定有
明文。次按於他人居住區域發出超越一般人社會生活所能容
忍之噪音，應屬不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情
節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償
相當之金額，最高法院92年台上字第164號判例可資參照。
依此，居住安寧之人格利益亦屬民法第195條規定之其他人
格法益之一種。本件系爭房屋之漏水，雖未達於租賃物不能
使用收益之程度，但確有部分漏水之情形，則為原告所不爭
執，而漏水必會造成一定之潮濕現象，且依被告所提照片，
亦確實顯示系爭房屋有此情形，堪認此情形足以影響被告居
住品質，造成被告生活上相當程度之不便利，心理上亦因環
境潮濕受有健康疑慮之壓力，實已超出一般人社會生活所能
容忍之程度，被告精神確已受有損害，且屬情節重大甚明，
被告當可請求一定金額之慰撫金，以填補其損害。本院審酌
系爭房屋漏水之期間、範圍、程度、被告所受精神上痛苦情
形，認被告所得請求原告賠償精神慰撫金200,000元，嫌屬
過高，應以30,000元方為公允。至於被告以外之家人所受精
神上損害，因其等均非屬本件契約當事人，自不得利用本件
民事程序而有所主張，一併敘明。
㈥、二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得
以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵
銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條
第1項定有明文。又民法第334條所稱之抵銷，係以二人互
負債務，而其給付種類相同並均屆清償期為要件，故得供債
務人抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權，而不得以對
於他人之債權，對於債權人為抵銷（參照最高法院49年台上
字第125號判例意旨）。被告尚積欠原告租金52,867元，已
如前述，而被告因系爭房屋之漏水可得請求原告賠償之慰撫
金則為30,000元。原告亦於107年10月1日言詞辯論時表示
，若因系爭房屋漏水造成被告受有損害，願意賠償慰撫金30
,000元，並以上開對被告之租金債權予以抵銷等情。從而，
經抵銷後，原告尚得向被告請求之租金金額為22,867元（計
算式：52,867元－30,000元＝22,867元）。
四、給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為百分之5，民法第229條第1、2項、第233條第1項
前段、第203條分別定有明文。本件租金債務屬有確定期限
之給付，依前揭規定，被告應自期限屆滿時起負遲延責任；
然原告就該債務遲延利息部分聲明為「自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」（見本院卷
第63頁），即原告自行限縮其利息請求範圍，自應依原告之
主張為判決基礎。而查本件起訴狀繕本係於107年8月22日
寄存送達被告，有本院送達證書1紙在卷足憑（見本院卷第
50頁），依民事訴訟法第138條之規定，係於107年9月1
日發生送達之效力，並對被告生催告之效力。是被告應於10
7年9月2日起負遲延責任。
五、綜上，原告依系爭租約之法律關係，求為判決如主文第1項
、第2項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為
無理由，應予以駁回。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規
定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，原告其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。因原告敗訴部分
為租金之附帶請求部分，故仍命被告負擔全部之訴訟費用。
中華民國107年11月26日
中壢簡易庭法官尹良
上正本係照原本做成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年11月26日
書記官張淑芬