裁判字號：臺灣雲林地方法院93年訴字第537號民事判決
裁判日期：民國94年01月25日
裁判案由：拆屋還地
臺灣雲林地方法院民事判決93年度訴字第537號
原告丙○○被告乙○○上列當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：１被告應將坐落雲林縣○○鄉○○段二三九之六號土地上，門
牌為雲林縣○○鄉○○路○○號之平房建築拆除，將土地交還原告。
２訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：１坐落雲林縣○○鄉○○段二三九之六號土地面積七四平方公
尺（下稱系爭土地），為原告所有，原告依據臺灣雲林地方法院中華民國八十九年六月二十九日雲院任民執丁決字第八十七之五一一五號不動產權利轉證書取得該不動產所有權。被告自八十九年六月二十九日起迄今已逾四年未依法取得地上權。且自八十九年七月一日起迄今將系爭土地上之建築物出租予承租人 嚴進達 並收取租金。
２原告為系爭土地之所有權人，當人民財產權受到私人事實上
違法侵害時，根據民法第七百六十七條規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其有所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。本案係甲○○（本院按：甲○○已於原告起訴前死亡，另以裁定駁回原告此部分之訴）及乙○○無權占有原告所有系爭土地，係屬私法上之事實行為，具有私法上之原因，屬於民事案件。原告依法向臺灣雲林地方法院提起訴訟，具有正當請求權基礎。
３被告甲○○自中華民國七十三年十二月七日即取得系爭土地
上之建築物所有權，使用系爭土地卻不支付地租，亦不訂立租賃契約，又不願將系爭土地返還原告，原告自得依民法第七百六十七條規定請求拆屋還地。
４甲○○拍賣取○○○鄉○○村○○路○○○號房屋的執行事
件，是甲○○勾結該案債權人 李秋月 製造假債權聲請強制執行，是詐害行為。
三、對於被告抗辯之陳述：１系爭建築物即雲林縣○○鄉○○村○○路○○○號房屋，自
始並無建物登記，故民國七十三年間不可能有抵押權之設定。既然沒有抵押權之設定，且被告乙○○之父甲○○自始並非該土地的所有權人，因此，無從因拍賣取得「法定地上權」。且原告於八十九年間拍賣取得系爭土地，該土地當時亦非被告之父親所有，故亦無從因此而取得「法定地上權」。２被告主張可以適用民法第四百二十五條之一，第四百二十六
條之二的新規定，取得租賃權及優先承買權，惟查，民法債編施行法已明定上開法條的施行日期為八十九年五月五日，而被告之父甲○○係於民國七十三年間取得地上建築物的所有權，依法當無回溯適用上開修正條文之餘地。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：１系爭建築物即雲林縣○○鄉○○村○○路○○○號房屋所有
權由被告乙○○於九十二年二月六日依法繼承，該建築物於民國七十三年間經鈞院以七十三年度民執字第一九四七號強制執行，由先父甲○○拍定，經鈞院發給雲院惠民執丙字第三五二七號權利移轉證明書，並辦理房屋稅籍變更；依民法第八百七十六條規定：『土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定‧‧‧』，係爭土地於民國七十三年拍定當時，即由先父甲○○取得法定地上權。
２另依據民法第四百二十六條之二『租用基地建築房屋，出租
人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。』及民法第四百二十五條之一第一款『土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。』即先父甲○○於民國八十九年間就系爭土地推定有租賃關係及有優先承買權存在，豈料鈞院未察先父擁有優先承買權，且系爭土地原所有權人 劉福田 及鈞院均未以書面通知先父，致先父未能優先承買，而系爭土地由原告丙○○取得；依前開法條『出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。』故原告丙○○所為系爭土地之所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人即先父甲○○。
３依土地登記簿謄本記載，原告於民國七十一年九月十四日就
系爭土地即設定有抵押權（設定義務人即為土地共有人劉福田），故於民國七十三年間該地上之房屋拍定（執行債務人亦為劉福田）當時，即由先父甲○○取得法定地上權。
４民法第四百二十五條之一，第四百二十六條之二的新規定，
是於民國八十九年五月五日施行，而原告於八十九年六月二十九日才取得法院核發的系爭土地權利移轉證書，故被告先父應可適用上開規定取得法定地上權。
三、證據：提出台北榮民總醫院（甲○○）死亡證明書、財政部台灣省中區國稅局遺產稅繳清證明書、雲林縣稅捐稽徵處變更納稅人名義函影本各一件，本院七十三年度民執字第一九四七號強制執行事件核發之雲院惠民執丙字第三五二七號權利移轉證書原本及影本各一件、甲○○土地新、舊登記謄本各一件為證。
丙、本院依職權調閱八十七年度執字第五一一五號丙○○對劉福田拍賣抵押物強制執行卷。
理由
一、兩造不爭執事項：１甲○○已於原告起訴前之九十二年二月六日死亡，雲林縣○
○鄉○○村○○路○○○號房屋所有權由被告乙○○依法繼承。
２依土地登記簿謄本記載，原告於民國七十一年九月十四日就
坐落雲林縣○○鄉○○段○○○號土地應有部分二百八十分之四十三設定抵押權（設定義務人即為土地共有人劉福田），其後該地經判決為共有物分割，於民國七十六年四月三日經地政事務所將劉福田分得部分登記為其單獨所有，地號為同段二三九之六號，即雲林縣○○鄉○○村○○路○○○號房屋之基地。
３上開房屋於民國七十三年間經本院以七十三年度民執字第一
九四七號強制執行（債務人為劉福田），由甲○○拍定，經本院於七十三年十二月七日發給雲院惠民執丙字第三五二七號權利移轉證書。
４依執行卷記載，原告於本院八十七年度執字第五一一五號執
行事件拍定取得系爭土地所有權（債務人亦為劉福田），拍定日期為八十八年十二月二十一日，本院於八十九年六月二十九日發給權利轉證書。
５系爭土地目前由被告所有之前揭房屋占有中。
二、兩造爭執事項；１原告主張被告對系爭土地是無權占有。被告則主張有法定地上權及租賃權，有合法占用權源。
三、得心證之理由：１按民法第八百七十六條第一項規定：『土地及其土地上之建
築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定‧‧‧』，本件訴外人劉福田於民國七十一年九月十四日以其所有坐落雲林縣○○鄉○○段○○○號土地應有部分二百八十分之四十三為原告設定抵押權，其後劉福田所有坐落於該共有土地上之前揭房屋被拍賣，由甲○○拍定，本院於七十三年十二月七日發給權利移轉證書。因前開房屋被拍賣時，其基地是為共有，又無法證明共有人劉福田於前開共有土地建築房屋，是否得到其他共有人全體之同意，如未得到其他共有人全體之同意，即有侵害其他共有人權利之虞，因此無法解為在土地共有之情形下，亦可不問有無得到其他共有人全體之同意，當然視為已有地上權之設定。被告主張其父甲○○拍定取得前開房屋所有權時，同時取得法定地上權，在未能證明劉福田當初建築房屋曾得到其他共有人全體同意之情形下，尚嫌乏據。
２惟按民法第八百十八條規定：各共有人，按其應有部分，對
於共有物之全部，有使用、收益之權。土地共有人在共有土地上興建房屋，雖無法證明其於建築房屋之時或之後，是否得到其他共有人全體之同意，但在其他共有人出面請求排除侵害前，對其實際占有使用之共有土地特定部分，仍有相當程度的支配權，其後該地上房屋被拍賣，由共有人以外之人拍定取得房屋所有權，參照最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷房屋被拍賣之土地共有人默許房屋承買人繼續使用其實際占有使用之共有土地特定部分。本件被告之父甲○○於拍定取得前開房屋所有權時，基於上述理由，自宜推斷土地共有人劉福田默許房屋承買人甲○○繼續使用其實際占有使用之共有土地特定部分。嗣後該共有土地經分割，由劉福田取得該房屋之基地（即系爭土地）之單獨所有權，更已排除無法證明其於建築房屋之時或之後，是否得到其他共有人全體同意之疑慮，復無其他事證可認土地所有人劉福田有改變默許房屋承買人甲○○繼續使用其所分得之系爭土地之意思表示，自應認定被告之父甲○○於系爭土地經分割後，有權繼續使用系爭土地。
３依民法債編施行法第1條規定，在民法債編修正施行（八十
九年五月五日）前發生之債，除該施行法有特別規定外，不適用修正施行後之規定，本件原告因拍賣取得系爭土地所有權（債務人亦為劉福田），其拍定（買賣契約成立）日期為八十八年十二月二十一日，顯然是在八十九年五月五日以前，自不適用民法前開修正條文。被告抗辯稱其父甲○○依修正後民法第四百二十五條之一第一款規定就系爭土地有租賃關係，並依修正後同法第四百二十六條之二有優先承買權，尚有誤會，為不可採。但查民法第四百二十五條之一之修正條文，實係由最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及同院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議而來（參看其立法理由可知），依前開判例及決議意旨，房屋承買人雖有權繼續使用房屋之基地，但應支付相當之代價，故在房屋承買人與土地所有人間，其法律關係之性質，當屬租賃，故本件應認被告之父甲○○與系爭土地原所有人劉福田間，就系爭土地之占有使用，成立租賃關係（是依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及同院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議，而不是依修正後的民法條文），既是租賃關係，則依民法第四百二十五條規定，劉福田嗣後將系爭土地所有權讓與原告（縱是拍賣也無不同），其租賃關係對原告繼續存在。
４被告之父甲○○與與原告間就系爭土地既有租賃關係存在，
被告自可繼承該租賃關係，而對系爭土地有合法的使用權源，原告訴請被告拆除房屋，交還系爭土地，即屬無理由，應予駁回。
四、本件既依上述理由而為判決，兩造其餘主張及舉證，即與認定事實及判決理由無重要關聯，不再一一論述。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如
主文。中華民國94年1月25日
民事庭法官邱瑞裕以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中華民國94年1月25日
書記官周玄鎮