裁判字號：臺灣臺北地方法院98年重訴字第412號民事判決
裁判日期：民國99年04月30日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決98年度重訴字第412號原告甲○○訴訟代理人 馬在勤 律師複代理人 陳佳雯 律師被告乙○○訴訟代理人 邱南嫣 律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國99年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍佰肆拾肆萬肆仟貳佰捌拾柒元，及自民國九十八年六月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰捌拾壹萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰肆拾肆萬肆仟貳佰捌拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告就所有之門牌號碼：臺北市○○○路○段○○號4樓房屋暨所坐落之土地（下稱系爭房地），於民國97年7月11日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定價金新臺幣（下同）1,420萬元，原告已依約於97年9月3日將系爭房地之所有權移轉至被告名下（惟尚未交屋），被告迄今則有尾款4,844,287元未給付原告，原告為敦促被告儘速給付尾款，曾2度訂期函請被告依系爭買賣契約第2條第4項約定與原告辦理房屋點交並同時給付尾款，然被告於預定之交屋日均藉辭推拖不願辦理交屋亦不願給付尾款，原告遂依系爭買賣契約第7條第1項約定，於98年3月30日發函被告解除系爭買賣契約，被告已於98年4月1日收受解約函。又被告於取得系爭房地所有權後，已輾轉將系爭房地所有權移轉至訴外人大漢建設股份有限公司（下稱大漢公司）名下，被告顯然已無法將系爭房地所有權回復登記予原告名下，是依民法第259條第6款規定，被告應償還系爭房地之價額即系爭買賣契約所約定之買賣價金1,420萬元予原告，另依系爭買賣契約第7條第1項約定，原告得將已收取之9,355,713元價金全數沒收，充作違約罰金，為此提起本件訴訟。並聲明：⑴被告應給付原告1,420萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之抗辯：㈠兩造於簽訂系爭買賣契約之際，系爭房地內尚殘存有原告前
依租約而供房客承租使用之情形，故兩造乃特於系爭買賣契約第11條第2項其他約定事項約明：「本約簽訂同時，賣方配合買方處理房屋租賃事宜，於第2期款前完成，於交屋時，辦理租賃轉讓事宜或清空房屋」，按被告於97年9月4日將第2期款284萬元匯付予原告，並於97年9月5日匯付原告5,149,190元以代其償付銀行借款債務，惟原告並未依約於第2期款前完成配合被告處理房屋租賃事宜，一再藉詞延欠。再者，系爭買賣契約第6條第1項約明：「買方支付尾款同時，賣方應將房屋騰空交與買方」，則證被告依約支付價金尾款之條件，乃原告須依約履行排除第三人租約且將系爭房地之外牆完整點交予被告，被告已多次向原告申明請其依約履行。原告上開違約行徑，已肇使被告無從對大漢公司依約履行出賣人完成全部點交義務，大漢公司對被告主張違約罰則，被告因而受有巨額損失。
㈡稽上以論，系爭買賣契約至原告於98年3月30日發函主張解
除時止，猶存因可歸責於原告之事由致原告未將系爭房地之外牆點交予被告之違約情事，依民法第227條第1項規定，被告得類推適用給付遲延或給付不能之法則，請求原告補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用，被告一經行使同時履行抗辯權後，即不生遲延責任之問題。又兩造係因系爭買賣契約而互負債務，既原告提出之對待給付有瑕疵而不完全，即非屬依債務本旨而為之給付，在原告未補正前，被告自得拒絕自己之給付，足證就系爭買賣契約之履行，被告全然不具有原告所稱之違約情事，反係原告已先行違約。
㈢退萬步言，縱認原告解約權之行使有理由，惟被告以下列事由，依民法第334條第1項規定與本件原告之請求為抵銷：
⒈被告因受可歸責於原告之不完全給付情事，遭逢大漢公司課
處違約之重罰而受有21,622,000元之損失（按被告係被證9號票據之背書人，依法負有票據之背書責任）。
⒉原告依約至遲應於97年9月4日前完成處理房屋租賃事宜，就
此被告曾於97年11月28日發函催請原告履行完整之點交義務，原告於97年11月29日收受該函，就系爭房屋室內空間之點交義務而言，以原告自承系爭房地之舊承租戶 陳彥欽 於97年12月31日始搬遷完成時止，原告共計遲延32天。另就系爭房屋外牆之點交義務而言，迄系爭買賣契約解約時止，尚未履行，計遲延達123天，則依系爭買賣契約第7條第3項約定所示之應按每日以買賣總價款千分之1支付遲延違約罰金（即按日罰14,200元），被告得請求原告給付之遲延違約罰金為2,215,200元。
⒊原告引致本件交易糾紛，難脫與有重大過失之責，則原告將
被告已繳付之價金9,355,713元充作違約金而沒收，顯然過高，請鈞院依法酌減，原告應依民法第179條規定，將酌減後之價金返還被告。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造曾於97年7月11日簽訂系爭買賣契約，由被告以1,420萬元之總價向原告購買系爭房地。
㈡原告於97年9月3日將系爭房地所有權移轉登記予被告名下，被告業已付訖9,355,713元，尚餘尾款4,844,287元未給付。
㈢被告登記為系爭房地所有權人後，於97年9月3日將系爭房地
信託登記予 郭瓔滿 ，嗣於97年9月22日以買賣為原因將系爭房地移轉登記予郭瓔滿，郭瓔滿再於97年9月22日以買賣為原因將系爭房地移轉登記予大漢公司。
㈣原告並未將系爭房地外牆點交予被告。
㈤被告曾分別寄發被證6之臺北信維郵局第4372號、第5097號
存證信函予原告，要求原告履行完整之點交義務，原告分別於97年11月29日、97年12月30日收受該存證信函。
㈥原告曾寄發原證3之木柵郵局第001號存證信函予被告，被告
於98年1月6日收受。原告另曾委請律師以原證3之98年3月24日永成法律事務所98年永字第011號函通知被告訂於98年3月27日下午3時在系爭房屋現場進行點交，被告應於交屋時交付尾款4,844,287元之台支，該函於98年3月25日送達被告，原告嗣又委請律師以原證4之98年3月30日永成法律事務所98年永字第014號函對被告表示解除系爭買賣契約，沒收已收價款充作違約罰金，並要求被告於文到10日內出面與原告辦理系爭房地移轉登記事宜，被告於98年4月1日收受該函。
㈦原告之母 吳惠美 曾與 蔡美玉 簽訂被證1之租賃契約書，將系
爭房屋出租予蔡美玉，租期自97年8月1日起至98年1月31日止。
㈧原告曾簽立被證4之切結書，載明：「本人甲○○於97年7月
11日將房地乙筆（位於臺北市○○區○○○路○段○○號4樓）售與乙○○，本人承諾負責全權處理前項房地完整之點交（含與第三人簽訂所有租賃事項），概與買方無關」。
㈨被證1至被證8、被證10至被證12，形式上均為真正。
四、本件應探究者為：⑴原告依系爭買賣契約第7條第1項約定解除系爭買賣契約，有無理由？⑵如⑴為是，被告各項抵銷之抗辯，是否有據？茲分述如下：
㈠系爭買賣契約第7條第1項約定：「買方不依約履行付款或契
約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金」（見卷第198頁）。就系爭買賣契約，被告尚有尾款4,844,287元未給付，為兩造所不爭執，原告乃委請律師以98年3月24日永成法律事務所98年永字第011號函通知被告訂於98年3月27日下午3時在系爭房屋現場進行點交，被告並應給付尾款4,844,287元，該函於98年3月25日送達被告，惟被告仍未履行給付尾款之義務，故原告復委請律師以
98年3月30日永成法律事務所98年永字第014號函對被告表示解除系爭買賣契約，沒收已收價款充作違約罰金，被告於
98年4月1日收受該函，有永成法律事務所函、掛號郵件收件回執可稽（見卷第15至20頁），是原告解除系爭買賣契約，沒收已收價款充作違約金，核與系爭買賣契約第7條第1項約定內容相符，應屬有據。
㈡按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，
仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上字第1550號判例參照）。準此，債務人遲延給付者，須主張同時履行抗辯後，始能免除其遲延責任，債務人未主張同時履行抗辯前，債權人仍非不得請求其負擔遲延責任，而依法解除契約。被告雖辯稱：原告依約至遲應於97年9月4日前完成處理房屋租賃事宜，且原告未將系爭房屋之外牆點交予被告，被告得依民法第227條第1項規定，請求原告補正或賠償損害，並有民法第264條同時履行抗辯之適用等語，然被告遲至98年4月8日始以中和南勢角郵局第1602號存證信函對原告提出同時履行抗辯，原告並於98年4月9日收受，有該存證信函、掛號郵件收件回執可憑（見卷第61至65頁），揆諸前揭判例意旨，原告於98年3月30日解除系爭買賣契約時，被告尚負遲延責任，原告仍非不得依系爭買賣契約第7條第1項約定解除契約，是以被告縱嗣後於98年4月8日提出同時履行抗辯，不影響原告已合法解除系爭買賣契約之效力。
㈢民法第259條第6款規定：「契約解除時，當事人雙方回復原
狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：…六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額」，原告於97年9月3日將系爭房地所有權移轉登記予被告後，被告於97年9月22日將系爭房地移轉登記予郭瓔滿，郭瓔滿於當日再將系爭房地移轉登記予大漢公司，有土地、建物異動索引可按（見卷第9至12頁），是被告確已無從移轉系爭房地所有權予原告甚明，又原告主張系爭房地之價額即為系爭買賣契約所約定之價金1,420萬元乙節，被告對此未曾爭執，堪認屬實，故原告依民法第259條第6款規定請求被告償還1420萬元，即非無憑。茲就被告各項抵銷之抗辯，逐項審酌如下：
⒈被告辯稱：因原告之不完全給付，遭大漢公司課處違約重罰
而受有21,622,000元之損失，並提出本票、本院98年度司票字第11943號裁定為證。惟觀諸被告所提本票（見卷第68頁），發票人為 鄧陸光 ，而本院98年度司票字第11943號裁定之相對人亦為鄧陸光，均與被告無涉，被告固稱：其為該本票之背書人，亦應負票據背書之責等語，但未舉證以實其說，況被告自承大漢公司目前還沒有對被告請求違約金（見卷第129頁背面），是被告以尚未發生之損害而對原告為抵銷之抗辯，顯屬無稽。
⒉被告又辯稱：原告就系爭房屋室內空間之點交義務遲延32天
，就系爭房屋外牆之點交義務遲延123天，依系爭買賣契約第7條第3項約定應按每日以買賣總價款千分之1支付遲延違約罰金（即按日罰14,200元），被告得請求之遲延違約罰金為2,215,200元。查：系爭買賣契約第7條第2項約定：「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約…」，第7條第3項約定：「有第1款、第2款之情形，經他方催告而於催告期間履行者，並應按每日以買賣總價款千分之1支付遲延違約罰金」（見卷第199頁），自文義以觀，原告依系爭買賣契約第7條第3項約定須支付遲延違約罰金之要件為「賣方不履行契約所定各項義務」、「買方曾限期催告履行」、「賣方於催告期間履行」，而原告並未將系爭房屋外牆點交予被告，為兩造所不爭執（見卷第113頁），至系爭房屋室內空間部分，被告主張有遲延點交，原告則主張沒有點交，然觀諸原告曾於98年4月2日在系爭房屋門口張貼「本房地尚未點交，不得擅自進入或更換門鎖」，大漢公司則於98年5月間派人進入系爭房屋，且更換門鎖，原告為此對大漢公司負責人、開發部副理提出無故侵入住宅罪等告訴，經檢察官為不起訴處分，有臺北地方法院檢察署98年度偵字第23071號不起訴處分書附卷可參（見卷第144至146頁），應認兩造間並未辦理系爭房屋室內空間之點交，原告既未將系爭房屋外牆及室內空間點交予被告，即不符合系爭買賣契約第7條第3項「賣方於催告期間履行」之要件，故被告依系爭買賣契約第7條第3項請求原告給付2,215,200元之遲延違約罰金，並非有據，被告以此為抵銷之抗辯，自無可取。
⒊另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條著有規定。原告依系爭買賣契約第7條第1項約定沒收已收價款9,355,713元充作違約金固非無據，惟兩造已按系爭買賣契約履約大部分，且被告遲未交付尾款4,844,287元，可認原告所受損害僅為利息損失，此經原告陳述在卷（見卷第208頁背面，原告雖另稱受有租金損失，因被告早點將系爭房屋交還，原告可出租使用，惟此與被告遲未交付尾款所受損害無因果關係，故難憑採），本院審酌上情，認兩造約定之違約金核屬過高，應酌減至60萬元，始為適當，酌減後，原告應返還被告8,755,713元（9,355,713－600,000＝8,755,713）之價金，故被告以該8,755,713元價金返還請求權主張與原告1420萬元請求權抵銷，尚非無據。
五、綜上，原告依系爭買賣契約第7條第1項約定解除系爭買賣契約，洵屬有據，並得依民法第259條第6款規定，請求被告償還系爭房地價額1420萬元，惟被告亦得以違約金酌減後之8,755,713元價金返還請求權為抵銷之抗辯。從而，原告依民法第259條第6款規定，訴請被告應給付原告5,444,287元（14,200,000－8,755,713＝5,444,287），及自起訴狀繕本送達之翌日即98年6月13日起至至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即非有據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中華民國99年4月30日
民事第四庭法官張文毓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國99年4月30日
書記官賴敏慧