裁判字號：臺灣屏東地方法院89年訴字第420號民事判決
裁判日期：民國89年12月19日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣屏東地方法院民事判決八十九年訴字第四二○號
原告乙○○訴訟代理人丙○○律師被告甲○○住訴訟代理人 陳清朗 律師右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地內所占有面積九十平方公尺之地上物拆除，將基地返還原告，並應給付原告自民國六十九年二月二日起至交還土地之日止，按月以新台幣（下同）二千五百八十元計算之損害金。
（二）請准原告供擔保宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地（以下稱系爭土地），地目建、面積零點零三公畝五二平方公尺全部，係原告於六十九年一月三日向訴外人 李文蔚 、 李文雄 所購買，並於同年二月二日移轉所有權登記完畢，買受之初係因先父原承租系爭土地蓋有房屋，當時係向一『 阿伯 』轉租系爭土地繳付租金，嗣因該為『阿伯』未繳租，原土地所有權人李文蔚來索回系爭土地才向之購買系爭土地表示買受部分為所蓋房屋所佔用部分，買受之初並無測量，亦未知悉被告無權佔用九十平方公尺建築稻谷乾燥機及豬舍，嗣經發覺上情曾分別於七十八年十一月九日、八十九年二月二十九日聲請屏東縣萬丹鄉鄉鎮調解委員會調解，請求被告拆除地上物返還土地未果，被告無任何正當權源占有系爭土地，應為無權占有，原告自得本於所有人之物上請求權之法律關係，請求被告拆除地上物返還土地予原告。
（二）又被告無權占有系爭土地，可能獲得相當租金之利益，致原告因之受有相當於租金之損害，被告應返還該所受之利益予原告。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總價額年息百分之十為限，系爭土地八十六年七月份之申報地價每平方公尺為三千四百四十元，被告無權占有九十平方公尺，每月相當於租金之損害為二千五百八十元（計算式：３４４０ｘ９０ｘ０．１ｘ１／１２＝２５８０），原告自六十九年二月二日取得系爭土地所有權，自該日起至被告交還土地之日止，應按月賠償上開損害金予原告。
（三）對被告抗辯之陳述：原告否認訴外人李文蔚、李文雄兄弟於四十二年間將原告所有建物房屋後方屋簷滴水垂直至地面以外之系爭土地部分出租被告使用至今，並均依約繳付租金，因李文蔚與李文雄二人將系爭土地出賣原告之際，契約書上載明係○○○鄉○○段三八五之一一地號、建、面積零點零三三一公頃，出賣權利範圍全部』，該地號重劃後變更為○○○鄉○○段○○○○○號、建、面積零點零三五二公頃、權利範圍全部』，該買賣契約書記載明確係將土地全部出賣原告，自無將系爭土地上原告房屋後方屋簷滴水垂直至地面以外之部分出租被告之理。雖被告提出繳納租金之收據，僅能證明租金繳納之事實，被告均無法證明向李文蔚及李文雄兄第二人承租土地之範圍究為何，雖於買受系爭土地之初，被告所有乾燥機房已興建其上，但無法認定被告係屬權占有系爭一０二三地號土地，被告不能以乾燥機房於原告買受系爭土地之前已存在，即認定係有合法占有權源。至於相當於租金之損害金之計算依據，系爭土地自六十九年以來地價迭經變更，而申報地價係隨當年物價指數而變更，即不能以六十九年以後每年之申報地價計算賠償金，應依最近一期即八十七年七月份之申報地價為計算基準，始符公平原則。又原告七十八年十一月九日、八十九年二月曾提出調解聲請均已中斷時效。
三、證據：提出地價謄本三件、土地登記謄本一件、土地所有權狀、買賣所有權移轉契約書）、八十九年二月二十九日聲請調解書暨調解筆錄各一份（均影本）為證，並聲請履勘現場。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）緣本件系爭土地原為李文蔚、李文雄兄弟二人所有，分別由兩造共同使用，原告於系爭土地上建築瓦蓋平房，被告所有成Ｌ型之房屋係在系爭土地後方，經由系爭土地通往對外道路，是以李文蔚李文雄於四十二年間將原告所建房屋後方屋簷滴水垂直至地面以外之系爭土地部分出租被告使用，被告於承租系爭土地上蓋有豬舍及通行使用迄今，迨於六十六年間且徵得原土地所有權人李文蔚、李文雄同意而於承租之系爭土地上興建有合法使用執照之稻穀乾燥機房，原告於六十五年以前即在系爭土地上居住，原告於六十九年購買系爭土地時，系爭土地上早有稻穀乾燥機房、豬舍及通行系爭土地等事實存在，原告稱不知上情為不實之陳述。
（二）兩造既共同使用系爭土地，且被告使用系爭土地係向原土地所有權人李文蔚、李文雄所承租，雖原所有權人目前居住國外，但被告均按期向原所有權人李文雄、李文蔚委託處理土地事務之人繳納租金，依據民法第四百二十五條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，租賃契約對受讓人仍繼續存在。被告既於四十二年間承租系爭土地使用迄今，復經原土地所有權人同意建築稻穀乾燥機房，而原告於六十九年始受讓系爭土地所有權，依照民法第四百二十五條規定，租賃契約對原告仍繼續存在，原告起訴請求於法無據。
（三）系爭土地於七十五年屏東縣政府重測前地號為屏東縣○○鄉○○段三八五之一一地號，而該萬丹段三八五之一一地號原分割自屏東縣○○鄉○○段○○○○號，另坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地於七十五年重測時自屏東縣○○鄉○○段○○○○號改編而來。被告使用系爭土地如勘驗筆錄所示Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ之範圍，該部分係向李文雄、李文蔚等承租使用並經其等同意按期繳納租金未曾中斷。當初並曾提出二人之土地使用同意書。且原告自承系爭土地上原先係承租並由父親蓋房屋於其上，嗣後因李文雄六十九年時向其索討土地才為購買，是被告確與原告所轉承租系爭土地之『阿伯』共同向原土地所有權人承租並共同使用系爭土地。且原告與買受之初談及要買受其等房屋所佔用部分，亦足認被告承租範圍為自原告房屋屋後房屋滴水垂直地面以外至連接被告現行L型房屋部分為承租範圍。且重測之時原告即知被告佔用事實均無意見，更足證明原告知悉且同議員土地所有權人繼續向被告收取租金。
（四）又證人 施慧卿 亦當庭證述原土地所有權人曾表示如法院判決結果被告應該返還土地，李先生同意退還多收租金部分，以屏東縣○○鄉○○段○○○○號（重測後改為萬安段一０二三地號）與同段三八七地號（重測後改為一０二二地號）二筆土地原即相毗鄰，被告承租蓋二筆土地建築L型房屋、稻穀乾燥機房及豬舍，並自房屋興築以來均藉由萬安段一０二三地號即系爭土地通行與外道路迄今，因原告買受土地之時，原告之屋已建妥，且被告佔用系爭土地部分亦經原土地所有權人同意建築鋼骨結構之稻穀乾燥機房及通往道路必要之土地及畸零地上之廁所，原所有權人均繼續向被告收取租金迄今，原告如無同意何以十餘年來未曾向原土地所有權人爭執或向被告請求？而原告所提聲請調解之事，因調解委員明瞭事情始末，且均屬同鄉，均勸諭原告既已同意應依約履行，被告自始迄今均無無權占有之事。
（五）又原告主張不當得利之請求，自六十九年迄至七十四年底間之請求權因無行使而罹於時效。
三、證據：提出繳租收據、屏東縣政府建設局六十六年八月三日屏建市使字第二四七號使用執照各一份（均影本）、土地登記謄本一件為證，並聲請訊問證人施慧卿。
丙、本院依職權函請屏東縣政府建設局檢送屏東縣政府建設局屏建使字第二四七號使用執照之申請所提出之相關文件資料及申請建築執照所提出之相關文件資料，並依職權訊問鑑定人 陳建和 。
理由
一、本件原告主張其於六十九年一月三日日購買坐落屏東縣○○鄉○○段一０二三地號即系爭土地且於同年二月二日移轉所有權登記完竣，自六十九年二月二日成為系爭土地之所有權人，業據其提出不動產買賣契約書及土地登記謄本為證，被告對之亦不爭執，自堪信為真實。
二、其次本件原告主張：被告無權占有其所有系爭土地，面積九十平方公尺，在其上建築稻穀乾燥機房與豬舍，買受之初因先父原承租系爭土地蓋有房屋，當時係向一『阿伯』轉租系爭土地繳付租金，嗣因該為『阿伯』未繳租，原土地所有權人李文蔚欲索回系爭土地才購買系爭土地並表示買受部分為所蓋房屋所佔用部分，買受之初並無測量，亦未知悉被告無權佔用土地，嗣經發覺上情曾分別於七十八年十一月九日、八十九年二月二十九日聲請屏東縣萬丹鄉鄉鎮調解委員會調解，請求被告拆除地上物返還土地，被告無任何正當權源占有系爭土地，應為無權占有，原告自得本於所有人之物上請求權之法律關係，請求被告拆除地上物返還土地予原告。又被告無權占有系爭土地，可能獲得相當租金之利益，致原告因之受有相當於租金之損害，被告應返還該所受之利益予原告。而被告無權占有九十平方公尺，每月相當於租金之損害為二千五百八十元，原告自六十九年二月二日取得系爭土地所有權，自該日起至被告交還土地之日止，被告應按月賠償上開損害金予原告等語。被告則以：其佔用系爭土地係四十年間向原土地所有權人李文蔚、李文雄承租系爭土地與同段一０二二地號土地興建L型房屋，承租範圍係自原告於系爭土地上之房屋屋後方屋簷滴水垂直地面連接地面與所建Ｌ型房屋所連接之範圍為承租範圍，又於六十六年時取得土地所有權人同意興築鋼骨結構之稻穀乾燥機房，承租迄今均通行系爭土地與外道路聯絡，並均按期繳付租金，原承租系爭土地所有權雖於六十九年二月時讓與原告，依據民法第四百二十五條規定，該租賃契約對原告仍繼續存在，其並非無權占有系爭土地，且原告自六十九年至七十四年底間均無爭執或對被告請求，該期間之不當得利請求權亦罹於時效不得再行主張等語資為抗辯。是本件主要爭點厥為被告佔用系爭土地究否無權占有？以及如為租賃該承租範圍有無包括系爭土地其所佔用部分？
三、本件原告主張被告無權占有系爭土地九十平方公尺，並於其上建築稻穀乾燥機房及豬舍等情，業據本院履勘現場製有勘驗筆錄並囑託地政機關繪製測量成果圖各一份在卷可稽，被告佔用部分系爭土地之地上物部分面積究為多少亦經本院依職權訊問鑑定人即屏東縣屏東地政事務所承辦本件測量業務之測量員陳建和到庭結證稱：測量成果圖上所標示編號Ａ部分是空地，面積為六十七平方公尺，編號Ａ１部分是乾燥機所在之鐵皮屋，面積為三平方公尺，編號Ａ２部分為豬舍，面積為二十平方公尺，合計共為九十平方公尺等語（見卷附本院八十九年八月三十一日準備程序筆錄），並有其當庭所呈屏東地政事務所八十九年七月二十九日屏複法字第一三四七００號複丈成果圖一份在卷足參。是原告主張被告所有地上物佔用部分應為二十三平方公尺，如加計通行空地部分合計始為九十平方公尺，合先說明之。其次被告抗辯占有系爭土地係向四十年間即向原土地所有權人李文雄、李文蔚承租，並經其等同意而在系爭土地上自原告屋後方屋簷滴水垂直地面連接地面以外至萬安段一０二二地號被告所建築Ｌ型房屋部分為均承租範圍等情，並據被告提出繳租收據、屏東縣政府建設局屏建市使字第二四七號使用執照各一件及舉證人施慧卿為證。自被告提出之二十八紙繳租收據而觀，繳租期間自四十二年七月起迄於八十八年十月二十日止並無中斷，且該八十八年度之收據上亦載明『八十八、八十九年度付清』等字樣，以該收據上有『李文蔚』與『甲○○先生』之記載，均應是李文蔚出具交予被告甲○○收執之收租憑證，有該收租憑證二十八紙附卷足參；而證人即受李文雄委託處理土地事務之代書施慧卿復到庭結證稱：其係受李文雄與李文蔚之繼承人 李克枝 委託代為處理土地之買賣與測量事務並無委託出租土地，並無向被告收取過租金，均由事務所另一會計人員向被告收租，而出租是自日據時期即開始，曾見過被告提出之收據，均由李文雄自己保管中，李文雄在萬丹有房屋，被告會自行前往繳租，事務所則有八十五年、八十六年、八十八年、八十九年八月止之租金帳冊（庭呈但無附卷），先前之收據並無見過，所存有之帳冊自日據時期即有，僅負責收款但不知出租範圍多大，本件訟爭後，曾打電話至日本與李文雄聯絡，因系爭土地係李文蔚出售李先生不知範圍為何，因被告確實亦使用李先生所有之同段一０二二地號土地，雖無表示要退還錢，但其曾表示如法院判決結果被告應返還土地，其亦同意退還多收部分等語（見卷附八十九年八月三十一日準備程序筆錄）；證人施慧卿既與兩造無何利害關係，且為處理李文雄委託處理土地事宜之受託人，其證詞應屬可信，是自證人施慧卿之證述以及參酌被告所提出繳租收據可知，被告至少自四十二年間開始即向李文雄李文蔚承租土地，租賃契約迄今仍繼續存續中一節屬實。是本件進一步須加以探究者係被告向李文雄、李文蔚承租土地之位置及範圍為何。
四、又被告抗辯其向李文雄、李文蔚承租使用土地範圍係自原告所有房屋後方屋簷滴水垂直地面向下延伸連接地面往同段一０二二地號土地上被告所建築之Ｌ型房屋部分之範圍均屬之，即為本院卷附八十九年八月四日勘驗筆錄所示Ｃ、Ｄ、Ｅ、
Ｆ、ＧＨ等部分，且六十六年建築稻穀乾燥機房時復取得原土地使用權人之同意方能合法建築請領使用執照等情，並據其提出前開屏東縣政府建設局之六十六年八月三日屏建使字第二四七號使用執照一份為憑，本院並依職權函屏東縣政府建設局查詢被告申請建築執照與使用執照所提出之相關資料文件，而經本院函查所得結果，被告承租李文雄李文蔚之土地係於六十六年四月八日提出申請什項建築執照申請，經屏東縣萬丹鄉公所於同年四月十四日核准請領什項建築執照在案，而該建築物結構為鋼骨造、用途為倉庫、地號為萬丹段三八五、三八七地號等事實有屏東縣萬丹鄉公所八十九年十一月十三日以（八九）萬鄉建字第一三八四四號函所檢送被告六十六年請領建築執照及使用執照所提出之建照執照設計申請書、建照執照審查表、土地使用權同意書、建築物使用土地範圍切結書、施工說明書、地籍圖謄本、土地登記總簿謄本、土地登記簿謄本、配置圖等文件一份在卷為憑。而自該些文件而觀，被告所承租土地為屏東縣○○鄉○○段三八五、三八七地號之土地，而使用範圍同此，亦有李文雄李文蔚所同意被告使用土地之同意書一份在卷為證。雖其無具體標明同意被告使用範圍之四至，然參酌該同意書之所示真意，可認被告承租範圍即與原土地所有權人同意使用範圍相一致，而該同意使用範圍既經被告合法申請建築請領執照在案，況且原告亦到庭自承：六十九年購買系爭土地時，所有之房屋已先建好坐落系爭土地上，是其父親所蓋，在購買系爭土地之十餘年前即已蓋好，使用系爭土地係向一阿伯轉租而來，其向阿伯繳租，阿伯再向李文雄繳付租金，後來該阿伯無續繳租，李文蔚來要土地，因李文蔚表示如不買土地即要拆除房屋，才買受系爭土地，並表示要買房屋所佔用部分，而當初亦無測量等語（見卷附本院八十九年八月三十一日準備程序筆錄）。原告自承買受土地之際其所繼承父親建築之房屋已坐落系爭土地上達十餘年之久，如推算之則原告所繼承之房屋應在五十幾年時建築，被告建築稻穀乾燥機房係在六十六年，即系爭土地尚未出售原告之前已經原土地所有權人同意使用合法建築在案，有前揭請領建築、使用執照相關文件資料可資佐證，凡此均足認定原土地所有權人同意使用建築之範圍即為同意出租被告之範圍，是被告在原告屋後建築稻穀乾燥機房時既取得原土地所有權人之同意，且建築位置亦位於原告房屋之後，而系爭土地一０二三地號係於七十五年因重測自萬丹段三八五之一一地號改編而來，而該三八五之一一地號又於六十八年六月分割自萬丹段三八五地號，有被告提出之土地登記謄本一份在卷足稽，而萬丹段三八五地號原經李文雄李文蔚同意被告使用建築，有前揭土地使用同意書一份為證，是本件被告承租範圍為何，參酌原告自承所繼承而來之房屋建築之時期早於系爭土地上所建築之稻穀乾燥機房，且買受土地範圍係以其所有房屋所佔用部分為準之事實，再參酌系爭土地原所有權人於出售之前即同意被告在三八五地號上建築使用，是被告既經原土地所有權人同意建築使用，且與之有租賃契約存在之事實，且系爭土地原係分割自被告取得土地同意使用權之原萬丹段三八五地號等情，是被告抗辯承租範圍應自原告房屋屋後屋簷滴水垂直地面延伸連接一０二二地號其所有L型房屋部分之土地等情應屬可採，而該稻穀乾燥機房及豬舍所在位置既位於被告承租系爭土地範圍內，按民法第四百二十五條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。是本件被告所承租土地所有權雖於六十九年讓與第三人即原告，該租賃契約對該受讓之第三人仍繼續存在，而被告既仍就所佔用系爭土地部分與李文雄間仍有租賃契約存續中，占有即有合法占有權源，從而原告本於所有人之物上請求權起訴請求被告就佔用系爭土地九十公尺部分拆除地上物返還土地予原告，並請求自六十九年二月二日起至交還土地之日止，按月給付原告二千五百八十元之損害金於法無據，為無理由，應予駁回。
五、原告之訴既無理由駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年十二月十九日
臺灣屏東地方法院民事第一庭~B法官潘快右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官胡世瑩中華民國八十九年十二月二十日