臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度壢簡字第1543號
原 告 斯美鳳
被 告 吳游維
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年1月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○巷○○○號四樓
之房屋全部騰空並遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣陸萬肆仟零伍拾元。
三、被告應自民國一百一十年一月十三日起至遷讓返還第一項房
屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟伍佰元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用新臺幣柒仟參佰捌拾元，其中新臺幣柒仟參佰零陸
元由被告負擔，餘由原告負擔。
六、本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按簡易訴訟程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他
訴；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述
者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第436條第2項準用
第255條第1項本文、第256條分別定有明文。經查，原告
起訴時聲明原為：（一）被告應將坐落桃園市○鎮區○○路
○○巷○○號4樓之房屋（下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還原
告；（二）被告應給付原告新臺幣（下同）33,000元，及自
本件租約終止之翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按
月給付原告相當於租金之不當得利16,500元，然原告因於本
件起訴前，尚未合法終止租約，嗣經本院闡明後，原告於本
院民國110年1月7日言詞辯論期日同意以該次言詞辯論筆
錄送達被告作為終止租約之意思表示，同時更正其第2項聲
明為：被告應給付原告69,000元，及自本件租約終止日之翌
日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於
租金之不當得利16,500元（見本院卷第39頁反面），俾使其
聲明符合法律規定，並非訴之變更或追加，依前開規定，自
應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告前於109年5月22日向原告承租系爭房屋，
兩造簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間
自109年5月22日起至110年5月21日止，每月租金16,500
元，被告並於簽約時交付押租金30,000元予原告；詎被告自
109年7月22日起即未依約繳納租金，迄同年12月時，以前
開押租金抵充後，已積欠超過2個月租金，原告乃於109年
12月10日以存證信函催繳租金，仍未獲給付，故以本件110
年1月7日言詞辯論筆錄送達被告作為終止系爭租約之意思
表示；系爭租約既經終止，被告依法自應騰空並遷讓返還系
爭房屋予原告，而被告自109年7月22日起迄110年1月共
計積欠6個月租金99,000元（計算式：16,500元×6月＝99
,000元），扣除押租金30,000元後，合計被告應給付69,000
元之租金（計算式：99,000元－30,000元＝69,000元），又
被告繼續占有使用系爭房屋乃無法律上原因受有利益，致原
告受有損害，被告依法亦應自契約終止時至騰空並遷讓返還
系爭房屋予原告止，按月給付相當於租金16,500元之不當得
利；為此，爰依租賃、系爭租約及不當得利之法律關係，提
起本件訴訟等語。並聲明：如前開更正後聲明所示。
二、被告則以：我109年6、7月的時候有給付租金，分2次給
付，因為系爭房屋之洗衣機很髒，我有要求原告清洗，但清
洗後壞掉不能使用，原告卻不修理或提供新的洗衣機，反而
要求我們搬家，我自己沒有修是因為原告說洗衣機是廠商用
壞掉，且零件已經停產，如果我們自己修繕了，後續出現問
題如何處理，我們還沒有欠原告房租時，就有談洗衣機的問
題，現在我太太住院，我有經濟上困難，我先處理我太太的
事才有辦法處理系爭房屋的問題，請依法處理等語，資為抗
辯。
三、本院得心證之理由：
（一）原告主張之前開事實，除原告提前終止系爭租約，請求被
告給付積欠之租金並遷讓返還系爭房屋，暨相當於租金之
不當得利請求是否有據外，業據其提出與其所述相符之存
證信函4紙、掛號郵件收件回執、投遞紀要、系爭租約契
約書、協議事項等件影本、系爭房屋建物所有權狀、系爭
房屋109年房屋稅繳款書影本為證（見本院卷第5頁至第
22頁、第24頁、第32頁、第37頁），且為被告所不爭執，
本院審酌上開事證，堪信原告上開主張為真。
（二）按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承
租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為
房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前
項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，
並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租
賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第44
0條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。是依
前開規定，出租人應於承租人所積欠租金扣抵押租金後達
2個月時，始得於催告承租人繳納而未獲清償後終止租約
，並請求承租人返還租賃物。經查，原告主張被告自109
年7月22日起未繳租金，為被告所不爭執，則被告積欠之
租金於扣除押租金30,000元後，應於109年11月22日始達
2個月租金之數額，故原告於同年12月10日寄發存證信函
催告被告清償欠納租金，復以本院110年1月7日言詞辯
論筆錄送達被告作為終止租約之意思表示，洵屬適法；次
查前開筆錄影本係於110年1月12日補充送達被告，並於
同日生送達效力，堪認系爭租約業於前開日期終止，原告
自得本於出租人之地位請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。
準此，被告迄前開終止時止應積欠共5個月又21日（109
年7月22日至109年12月21日共計5月，109年12月22日
至110年1月12日共計21日）租金94,050元（計算式：1
6,500元×5月+16,500ｘ21/30＝94,050元），扣除押
租金30,000元後，合計被告應給付64,050元之租金（計算
式：94,050元－30,000元＝64,050元）。至於被告雖以前
開情詞為辯，惟出租人固依民法第429條第1項負有租賃
物之修繕義務，然除租賃物之瑕疵重大至不能達契約目的
外，出租人僅得依同法第430條規定，自行修繕並自租金
中扣除修繕費用，尚不得以此為由，免除租金給付義務，
是被告前開所辯，洵無足採。
（三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性
質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第18
1條但書分別定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲
得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有
他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於
租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參
照）。經查，系爭租約既於110年1月12日終止，則被告
自110年1月13日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原
因受有利益，致原告受有相當租金之損害，是原告依不當
得利之法律關係，主張依系爭租約所約定之租金數額計算
，請求被告自前開日期起，至騰空遷讓返還系爭房屋予原
告之日止，按月給付相當於租金之不當得利16,500元，要
屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依租賃、系爭租約及不當得利之法律關係，
請求如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許，逾此範
圍之請求即屬無據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款
之規定，依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。又法院為終局判
決時，應依職權為訴訟費用之裁判，同法第87條第1項有明
文。本院審酌本件訴訟標的價額為675,400元，而原告敗訴
部分僅4,950元之租金請求，其餘部分均勝訴，亦即勝訴之
部分占訴訟標的價額之99%（計算式：670,450/675,400=0.
99，小數點後二位以下四捨五入），依上開規定，認應由被
告負擔7,306元（計算式：7,380元×0.99＝7,306元，元
以下四捨五入），餘由原告負擔，爰就訴訟費用部分諭知如
主文第5項所示。
中華民國110年4月9日
中壢簡易庭法官方楷烽
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年4月9日
書記官張季容