高雄簡易庭103年度雄簡字第1335號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　103年度雄簡字第1335號
原　　　告　以勒房屋仲介有限公司
法定代理人　邱葵
訴訟代理人　 林宏章
被　　　告　 陳叔華
上列當事人間給付服務費事件，本院於103年7月24日言詞辯論終
結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣柒萬零肆佰元，及自民國一百零三年六月
二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用貳仟參佰貳拾元，由被告負擔三分之一，餘由原告負擔
。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告以新臺幣柒萬零肆佰元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國103年1月13日委託原告銷售坐落高雄
市○鎮區○○段○○○○號之土地暨其上門牌號碼為高雄市○
鎮區○○路○○號3樓（建號：高雄市○鎮區○○段○○○○號）
之房屋（下稱系爭房地），兩造並簽立不動產專任委託銷售
契約（下稱系爭契約）。系爭契約原約定，被告願意出售系
爭房地，總價格為新臺幣（下同）468萬元，委託銷售期間
自103年1月13日起至103年6月13日止。嗣兩造又簽定委
託銷售契約修正同意書，將委託總價修正為365萬元；復於
103年2月13日簽定委託銷售契約修正同意書，將委託總價
修正為333萬元；又因被告要求提高銷售底價才願意配合看
屋，故兩造於同年5月14日再次簽定委託銷售契約修正同意
書，將委託總價修正為352萬元。嗣後原告終為被告覓得買
方，且買方願支付之購買價格即為352萬元，已達被告委託
銷售之售價，原告即與該買家簽定買賣契約委託書。原告即
於103年5月25日通知被告上開情事並約被告至公司與買方
簽約，然被告藉故推託未到場配合原告辦理相關簽約事宜，
原告即寄發存證信函，促請被告於同年6月2日下午2時攜
帶相關權狀及證件，前去原告處所辦理相關簽約事宜，被告
卻未到原告處所辦理簽約。原告復於同年6月3日再度發函
請求被告於同年6月9日下午2時前去原告處所辦理相關簽
約事宜，若仍逾期將依約處罰，惟被告依舊未到原告處所辦
理簽約，惡意違約情形明顯，爰依系爭契約第11條第1項第
3款違約金之約定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原
告211,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按
年息5%計算之利息。
二、被告則以：兩造簽定系爭契約，於簽約後有三度變更增減銷
售總額，由總價468萬元，第二次調降為364萬元，第三次
調降為330萬元，之後再調高為352萬元等情被告並不否認
，而短短4個月即約定4次總價格，顯見該總價格由兩造同
意即得以隨時變更。而被告於103年5月25日下午2時17分
傳簡訊給原告之業務員 黃寶珠 即告知「而且我家人說我的開
價太低了」、「金額可能要重簽了」，黃寶珠回訊息「不好
意思剛剛帶客人看屋」、「那我們就確定明天晚上7：30公
司見」而表同意，亦即兩造有就金額重簽已有共識，並約定
隔日晚間7：30公司見面，是以，總價格既約定重簽，則屬
未確定之狀態，惟黃寶珠卻於103年5月25日當天17時21分
以簡訊告知「恭喜您房子成交了」，然兩造既約定尚要重簽
銷售總額，原告自不得將被告之系爭房屋銷售與他人而成交
，況在系爭房地成交時，原告並未立即將收取斡旋金之斡旋
通知書及系爭房地相關文件、出售金額等情告知被告，已違
約在先，對被告有所隱瞞，從而，被告並無違約之情，原告
提起本件請求，即屬無據。另被告為低收入戶，因經濟困窘
，不得已才將系爭房地割讓他人，況被告三餐不濟，原告亦
未將房子高價賣出，倘被告給付本件高額之違約金，將使生
活更為拮据，是縱須給付本件違約金，違約金亦屬過高等語
，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利之判決
，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：
原告主張兩造簽立系爭契約後，又分別於103年1月13日、
2月13日、5月14日簽立契約內容變更同意書，並將總價自
簽定系爭契約時之468萬元，調整為364萬元、333萬元，
最終變更為352萬元，作為被告願意銷售系爭房地之金額。
嗣後被告意欲再次變更銷售金額，即於同年5月25日下午2
時17分許，以通訊軟體LINE傳遞訊息予原告之業務員黃寶珠
表示希望重訂銷售價格，黃寶珠於同日下午2時49分回覆被
告正在帶其他客人看屋，並表示與被告於隔日晚上7時30分
相約在原告公司處，被告於同日下午2時53分再次表示希望
重新簽定銷售金額，黃寶珠則於同日下午5時21分至22分回
覆被告系爭房地業已出售，並請被告攜帶相關文件、印鑑於
翌日（5月26日）晚間7時30分至原告處簽立買賣契約等節
，有系爭契約、房地產標地現況說明書、103年1月13日、
2月13日及5月14日之委託銷售/出租契約內容變更同意書
3紙（下稱變更同意書）、通訊軟體LINE訊息紀錄（下稱訊
息記錄）等證存卷可稽（本院卷第8至13頁、第67至71頁）
，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、得心證之理由：
本件原告主張其依系爭契約代被告銷售系爭房地並成交後，
被告並未依約與系爭房地之買家簽立買賣契約，而有違約之
情事，而請求被告支付違約金，被告則以兩造已經同意重行
簽定銷售總額，但原告竟自行將系爭房屋與其他買家成交，
又成交後並未第一時間將成交情事告知並提供相關文件，顯
有隱瞞之情，而本件違約金亦屬過高等語抗辯。是以，本件
爭點厥為：1.原告請求違約金有無理由；2.如有，被告應給
付違約金額為何？是否過高而應予酌減？茲分述如下：
㈠原告請求違約金有無理由？
1.按委託期間內，若委託人已覓得符合底價之買方時，委託
人應配合簽認要約書或議價委託書之契約。又本契約非經
雙方同意，不得單方任意變更之；委託人如有下列情形之
一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受
託人以委託銷售總價6%計算之服務報酬，並應一次付予受
託人：(三)委託人違反第6條第5款之義務或拒絕受託
人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者，系爭契
約第6條第5款、第10條、第11條第1項第3款規定明確
。經查，本件原告主張其為被告之系爭房地覓得買主後，
被告不依系爭契約約定簽立買賣契約，而有違約之情事並
請求違約金，業據原告提出系爭契約、變更同意書3紙、
存證信函2份、買賣議價委託書及確認書為證（本院卷第
4至18頁、第65至66頁），且被告就其並未到場與買方簽
立買賣契約一事，並不爭執，堪信原告主張實在，被告有
違約行為甚明，原告依系爭契約規定請求本件違約金，自
屬有據。
2.而被告雖抗辯原告之業務員黃寶珠在其表示希望變更系爭
契約銷售總價時，曾於103年5月25日下午2時49分至50
分許回應「不好意思剛剛帶客人看屋」、「那我們就確定
明天晚上7：30公司見」之訊息，表示願意重行簽訂契約
，可見兩造間已有合意變更系爭契約銷售總價，而非依先
前原訂之352萬元銷售價格出售系爭房地，故其並未到場
簽立買賣契約並未違約云云，惟經原告否認，且查，兩造
訂立系爭契約後，曾三次簽訂變更同意書以變更委託銷售
總額，業如前述，則被告既已三次簽訂變更同意書，實無
理由不知就系爭契約之內容變更，均兩造於簽訂上開變更
同意書後，方表示兩造有所合意。再查，被告向原告表示
欲重行簽訂系爭契約之委託銷售總額後，黃寶珠除告知被
告前往原告處簽約外，另於同日下午5時39分許以訊息向
被告表示「如果妳不來簽約，公司會以妳違約來做處理。
希望妳考慮清楚，我真的不希望這樣，畢竟公司都是公事
公辦，依合約行事」、「我今天跟妳講的就是已到達妳的
底價352萬，請妳來公司簽約，不是要妳來配合我們拉價
，我們都是照合約走不是嗎」，亦有前揭訊息紀錄可證，
足徵黃寶珠從未表示願意與被告重行簽訂變更同意書以變
更委託銷售總額之意願。況觀黃寶珠於同日下午5時21分
至22分回應被告之訊息中，均提及隔日即26日晚間7時30
分請被告到原告公司之目的，係要求被告攜帶個人及系爭
房地資料，以完成系爭房地買賣契約之簽立，顯見當日請
被告到場之目的係與系爭房地之買家簽訂買賣契約，而非
重訂系爭契約之委託銷售金額，有前揭訊息記錄可佐，是
被告抗辯兩造有合意變更系爭契約之銷售價格一節，並非
有據。
3.又被告另抗辯系爭房地成交時，原告並未將收取斡旋金之
斡旋通知書及系爭房地相關文件、出售金額等情立即告知
被告，是原告顯有隱瞞而違約在先，被告自不負違約之責
云云。惟按委託期間內，若委託人已覓得符合底價之買方
時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書之契約。又如
買方簽立「要約書」，受託人應於24小時內將要約書轉交
委託人，不得隱瞞或扣留。但因委託人之事由致無法送達
者，不在此限，系爭契約第6條第5款、第7條第5款規
定明確。是於仲介公司即受託人就不動產尋得買主並有簽
立「要約書」時，即表示買方就該不動產以發出購買之要
約，仲介公司此時即依上開規定有於24小時內，將該要約
書轉交送達委託銷售房地之人，而此24小時之期間，應係
提供仲介公司扣除下班而無法作業時間、內部資訊交換、
業務員間之聯絡及聯絡委託人所必須，而屬合理之時限。
又上開條款之目的，在敦促受託人於合理時限之內，將不
動產出售之資訊，包含價格、是否有定金、斡旋金抑或有
其他特約條款等情報迅速通知委託人，使委託人檢視受託
人是否依約定條件出售房地，因此，該條文所指轉交送達
被告，固包含嚴格意義將要約書或其他文件之文本實體交
付委託人，然如以其他方式，使委託人處於可明瞭房地出
售必要資訊之地位，亦屬滿足該約定之要求，否則倘委託
人身處遠方或無從聯絡時，復要求受託人需於24小時內將
文本實體送達，顯有過苛之處，亦與社會常情不符。
4.經查，本件原告主張於103年5月25日為系爭房地覓得買
主，並與其簽立買賣議價委託書及確認書，並於同日即24
小時內由黃寶珠以訊息告知被告，並將買賣契約委託書以
照片方式傳予被告，有買賣議價委託書、確認書各1份在
卷可稽，且為兩造所不爭執，均信實在。又上開買賣議價
委託書，觀其內容係買方就系爭房地提出願意購買之價額
，並有預定簽約地點、時間之記載，而對系爭房地發出購
買之要約，足認其功能與要約書相同，且觀系爭契約第6
條第5款文字，「於委託期間內，若委託人已覓得符合底
價之買方時，委託人應配合簽認『要約書』或『議價委託
書』之契約」，而將要約書及議價委託書併列，且均用於
覓得買方時所簽訂，從而，議價委託書與要約書二者應為
相同之性質，所簽立之買賣議價委託書，亦應適用前揭應
於簽立後24小時內轉交委託人之規定。故本件原告於24小
時內以訊息告知被告系爭房地業已成交，並以照片方式將
買賣議價委託書傳送與被告，依上開說明，足認使被告處
於得知悉系爭房地出售資訊之地位，原告與前開系爭契約
之約定，並無違反。是被告辯稱原告並未將系爭房地相關
文件、出售金額及斡旋金通知書等資訊立即告知被告而違
約在先云云，依上開說明，24小時之時限尚屬合理，原告
既在合理時限內告知被告系爭房地成交，並將買賣議價委
託書送達被告知悉，而與系爭契約規範相當，被告自不得
以系爭契約未定之義務，要求原告需在成交系爭房地後立
即通知；復以系爭契約中並未約定原告就斡旋金有何告知
義務，是原告通知被告與否，即與本件無涉。是被告前揭
抗辯，均非有理。
㈡被告應給付違約金額為何？是否過高而應予酌減？
按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金；又
違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之
賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履
行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外
，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生
損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當
之數額，民法第250條第1項、第2項、第252條分別定有
明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得
依民法第252條以職權減至相當之數額，但是否相當仍須依
一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為
酌定標準（最高法院49年台上字第807號判例參照）。經查
，系爭契約第11條之標題為「違約之處罰」，及其內容「(
三)委託人違反第6條第5項之義務或拒絕受託人依約洽妥
之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者....」，又該約款既未
言明為懲罰性違約金，且原告亦自陳本條為損害賠償額之預
定，自應認該條約定屬損害賠償總額預定性質之違約金，本
院並得依民法第252條規定予以酌減。經查，本件被告固有
違約情事並認定如前，惟原告亦未提出何等證據，證明其因
被告之違約行為，而實際受有如請求金額之損害。再者，本
件被告與系爭房地買主間之買賣契約既尚未成立，原告之居
間仲介即未完成，後續自無須再進行簽約、協調稅費、斡旋
付款條件、貸款事宜、交屋過戶、點交等種種關於簽約及履
約之事項，原告亦減少相當之人事成本、勞務費用等開銷，
原告就本件所為之付出及成本支出，與業已銷售成功之案例
相較，尚屬輕微，又依系爭契約第5條所約定，若原告仲介
成功，其得向被告請求給付之服務報酬至多僅為實際成交數
額之4%，然於仲介失敗之情形，卻尚能取得委託銷售價額之
6%，亦有失衡，並審酌嗣後被告倘依約履行，原告亦能取得
系爭契約之原定報酬，本院認本件原告依系爭契約第11條第
1項規定請求委託銷售總價6%之違約金尚嫌過高，應酌減為
委託銷售價額之2%即70,400元（計算式352,000元x2%=70,
400元）為適當。
六、綜上所述，原告依系爭契約請求被告給付70,400元之違約金
，及自起訴狀繕本送達翌日即103年6月26日起至清償日止
，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許
，逾此部分，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適
用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第
3款規定，就此部分依職權宣告假執行。又被告聲明願供擔
保請准免為假執行，於法並無不合，爰依同法第392條第2
項規定，酌定擔保金如主文所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決結果不勝影響，爰不一一論列，並此敘明。
九、本件訴訟費用即裁判費2,320元，因兩造各為一部勝訴、一
部敗訴，爰依民事訴訟法第79條，酌量由原告、被告各負擔
2/3、1/3。
中華民國103年8月8日
高雄簡易庭法官林記弘
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年8月8日
書記官王壹理